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  1. #1

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    Abstandsfläche - Sonderregelung bei Altbestand??

    Hallo,

    wir haben ein Grundstück in einem alten Dorfgebiet. Einer unserer Nachbarn hat ein (Wohn-)Gebäude (Traufhöhe, ca. 3,5m, First ca. 9m, DN ~50°) das mit einem Hauseck nur ca. 1m von der Grundstückgrenze entfernt ist.
    Da Hauswand und Grenze nicht parallel verlaufen, steht das andere Hauseck weit genug entfernt. Das Haus ist wohl über 80Jahre alt.

    Name:  BVV_A.jpg
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    Trotzdem, nach meiner Vorstellung ergibt sich hier eine Abstandsfläche, die sich auf unserem Grundstück befindet. Eine entsprechende Grundbucheintragung existiert NICHT, wir haben keine Eintragungen.

    Nun sagt unser Planer, dass aufgrund des Alters des Gebäudes - vor Inkraftreten der Baybo 1962 - uns die Abstandsfläche des Nachbargebäudes egal sein kann, bzw. diese gar nicht existiert. Wir müssen nur darauf achten, dass die Abstandsflächen unserer Gebäudes auf unserem Grundstück bleiben.

    Frage 1) Ist die Ansicht des Planers korrekt? Löst das alte Gebäude tatsächlich keine Abstandsfläche aus?

    Frage 2) Wie sieht die Abstandsfläche eines Gebäudes auf der Giebelseite aus bei einer DN zwischen 45 und 70 Grad? Hier ist ja die Höhe des Giebels zu 1/3 hinzuzurechnen. Habe ich dadurch eine dreieckige Abstandsfläche oder wirkt dass dann für die ganze Hausseite?
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  2. Abstandsfläche - Sonderregelung bei Altbestand??

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  3. #2

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    In König Horsts Landen ist ja manches anders, aber normalerweise sind solche Abstandsflächen erstmal einzuhalten. Schliesslich dienen die ja dem Schutz der beiden benachbarten Bauwerke vor Emissionen, Brand, aber auch Einblick Verschattung usw.
    Im Grundbuch stehen die eh nicht, wenn dann im Baulstenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde.
    Ob da was steht ist halt die Frage ob und wenn wann geteilt wurde. Auch vor 62 gab es ein Baurecht, nur hatte da jede zweite Gemeinde eine eigene Satzung.
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  4. #3
    planfix
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    da die abstandsfläche durch den bestand (der sicherlich auch einen bestandsschutz hat) gegeben ist, ist diese eben auf deinem grund.
    für deinen neubau gilt heutiges abstandsflächenrecht, welches besagt, daß sich abstandsflächen nicht überschneiden dürfen. eine garage düfte in dem bereich möglich sein, aber kein abstandsflächenrelevantes gebäude.
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  5. #4

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    Moment. Garage in eigener Abstandsfläche - JA
    Aber eigene Garage in nachbarlicher Abstandsfläche??? Würde das Grundstück heute geteilt, wäre da eine Abstandsbaulast. Ist in DER eine Garage zulässig???

    Bin ich mit jetzt mal gar nicht sicher.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    In König Horsts Landen ist ja manches anders...
    In Brandenburg, zumindest LK Oberhavel (mangels Erfahrung kann ich nichts dazu sagen), müssen in solchen Fällen zumindest Brandschutzabstände eingehalten werden, i.d.R. 5 m. Die sind etwas geringer als die Abstandsflächen. Evtl. kann bei kleineren Abständen eine Brandwand genehmigt werden. Das läuft dann sinngemäß unter "Antrag auf Abweichung von der Bauordnung". K.A., wie das bei Kinis Untertanen heißt.

    Letztlich ist das eine Aufgabe für einen erfahrenen Planer in Abstimmung mit der Bauaufsicht einschl. Feuerwehr.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von BayBO Art. 6 Abs. 9
    In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig..... usw.
    das steht nicht "in den Abstandsflächen eines eigenen Gebäudes"

    Brandschutz ist natürlich - unabhängig davon - sowieso einzuhalten, da brauchts keine Abweichung
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  8. #7
    Themenstarter

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    In Bayern gibt es kein Baulstenverzeichnis.

    Wie gesagt, es wundert mich ja auch. Unser Planer war sich aber wohl selbst unsicher und hat deswegen beim Landratsamt angerufen. Die sollen die Auskunft wie oben beschrieben gegeben haben.
    Ich frag mich nur, ob er es nicht ggf. falsch verstanden hat..

    Wie werden denn die Abstandsflächen den Nachbargebäudes ermittelt?

    Nach Art. 6 Abs. 6 BayBo
    Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügt als Tiefe der Abstandsflächen die Hälfte der nach Abs. 5 erforderlichen Tiefe, mindestens jedoch 3 m [...]
    kann ich ja an zwei Seiten halbieren. Dann hätte das Nachbargebäude nicht ca. 5,4 (3,5 + (9-3,5)/3) sondern nur 3m. Aber wer legt fest, welche 2 Seiten für diese Regelung verwendet werden??
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  9. #8

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    öhhmmm... was möchtest du? dem nachbarn an den karren fahren?
    meiner meinung nach greift hier der bestandsschutz.

    http://www.baunetz.de/recht/Bestands...cht_44458.html

    ansonsten könntes du in allen historischen dorf/-stadtgebieten rechtstreite vom zaun brechen,
    ohne ende.
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  10. #9
    planfix
    Gast
    abstandsfläche auf dem hof des nachbarn dürfte gegeben sein, genau so richtung straße.
    der giebel zu dir wäre somit als H/2 möglich.
    ob für die traufe H/2 rechenbar ist, hängt von der wandlänge der traufwand ab.
    http://www.byak.de/media//Info_fuer_...dsflaechen.pdf

    oder hier:
    http://mediendb.hjr-verlag.de/rehm/t...seprobe_01.pdf

    der 2. Link erklärt auch wunderbau die abstandsflächen, die vom nachbarn gegeben sind.
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  11. #10

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    Die mindestens 5m Regel wegen Brandschutz ist mir auch schon begegnet. In einem vergleichbaren Fall durfte der Nachbar dann sogar in dem 5m Bereich nichtmals mehr ein KFZ abstellen. Von dann würde es ggf. sogar mit einer Garage eng.
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  12. #11

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    Ist das ein Google-Earth Foto? Wenn ja, sofort rausnehmen!
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  13. #12
    Avatar von rose24
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    Zitat Zitat von SirSydom Beitrag anzeigen
    Frage 1) Ist die Ansicht des Planers korrekt? Löst das alte Gebäude tatsächlich keine Abstandsfläche aus?

    Frage 2) Wie sieht die Abstandsfläche eines Gebäudes auf der Giebelseite aus bei einer DN zwischen 45 und 70 Grad? Hier ist ja die Höhe des Giebels zu 1/3 hinzuzurechnen. Habe ich dadurch eine dreieckige Abstandsfläche oder wirkt dass dann für die ganze Hausseite?
    zu 1) Die Ansicht des Planers ist korrekt. Wenn es keinen Grundbucheintrag gibt, musst Du die Abstandsfläche des Nachbargebäudes nicht beachten.

    zu 2) Die Abstandfläche auf der Giebelseite ist rechteckig - also man behandelt den Giebel wie eine Wand, dafür wird aber nur 1/3 angesetzt.

    Zur Sicherheit kannst Du auch noch beim Bauamt nachfragen, die werden das aber vermutlich so bestätigen. Brandschutz ist zu beachten.
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  14. #13
    ManfredH
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    Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (abhängig von Gebäudeabmessungen und B-Plan/Nutzungsart u. ggf. abweichenden örtl. Festsetzungen) und Brandschutzabstände zwischen Gebäuden nach Art. 31 BayBO (mind. 5 m) sind zwei paar Stiefel, bitte nicht durcheinanderbringen.

    Ich wäre nicht sicher, ob man das 16-m-Privileg, das zusammen mit der aktuellen Abstandsflächenregelung mit der Neufassung der BayBO von 1977 ? geschaffen wurde, auf Bestandsgebäude anwenden kann, deren Abstandsflächen zum Zeitpunkt ihrer Genehmigung nach ganz anderer Systematik ermittelt wurden (es gab da mal was mit notwendigen und nicht notwendigen Fenstern usw.). Würde ich im Zweifelsfall mir der Genehmigungsbehörde klären.

    Zitat Zitat von SirSydom Beitrag anzeigen
    Frage 2) Wie sieht die Abstandsfläche eines Gebäudes auf der Giebelseite aus bei einer DN zwischen 45 und 70 Grad? Hier ist ja die Höhe des Giebels zu 1/3 hinzuzurechnen. Habe ich dadurch eine dreieckige Abstandsfläche oder wirkt dass dann für die ganze Hausseite?
    ganze Hausseite ... oops, zu spät...
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  16. #14
    Avatar von rose24
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    Zitat Zitat von ManfredH Beitrag anzeigen
    Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (abhängig von Gebäudeabmessungen und B-Plan/Nutzungsart u. ggf. abweichenden örtl. Festsetzungen) und Brandschutzabstände zwischen Gebäuden nach Art. 31 BayBO (mind. 5 m) sind zwei paar Stiefel, bitte nicht durcheinanderbringen.

    Ich wäre nicht sicher, ob man das 16-m-Privileg, das zusammen mit der aktuellen Abstandsflächenregelung mit der Neufassung der BayBO von 1977 ? geschaffen wurde, auf Bestandsgebäude anwenden kann, deren Abstandsflächen zum Zeitpunkt ihrer Genehmigung nach ganz anderer Systematik ermittelt wurden (es gab da mal was mit notwendigen und nicht notwendigen Fenstern usw.). Würde ich im Zweifelsfall mir der Genehmigungsbehörde klären. ...
    Klar - Brandschutz ist zu beachten (schrieb ich ja schon). Für die Abstandsflächen gilt immer die Regelung, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Baus galt. Wenn das Baugrundstück nicht grundbuchrechtlich belastet ist, muss der Bau auf dem Nachbargrundstück rein abstandsflächentechnisch nicht beachtet werden. Die Brandschutzabstände gelten natürlich trotzdem.
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  17. #15
    Avatar von rose24
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    Ergänzung:
    ein "Baulastenverzeichnis" in dem Sinn gibt es in Bayern zwar nicht, aber seit einigen Jahren (ich weiß jetzt nicht mehr genau, mit welcher Änderung der BayBO das eingeführt wurde - es gab ja mehrere in den letzten 20 Jahren...) ist eine notarielle Sicherung nicht mehr Pflicht. Eine Baulast kann seitdem mit dem Nachbarn durch Formblatt vereinbart werden. Die Formblätter müssen bei der Genehmigungsbehörde gesammelt werden. Baulasten können für die Abstandsflächen oder für den Brandschutzabstand vereinbart werden.
    Wenn vom Landratsamt eine Abweichung erteilt wird, bedeutet das, dass auf die Abstandsfläche ganz verzichtet wird, dann ist sie auch nicht mehr einzuhalten. Das kommt in der Regel aber nur für ganz geringfügige Überschreitungen in Frage.
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