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Haus und Bauplatz getrennt finanzieren?

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  1. #1

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    Haus und Bauplatz getrennt finanzieren?

    Hallo Forumsmitglieder,

    auf meiner Suche nach Antworten auf die Frage, wie die optimale Baufinanzierung für uns aussieht, bin ich über Google auf dieses Forum gestoßen und hoffe, dass ich hier die passenden Antworten auf meine Fragen finde.

    Wir kommen aus der Region Heilbronn in BaWü, in der es derzeit echt schwierig ist, ein Grundstück, dass unseren Anforderungen entspricht, zu finden.

    Allerdings sind wir vor Kurzem in der Gemeinde Nordheim fündig geworden, wo derzeit ein neues Baugebiet erschlossen wird, dass ab Anfang 2016 bebaubar ist.

    Das Grundstück selbst soll mit 500 m^2 137.000 € kosten.
    Mit zwei Fertiganbietern haben wir den Grundriss und die Ausstattung unseres Hauses soweit durchgeplant, die Kosten für den Hausbau werden sich auf ca. 350.000 € belaufen.

    Allerdings sind wir noch immer mit der Frage ob Massiv oder Fertighaus das Richtige für uns ist beschäftigt, d.h. wir werden für die Planung des Hauses noch einiges an Zeit benötigen.

    Am 21.09. soll aber schon der Notartermin zum Kauf des Grundstücks stattfinden.

    Bis dahin werden wir auf keinen Fall ein festes Angebot für unser Traumhaus haben und werden deshalb Haus und Grundstück getrennt finanzieren müssen.

    Was habt ihr damit für Erfahrungen gemacht?
    Angenommen Bank A finanziert das Grundstück, Bank B in einem oder 2 Jahren das Haus.
    Dann steht da Bank A im Grundbuch auf dem ersten Rang. Wie verhalten sich dann die Konditionen von Bank B, die ja dann nachrangig im Grundbuch eingetragen wird?
    Macht es überhaupt Sinn, eine Finanzierung so anzugehen?
    Oder sollten wir besser gleich das Haus mitfinanzieren und uns so schnell wie möglich für eine Bauweise bzw. einen Anbieter entscheiden und mit diesem ein detailiertes Angebot ausarbeiten?

    Wir haben uns bei einer Gesamtfinanzierung ein Darlehen mit 3 Bausteinen vorgestellt:
    - 20 Jahre Sollzinsbindung für einen Großteil des Darlehens
    - KfW-Darlehen
    - var. Darlehen, um auf veränderte Lebenssituationen reagieren zu können

    Manche Banken empfehlen dies, manche würden diese Art der Finanzierung nicht empfehlen.

    Was macht hier Sinn?


    Ich freue mich auf eure Antworten.

    Danke im Voraus!
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  2. Haus und Bauplatz getrennt finanzieren?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von BennyuJasi Beitrag anzeigen
    Macht es überhaupt Sinn, eine Finanzierung so anzugehen?
    Nein.

    Keine Bank wird hier in den Nachrang gehen. Da wirst Du nur mit der Bank einen deal machen können die auch bereits das Grundstück finanziert hat.

    Alternative: Das Grundstück variabel finanzieren.
    Es wäre sinnfrei jetzt schon das Haus mit rein zu packen wenn noch nicht einmal feststeht, wie es gebaut werden soll, geschweige denn welche Kosten da auf Euch zukommen.

    d.h. über die richtige Strategie für die Gesamtfinanzierung kann man sprechen wenn alle Details bekannt sind.

    Nebenbei bemerkt, das Grundstück kostet in etwa 25% der Gesamtsumme. Wie sieht es mit Eigenkapital aus?
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  4. #3

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    Euer (hoffentlich) vorhandes Eigenkapital reicht nicht für den Grunderwerb?
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  5. #4

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    Hi Benny,
    Haben das genauso wie von R.B. Beschrieben gemacht. Zuerst variables Darlehen (welches man mit einem Monat Vorlauf kündigen kann) und sobald Planung/etc. steht kann man ein festes Darlehen mit Zunsbindung über den Gesamtbetrag abschließen.
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  6. #5

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    Hallo, Bank A und Bank B macht keinen Sinn, da wie bereits gesagt, Bank B in den Nachrang gehen muss.
    Entweder findet sich keine Bank, oder die Finanzierung wird dadurch teurer.
    Besser ist es da, das Grundstück variabel, oder mit einer Zinsbindung von einem oder zwei Jahren zu finanzieren und dann mit der Gesamtfinanzierung abzulösen, falls notwendig.
    Ein variables Darlehen in die langfristige Baufinanzierung einzubauen, macht für mich auch keinen Sinn, zumal die variablen Darlehen teurer als Festzinsdarlehen sind. Eine vernünftige Sondertilgungsvereinbarung macht hier mehr Sinn. Ich wüßte auch nicht, welche veränderten Lebenssituationen dies rechtfertigen würde.
    Man kann ja auch bei langen Zinsbindungen vorzeitig aus der Finanzierung aussteigen.

    Beste Grüße
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  7. #6

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    Wir stehen vor der ähnlichen Frage, sind mit der Hausplanung aber schon so weit, dass wir konkrete Angebote vorliegen haben. Denkbar aber, dass der Preis für das Haus bis zum Vertrag noch um ca. 10 % schwankt.

    Eine Option nun, die uns von einem "Finanzberater", empfohlen wurde, war, beim Grundstückskauf gleich im Kreditvertrag das Haus mit zu berücksichtigen. Dies wäre demnach sinnvoll, da wir ja auch beabsichtigen unmittelbar nach Grundstückskauf den Hausbau zu starten.
    Fakt ist aber, dass wir (vermutlich) bis zum Notartermin noch keinen Hausbauvertrag unterschrieben haben, im Vorfeld aber der Kreditvertrag schon stehen muss.
    Laut Finanzmensch kein Problem.

    Aber: will man das?
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  8. #7

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    Der Finanzmensch will das sicher, denn danach wird seine Provision berechnet.
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  9. #8

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    PS: Meine Bank wollt für die Hausfinanzierung allerdings deutlich mehr haben als eine Absichtserklärung. Plan, umbauter Raum, Kostenschätzung also alles, was man nach der Planung erst weiß.

    Dann läuft noch die bereitstellungsfreie Zeit sofort los, ebenso wie die Auszahlungsphase. Eigentlich ist das ne komplette Fehlberatung sofern das nicht ein ganz spezielles "jetzt kaufen - später bauen" Produkt sein sollte.
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  10. #9

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    Nebenbei bemerkt, das Grundstück kostet in etwa 25% der Gesamtsumme. Wie sieht es mit Eigenkapital aus?
    Sehr wichtiger Hinweis !

    Aber der Termin beim Notar ist kommenden Montag

    Hier kriegt einer " kalte Füße " ?

    Aber wie immer : Ohne genaue Details kein guter Ratschlag !
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  11. #10
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    Sorry, dass ich mich hierzu nicht mehr gemeldet habe, in letzter Zeit gings drunter und drüber.

    Wir haben es folgendermaßen gemacht:
    Grundstückspreis: 137000 €
    Hauspreis: 350000 € + Baunebenkosten (ca. 40000 €)

    Das Baugrundstück haben wir variabel voll finanziert (Startzins bis heute von 1,54%), da wir uns beim Grundstückskauf noch nicht für eine Baufirma entschieden hatten.
    Vom Eigenkapital (ca. 20% der Gesamtsumme von 527t€) haben wir die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten bezahlt. Kauf war im September 2015.

    Sobald wir uns mit unserem Bauträger einig sind, werden wir einen Kredit in Höhe des fehlenden Gesamtbetrags (80% der Gesamtsumme) aufnehmen und den variablen Kredit ablösen.
    Damit sind wir nicht abhängig von der Bank, die unser Grundstück finanziert hat und können nach Festlegung des Bauträgers die Finanzierung angehen.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von BennyuJasi Beitrag anzeigen
    Sobald wir uns mit unserem Bauträger einig sind,
    Du brauchst keinen Bauträger, denn das Grundstück hast Du ja schon. GU oder GÜ wäre dann die Option.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Danke, bin mit den Begrifflichkeiten noch nicht ganz vertraut.
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13

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    Zitat Zitat von BennyuJasi Beitrag anzeigen
    Danke, bin mit den Begrifflichkeiten noch nicht ganz vertraut.
    Deswegen gibt´s hier kostenlos Nachhilfe.
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  16. #14

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    Wenigstens mal eine realistische Baukostenschätzung.......
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