Finanzierungskonzept EFH ohne EK (mit Zusatzsicherheit)

Es ist KEIN Bauträger! Bauträger wäre wenn ihr das Paket Grundstück+Haus kauft. Entweder GU/GÜ oder habt ihr mal überlegt zum Architekten zu gehen? Würd ich bei dem finanziellen Spielraum empfehlen.

 

Kombiniert mit deinem Wohnort fällt mir da nur eine Marke ein, die man dort fahren könnte

 

Die Finanzierung sollte m.E. den "Stresstest" Familienplanung mit folgenden Kriterien "aushalten" (natürlich nur wenn bei Euch relevant):
-auf gar keinen Fall mit freiwilligen Leistungen des Arbeitgebers rechnen, die können jederzeit einseitig gekürzt oder aufgekündigt werden (auch in einem Riesenkonzern in aktuell bester wirtschaftlicher Verfassung).
-2 Kinder mit Wegfall Gehalt gg Elterngeld, bzw. Gehalt in Elternzeit gegen KiTa-Kosten usw. rechnen.
-Falls Ihr in der privaten Krankenversicherung seid, beachtet die vollen Beiträge während der Elternzeit und die zusätzlichen Beiträge für Kinder
-Falls die Person die in Elternzeit geht in der GKV ist und zu dem Zeitpunkt ein Gehalt über die Beitragsbemessungsgrenze erwirtschaftet (ich glaube in 2015 54.900 EUR) und damit freiwillig gesetzlich versichert ist, muss für die Person während der Elternzeit in der gesetzlichen den "Hausfrauentarif" bezahlen (war bei meiner Frau vor ca. 4 Jahren ca. 450 EUR im Monat. Ich denke die 54.900 EUR brutto dürftet Ihr bereits im Sack haben.

Gruß

 

Tom, tu uns einen Gefallen und rechne etwas pessimistischer. Du kalkulierst hier mit Sonderzahlungen, Geld aus Geschäftsreisen und Bonis. Ihr kalkuliert mit 2 Gehältern und damit dass ihr euch in Zukunft einschränken wollt.
Was wenn einer Arbeitslos wird? Was wenn Kinder anstehen? Was wenn das Kind bsp. behindert (wollen wir es nicht hoffen) auf die Welt kommt, es Drillinge werden o.Ä. und deine Frau danach nicht mehr 100% arbeiten kann oder will. Was wenn Kurzarbeit kommt. Was wenn einer Krank wird??

Einfaches Rechenbeispiel:
Du sagst ihr habt in den letzten 12 Monaten 6800€ Einkommen gehabt und 3000€ im Schnitt auf die Seite gelgt.
= 3800€ / Monat fürs tägliche Leben

Bei Wegfall der Bonis:
5200€ / Monat - 3800€ fürs tägliche Leben = 1400€ für das Haus

Bei Wegfall Bonis und Elterngeld:
2600€ + 1700€ - 3800€ = 500 € fürs Haus

Und glaub mir deine Kosten werden mit einem Kind nicht weniger. Darüber hinaus rechnst du ausschließlich mit den Kosten des Kredites. Was ist mit den nebenkosten?

Ich habe eine junge Familie in meiner Verwandschaft, da gehen Beide mittlerweile am Stock weil sie ein Kind bekommen haben, die Hauskalkulation besagt dass beide 40h arbeiten MÜSSEN und sie diese Belastung nicht mehr aushalten. Liebend gerne würde die Frau in Teilzeit arbeiten, auch wenn das vorher nicht denkbar war.

Wir sind ebenso in ähnlicher Situation wie du und Hannes was Kredithöhe und Einkommen angeht. Wir kalkulieren jedoch mit einem GRUND-Gehalt. Hier zwar dann sportlich aber wenn es hart auf hart kommt, fällt unser Kartenhaus nicht zusammen. Wenn beide Arbeiten, Bonis kommen o.Ä. wird sondergetilgt.
Von daher kann ich Hannes nur beipflichten, mehr als 1650Euro würde ich auch in eurem Falle in keinem Fall monatlich tilgen.

 

Bei uns ist das Verhältnis sogar noch "schlimmer" :-)

 

Für eine "gesunde" Finanzierung sollte man nicht mehr als 1/3 des verfügbaren Nettoeinkommens als Rate ansetzen. Bei 5.200,- € wären das um die 1.600,- € bis 1.700,- €. Diese "Regel" ist zwar nicht in Stein gemeiselt, und kann entsprechend der Rahmenbedingungen angepasst werden, aber sie zeigt schon einmal wo man die Grenzen setzen könnte. Packen wir den nächsten Daumen aus, 400T€ bei 2% Zins und 3% anf. Tilgung macht 20T€ p.a. also 1.666,- €/Monat. Das läge somit im Rahmen.

Mit irgendwelchen Boni als festem Einkommen zu rechnen ist Unsinn. Bei einer Immobilienfinanzierung denkt man langfristig, und wie es in 3 oder 5 oder gar 10 Jahren mit den Boni aussieht, das weiß heute noch niemand. Selbst das verfügbare Nettoeinkommen ist ja nicht unbedingt "sicher" wer weiß schon wie sich die Wirtschaft in den nächsten Jahren entwickeln wird, von der eigenen Lebenssituation mal ganz zu schweigen.

Wenn eine 3% Tilgung in´s Schema passt, dann würde ich zusätzlich mit Sondertilgungen arbeiten. Das erfordert zwar Disziplin, macht die Finanzierung aber robuster gegenüber Schwankungen beim Einkommen und Veränderungen der Lebenssituation. Es ist doch problemlos möglich 5% SoTi zu vereinbaren, und wenn alles so läuft wie geplant, ist das Haus bis zum Ende der Zinsbindung in etwa bezahlt. Gibt es Veränderungen dann bleibt halt noch eine kleine Restschuld übrig.

Nebenbei bemerkt, einer Bank ist es wichtiger, dass schön regelmäßig die vereinbarte Rate mit 3% anf. Tilgung bezahlt wird, als irgendwelche Superraten, die in ein paar Monate/Jahren reduziert werden müssen.

 

Beide den gleichen Arbeitgeber ist auch nicht gerade das, was man Risikodiversifizierung nennt.

Kurze Info zu unseren Ausgaben:
Der Typ zwei Erwachsene (37+33) mit 2 Kindern (2,5 Jahre und 10 Monate) ist ja ähnlich wie eure Situation in ein paar Jahren seien könnte. Wir bewohnen ein Reihenhaus im Süden von München, meine Frau arbeitet seit der Geburt des zweiten Kindes erstmal in Teilzeit.

Jährliche Kosten:
- Steuern Auto: 200€
- Versicherung KFZ: 840€
- Jährlicher Heizungsservice inkl. Kaminkehrer: 280€
- Lebensversicherung 430€
- sonstige Versicherungen (Rechtsschutz, Hausrat, Haftpflicht, Wohngebäude) 590€
= 195€ pro Monat

Quartalskosten:
- GEZ 54€
- Grundsteuer: 50€
- Abfallentsorgung: 30€
= 45€ pro Monat

Monatliche Kosten:
- Übertrag jährliche Kosten: 195€
- Übertrag Quartalskosten: 45€

- Private Krankenversicherung (1Erw. 2 Kinder): 800€
- Berufsunfähigkeitsversicherung für M+F: 140€
- Kinderbetreuung (jeweils Krippenplatz von 08:00-16:00) 1.100€
- Gas: 95€
- Wasser: 45€
- Strom: 66€
- private Alterversorge M 150€
- private Altersversorge F 150€
- Internet: 30€
- Telefon und mobil: 100€
- ÖPNV Tickets für M+F: 124€
= 3040€

Das sind leider nur die Fixkosten, dazukommen natürliche Lebensmittel, Kleidung, Benzin (auch wenn man mit den Öffis zur Arbeit fährt ) und auch ein bisschen Geld zum Leben (Urlaub und Co.). Ach ja, die Rate fürs Häusschen fehlt auch noch. Klar die private Krankenversicherung für 1 Erw. und 2 Kinder schlägt ganz schön zu Buche, aber ging leider nicht anders. Und Krippenplätze in der Gegend hier kosten ordentlich Geld aber das wohl hoffentlich auch nicht dauerhaft

Wie man sieht ist das Geld schnell weg... auch bei vermeintlich hohem Einkommen.

 

Warum die Zinsen auf 15 Jahre festgeschreiben? Reichen nciht auch 10 Jahre? Da könnten dann momentan bestenfalls 1,5% p. a. drin sein. Allein aus der Zinsdifferenz tilgt ihr dann 5% mehr in 10 Jahren. Und in 10 Jahren könnt ihr mit dem restlichen Kredit dann auf 5 Jahre Zinsbindung wechseln.

Preisfrage: Wie hoch muss in 10 Jahren die Zinsforderung für eine 5-jährige-Zinsbindung sein, damit es sich heute lohnt, statt der günstigen 10 Jahre die etwas teurere 15 Jahre BIndung zu wählen? Antwort: http://zinsentscheidung.fmh.de/fmh2/zinsentscheidung/ (Ich komme auf irgendwas um die 5%. Ist das realistisch?)

 

Spätestens hier musste ich leicht schmunzeln.
Schon mal das Wort Inflationsrate gelesen oder gehört?

Ich habe den Eindruck, dass ihr erst seit kurzem so richtig im Berufsleben seid und noch keine wirklichen Vorstellungen davon habt, was das Leben, und vor allem das Leben mit eigenem Haus und Kind(ern) kosten wird. Ok, nachvollziehbar. Woher auch! [Zahlen wurden hier ja schon zur Orientierung genannt]
Eines gleich vorweg. So viel Geld, wie ihr derzeit zur (freien) Verfügung habt, werdet Ihr nie mehr haben, wenn die Kinderlein kommen.

Natürlich könnt ihr problemlos euer Projekt "Haus" angehen. Aber bitte im Hinterkopf behalten, dass etwas mehr dahinter steckt, als nur die Rate über 10....15...20 Jahre zu bedienen.

 

Ich schreib auch mal was dazu.. Wir sind in einer ähnlichen Einkommensituation, mit dem Unterschied dass wir beiden schon gute 6 Jahre im Job sind und eher sparsam leben.
Dass führt dazu, dass wir gut 1/3 Eigenkapital bereits angespart hatten. Mit einer großzügigen Schenkung sind wir dann bei einem Beleihungswert von unter 50% und einer Rate unterhalb unser jetzigen Kaltmiete (~1100€).

Und weißt du was? Mehr Rate hätte ich nicht aufbringen müssen wollen.
So kann ich mich relativ entspannt zurücklehnen, denn selbst wenn mein AG mir meinen 40h Vertrag kündigt oder meine Frau nach der (geplanten) Elternzeit doch nicht sofort (oder nie mehr) wieder arbeiten will oder doch einer von uns beiden krank werden sollte können wir weitermachen ohne unseren Lebenstil groß zu verändern.
Klar, alle Eventualitäten kann man nicht absichern. Scheidung, wenn beide schwer krank werden,.. aber man muss die Kirche auch im Dorf lassen.

Wir hätten auch einfach unser Haus größer, teurer, exklusiver planen können - wäre auch alles im "Normalfall" finanzierbar gewesen. Aber lieber erstmal etwas weniger, und dann später, wenn alles so läuft wie geplant (oder besser) einen drauf legen. Dann ist die Luft vorhanden für Wünsche wie Weltreise, Pool, BMW M3 ( :P ), Oldtimer..

Ein Architekt hat mal zu uns gesagt: "Die Leute wollen immer alles, sofort. Großes Haus, Garage, angelegter Garten, am besten noch zwei neue Autos dazu, viele neue Möbel und am besten noch ein Urlaub denn die Bauzeit war so anstrengend. Und das mit Anfang 30 und auf Pump. Planen sie lieber so, erstmal klein anfangen und dann erweitern. Garage erstmal weglassen, kann man in 3 Jahren auch noch bauen."

Am Ende müsst IHR euch mit der Rate wohlfühlen. Machbar ist sie meiner Meinung nach für euch, Hausfrauenehe-tauglich ist sie wohl eher nicht. Muss auch nicht sein, ich würde mal behaupten bei der überwiegenden Zahl der deutschen Familien ist es nicht mal "eben so" drin dass ein Gehalt wegfällt.

 

Zu deinen Finanzen sag ich jetzt gar nix. Aber vergiss bei deiner ganzern Rechnerei mit Überstunden nicht, das Du auch mal was vom Haus haben willst? Sprich sich im Sommer in den Garten legen und genießen. Nicht nur am Wochenende, sondern auch mal unter der Woche? Was ist mit Kindern? Willst Du die immer nur abends ins Bett bringen oder auch mal Nachmittags spielen? Ich will von meinen Mäusen auch was haben. Die werden verdammt schnell groß. Das ist mir kein Geld der Welt wert daran nicht teil zu haben nur um etwas mehr Geld zu verdienen.

Fazit: Rechne nur mit festem Gehalt. Der Rest kann in die Sondertilgung fließen

 

Ich wiederhole eigentlich nur, was alle vor mir schon mehr oder weniger geschrieben haben.

Beide arbeiten beim gleichen Autobauer. Lass mal die nächste Krise kommen, dann seid ihr beide in Kurzarbeit. Wie schnell das gehen kann, dürften viele wissen, die 2009/2010 miterlebt haben. Ich bin bei einem großen Dax Konzern, trotzt Krise deutliche Gewinne, man schickt die gesamte (Software)entwicklung in Kurzarbeit, um Heizkosten zu sparen.

Die Kinderplanung von euch ist auch etwas naiv. Spätestens beim 2. Kind kann deine Frau höchstens noch Teilzeit arbeiten. Und selbst das funktioniert nur, wenn alle Kinder immer schön gesund sind. Tja, und dann ist die Frau zum 2. mal schwanger und es sind Zwillinge!
Zu den Einbußen beim Einkommen addieren sich die zusätzlichen Kosten. Für die KiTa zahle ich im Moment nur 600€/Monat, weil die Stadt einen Teil der Kosten für Geschwisterkinder übernimmt. Grob kannst du bei städtischen Einrichtungen mit 400€/Kind rechnen, bei privaten so 600€/Kind.

Ich würde also, wie viele meiner Vorredner, die monatliche Rate deutlich niedriger ansetzen. Vielleicht würde ich auch versuchen die Ausgaben etwas einzuschränken, es muß ja nicht immer das neueste Modell sein. Bei älteren autos tut es auch nicht so weh, wenn die Kinder eine Mahlzeit zu oder neben sich nehmen

 

Ich weiß ja nicht wie lange ihr mit den Kindern warten wollt, aber da habt ihr schon noch n Bazen vor euch. Da steht ne Menge an Neuanschaffungen vor euch. Für die Kinder und das Haus. Kinderwagen, Rasenmäher neuer Tisch zb?
Deine Frau bekommt Kindergeld und Du hast die Bereitstellungszinsen samt Miete alleine an der Backe
Rechne mehr mit dem Worst Case. Es kann dann nur besser kommen.

 

Schau Dir doch einfach den Zahlungsplan an, dann kannst Du vergleichen. Alles andere ist zwar ganz lustig, bringt Dich aber nicht wirklich weiter.
Die ersten Jahre legst Du beim BSV drauf, das wirst Du schon allein aus den Zinszahlungen ersehen können. Was danach kommt ist Spekulation. Klar können die Zinssätze steigen, genau so gut könnte man aber spekulieren, dass die BSpk. das Darlehen nach xx jahren nicht ausreicht, oder wer weiß was denen einfällt wenn beispielsweise die Anzahl der Bausparer, aus welchen Gründen auch immer, drastisch zurückgehen sollte. Man könnte auch spekulieren, dass nach einenm Zinsanstieg in den kommenden Jahren, die Zinssätze wieder drastisch fallen und in 10 Jahren noch niedriger liegen als heute.

Wo steht Dein Annuitätendarlehen in 10 Jahren? Das lässt sich zuverlässig ermitteln. Was danach kommt, das steht in den Sternen. Es bleibt also so oder so eine Wette auf die Zukunft.

 

der Bausparer hat 2,65% effektiv, wenn ich mich nicht verguckt habe, Abschlussgebühren auch berücksichtigt? Auch sind die 0.25% Verzinsung eures Guthaben ziemlich für den Popo...