BGB-Bauträgervertrag - Verschiebung des vertraglichen Übergabetermins

anwalt für baurecht fragen! bevor man sich in das fahrwasser der schadensersatzforderungen begibt, sollte rechtlich klar sein, was möglich ist und was nicht.

 

zur Frage 1:
Müssen wir auf das Schreiben reagieren, damit der neue Termin nicht als stillschweigend hingenommen gilt? Es ist klar, dass unser Vertragstermin (31.05.16) nicht zu halten ist.


Ja, ihr solltet reagieren, dem Verkäufer per Einwurfeinschreiben schreiben, z.B. so:
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Wir sind mit der von Ihnen genannten Verschiebung der Fertigstellungstermin nicht einverstanden und fordern Sie auf den Vertrag zu erfüllen und das Haus bis zum 31.05.16 fertig zu stellen und mangelfrei an uns zu übergeben. Wir dürfen Sie desweiteren bitten, die Einhaltung des Übergabetermins binnen 2 Wochen schriftlich zu bestätigen. Sollte diese Bestätigungsfrist nicht eingehalten werden, werden wir nach Fristablauf anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und rechtliche Schritte einleiten (z.B. Erfüllungsklage, Rücktritt vom Vertrag oder Feststellungsklage bezüglich Ihrer Verpflichtung Schadensersatz zu leisten), was zu erheblichen weiteren Kosten für Sie führen würde. Lassen Sie es in Ihrem eigenen Interesse nicht soweit kommen.

Wir weisen darauf hin, dass Sie zu verpflichtet sind, notfalls besondere Anstrengungen zu unternehmen (z.B. die Errichtung einer provisorischen Behelfsstraße für die Baufahrzeuge zum Hausbau), um den Termin einzuhalten.
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Nach Ablauf der 2-Wochen-Frist solltet ihr einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (m/w) an eurem Wohnort einschalten, der den gesamten Vertrag, insbesondere auch die Ratenzahlungssituation prüft und eure Rechte sichert. Die Kosten dafür hat euch euer BT nach § 280 BGB zu erstatten.

Wenn ihr das so einfach hinnehmt und keinen Druck macht, ist die Gefahr groß, dass der BT auch den nächsten „Wunschtermin“ am 31.10.16 nicht einhält, sodass ihr auch Anfang 2017 noch nicht im eigenen Haus wohnt.

Solche Fälle sind häufig; kommen bei mir etwa einmal im Monat vor. Das ist oft der Anfang einer langen Kette von Hinhalteschreiben, bei denen man sich ärgert, dass man nicht schon beim ersten Schreiben maximalen Druck ausgeübt hat.

Was ist denn mit der Bodenbeschaffenheit? Ist jetzt Wasserhaltung erforderlich, oder was dauert da - angeblich - so lange?

2. Frage:
Was kann an Schaden angebracht werden?
- Zusätzliche Finanzierungskosten?
- Nutzungsausfallentschädigung da nicht gleichwertige Wohnung?
- ...?

Vor allem die Bereitstellungszinsen und, falls ihr derzeit zur Miete wohnt, die Kaltmiete. Keine Nutzungsentschädigung, sondern nur der euch tatsächlich entstehende wirtschaftliche Schaden.

 

Ich sehe hier vorerst gar keine Möglichkeit einen Schadenersatz geltend zu machen, denn es gibt in Eurem Vertrag keinerlei Regelungen dazu, und ein Schaden ist noch nicht eingetreten. Was steht sonst noch im Vertrag zu den Terminen? Ausschluss höherer Gewalt o.ä.? So lange die Verzögerung beim Übergabetermin nicht vorhersehbar war wird es schwer dem BT eine Schuld zuzuschieben. Hätte er die Verzögerung (Zeitpunkt Vertragsunterschrift) vorhersehen müssen, dann hätte er fahrlässig gehandelt und müsste einen durch die Verzögerung entstandenen Schaden ersetzen.

Sollte ein Schaden eingetreten sein, dann sind Kosten die Euch wirklich entstanden sind vom BT zu zahlen, also beispielsweise Miete, Finanzierungskosten. Eine Nutzungsausfallentschädigung da nicht gleichwertige Wohnung, wird nicht erstattet. Wohnst Du bereits in einem eigenen Haus, oder sonst irgendwie "mietfrei", dann kannst Du auch keine übliche Miete ansetzen. Es müssen Dir also tatsächlich Kosten durch die Verzögerung entstanden sein.

So weit mir bekannt, bedeutet ein Akzeptieren des Schreibens (Kenntnis, dass sich Übergabetermin verzögern wird) nicht automatisch einen Verzicht auf Schadenersatz. Zum aktuellen Zeitpunkt ist sowieso noch kein Schaden eingetreten, und ob der Termin sich verzögert, das kann man spätestens dann wissen wenn die Übergabe stattfindet bzw. stattgefunden hat. Dann kann man immer noch über Schadenersatz diskutieren.

Du solltest zuerst einmal Deinen Vertrag anwaltlich prüfen lassen. Dann wird Dir der Anwalt evtl. empfehlen auf dieses Schreiben zu reagieren. In diesem Schreiben könnte man schon einmal Schadenersatzansprüche bei Verzug des Übergabetermins avisieren. Ich kann Dir als jur. Laie nur empfehlen von eigen verfassten Schreiben Abstand zu nehmen, denn Formfehler sind Anwalts Liebling, und davon kann man als Laie eine Menge machen.