Raumhöhe 18cm unter Angabe in Bauvorlageplänen - Hilfe!!!

Guten Tag!
Wir haben vom Bauträger ein schlüsselfertiges Reihenhaus erworben, welches mit zusätzlichen Anbauten versehen werden konnte. Diese Option haben wir gleich mit abgeschlossen beim Kauf (BGB-Kaufvertrag), weil sich dadurdch die Möglichkeit ergab, dass die diversen Schwerbehinderten, die dort wohnen werden, sich bei Bedarf ganz auf das EG beschränken können. Die entsprechenden Umbauten für weitestgehende Barrierefreiheit im EG wurden bereits beauftragt und größtenteils durchgeführt. Die beiden Extrazimmer sind in Holzständer-Fertigbauweise und mit Flachdach an das Kernhaus angebaut. Nun das Problem:
Entgegen den Angaben und Zeichnungen in den Bauvorlageplänen, die Bestandteil des Kaufvertrags waren, wurde die Decke des Anbaus ca. 18cm tiefer angebracht, mit dem Effekt, dass über die gesamte Raumfläche die Deckenhöhe 18cm niedriger hängt als geplant. Am niedrigsten Punkt ist sie voraussichtlich nur 2,32m hoch. Ba-Wü LBO verlangt mindestens 2,30m, okay. Die Nachteile der niedrigeren Deckenhöhe für uns sind, dass unsere Möbel nicht hineinpassen, dass der Stauraum nicht ausreicht (10m² Wohnfläche, da braucht man die Höhe, um Sachen unterzubringen), dass es ein beengteres Wohngefühl ergibt, und das der Querschnitt des Hauses nicht mehr symmetrisch ist, weil der Ansatz des Vorbaus auf der anderen Hausseite 18cm höher liegt. Was wohl der Architekt dazu sagt?
Wir denken, dass das ein Mangel ist.
Frage - was müssen wir nun tun, mit welchen Konsequenzen?

Vielen Dank,

EmilyK

 

Hallo! Viele Antworten mit Fragen, hier die Antworten!

Vielen Dank erst mal, war zwischenzeitlich mit dieser Angelegenheit bei www.bau.de aktiv. Dort heiße ich crackerbox. Hier EmilyK.

Also, nun der Reihe nach:

@Susannede:
>Welcher Architekt? Ich denke Bauträger?
Der BT hat ein Architektenbüro beauftragt, und die haben mit der Auslegung einen Preis gewonnen, glaube ich...
>Sie schreiben, die angebauten Zimmer wurden in Holzständer-Fertigbauweise (vom Bauträger?) gefertigt. Was sagt denn der Ersteller der Anbauten dazu?
Noch garnichts. Was mich wundert, ist, dass der Bauleiter noch nichts gesagt hat, der ist sonst ganz pfiffig... allerdings haben wir einen Bauleiterwechsel erleiden müssen - ein anderer Grund, warum wir hier wohl eher förmlich werden sollten...
>Wie ist denn der Deckenaufbau? Offene Balkendecke (Balkenhöhe vielleicht 18 cm?)- darauf Aufbau Flachdach?
Die Bauvorlagepläne zeigen eindeutig, dass am niedrigen Ende zw. Decke (das ist die innere Schicht, obendrauf ist noch allerlei und viel Dämmung etc., d.h. das Außenmaß des Daches ist viel höher) und Oberkante Estrich 2,50m am niedrigen Ende sein sollen. Zudem zeigen sie eindeutig, dass die Decke anders hätte angebracht werden müssen, als sie dann angebracht wurde, mit Versatz ca. 18cm (=Dicke Deckenplatte des Kernhauses).
> Bei einer "so verdächtigen" Addition der Maße auf ein "Soll-Maß" von 2,50 m könnte auch schlicht ein Meßfehler vorliegen - also ein Maß wurde bei der Fertigung falsch gelesen.
Ich denke, die haben einfach an der Seite vom Haus das gleiche gemacht wie an der anderen Seite vom Haus - in beiden Fällen die Decke so gelegt, dass sie 4cm oberhalb der Unterkante der Deckenplatte EG vom Kernhaus ansetzt, nur dass sich dieses Maß im Anbau auf der anderen Seite des Hauses aus dem bereits existierenden Vorbau des Haupthauses zwingend ergibt - darüber ist schlicht nichts, woran man etwas befestigen könnte...
> Mit Sicherheit ein Mangel.
Das wird allseits bestätigt.

@ Uli R. - die Genauigkeit stimmt aber :-) so rechnen wir im Moment auch noch - weil der Bodenaufbau noch nicht drin ist. Am fernen Ende fehlen noch 10cm Boden unbekannter Beschaffenheit und 12cm Estrich. 2,56m sind im Moment noch da. Da kommt dann 2,34m raus (auch zu kurz). Wenn ich aber den Versatz zwischen Soll und Ist an der Anbringung am Kernhaus anschaue, dann gehe ich von der Dicke der Boden-/ bzw. Deckenplatte aus, um die die Konstruktion nach unten versetzt wurde. Da die Bodenplatte 18cm dick sein sollte, komme ich bei 2,50m - 0,18m bei 2,32m raus. Deswegen hoffe ich auf 2,37m :-D So genau ist noch nicht klar, was rauskommt. Aber es werden keine 2,50m, sondern wahrscheinlich weniger als 2,35m sein.

@BTopferin
Aha, das gibt's also öfters...
Nein, mein BT fängt nicht mit M an, sorry :-)

Vielen Dank euch allen. MfG EmilyK

 

Hallo Susanne,

das sind Flachdachbauten. 2% mindestens Neigung nötig für Entwässerung. Die 2,50m beziehen sich aber auf das niedrigere Ende des Anbaus.

Ich denke so für mich selbst auch, dass es entweder einfacher war oder aber bei den Zeichnungen für die Anbauten, die separat geliefert wurden, einfach falsche Schlüsse gezogen wurden. Vielleicht wurde auch auf Seiten der Konstruktionszeichnungen falsch gedacht...

Ich als Architekt wäre stinksauer - da gibt man sich Mühe und denkt sich was bei der Höhe, auf der die Vorbauten anfangen sollen, und da kommen Ausführenden und machen einfach, was sie wollen... Wenn man in den Zeichnungen den Schnitt durchs Haus aktualisieren würde, dann sähe der Anbau vorne wie eine Art Gartenhäuschen aus, weil der Bezug zum Rest vom Haus verloren gegangen ist durch den tieferen Ansatz. Wenn man die Kiste mal verkaufen muss - soll ja vorkommen in unserer mobilen Zeit - dann wird das richtig lustig: Wenn man dem potentiellen Käufer die jetzigen (nicht der Realität entsprechenden) Pläne zeigt, muss man erwähnen "ach ja, vorne ist übrigens alles 18cm tiefer als man hier sieht" - oder was?

... ich finde es immer weniger lustig.

Euch allen einen schönen Abend und danke für eure Hilfe -

EmilyK

 

Hallo! So kompliziert ist es nicht. Es handelt sich um ein

"Modul" als Holzständer-Fertigbau, das einfach an das "Stein"-Haus angeflanscht wird. Man kann es für einen bestimmten Preis dazukaufen, auch in 2 Jahren noch, für einen fixen Preis, falls man das Geld gerade nicht parat hat. Wir haben uns wg. unserer gesundheitlichen Situation gleich von anfang an dafür entschieden, die beiden Extra-Module dazuzukaufen. Wenn es diese Extra-Zimmer nicht gegeben hätte, hätten wir das ganze Haus nicht gekauft.

Das vordere Anbauzimmer wurde nun à la Wintergarten schlicht so an das Haupthaus angeschraubt, dass die Decke dieses Zimmers 4cm oberhalb der UNTER-Kante der Deckenplatte des EGs des Haupthauses ansetzt - im Plan steht aber, dass die Decke dieses Zimmers ca. bei 4cm oberhalb der OBER-Kante der Deckenplatte des EGs des Haupthauses ansetzen soll. Das Gründach ist natürlich deutlich darüber, mit Dämmung etc.. Da die genannte Deckenplatte 18cm dick ist, ergibt sich dieser Versatz um 18cm über die gesamte Länge des Anbaus. Die Gegenrechnung über die verbleibende Höhe am Ende des Anbaus (Flachdach, Neigung 2%, die Decke nimmt im Zimmer die Neigung des FDs auf) bestätigt diesen Versatz etwa. Weil der Boden noch nicht drin ist, muss man messen, wo die Höhe des Estrichs (soll gleiche Höhe wie Haupthaus EG haben) sein wird, und schauen, wieviel Platz noch bis zur Decke ist. Die in den Bauvorlageplänen angegebenen 2,50m werden auch über diesen Weg etwa 15-18cm unterschritten werden. Es passt leider also alles, obwohl ich mich liebend gerne vermessen hätte. Na, ich gebe die Hoffnung nicht auf.

So long -

EmilyK

 

Hallo Baufuchs

:-)

Good night.

Danke für alles an alle!

MfG EmilyK

 

Hi Amy, ja, das drängt sich einem natürlich auf, dieses

zeitliche Zusammentreffen. Wäre natürlich menschlich schade, aber ehrlich gesagt glaube ich, dass der GU meinte, der erfahrenere Bauleiter muss nun auf eine andere Baustelle, unsere ist ja so gut wie ein Selbstläufer (dachten wir auch bis jetzt).

Gestern abend war ich an dem Punkt angekommen, dass, wenn es diese Anbauten schon modular dazuzukaufen gibt, dann sollen sie es einfach nochmal versuchen ("nice try - try again!"). Gleich darauf wird einem natürlich klar, dass diese Änderung absichtlich erfolgt sein muss, denn das waren ja alles Fertigteile -> falsche Konstruktionszeichnung oder Änderung zwischen Bauvorlageplänen und Erstellung der Konstruktionszeichnungen, nach denen die Fertigteile angefertigt wurden. Erwerber wird's schon schlucken.

Interessant bleibt, dass der zuständige Projektleiter beim Bauträger anscheinend nach wie vor der Meinung ist, dass die lichte Höhe hier 2,50m sein muss - d.h. seine Pläne gehen immer noch von 2,50m aus. D.h. zu erwarten ist, dass die Bauleitung beim Ersteller oder Zeichner der Konstruktionspläne für die Fertigbauteile anklopfen muss wg. Mangel.

Am Freitag hbe ich einen Termin mit einem RA, allerdings nur um eine Idee zu bekommen, was hier der Streitwert sein könnte (leider gibt es für so etwas keine Listen), und gesagt zu bekommen, was nun formal richtig wäre - Mängelhinweis, Mängelrüge, Frist setzen (z.B. zum Fertigstellungstermin o.ä.). Je länger ich mit dieser Situation konfrontiert bin, desto mehr beunruhigen mich die längerfristigen Effekte, innen und außen. Was z.B. wenn einem der zukünftigen ERwerber der anderen Häuser auffällt, das hier was nicht stimmt, und Beseitigung des Mangels einklagt - in 2 Jahren o.ä.? - dann kommt der Kran wieder und walzt bei uns alles nieder (Zugang über unser GRundstück...). Und wir haben uns mit 10% vom Preis des Anbaus abfinden lassen o.ä. und trotzdem ist alles im Eimer. Visionen einer langen Nacht!

FRAGE in die Runde, bald ist's ja vorbei:

Wenn ich den Termin beim RA erst am Freitag habe, bin ich dann schon mit dem Mängelhinweis im Verzug? Der RA hat vorher keine Zeit! Und ich habe vorher keine Ahnung, wie ich das richtig anstellen soll, dass uns da keine Formfehler unterlaufen!

Weiß Baufuchs das oder sonst jemand?

Schönen Tag -

EmilyK

 

Zusammenfassung

Hallo,
der Vollständigkeit halber fasse ich den Stand noch mal zusammen, weil ich glaube, dass derartige Abweichungen häufiger vorkommen.

Wir haben uns vor dem RA-Termin (s.u.) mit dem bzw. den Bauleiter/n getroffen. Die Ausführung erfolgt nach Werkplänen, denen zufolge die Decke in der Betondecke anzuflanschen war, nicht darüber im Mauerwerk. Das ist anders nicht zu machen, weil nur die Betondecke die nötige Stabilität bietet (leuchtet ein, ich hatte auch gedacht, wenn's nicht die Raumhöhe reduzieren würde, würde ich am Ende sogar darauf bestehen, weil das technisch als der sicherere Weg erschien, aber was weiß man denn schon als Laie), bzw. nur mit großen Aufwand und Querkonstruktionen als Auflage, die dann ihrerseits wieder Raumhöhe nehmen. Fazit - so ist es technisch besser, dabei leider niedriger als man vielleicht aufgrund der Bauvorlagepläne bei Vertragsunterzeichnung annehmen konnte. Eine Nachlässigkeit der Bauleitung liegt g*sei dank auch nicht vor, denn es wurde genau das gemacht, was von den Architekten vorgegeben wurde. Die Differenz liegt zwischen den Bauvorlageplänen und deren Umsetzung in Werkpläne, und das ist wohl häufig der Fall, dass sich im Detail andere Ausführungen ergeben, aus der Notwendigkeit heraus (wie hier).

Zur Frage Mangel oder nicht: Ein (wie sich beim Termin herausstellte uns bekannter Rechtsanwalt) legte die Angelegenheit so dar: Da wir bei Vertragsabschluss dem Vertragspartner nicht explizit klar gemacht hatten, dass die in den Bauvorlageplänen angegegebene Höhe für uns wichtig ist, kann man hier nur äußerst schwer etwas durchsetzen. Eigentlich ist sogar nur die LBO bindend (>= 2,30m in BW). Es ist zwar ein Mangel im Sinne von "Abweichung vom Vertragsgegenstand", aber aller Voraussicht nach nicht durchsetzbar.
Unser Entschluss: Nerven sparen, Kröte schlucken, neue Möbel kaufen, bei Abnahme auf Differenz hinweisen (ärgstenfalls), damit nicht noch etwas Ungeahntes daraus erwächst.

Eure Meinung dazu würde mich interessieren.

Viele Grüße

EmilyK

 

Eric -

es gibt in dieser Welt nicht nur diese 2 Alternativen...

Wir haben ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger gekauft. Mit den Architekten hatten wir nie Kontakt. Wir haben mit dem Projektleiter zum Thema Raumgröße, barrierefreies Bad und ebenerdige Zugänge gesprochen (alles mit dem Bauleiter abzuklären im Rahmen von Sonderwünschen), aber nicht über Raumhöhen, weil die ja über die Pläne hinreichend definiert schienen (bemaßt 2,40m, Anbau über Verlängerung der Deckenplatte-Unterkante mindestens 2,40m). Sogar der Projektleiter denkt nach wie vor, dass die Raumhöhe dort sogar 2,50m betragen müsse (!!).

Wie es scheint (laut RA), ist es aber schwierig, den Mangel in einen bezifferbaren Schaden umzusetzen, wenn dem Auftragnehmer nicht durch uns eindeutig klar gemacht wurde, dass uns die Raumhöhe wichtig ist - im Sinne von "wir hätten wirklich gerne das, was im Vertrag steht, nämlich 2,4+m". Woher soll man das als Laie wissen, dass die Bemaßung in den Bauvorlageplänen nicht ausreicht?

Nun zu Ihrer alternativen Liste -
1. Aus dem Umstand, dass wir die Pläne für hinreichend deutlich hielten, kann man nicht ableiten, dass das für uns zu anfang belanglos war - es war ja in den Bauvorlageplänen genau eingezeichnet. Soll man jedes einzelne Maß hinterfragen - beim Bauträger?!?

2. Nachdem also a) nicht stimmt (Raumhöhe für uns belanglos), muss b), dass wir erst jetzt "aus der scheinbaren Abweichung von den Eingabeplänen " Honig saugen " wollen, immer noch nicht stimmen (wieso "erst jetzt"? Es ist auch erst jetzt anders gebaut worden als vorgegeben!). Ich weiß nicht, was ich aus dieser extrem engen Auswahl über Ihr Menschenbild schließen soll. Für normale Leute, die noch nicht baugeschädigt sind, gibt es auch die Variante c) - Laie liest Pläne, es wird ihm erklärt, dass die als Bestandteil des Kaufvertrages bindend sind, er unterschreibt. 12 Monate später wird der Anbau gebaut. Laie stellt fest, dass hier irgendetwas nicht so gelaufen ist, wie es aufgrund dieser Pläne zu erwarten war, weiß aber nicht wieso, weiß auch nicht, ob das normal ist, und erkundigt sich unter anderem hier, ob das nur ein gefühlter Mangel oder ein tatsächlicher Mangel ist, und ob es hierfür Anhaltspunkte gibt, wie der aus diesem Mangel üblicherweise abgeleitete Schaden bemessen wird, wenn überhaupt. Wie es scheint, übersteigt der gefühlte Mangel offenbar den bezifferbaren Schaden. Deshalb unser Fazit - s. letzter Satz unserer Zusammenfassung.

EmilyK