Abnahmeverweigerung Bauträger

Ein Bauherr, der nicht weiß, wofür er eigentlich beim Notar war. Ein BT der zwar auf der einen Seite die Existenz seines Kunden gefährdet (und damit ja auch seinen Gewinn) auf der anderen Seite aber anscheinend nichts dagegen hat, wenn dieser mit seinem SV durch die Baustelle schlendert und Mängel aufschreibt, die er anschließend nicht anerkennt.
Irgendwie passt das nicht.

 

Hinzu kommt, dass viele dieser "An meinen Häusern gibt es keine Mängel, deswegen Schlüssel nur gegen Geld"-BT ein Auftreten haben, das körperlich derart präsent und verbal derart aggressiv ist, dass viele einfache Bauherren sich körperlich bedroht und eingeschüchtert fühlen - und das ist genau der Zweck des Auftritts.

Auch aus dem Grund rate ich bei gerade bei BT Abnahmen dazu, seinen eigenen Rechtsbeistand dabei zu haben.

 

.. das wäre ja schon der nächste Streitpunkt , denn eine Vertragsstrafe zu verlangen ist was anderes als diese auch zu bekommen , denn dann müssen erst einige rechtliche Grundlagen vorhanden sein und ob diese vom Bauherren auch schon vorher schriftlich angemeldet wurden , wissen wir nicht .

 

aber diese Geschäftsmethode kommt doch nicht von ungefähr , fast jeder Bauherr versucht am Ende den Handwerker um seine restliche angeforderten Zahlungen mit Mängelanzeigen zu erpressen und zahlt nicht , egal ob es nun gerechtfertigt ist oder nicht , ob überhöht oder nicht, es ist einfach Methode geworden , jeder zweite Thread hier im Forum ist im Prinzip nicht anderes als eine versteckte Anfrage wie man Zahlungen nicht leisten muß , eine Handwerksfirma die dann schlußendlich auf etliche Restzahlungen wartet und dann riesige Aussenstände hat , hat auch finanzielle Probleme die zum Konkurs führen können

 

Würde in so einer Situation ggf. ein Treuhänderkonto helfen ?
-> Bauherr zeigt Bereitschaft zur Zahlung nichtstrittiger Forderungen + Vorauszahlung noch strittiger Forderungen bis zur Klärung
-> BT hat das Geld (sofern es unstrittige Forderungen sind oder gekläre Forderungen) sicher, z.B. auch vor einer Privatinsolvenz des Bauherren

Würde sich ein solcher Bauträger darauf einlassen, dass bei Hinterlegung eines Geldbetrages auf ein Treuhandkonto der Erwerber einziehen kann ?
Klar, das Druckmittel hat deutlich an Druck verloren, aber das Risiko des BT sinkt ja auch, sollte der Erwerber mit Schadenersatz & Co. durchkommen.

 

Und warum?

Weil der Pfusch da ist! Und wie anders als mit dem Druckmittel Geld soll der Käufer zu seinem Recht kommen?
Wenn es nur noch um den Stiel der goldenen Ananas geht, sieht er den BT nie wieder!

Wenn BT sich bei sachverständiger Begleitung nicht so zieren würden, sondern das als Chance sähen und die Mängel, die angezeigt sind, auch zewitnah beheben würden, gäbs doch gar keinen Grund, irgendwas am End einbehalten zu wollen, sondern für alle ein Glas Sprudelwasser!

Aber nein - Termine werden nicht bekannt gegeben, soll der SV sdoch sehen, wie er seinen Job macht. Wenn er auf der Baustelle ist, wird ihm der Zutritt erschwert, wenn er etwas beanstandet, wird es selbst dann noch stumpf abgewiesen, wenn er es mit klaren Verweisen auf DIN/FR belegt.

Warum verdammich soll da der Bauherr auch nur einen Funken Vertrauen haben, wenn er kein Geld als Druckmittel hat.

So lange die BT Branche (die da noch viel schlimmerist als die GÜ) da nicht die Politik ändert, bleibt das so!

 

Doch, hat er. Der TE hat erklärt, dass er einen notariellen Vertrag abgeschlosen hat und das kann nur ein Bauträger-Kaufvertrag sein.

Bei einem BT-Kaufvertrg wird der Eigentumsübergang erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung vollzogen.

Besitzer des Objekts ist der BT. Die Besitzstellung ändert sich erst dadurch, das der BT dem Erwerber freiwillig den Bezug des Objekts gestattet, also ihm die zur Besitzausübung erforderlichen Hausschlüssel aushändigt. Hat der Erwerber bereits während der Bauzeit einen Schlüssel ausgehändigt bekommmen, dann ist das nicht der " Schlüssel ", der den Besitzübergang dokumentiert. Solche Schlüssel werden - wenn überhaupt - zu anderen Zwecken ( Kontrolle des Baufortschritts, Aufmaß für zu bestellende Möbel usw. ) übergeben, berechtigen aber nicht zum Einzug. Wer mit einem solchen Schlüssel ohne Erlaubnis des BT einzieht, entzieht diesem den Alleinbesitz, begeht eine verbotene Eigenmacht und hat auf eine vom BT beantragte einstweilige Verfügung ohne wenn und aber wieder auszuziehen.

Dass eine einstweilige Verfügung idR nicht abzuwehren ist, hat Ralf ja bereits mitgeteilt. Insofern wird sich kein Anwalt dazu bereit erklären, einen Erwerber dahingehend zu beraten, dass er sich eigenmächtig den Besitz verschaffen soll/darf. Das muß der Erwerber nach Belehrung über die Vor- und Nachteile auf seine " eigene Kappe " nehmen.

 

Gibt es denn einen 5%-Sicherheitsrückbehalt??

Welche Auswirkung hätte dieser auf die Übergabe?


Ich habe letztes Jahr die letzte Rate und die 5% erst nach Übergabe in Rechnung gestellt bekommen.
Allerdings kommunizierten wir gut und empfanden uns gegenseitig als seriöse Vertragspartner.

 

Und wer soll der Treuhänder sein? Die Anwälte des BT und des Erwerbers können es nicht. Der beurkundende Notar könnte Treuhänder sein. Der wäre aber blöd, wenn er den Treuhänder spielen würde. Denn das kann richtig Stress machen, wenn er ständig bedrängt wird, die Auszahlung vorzunehmen/nicht vorzunehmen.

Da ginge schon eher, dass der Erwerber eine Zahlungsbürgschaft in Höhe des einbehaltenen Betrags stellt. Aber warum: Der BT hat doch bereits eine ausreichende Sicherheit damit, dass er die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber erst dann bewilligen muß, wenn der Kaufpreis - gegebenenfalls gemindert um berechtigte und zur Aufrechnung gestellte Gegenforderungen - vollständig bezahlt ist. Der BT kann folglich bei unberechtigter Zahlungsverweigerung den Vertrag kündigen und das Eigentum wegen seiner berechtigten Restforderung verwerten, d.h. dieses notfalls zwangsversteigern lassen.

In ganz schwierigen Fällen ging schon eher: Der Erweber zahlt, weil anderenfalls keine Einigung zu erzielen ist, den streitigen Kaufpreisrest und erhält dafür vom BT eine Rückzahlungsbürgschaft für den Fall, dass die Mängel sich a.) als berechtigt herausstellen und b.) nicht beseitigt werden. Die Rückzahlungsbürgschaft müßte dann zusätzlich auch noch die Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten für den vorprogrammierten Rechtsstreit abdecken. Hierzu wird nach meiner Einschätzung kein BT bereit sein. Aber man könnte es ja versuchen.

Nö, es geht um etwas ganz anderes: Der BT gibt sein stärkstes Druckmittel auf, wenn er den Erwerber trotz offener Raten in das Objekt einziehen läßt. Der BT klammert sich also an den Besitz und die Fälle häufen sich, wo dies - insoweit gebe ich Ralf D. völlig Recht - völlig unberechtigt erfolgt, um den Erwerbern unberechtigte Zugeständnisse abzuringen. Die Erwerber haben nur noch nicht verstanden, wie es im Bauträgergeschäft zugeht: Murks hoch drei von irgendwelchen ehemaligen Metzgern, Bäckern usw., die BT spielen.

 

Hast es leider nicht verstanden.

Du hast nach Zahlungsplan gezahlt und meinst mit den 5 % den Sicherheitseinbehalt nach § 632a Abs. 3 BGB. Der sichert allerdings nur die Vertragserfüllung und endete damit mit der Abnahme und der Übergabe des Objekts. Die Sicherheit nach § 632a Abs. 3 BGB hat beim Normalhäuslebauer ( Verbraucher ) jeder BT/GÜ/Handwerker zu stellen und zwar vor Zahlung der ersten Rate.

Auswirkung auf die Übergabe hat der Sicherheitseinbehalt nicht. Bei der Übergabe ist die Rollenverteilung eine andere als bei der Ratenzahlungsverpflichtung während des laufenden Bauvorhabens: Übergabe am Ende der Bauzeit gibt es nur gegen vollständige Zahlung = alle noch offenen Raten + Sicherheitseinbehalt. Du wärst also in die gleiche missliche Lage gekommen wie der TE, wenn Du im Abnahmetermin Mängel festgestellt hättest und Dein BT die Übergabe deswegen verweigert hättest.

Zu § 632a Abs. 3 BGB: Man erlebt immer wieder, dass selbst diese Sicherheit nicht gestellt wird, z.B. von dem Legohaus-Bauer. Der hat in seinen Verträgen stehen, dass es eine Vertragserfüllungsbürgschaft nur gibt auf Anforderung des Erwerbers und gegen Zahlung von Mehrkosten. Lustig ist auch, dass bei dem Legohaus-Bauer die erste Rate bei Vertragsbestätigung durch " Lego " fällig wird. Das ist dann allerdings nach § 307 BGB unwirksam, womit es Geld erst bei der Abnahme gibt. Ich kann ja mal im BEF berichten, wenn er sich dazu geäußert hat, dass sein Zahlungsplan " zerschossen " worden ist.

 

Bevor ich auf der Straße sitze, würde ich mit meinem bisherigen Vermieter sprechen und ihm die Lage erklären und fragen, ob man noch ein, zwei Monate bleiben kann (also einen befristeten Mietvertrag über einen kurzen Zeitrahmen). Der Vermieter hat ja keinen Schaden, da man heutezutage eine Wohnung kurzfristig in nullkommanichts weg bekommt (bei uns zumindest). Wenn der Vermieter einigermaßen vernünftig ist, dürfte er einwilligen. Damit ist schon mal etwas Druck weg und hat den Kopf etwas freier das Problem mit dem BT anzugehen.

 

@ Frau Maier: ich fürchte, dass es hier mit einer einfachen Verlängerung ( falls es denn möglich wäre) nicht getan ist. Der TE schrieb ja noch von schwangerer Frau, weiter entfernter Ort, Jobwchsel etc. er scheint gewaltig unter Zugzwang.
Vermutlich weiß das der BT.

Ich finde das eine unglaublich ungünstige Vertragskonstellation. Das man sich dessen nicht bewusst ist anfangs, kann ich schon nachvollziehen. Es gibt ja auch andere BT ( oder Gu/ GÜ wirklich! ) und ich kann mir gut vorstellen, dass man anfangs dachte, es würde gut kommen.

Wir hier sind mit der Materie vertraut, viele sind es nicht und tappen in entsprechende Fallen.
Die Situation, dass man sich selbst an die Regeln hält und die Gegenpartei nicht, kenne ich auch aus anderen Bereichen. Und auch, dass man dies ungestraft tun kann. Ich verstehe das weniger als Rachegelüste des TE, sondern einen Ausdruck der Hilflosigkeit, dass der BT Fehler machen kann, ohne dass man mit großem Aufwand ihn dranbekommt bzw. ihn dazu bringt, die Fehler auszubügeln.

 

Sicher? Wir hatten einmal ein Angebot vorliegen, dort wurden Grundstückskauf von der Stadt und der Werkvertrag mit dem BU bei in zwei seperaten Verträgen beim Notar beurkundet ohne dass es ein BT-Vertrag war.

 

Welchen Sinn hat es, einen Werkvertrag durch einen Notar beurkunden zu lassen?


mit skeptischen Grüßen!

 

Ganz Unrecht hat whong nicht. Es könnte beim Notar ein reiner Grundstückskaufvertrag beurkundet worden sein.

Mal abwarten. Ich vermute, drjoker wird am WE wieder zu Hause sein und kann dann mal in die Verträge schauen.

 

Da wird der Threadstarter wohl in den sauren Apfel beißen müssen und zahlen und die Mängel dann im nachhinein einklagen müssen. Ist zwar nicht schön, aber immer noch besser als die anderen Konsequenzen.
Also SV mit zur Abnahme, Mängel protokollieren, Geld zahlen, einziehen und ganz normalen Ablauf der Mängelbeseitigung starten mit Fristsetzung, 3 Versuchen etc. Wenn die Mängel von einem SV festgestellt sind und der BT nichts macht Mängel von andere Firma beseitigen lassen und BT verklagen. Ist alles häßlich und unnötig, aber mit einem Job in Gefahr und einer schwangeren Frau muß man Prioritäten setzen und die sind eindeutig nicht bei eine Rechtsstreit mit dem BT.
Also Sachverstand ranholen und retten was noch zu retten ist. Der Rest muß dann leider unter Erfahrung abgebucht werden.

 

Das würde ich nicht tun. Zumindest sollte der TE versuchen, mit Hilfe eine Rechtsanwaltes (wie weiter oben von Ralf W. beschrieben) die Schlüsselübergabe zu erreichen. Denn im Falle einer Pleite sieht er sonst sein Geld nie wieder und außerdem: "Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand".

drjoker - ich drücke Dir ganz fest die Daumen und hoffe, dass Du bald einziehen kannst. Der Ärger lässt sich leider so oder so nicht mehr abwenden, aber da noch etwas zu zahlen, halte ich für nicht gut.

 

Die Generalisierung ist nicht fair. Es gibt sicherlich Bauherren, die so verfahren, sei es. weil sie überzeugt sind, dass sie das Recht dazu haben, sei es aus niederträchtigen Gründen. Die Generalisierung kann so aber nicht stehen bleiben.

Es gibt genauso viele Architekten, die eine Pauschale anbieten und nach der HOAI abrechnen und es gibt ebenso Handwerker, die ihre Arbeit nicht zu Ende bringen und vielleicht sogar auf den 5% Einbehalt "pfeifen". Genaus gibt es Architekten, die saubere und gute Arbeit leisten ebenso wie Handwerker. Einzelne Erfahrungenge und Statements können sich nicht auf alle Bauherren beziehen.

 

Bin mal gespannt, ob es hierzu eine Rückmeldung vom TE gibt. Morgen ist ja der Tag der "Abnahme". Ich hoffe, dass der TE mit seinen Unterlagen bei einem Fachanwalt war. Wenn für den TE tatsächlich so viel davon abhängt, einen Schlüssel übergeben zu bekommen, ist seine Idee, einen Fachanwalt bei der Abnahme dabei zu haben, sicher richtig. Ich hoffe, dass für den TE morgen alles gut gehen wird.

 

Dem schließe ich mich an. Ich habe dem TE einen Fach-RA in der Nähe seines Wohnortes per PN empfohlen.