Mit Bauen besser noch warten ?

Selbst wenn Häuser + Grundstücke Wertverluste erleiden würden bleibt es weiterhin uneingeschränkt nutzbar. Wer mit Grund + Haus Geld verdient wird sich sicherlich eine Risikobewertung erstellt haben um sich seines Kapitalbedarfes gewiss zu sein...

 

Typische EFH Grundstücke erleiden so gut wie nie einen Werverlust, und der Wertverlust eines EFH aufgrund zunehmenden Alters ist höher als die Schwankungen durch durch die jeweilige wirtschaftliche Situation in DE hervorgerufen werden. Es mag immer mal Ausnahmen geben, beispielsweise wenn in einer (regionalen) Lage die gerade "in" ist die Spekulation zu doll getrieben wird, und dann diese Voraussetzungen wegfallen (Bsp.: Spekulation auf Industrieansiedlung o.ä.). aber das hat alles nichts mit einer Immobilienblase zu tun. Solche Effekte gab es schon immer und wird es auch immer geben.

Auf die Herstellungskosten eines Gebäudes hat das alles auch keinen Einfluss, die allgemeine wirtschaftliche Lage führt höchstens dazu, dass die Baupreise auf ihrem Niveau eingefroren werden, das gab es schon in der Vergangenheit. Wirklich billiger wurde das Bauen dadurch also nicht.

 

Die Baubranche ist dann wohl die einzige auf der Welt, wo Wert und Preis direkt korreliert sind. Das das bei Lebensmitteln, Kleidung, Technik usw.... nicht grundsätzlich so ist ist inzwischen wohl hinlänglich nachgewiesen worden.
Da habe ich aber meine echten Zweifel

 

Ich würde bei den Immobilienpreisen noch unterscheiden zwischen den Großstädten und dem flachen Land. Zumindest für die Großstädte wurde wiederholt in Berichten / Analysen etc. festgestellt, dass die Preise im europäischen Vergleich immer noch niedrig seien. Da auch in den demographischen Prognosen eher von einer Landflucht und einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien in Großstädten ausgegangen wird, sehe ich hier weiterhin steigende oder zumindest stabile Preise.

Außerdem bleibt dem Käufer mit viel Eigenkapital die Frage, wie er sein Kapital über die langanhaltende Niedrigzinsphase und Inflation retten will. Und welche Kosten ihm durch Miete o.ä. während dieser Wartezeit zusätzlich entstehen. Letztendlich ist doch die Entscheidung für ein Eigenheim keine ökonomische Investition, sondern eine Frage der Lebensplanung und der jeweiligen Lebensphase.

 

Naja, ein Eigenheim läßt einen schon ruhiger schlafen....ok...manchmal sind teurer Ausgaben notwenig...neue Heizung uns so...aber wer glaubt den wirkich das die Mieten 1. so bleiben? und 2. nicht steigen? und 3. andere Ausgaben, wie Steuern nicht steigen?
bei einer begrenzten Anzahl Fläche und einer steigenden Anzahl von Einwohnern, die zu einem großen Teil von Steuermitteln bezahlt werden?
kurzum, als Mieter bezahlste deine eigene Konkurrenz auf dem Wohungsmarkt. Deine Miete mußte selbst bezahlen, manchen bezahlt das Amt die Miete.

 

Und: Bei der Miete zwandert alles in fremde Taschen, bei einer Baufinanzierung nur der (momentan günstige) Zins.

 

Ich glaube nicht, dass Eigentum auf Dauer wesentlich günstiger ist als Miete - zumindest wenn man ehrlich rechnet.

Denn man darf nicht einfach Miete gegen die Zinsen rechnen - zum Einen hat man idR ja auch EK (das, wenn nicht im Haus gebunden, ja Zinsen brächte), zum Anderen erleidet so ein typisches EFH ja auch einen Wertverlust und muss auch "gewartet" werden.

Die Kaltmiete unserer DHH (2013) liegt schätzungsweise bei ca. 2,5% - 3,5% p.a. der Herstellungskosten. Wenn man einfach mal 1,5% für Zinsen rechnet - bleibt nicht mehr viel übrig an Rendite.

Unsere Entscheidung fürs Bauen haben wir getroffen, weil wir "was eigenes" haben wollten und weil es in unsere Lebensplanung gepasst hat.
Ein selbstgenutztes EFH ist viel mehr als eine Kapitalanlage..

 

Die teilweise aufgerufenen Preise für Neubauten sind doch mittlerweile nur noch auf Spekulation ausgelegt und haben nichts mit tatsächlichen Baukosten zu tun! Das nimmt so absurde Formen an, dass der gleiche Immobilienentwickler in der Großstadt 700.000 € für ein 170qm EFH mit KFW70 Standard will. Nur 40 km weiter hingegen verlangt man nur 400.000 € für ein 155qm EFH im Passivhaus-Standard mit Photovoltaik-Anlage und Batterie-Speicher. Beide Preise jeweils ohne den Grundstücksanteil.

Und wie kommt das? Ganz einfach in der Großstadt gibt es nur (noch) Komplettangebote aus Grundstück+Haus und daher haben sich die Immobilienentwickler abgesprochen und verlangen alle solch überhöhten Preise. Im 25.000 Einwohner Städtchen aus obigem Beispiel hingegen werden die einzelnen Grundstücke direkt an Privat zur Selbstbebauung verkauft und dementsprechend besteht dort die Konkurrenzsituation zu hunderten Fertighausanbietern und/oder Architekten mit Einzelvergabe der Bauleistungen.

Mietzahlungen sind weg beim Vermieter und bei Kreditraten hat man selbst ein Gegenwert in Form des Haus/der ETW.

Siehe oben. Des Weiteren kommt es auf die "Lage, Lage, Lage" an. In Großstädten und deren Speckgürtel gibt es keinen Wertverlust, sondern nur eine steile Kurve der Wertsteigerung. In FFM z. B. haben sich in den 3-4 Jahren die Kaufpreise von Neubau EFH/DHH/REH mindestens verdoppelt. Und EFH jünger als Baujahr 2000 sind trotz schlechterer Ausstattung und schlechteren Werten des Energieausweis leider im Preis nicht günstiger als Neubauten.

 

Was heißt den "ehrlich" rechnen? gibt es das wirklich?

Viele Vermieter, sind irgendwie durch Erbschaft oder so an Eigentum gekommen, das man vermieten kann...man erhöht die Miete nicht, weil man sich kennt, aber dafür nicht im Mietrecht und Steuerrecht.

Dann könnte man auf die Idee kommen, das zu nehmen, was man kriegen kann.

Was in naher Zukunft so sein wird, entweder man ist ganz groß, als Immobilienfirma, d.h. Fachwissen incl. Mietzins rauspressen was geht....und kleine, die nicht wissen was sie tun....wenn man ne Sanierung ansteht etc....wissen nicht was umlagefähig ist...wie in etwa die Grundsteuer etc.
Leztere haben oft in D eine negative Rendite.
Aber die werden langfristig aussterben.

Es wird wie in jeden Bereich, ob es Logistik, Landwirtschaft oder Einzelhandel ist , entweder nur große Player geben oder Nischenanbieter.

Was die Spekulationen angeht....klar, wollen die Immoprofis Geld sehen...anderswo gibt es ja keins mehr. EZB sei dank.

Eine begrenzte Fläche, enorme Zuwanderung und EZB....und ein kein wirkliches Argument, warum Mieten günstiger werden sollte

 

Und was ist mit dem entgagenen Ertrag auf das Eigenkapital? So eine Milchmädchenrechnugn machen die Bankberater immer auf, die gerne einen Immokreditverkaufen wollen...

Bei uns sind Häuser vergleichsweise billig zu mieten. Die Miete unseres Hauses wäre sicher nicht höher als 3 bis 3,5% des Kaufpreises. Wenn ich da dann noch die Instandhaltung abziehe, bleibt nicht mehr viel für eine positive Rendite übrig. Und ein Klumpenrisiko ist's obendrein.

Ein Haus zu besitzen ist hier (Hochpreisregion, Rheinland) eine Luxusausgabe, wirtschaftlich wäre es günstiger zu mieten.

(Bei Wohnungen sieht das übrigens anders aus, da erzielen wir derzeit 8% Mietzins bei niedrigen Instandhaltungskosten und fast Null Lehrstandsrisiko. Eine gute Anlage.)

 

..... welcher Ertrag,bei den (quasi nicht vorhandenen) Guthaben-Zinsen zur Zeit??

 

Diese Diskussion erinnert mich an den Kellerthread. Es werden halt Dinge verglichen , die man so nicht vergleichen kann. Als Kapitalanlage ist ein EFH doch denkbar ungeeignet zumindest in Ballungsgebieten. Bei Kaufpreisen von 700.000 bis über 1.000.000 liege ich selbst bei 2500 Mieteinnahme pro Monat bei ca. 35 Jahren bis der Kaufpreis eingespielt wurde. Instandhaltung habe ich nicht einmal kalkuliert. Reines Prestigeobjekt. Auf dem Land sieht die Sache anders aus , aber die Vermietung gestaltet sich schwieriger. ETWs sind eine andere Baustelle. Neubauten sind zur Anlage unattraktiv , Bestand noch nicht. ( Raum Köln ) . Günstige Objekte sind im Speckgürtel noch anzutreffen , Toplagen eher schwer. Da Menschen immer wohnen wollen , wird hier immer Geld zu verdienen sein. Wenn ich aber Genaues wüßte , dann...

 

je größer du biste, desto weniger Steuern mußt du zahlen. oder keine.

1,4 Milliarden und keinen Cent Grunderwerbssteuer. aber kauf du mal ein EFH. In NRW sind 6,5% fällig.
http://www.handelsblatt.com/finanze...uft-grunderwerbsteuer-null-euro/12795992.html

bei der Deutsche Wohnen und Vonivia geht es um 14 Milliarden.
und keine Steuern. Und kein Aufschrei. Und das mit dem billigen Geld der Notenbanken im Rücken für fast kein Zins.

 

Habs auch gelesen und kann nur den Kopf schütteln.
Das ist in einer Liga mit Starbucks und Co...was unsere Steuergesetzte zulassen ist mehr als fragwürdig.

 

Das ist doch schon seit Jahren so, eine Konstruktion, die bereits erheblich verschärf wurde! Man könnte ja auch anders herum fragen: warum muss die Grunderwerbsteuer überhaupt gezahlt werden, wenn es gar keinen Eigentumswechsel gibt? Denn der Eigentümer ist ja eine eigenständige juristische Person, d.h. es steht immer der gleiche Eigentümer im Grundbuch und trotzdem fällt Grunderwerbsteuer an. Und sobald der echte Eigentümer wechselt, fällt auch wieder Grunderwerbsteuer an und außerdem sind die Immobilien damit im Betriebsvermögen und d.h. wer solche Konstruktionen wählt, kommt auch nicht in den "Genuß" steuerfreier privater Grundstücksveräußerungen.
Die Regelung, die hier als "Trick" verschrien wird, führt auch in anderen Fällen zu einer völlig ungerechten Steuerbelastung, dazu folgendes Beispiel: A ist mit 90% und B mit 10% an einer GmbH beteiligt, die ein Grundstück kauft und dafür auch Grunderwerbsteuer zahlt. B verkauft dann später seine Anteile an A: durch die Anteilsvereinigung von mehr als 95% der Anteile in einer Hand fällt nun bei A Grunderwerbsteuer auf das gesamte Grundstück der GmbH an.
Will damit sagen: das Thema ist erheblich komplexer als einfach nur "böses Unternehmen macht Steuertricks" / #Aufschrei#Steuervermeidung

 

Naja, wenn euch die Steuergesetze nicht gefallen, dann schreibt eure politischen Repräsentanten an, wählt andere Leute oder geht auf die Straße und protestiert. Vom reinen Luft ablassen an Stammtischen und Foren ändert sich nämlich nix.

 

Die Grunderwerbsteuer für Käufer gehört abgeschafft. Stattdessen soll sich der Staat an den Verkäufer in Form der Spekulationssteuer halten. Dann würde die Besteuerung von Immobilien endlich der Besteuerung von jeglichen anderen Kaufgegenständen orientieren. Oder hat schon wer nach dem Einkauf im Discounter einen Steuerbescheid abgegeben und selbst Steuern bezahlen müssen?

Ausserdem könnte bei dem Konstrukt mit der Spekulationssteuer (Voraussetzung ist die Abschaffung jeglicher Ausnahmen - Stichwort nach 10 Jahren oder bei Eigennutz fällt keine an) der Staat flexibel bei Blasenbildung eingreifen und z. B. den Steuersatz auf >90% oder gar gleich 100% anheben. Das würde dann alle die Spekulanten vom Spielen abhalten, welche nur zur Geldvermehrung Neubau-Immobilien kaufen und sobald alle Objekte im Projekt/Naubausiedlung verkauft sind die Immobilien wieder mit ordentlich Aufschlag wieder auf den Markt werfen.

In Frankfurt sieht man das bei EFH immer häufiger, dass kurz nach Fertigstellung ein paar Möbel reingestellt werden (nur damit es als "bewohnt" gilt für die Spekulationssteuer) und die Immobilien dann bei den bekannten Portalen mit mehreren 100.000 € Aufpreis gegenüber dem ursprünglichen Preis inseriert werden. Ganz krass gab es schon Anbieter, welchen sogar das nicht reichte und kurzerhand einfach eine "1" vor ihren ursprünglichen Kaufpreis gesetzt wurde. Darauf angesprochen "Sie sehen ich wohne hier und damit brauche ich keine Spekulationssteuer zahlen". Cool mal eben 1 Mio. € Steuerfrei einnehmen..... und wenn man dann erst Bilder gesehen hat wie 08/15 alles zusammengeschustert wurde - billigster Baupfusch (z. B. die 36,5er Ziegelaussenwand aufgestemmt für die Abflussrohre vom Bad/WC im 2. OG nach unten zum Hausanschluss).


EDIT: Und man sollte auch gleich ein Gesetz erlassen das Immobilienentwicklern verbietet Baugrundstücke für EFH/DHH/REH zu erwerben nur um anschließend den dicken Reibach zu machen weil man zwangsläufig mit ihnen bauen muss. Bei Eigentumswohnungen sollte das Grundstück irgendwie an die WEG gekoppelt werden.

 

http://www.rp-online.de/wirtschaft/...ia-steigt-den-mietern-aufs-dach-aid-1.5810912

einfacher kann man in dieser Zeit wohl kein Geld verdienen, ohne selber Vermieter werden zu müssen.
Gewinn verdoppelt, 3% mehr Mieteinahmen, Dividendenerhöhung von 27% gegenüber letztes Jahr.