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Kosten für ein Staffelgeschoss (EFH) und Frage der Teilunterkellerung

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  1. #1

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    Kosten für ein Staffelgeschoss (EFH) und Frage der Teilunterkellerung

    Hallo,

    wir planen dieses Jahr einen Neubau in Köln. Für das Gebiet liegt kein Bebauungsplan vor, es gilt folglich § 34 BauGB. Ein Staffelgeschoss ist möglich. Das Grundstück liegt in zweiter Reihe und hat mit gerundet 26m Tiefe x 25m Breite einen fast quadratischen Zuschnitt, bei gut 670 qm Grundfläche. Die Zufahrt ist vom Norden, der Garten im Süden.
    Der angefügte Lageplan zeigt einen ersten Entwurf eines Baukörpers, der jedoch nur gedacht war um die maximalen Grenzen mit dem Bauamt abzustimmen. Der noch zu planende und später umzusetzende Baukörper soll kleiner werden. Unsere Anforderung ist wie folgt:

    Mindestens 200 qm Wohnfläche inkl. Büro (ca. 20qm) und zwei Kinderzimmern werden gewünscht, die Kinderzimmer sollen mindestens 16qm haben, besser mehr. Ein eigenes Bad für die Kinder soll eingefügt werden. Der Grundriss im EG könnte dann 160qm sein (ca. 130qm Wohnfläche wenn man 20% Wände abzieht), der Grundriss im OG 100qm (80qm netto). Weiterhin sind eine Einfachgarage und ein zusätzlicher Stellplatz geplant.

    Wir haben noch keine konkreten Vorstellungen bzgl. der Ausstattung (KWL, Bussystem etc.). Energieversorgung wird tendenziell über eine Luftwärmepumpe erfolgen. Beim Energiestandard sind wir nicht erpicht das Maximum zu erfüllen, zumal die Standards die letzten Jahre rapide verschärft wurden. Der Baupreis je Kubikmeter soll 380 EUR inkl. USt. nicht überschreiten.

    Wegen der Regelung in NRW für Staffelgeschosse, allseits zurückspringende Wände zu errichten, hat man uns schon hohe Kosten für die vielen Dachanschlüsse etc. signalisiert. Daher wollen wir die Kosten beim Keller kompensieren und denken über eine Teilunterkellerung nach.

    Jetzt die Frage: Ist eine Teilunterkellerung sinnvoll und ist dadurch eine nennenswerte Einsparung der Baukosten möglich? Wir möchten gerne einen Keller für Hobbyräume, Haustechnik etc. Gibt es Erfahrungswerte um welchen Anteil der Kubikmeterpreis beim Bau durch ein (außen begehbares) Staffelgeschoss steigt? Hier würde ein grober Richtwert wie z.B. +20%, +40% o.ä. bezogen auf einen Quadratmeter/Kubikmeter genügen, gerne auch in einer Bandbreite die es sicherlich aufgrund unterschiedlicher Ausgestaltungen geben wird.

    Danke vorab für Eure Antworten!
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  2. Kosten für ein Staffelgeschoss (EFH) und Frage der Teilunterkellerung

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  3. #2

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    Warum soll es denn unbedingt ein Staffelgeschoss werden?
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  4. #3
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    Weil nur eine 1-1/2-geschossige Bauweise genehmigt wird (Einfügung in die Umgebungsbebauung) und wir gerne mit Flachdach bauen möchten. Die einzige Alternative wäre ein Bungalow, aber ein zweigeschossiges Gebäude mit Flachdach gefällt uns besser.
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  5. #4

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    Woraus ergibt sich genau die Forderung, dass das Staffelgeschoss allseitig zurückspringen muss?
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  6. #5
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    Aus einem Bauvorbescheid und der Aussage des Bauamts. Haben wir juristisch prüfen lassen, mehr ist nicht möglich als ein Staffelgeschoss.
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  7. #6
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    PS @ masther: Um Deine Frage vollständig zu beantworten: "das i.S. der Landesbauordnung nicht Vollgeschoss ist. Das bedingt u.a., dass es allseitig deutlich gegenüber allen Fassaden des darunter liegenden Geschosses (allen freien Aussenwänden) zurückgesetzt ist; vgl. Kommentar Gädtke/ Bockenförde/ Temme/ Heintz - 9. Aufl. - zu § 2 BauO NW, Rd.-Nr. 201. "
    vgl. http://www.bauexpertenforum.de/showt...eschoss-in-NRW
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  8. #7

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    Ich als Laie kann mir nicht vorstellen, warum es unzulässig sein sollte, auf ein EG von 10x10 m² ein OG von 5x10 m² zu setzen.

    Edit: Die letzten beiden Postings habe ich überschnitten.
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  9. #8

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    Staffelgeschoß muss in NRW allseitig zurückspringen, das haben wir hier schon öfter diskutiert. Ob sich daran jetzt im Zuge einer geänderten LBO etwas ändert vermag ich nicht zu sagen, evtl. weiß hier jemand mehr.
    Ansonsten halte ich den Aufpreis für ein solches Staffelgeschoß für überschaubar, Kosten sind: für den Dachaufbau im Bereich des Staffelgeschosses: Dampfsperre, Dämmung und Abdichtung, je nach Wunsch bituminös, Folie oder Flüssigkunststoff. Wird an der Wänden hochgezogen und gut ist. Macht für den Dachi natürlich etwas mehr Arbeit als in der Fläche zu verlegen, aber das sollte sich in Grenzen halten.
    Dazu käme dann noch eine Dämmung und Verkleidung der Attika.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Pruefhammer Beitrag anzeigen
    Staffelgeschoß muss in NRW allseitig zurückspringen, das haben wir hier schon öfter diskutiert.
    ...außer Treppenraum und Aufzugschächte. Das mit dem Treppenraum kann man optisch schön einsetzen.
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  11. #10

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    steht wo? Es ist genau andersherum: inkl. Treppenraum. Sollte sich wohl mal ändern. Bis 2015 jedenfalls all incl.
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  12. #11
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    Ja, das stimmt wohl leider. Habe diesbezüglich schon gegoogelt und laut Landtag NRW ist die neue BauO NRW noch im Entwurf.... und steht im Verzeichnis "Stand des Gesetzgebungsverfahrens" ohne Termin für eine Lesung nur als "geplant".... :- (

    http://www.landtag.nrw.de/portal/WWW...nung/index.jsp

    Das Thema mit dem Treppenhaus ist schon diskutiert worden:
    http://www.bauexpertenforum.de/showt...taffelgeschoss
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  13. #12

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    ja, das ist sicher so, ich habe selbst mit Staffelgeschoß gebaut und hätte so eine Lösung (also zumindest Treppenhaus springt nicht zurück) sehr gern in Anspruch genommen, da ich mit einer solchen Lösung mir eine Menge Probleme hätte ersparen können, ist aber wie gesagt leider nicht so, selbst wenn die Abstandsflächen das hergeben würden.
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  14. #13
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    Zitat Zitat von Pruefhammer Beitrag anzeigen
    ja, das ist sicher so, ich habe selbst mit Staffelgeschoß gebaut ....
    Danke für Deine Antwort bzgl. der Dachanschlüsse, Attika, etc. Ist aber nicht auch die Statik kostspieliger weil die oberen Wände nicht auf den tragenden Wänden unten aufsetzen? Teilweise werden Lösungen eingebracht wie z.B. das obere Geschoss in Holzständerbauweise zu errichten. Aber so einen Materialmix wollen wir nicht.
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  16. #14

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    nun ja, soviel Last kommt dann auch nicht mehr von oben, selbst wenn das Staffelgeschoß gemauert wird. Habe mein Staffelgeschoß auch in Stein und von bedeutenden Mehrkosten würde ich da nicht sprechen. Es ist natürlich immer eine Frage was man unter "bedeutend" versteht, aber ich denke bei einem durchschnittlichen EFH (also durchschnittliche Ausstattung und Ansprüche) geht das fast unter. Es kommt natürlich immer auf den konkreten Entwurf an und wieviel Flächen und Länge da dann im Dachbereich abzuarbeiten sind, wenn man das mit Gefälledämmung macht und z.B. bituminös oder mit Folie denke ich sollte man mit rd. 10kEur hinkommen. Jetzt habe ich mich weit aus dem Fenster gelehnt und mein Bau ist nun auch schon ein paar Jahre alt, aber es kann Dir evtl. ein Gefühl vermitteln. Sowas sollte dein Architekt dann aber auch mit dir besprechen, wenn das Budget knapp wird.

    P.S. Das teuerste bei mir (was noch hinzukam) war übrigens dann das Edelstahlgeländer vom Metallbauer für die Dachterrasse. Wenn du eine solche wünschst, dann kommt halt noch Geländer und Bodenbelag hinzu.
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  17. #15
    Baufuchs
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    Zitat Zitat von Pruefhammer
    ja, das ist sicher so, ich habe selbst mit Staffelgeschoß gebaut und hätte so eine Lösung (also zumindest Treppenhaus springt nicht zurück) sehr gern in Anspruch genommen,
    Nicht zurückspringendes Treppenhaus ist genehmigungsfähig machbar. Guckst Du PDF.
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