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MFH vom Bauträger, Luftdichtheit im Dachgeschoss, BD-Test

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  1. #1

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    MFH vom Bauträger, Luftdichtheit im Dachgeschoss, BD-Test

    Hallo Experten,

    ich bin Erwerber eine Eigentumswohnung in einem MFH eines größeren Bauträgers. Das Haus hat vier 4 x 4 Wohneinheiten, es gibt also drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, zusätzlich noch einen Keller.

    Nach Fertigstellung des Innenausbaus hat der Bauträger einen BD-Test von einem Ingenieurbüro durchführen lassen. Der Grenzwert von 1,5 wurde im ersten Versuch verfehlt (wohlgemerkt: bei drei Vollgeschossen, einem Keller und nur einem Dachgeschoss). Bei der Durchführung des BD-Test wurde ein Katalog aller festgestellten größeren Leckagen erstellt. Der zweite Versuch wurde knapp bestanden und im Protokoll befindet sich der schöne Satz „sämtliche beim ersten Test festgestellten größeren Leckagen sind noch immer vorhanden“.
    Nach langem Gezerre hat der BT diese Liste endlich herausgerückt. Wie zu erwarten war, beziehen sich die meisten Leckagen auf das Dachgeschoss. Selbstverständlich lehnt sich der BT zurück, denn es läge ja kein Mangel vor, da der Grenzwert knapp unterboten wurde. Zu der offenbar minimalistischen Mängelbeseitigung gibt es natürlich keine Dokumentation, jedoch beteuert der Bauleiter, die Korrekturen höchstpersönlich in Augenschein genommen zu haben.

    Das Dach ist ein Satteldach, genaue Konstruktion unbekannt, aber: Im Bereich der Schlafzimmer gibt es Gauben über die gesamte Länge der Schlafzimmer. Dieses (Teil-)Flachdach ist mit Zinkblech verkleidet, ich glaube auch oberseitig (da bin mir aber nicht sicher), das würde bedeuten, oberseitig diffusionsdicht.

    Zusatz 1: Während der Bauphase wurde eine der DG-Wohnungen von einem Sachverständigen begangen. Dieser stellte explizit in seinem Protokoll fest, dass die Gaubenkonstruktion nicht hinterbelüftet ist und somit keine Fehler verzeiht. Als Maßnahme wurde der Austausch der Dampfsperre gegen eine feuchteadaptive Folie mit variablen sd-Wert vorgesehen. (Mir ist nicht bekannt, ob diese Maßnahme nur bei dieser einen DG-Wohnung oder bei allen vier DG-Wohnungen umgesetzt wurde, aber ich befürchte, nur bei der einen.)

    Zusatz 2: Um uns als Erwerber zu "beruhigen", hat das vom BT mit den BD-Tests beauftragte Ingenieurbüro im Nachgang eine „feuchtetechnische Simulation“ durchgeführt. Das sind ein paar Zeilen Mail mit dem Ergebnis, dass eine in der Simulation eingebrachte „Feuchtequelle auf der Kaltseite“ bei einer „mäßig dichten Gebäudehülle“ nicht bewirkt, dass sich die Konstruktion über vier Jahre hinweg auffeuchtet. Die Mail enthält weder genauere Angaben zu den Rahmenbedingungen, noch die genaue Herleitung oder Rechenschritte/Prozessschritte. Es wird nur verwiesen auf eine

    a) mäßig dichte Gebäudehülle

    b) Dachaufbau (Regelaufbau)

    Zu (a) vermute ich, dass man bei BD-Wert von 1,4 über das gesamte Haus(!) und den allermeisten dokumentierten Leckagen im Dachbereich wohl kaum von einer „mäßig dichten Gebäudehülle“ im Dachgeschoss ausgehen kann. Vermutlich wird das DG doch eher miserabel luftdicht sein, oder(?) Zumal manche DG-Bewohner sogar Zugerscheinungen feststellen. Zu (b) denke ich, mit dem „Regelaufbau“ wird ja wohl das Hauptdach gemeint sein und nicht der besonders kritische Gaubenbereich, nicht wahr?


    Nach all dem habe ich nun erhebliche Zweifel daran, dass dieses Haus langfristig schadenfrei bleibt. Leider ist es mir nicht möglich, mit meinem Laien-Halbwissen, wenigstens einen Teil der Eigentümergemeinschaft von der Notwendigkeit weiterer Analysen, z.B. einem exemplarischen BD-Test einer einzelnen Dachgeschoss-Wohneinheit mit Thermografie, sachverständiger Bewertung und ggf. auch juristischer Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche zu überzeugen. Die meisten Miteigentümer halten mich wohl für paranoid und/oder verstehen die technischen Zusammenhänge gar nicht – gut für den Bauträger.

    Ich weiß nun nicht mehr weiter, wie ich am geschicktesten weiter vorgehen soll und bin für jeden Rat dankbar. Gibt es vergleichbare Fälle?

    Und: Sind dokumentierte und nicht korrigierte „größere Leckagen“ in der Gebäudehülle nicht immer und grundsätzlich ein Baumangel – unabhängig von irgendwelchen Grenzwerten bei der Luftwechselrate? Gibt es hierzu schon einschlägige Gerichtsurteile? So ein Bauträger hat natürlich einen langen Atem und geht vielleicht auch durch die Instanzen in der Hoffnung, Privatleute damit abschrecken zu können.

    Vielen Dank im Voraus für jeden Tipp!!
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  2. MFH vom Bauträger, Luftdichtheit im Dachgeschoss, BD-Test

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  3. #2

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    Nun, bei einer dampfdichten Aussenhülle kann eine adaptive Dampfbremse auch kontraproduktiv sein.

    Das einfachste wäre doch, erst einmal für Deine Wohnung einen BDT durchführen zu lassen, um überhaupt zu wissen, ob sich weiteres Streiten lohnt.
    Im Augenblick klingt mir das eher nach Fischen im Trüben denn nach fundierter Mängelrüge aus.
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  4. #3

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    puhh, da wird man dem BT wohl mal ein bisschen auf die Sprünge helfen müssen...!
    Sicherlich wird man das Thema aber auch juristisch anpacken müssen. Hier wird m.E. entscheidend sein, ob die Wohnungen schon abgenommen wurden und ob die Mängel im Abnahmeprotokoll gerügt wurden.


    Also, kurz und stichpunktartig aus meiner fachtechnischen Sicht:
    Bitte beachten: ich beziehe mich jeweils auf aktuelle Normen/Verordnungen. Je nach Zeitpunkt des Bauantrags/der Abnahme wird man Vorgängernormen bemühen müssen.
    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    „sämtliche beim ersten Test festgestellten größeren Leckagen sind noch immer vorhanden“.
    ...
    Selbstverständlich lehnt sich der BT zurück, denn es läge ja kein Mangel vor, da der Grenzwert knapp unterboten wurde. Zu der offenbar minimalistischen Mängelbeseitigung gibt es natürlich keine Dokumentation, jedoch beteuert der Bauleiter, die Korrekturen höchstpersönlich in Augenschein genommen zu haben.
    Die Aussage, dass bei Einhalten der Grenzwerte keine weiteren Anforderungen gelten, ist nicht korrekt. Das Einhalten der Anforderung an den n50-Wert ist nur eine "energetische" Anforderung. Anforderungen zur Bauschadensvermeidung sind davon unberührt, gelten also trotzdem uneingeschränkt weiter.
    Zitat DIN 4108-7:2011-01 Nr. 4:
    "Selbst bei Einhaltung der oben genannten Grenzwerte sind lokale Fehlstellen in der Luftdichtheitsschicht möglich, die zu Feuchteschäden durch Konvektion führen können. Die Einhaltung der Grenzwerte ist somit kein hinreichender Nachweis für die sachgerechte Planung und Ausführung eines einzelnen Konstruktionsdetails, beispielsweise eines Anschlusses oder einer Durchdrinung."
    Hier könnte man also sowohl die Planung als auch die Ausführung in Frage stellen.


    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    Das Dach ist ein Satteldach, genaue Konstruktion unbekannt, aber: Im Bereich der Schlafzimmer gibt es Gauben über die gesamte Länge der Schlafzimmer. Dieses (Teil-)Flachdach ist mit Zinkblech verkleidet, ich glaube auch oberseitig (da bin mir aber nicht sicher), das würde bedeuten, oberseitig diffusionsdicht.

    Zusatz 1: Während der Bauphase wurde eine der DG-Wohnungen von einem Sachverständigen begangen. Dieser stellte explizit in seinem Protokoll fest, dass die Gaubenkonstruktion nicht hinterbelüftet ist und somit keine Fehler verzeiht. Als Maßnahme wurde der Austausch der Dampfsperre gegen eine feuchteadaptive Folie mit variablen sd-Wert vorgesehen.

    Zusatz 2: Um uns als Erwerber zu "beruhigen", hat das vom BT mit den BD-Tests beauftragte Ingenieurbüro im Nachgang eine „feuchtetechnische Simulation“ durchgeführt. Das sind ein paar Zeilen Mail mit dem Ergebnis, dass eine in der Simulation eingebrachte „Feuchtequelle auf der Kaltseite“ bei einer „mäßig dichten Gebäudehülle“ nicht bewirkt, dass sich die Konstruktion über vier Jahre hinweg auffeuchtet.
    das halte ich für extrem gewagt seitens des Ingenieurbüros. Ich wüsste icht, wie man im Rahmen einer "feuchtetechnischen Simulation" (was immer hier gemeint sein mag) Feuchteeintrag durch nicht zu beziffernde Konvektion abbilden will. Außerdem: warum wurde nur über vier Jahre untersucht? Was ist danach?
    Unabhängig davon: Schon allein die Darstellung als "mäßig dichte Gebäudehülle" ist ja fast ein Eingeständnis, dass man nicht nach anerkannten Regeln der Technik gebaut hat und dies schon fast "billigend" in Kauf nimmt (er könnte es in einer Gegendarstellung aber auch als Extremwertbetrachtung darstellen)... steht doch in §6 Abs. 1 EnEV 2014 Dichtheit, Mindestluftwechsel
    "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertagende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundichrlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist."
    Gefordert ist also "luftundurchlässig entsprechend anerkannter Regeln der Technik". Und nicht "mäßig dicht".


    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    Zu (a) vermute ich, dass man bei BD-Wert von 1,4 über das gesamte Haus(!) und den allermeisten dokumentierten Leckagen im Dachbereich wohl kaum von einer „mäßig dichten Gebäudehülle“ im Dachgeschoss ausgehen kann. Vermutlich wird das DG doch eher miserabel luftdicht sein, oder(?) Zumal manche DG-Bewohner sogar Zugerscheinungen feststellen. Zu (b) denke ich, mit dem „Regelaufbau“ wird ja wohl das Hauptdach gemeint sein und nicht der besonders kritische Gaubenbereich, nicht wahr?
    diese Einschätzung teile ich (soweit ich das Bauvorhaben aufgrund des Postes des TE beurteilen kann).


    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    Gibt es vergleichbare Fälle?
    oh ja. einige. Wir haben schon mal eine komplette Trockenbauverkleidung rückbauen lassen. Ob dies hier auch so weit geht und gefordert werden kann, vermag ich nicht zu beurteilen.


    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    Und: Sind dokumentierte und nicht korrigierte „größere Leckagen“ in der Gebäudehülle nicht immer und grundsätzlich ein Baumangel – unabhängig von irgendwelchen Grenzwerten bei der Luftwechselrate? Gibt es hierzu schon einschlägige Gerichtsurteile?
    siehe oben. ich bin mir zu 99% sicher, dass es entsprechende Urteile gibt. Leider habe ich keine AZ zur Hand.
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  5. #4
    Lebski
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    Die WEG mal auf folgendes hinweisen: Wenn Feuchteschäden im OG nach Gewährleistung zu Tage kommen, werden diese fast ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreffen. Somit müssen dann alle zusammen dafür aufkommen, nicht der Besitzer der DG-Wohnung alleine.

    Ansonsten hat Herr Fischer schon alles gesagt und hervorragend erklärt.
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  6. #5
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    Hallo,

    anbei in anonymisierter Form die bereits angesprochene "Unbedenklichkeitserklärung" des BT mit der angehängten "feuchtetechnischen Simulation" des Ingenieurbüros. Mir als Laien ist das nicht nachvollziehbar und es erscheint mir hanebüchen. Es erzeugt für mich eher größere Unsicherheit als mehr Sicherheit. Aber bitte seht selbst:


    Wir haben ... <...> von <Ingenieurbüro> gebeten, den Sachverhalt zu prüfen und anhand der von ihm festgestellten Werte aus dem Blower Door Test das erreichte Ergebnis zu bewerten.
    Er hat eine feuchtetechnische Simulation durchgeführt und festgestellt, daß die vorhandenen Leckagen unbedenklich sind. Vergleichen Sie bitte hierzu die unten weitergeleitete E-Mail von <...>.
    *Wir hoffen, daß wir Ihnen damit Ihre Bedenken nehmen konnten.
    ....
    Mit freundlichen Grüßen
    <Bauträger>

    ---
    Sehr geehrter <Bauträger>,

    bezüglich der BlowerDoor-Messungen in <...> kann ich Ihnen mitteilen, dass
    zwar noch Leckagen vorhanden sind die auch schon während der ersten Messung geortet wurden,
    die aber aufgrund der Nachbesserungen in Ihrer Intensität abgeschwächt sind.
    Dies zeigt sich vor allem in dem verbesserten Messergebnis ggü. der ersten Messung.
    Um Bauschäden durch Tauwasserausfall infolge von Konvektion ausschließen zu können, habe ich für den
    Dachaufbau (Regelaufbau) eine feuchtetechnische Simulation durchgeführt.
    Ein Einfluss auf die Konstruktion durch Undichtigkeiten wurde durch eine sog. Feuchtequelle dargestellt.
    Diese wird in der Berechnung auf der Kaltseite eingefügt und stellt den Feuchteneintrag infolge Konvektion bei einer mäßig dichten Gebäudehülle dar.

    Laut der Simulation fällt auch an der äußeren Schicht der Dämmung Tauwasser an. Zur Bestimmung der Tauwassermenge wurde der Feuchtegehalt im äußeren cm der Dämmung berechnet.
    Dieser beträgt periodisch max. 8kg/cbm, was bei 1cm Dicke einem Feuchtegehalt von 80g/qm entspricht.
    Das liegt weit unter dem Grenzwert von 1000g/qm der DIN 4108-3 und auch unter dem Grenzwert aus der DIN EEN ISO 13788 von 250g/qm.
    Der Gesamtwassergehalt der Konstruktion steigt über 4 Jahre gerechnet nicht an. D.h. das o.g. Tauwasser verdunstet auch wieder vollständig.
    Mit freundlichen Grüßen,
    ...

    (Hinweis: Es sind keine Anhänge enthalten, die Aufschluss über die Herleitung, Rechenschritte oder dergleichen geben könnten.)

    ---
    Sehr geehrter <Ingenieurbüro>,

    wie eben besprochen für den Nachweis zum Tauwasserausfall anliegend die Details zum Dachaufbau in <...>
    Mit freundlichen Grüßen
    <Bauträger>

    (Hinweis: Es sind keine Anhänge enthalten, die Aufschluss über den zugrundegelegten Dachaufbau geben könnten.)
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  7. #6

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    Glauben Sie, dass die Anforderung "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertagende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundichrlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist"

    mit
    Zitat Zitat von Foxtrott Beitrag anzeigen
    bezüglich der BlowerDoor-Messungen in <...> kann ich Ihnen mitteilen, dass
    zwar noch Leckagen vorhanden sind...
    zusammenpasst?


    bezüglich der "Simulation": da wird ja vom Regelaufbau geschrieben. Ich vermute, da ist das Schrägdach gemeint. Schrägdächer werden heute nach außen hin regelmäßig sehr diffusionsoffen konstruiert. Somit wundert mich eine Austrocknungsreserve nicht. Ändert aber nichts dran, dass noch Leckagen vorhanden sind.
    Was auch nicht klar ist, ob die in der Simulation angesetzte Feuchtequelle mit tatsächlichen Leckagen übereinstimmt. Hier könnte eine Unsicherheit vorhanden sein. Und: der nicht-Regelaufbau wurde gar nicht untersucht.
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  9. #7
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    Zitat Zitat von Alfons Fischer Beitrag anzeigen
    Glauben Sie, dass die Anforderung "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertagende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundichrlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist"

    mit

    zusammenpasst?
    Zweifellos gar nicht - das ist klar.

    Ich benötige bloß Kausalketten, um eine z.T. indifferente und desinteressierte Eigentümergemeinschaft "auf Kurs" zu bringen, damit man die Sache nicht einfach sang- und klanglos auf sich beruhen lässt. Sie bringen die Dinge sehr präzise auf den Punkt - vielen Dank dafür!


    bezüglich der "Simulation": da wird ja vom Regelaufbau geschrieben. Ich vermute, da ist das Schrägdach gemeint. Schrägdächer werden heute nach außen hin regelmäßig sehr diffusionsoffen konstruiert. Somit wundert mich eine Austrocknungsreserve nicht. Ändert aber nichts dran, dass noch Leckagen vorhanden sind.
    Was auch nicht klar ist, ob die in der Simulation angesetzte Feuchtequelle mit tatsächlichen Leckagen übereinstimmt. Hier könnte eine Unsicherheit vorhanden sein. Und: der nicht-Regelaufbau wurde gar nicht untersucht.
    Ja, ich vermute auch, dass das Schrägdach gemeint ist. Insofern ist diese "Unbedenklichkeitserklärung" dann ohnehin wertlos.
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  10. #8

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    ich will mich nicht in die rechtliche Beurteilung einmischen, das ist nicht mein Fachgebiet.

    Nur eine Sache:
    Meines Erachtens sollten Sie sich davor hüten, Schriftverkehr oder gar Absprachen, Forderungen und Zusagen gegenüber dem Bauträger allein zu treffen. Dafür könnten Sie nämlich im Nachhinein die anderen Eigentümer belangen.

    Das sollte immer gemeinschaftlich passieren.

    Ich vermag aber auch nicht zu beurteilen, welche Rechten Ihnen der WEG gegenüber zuständen, wenn diese nicht auf vermutete oder gar augenscheinliche Mängel reagiert.
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