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  1. #1

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    Einheitswertermittlung - Wie wird die Nutzfläche angesetzt

    Servus,

    auf die Gefahr hin geteert und gefedert zu werden möchte ich trotzdem eine kurze Frage stellen, evtl. hat der ein oder andere erfahrene Häuslebauer da einen Tipp für mich.

    Ich habe einen Altbau gekauft, mein Architekt hat eine genaue Auflistung der Räumlichkeiten zwecks Wertermittlung für das FA durchgeführt.
    Dies habe ich meinen Stb vorgelegt, der mir meine Frage, in wie weit Nutzfläche denn nun zur Wertermittlung vom FA rangezogen wird nicht beantworten konnte .

    In den entsprechenden Gesetzen habe ich nun eine ganze Weile gelesen, wie zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterschieden wird,aber nicht in wie weit das für die Berechnung gewertet wird.

    Die Wohnfläche wird zu 100% angewandt wie verhält sich das mit Nutfzlächen wie zb einem Stall oder ähnlichem? Rechnet das FA da bsp. pauschal mit der Hälfte an Quadratmetern? Ein Stall wertet ein Gebäude ja nun nicht so auf, als wenn ich die selbe Fläche nochmal als Wohnraum hätte.

    Mir ist klar, dass die Hebesätze später natürlich variieren, ich nehme aber mal an die Grundlagen zur Berechnung des Einheitswertes dürften in der gesamten BRD identisch sein.

    Vielen Dank und beste Grüße
    Martin
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  2. Einheitswertermittlung - Wie wird die Nutzfläche angesetzt

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  3. #2
    Bauexpertenforum Avatar von Marion
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    Die Einheitsbewertung ist kompliziert. Grundlage ist das Bewertungsgesetz.
    Dass Dein Steuerberater die Frage sofort beantworten kann, kann man nicht erwarten, aber er sollte sich damit auseinandersetzen können.

    Da es ein Altbau ist, sollte ein Einheitswert schon mal festgestellt worden sein. Vielleicht gibt es noch Unterlagen vom Verkäufer?
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  4. #3

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    Nutzflächen, die nicht Wohnflächen sind, werden auch zur Bewertung herangezogen. Wie, das hängt davon ab. Nach §76 BewG kommt für die Einheitsbewertung entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren in Frage (wobei sich bei letzterem seit dem 1.1.2016 schon wieder ein paar Änderungen ergeben haben). Das bedeutet, dass man erst mal prüfen muss, welches Bewertungsverfahren angewendet werden kann (oder muss). Und dann erst kann man in das klein-klein der Wertermittlung einsteigen.

    Beim Ertragswertverfahren, das auf einer tatsächlichen oder ortsüblichen Miete basiert, sind die Flächenaufteilungen insoweit relevant, als dass sich natürlich für reine Lagerräume eine andere Miete ergibt als für Wohnräume. Im Sachwertverfahren ist das auch nicht unwichtig, das hier versucht wird, die Bewertung über eine standardisierte Baukosten/Grundstückskosten-Ermittlung vorzunehmen.
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  5. #4

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    Ich glaube, das wissen selbst viele FiA Beamte nicht. Das grösste war mal ein Brief eines solchen an einen meiner Bauherren, in dem der Herr eine Wohnflächenberechnung nach DIN 276 forderte.
    Ich hab ihn angerufen und versucht ihm zu erklären, dass das zwei grundverschiedene Paar Schuhe sind, um dann von ihm erklärt zu bekommen, was er denn nun brauche.
    Hat nicht geklappt.

    Ich hab dem Kunden dann einfach beides ausgerechnet.
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  6. #5
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    Danke für die zahlreichen Antworten. Es existieren viele Unterlagen, jedoch keine mehr zum ursprünglichen Einheitswert. Ich werde mich wohl oder übel mal überraschen lassen, was jetzt bei rum kommt.

    Wenn selbst die Fachleute uneinig sind welche Berechnungsmethoden zur Anwendung kommen müssen halte ich eine Überarbeitung dieser Ermittlungsmethoden für dringend notwendig.

    Zumal es eine Möglichkeit geben muss das als gemeiner Bürger selbst nachvollziehen zu können. Ohne Hinzuziehung eines Steuerberaters o.ä.

    Meine Meinung.

    Nochmals herzlichen Dank in die Runde.
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  7. #6
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    Nachtrag:

    Zitat Zitat von Der Bauamateur Beitrag anzeigen
    Nutzflächen, die nicht Wohnflächen sind, werden auch zur Bewertung herangezogen. Wie, das hängt davon ab. Nach §76 BewG kommt für die Einheitsbewertung entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren in Frage (wobei sich bei letzterem seit dem 1.1.2016 schon wieder ein paar Änderungen ergeben haben). Das bedeutet, dass man erst mal prüfen muss, welches Bewertungsverfahren angewendet werden kann (oder muss). Und dann erst kann man in das klein-klein der Wertermittlung einsteigen.

    Beim Ertragswertverfahren, das auf einer tatsächlichen oder ortsüblichen Miete basiert, sind die Flächenaufteilungen insoweit relevant, als dass sich natürlich für reine Lagerräume eine andere Miete ergibt als für Wohnräume. Im Sachwertverfahren ist das auch nicht unwichtig, das hier versucht wird, die Bewertung über eine standardisierte Baukosten/Grundstückskosten-Ermittlung vorzunehmen.
    Lt. § 76 müsste das in meinem Fall das besagte Ertragswertverfahren sein, wenn ich das korrekt interpretiere. Ich weiß, dass der Vorbesitzer welcher die Immobilie selbst nur 2 Jahre besaß (und nach Hauskauf damals wohl selbst eine Einheitswertberechnung hatte welche demnach nur wenige Jahre her ist) zwischen 400 und 500 Euronen im Jahr gelöhnt hat, das einzige was sich seitdem geändert hat ist der Stall/Schuppen von 50 QM.

    Ich frage mich nun in wie weit ein Stall die Grundsteuer nach oben treiben kann. Ist es für einen kompetenten Stb möglich anhand Plänen bzw. Berechnungen des Architekten den nötigen Wert zu ermitteln?

    Ich frage in sofern als dass das FA ja nun anscheinend auch ab und an Fehler macht, und ich, sofern der Bescheid einen nicht nachvollziehbaren Eindruck auf mich machen sollte auf eigene Kosten eine Nachberechnung erstellen lassen will.Für den Fall werde ich mir dann wohl einen separaten Stb suchen müssen, der meinige schien in diesem Fall nicht besonder bewandert zu sein.
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  9. #7

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    mal vereinfacht gesagt aufgrund eigener erfahrung.
    für einen stall im sinne einer ehemaligen landwirtschaftlichen nutzung muss man gar keine grundsteuern bezahlen. wenn jetzt jemand aus dem stall ein lager oder wasauchimmer macht, dann wird grundsteuer fällig.
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  10. #8

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    Hello!

    Ich hatte bei meiner Immobilie vor einiger Zeit auch mal ein ziemlich ähnliches Problem. Damals ging es darum, dass die Wertermittlung von Immobilien oftmals verschiedene Ergebnisse geliefert hat, was mich doch recht stark verunsichert hat.

    Habe dann mal selbst ein entsprechendes Seminar dazu besucht und dabei bemerkt, dass es nicht in jedem Fall zu 100% klar ist, wie was zu bewerten ist.
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