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  1. #1

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    Kreditberechnungen

    NACHTRAG : Alle Angaben ohne Gewähr & die Zinsen sind vor ein paar Tagen gestiegen (1,8 anstatt 1,3)

    Weil ich ja grad fleissig finanziere wollt ich hier mal ein paar Sachen in Raum stellen zu Info/Diskussion. Das ganze Bezieht sich auf eine Beispielrechnung mit dem Bedarf 150000 Kredite + 50000 EK.

    1. Bestmögliche ausschöpfung des KFW-Kredits (50000)
    Von der KFW gibts ja den Berüchtigten KFW40/60 Kredit für energiesparende Häuser. Da bekommt man zb. bei einer Laufzeit von 10 Jahren 0,9%. (alter Stand) Die Frage ist, rentiert sich das, wenn ich die Mehrkosten für Dämmung und Technik rechne. Ich behaupte ja, da kann es. Spätestens wenn im 5 Jahren das Öl 2 Euro kostet.

    So... was kann man machen. Wenn man es geschickt dreht, kann man sogar Gewinn mit dem KFW, Kredit machen. Das hängt halt davon ab, wieviel man monatlich entbeeren kann. Ich habs mal so gemacht....

    Ich wollte natürlich sowenig wie möglich zurückzahlen, minimale monatliche Belastung, feste Zinsbindung für die ganze Zeit. Ich hab das alles mal in eine Excel Tablelle geklopft. Für den KFW-Kredit ist das das beste was für mich rausgesprungen ist folgendes

    * Laufzeit ca 15 Jahre mit Zinssicherung
    * Jahr 1-10 ca 340 Euro im Monat Rückzahlung
    * Jahr 11-15 ca 198 Euro im Monat
    * Gesamte Rückzahlung ist nur 52751 Euro

    Das ganze setzt sich Folgendermaßen zusammen

    KFW-Kredit mit 50000
    * 5 Jahre Tilgungsfrei
    * 30 Jahre Laufzeit
    * 1,3%
    * Jahr 1-5 nur Zinszahlungen (54 Euro)
    * Jahr 6-10 Zins und Tilgung (195 Euro)
    * Restschulden 41255 Euro

    Diese Restschulden löse ich mit 2 Posten ab

    Ansparung auf ein Audibankkonto mit 3%
    * Jahr 1-5 mit 200 Euro
    * Jahr 6-10 mit 60 Euro
    * Einzahlungen 15600 Euro
    * Kontostand Jahr 19151 Euro

    Ansparung auf einen Bausparer der LBS
    * BS-Summe = KFW-Restschulden - Ansparung = ca 22000 Euro
    * Konditionen : 9 Promill Rückzahlung, 2,5% K-Zins, 1,5% G-Zins
    * Ansparrate Jahr 1-10 : 88 Euro (Is dann im Jahr 8 bereits angezahlt, Jahr 10 Gute Bewertungszahl)
    * Rückzahlung Jahr 11-15 : 198 Euro

    Die Monatlichen Belastungen setzten sich dann aus den jeweiligen Posten zusammen

    Jahr 1-5 = 54 + 88 + 200 = 342 Euro
    Jahr 6-10 = 195 + 88 + 60 = 343 Euro
    Jahr 11-15 = 198 Euro

    Ich nutze Praktisch den Hub zwischen. den 1,3% KFW und 3% für Guthaben zum "Geldverdienen" aus indem ich sowenig wie möglich zurückzahle an die KFW. Eigentlich recht kompliziert, aber leider spart mir doch einiges. Wenn ich bedenke das ein Standartkredit 50000, 4%, 15 Jahre ca. 66000 Euro kostet, ist das schon gut gespart.

    Das ganze funktioniert auch relativ gut wenn man EK hat, oder wenn man mehr (500 Euro) zurückzahlen kann. Dann kann es sein, das es sogar negativ ausgeht (man bezahlt nur 49000 zurück)

    So.. Teil 2 kommt später und evtl auch das Excelsheet.
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  2. Kreditberechnungen

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Da sind doch noch 100.000 € Kredit bei der normalen Bank fällig. In deinem Beispiel zu 4 %.
    Warum sparst du bei der Audibank zu 3 % an, während du einen Kredit zu 4 % noch zurückzuzahlen hast?
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  4. #3

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    1.) Flexibilität, d.h. flüssig bleiben

    2.) der Ansatz mit den 4 % macht den KfW Kredit nur noch attraktiver.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Quelle
    1.) Flexibilität, d.h. flüssig bleiben

    2.) der Ansatz mit den 4 % macht den KfW Kredit nur noch attraktiver.
    2. ist logisch
    1. das Thema sollte mit Absteckung der Rückzahlungsmöglichkeiten "durch" sein. Dieses zusätzliche kostet jedenfalls 1 % Differenz.
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  6. #5
    Hendrik42
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    für die Flexibilität braucht man einen Buffer von N Kiloeuro. Die liegen natürlich bei einer Bank wo sie mindestens 2,5% bringen.

    Aber der Rest der Kohle, die man übrigt hat geht natürlich sofort und vollständig in die Kredit-Tilgung bei der Bank, wo man mehr als die 2,5% oder 3% Zinden zahlt! Denn nur auf einen getilgten Euro zahlt man nicht 15 Jahre Zinsen...

    Wenn man nur aus Eigenkapital und <3% KfW Darlehen bauen kann, ist man natürlich gut dran :-)

    Gruß, Hendrik
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  7. #6
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    Zitat Zitat von th_viper
    Da sind doch noch 100.000 € Kredit bei der normalen Bank fällig. In deinem Beispiel zu 4 %.
    Hallo nochmal. Die 100000 sind dann Teil 2. (Kommt noch) Teil 1 bezieht sich nur auf die optimale auschöpfung des KFW-Kredits und gegenüberstellung ob sich das auch rentiert.

    Zitat Zitat von th_viper
    Warum sparst du bei der Audibank zu 3 % an, während du einen Kredit zu 4 % noch zurückzuzahlen hast?
    Na ich muss doch den KFW-Kredit auch zurückzahlen. Und das Geld muss ich ja irgendwo hernehmen. (ansparen in dem Fall). Von der "Zinsersparung" beim zurückzahlen des normalen Kredits kann ich den KFW ned bezahlen. In dem Fall kann ich das Geld solange "arbeiten" lassen. Das Problem an der ganzen sache ist, die Monatliche Last so zu verteilen, das es auch "bezahlbar" bleibt.

    Bei mir is auch so, das es sich bei dem Restlichen Krediten nicht um ein normalen Rückzahlungskredit handelt. Dazu aber Später mehr.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Hendrik42
    für die Flexibilität braucht man einen Buffer von N Kiloeuro. Die liegen natürlich bei einer Bank wo sie mindestens 2,5% bringen.

    Aber der Rest der Kohle, die man übrigt hat geht natürlich sofort und vollständig in die Kredit-Tilgung bei der Bank, wo man mehr als die 2,5% oder 3% Zinden zahlt! Denn nur auf einen getilgten Euro zahlt man nicht 15 Jahre Zinsen...
    Das ist auch meine Denkweise. Das ist aber doch unabhängig vom KFW-Kredit. Ich rechne doch nicht in dem einen Fall mit Puffer, und in dem anderen ohne.

    Zitat Zitat von franz
    Na ich muss doch den KFW-Kredit auch zurückzahlen. Und das Geld muss ich ja irgendwo hernehmen. (ansparen in dem Fall). Von der "Zinsersparung" beim zurückzahlen des normalen Kredits kann ich den KFW ned bezahlen. In dem Fall kann ich das Geld solange "arbeiten" lassen. Das Problem an der ganzen sache ist, die Monatliche Last so zu verteilen, das es auch "bezahlbar" bleibt.
    Ich vergleiche bei einer gleichbleibenden monatlichen Belastung. Ich sehe keinen Grund, hier etwas zu ändern, nur weil man einen zinsgünstigeren KFW-Kredit bekommt. Das Geld, was du zu 3 % verzinst anlegst, würde ich in den anderen Kredit stecken und mehr tilgen, da hier 4 % Verzinsung. Dadurch reduziert sich entweder die Anschlussfinanzierung, oder der Kredit läuft früher aus. Das gleicht das fehlende angesparte Kapital, mit dem du den KFW-Kredit ablösen willst, nicht nur aus, sondern zusätzlich hast du die Differenz von 1 % Zinsen gespart.
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  9. #8
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    Zitat Zitat von th_viper
    Das Geld, was du zu 3 % verzinst anlegst, würde ich in den anderen Kredit stecken und mehr tilgen, da hier 4 % Verzinsung. Dadurch reduziert sich entweder die Anschlussfinanzierung, oder der Kredit läuft früher aus. Das gleicht das fehlende angesparte Kapital, mit dem du den KFW-Kredit ablösen willst, nicht nur aus, sondern zusätzlich hast du die Differenz von 1 % Zinsen gespart.
    Schon klar. Aber so einfach is halt dann doch ned.

    1. Meine Betrachtung is halt Blockweise... weil meine Finanzierung für die restlichen 100000 ein wenig anders ist. Ich hab so ein Kombiteil von der Sparkasse (100000 Kredit, 10 jahre, Ablösung mit BS der 10J Parallel läuft, 8J Rückzahlung). Hat seine Vor und Nachteile. Vorteil : Zinssicherung auf 18 Jahre, (Theoretische) Volltilgung möglich, Niedriger Zins. Nachteil ist halt... das Sonderzahlungen in den ersten 10 Jahren "praktisch" gesehen für mich keinen effekt haben. (In der Summe schon)

    2. Leider gibts bei den dicken Krediten (>100000) mit längerer Zinsfestschreibung keine Sondertilgungen. Hätte mir keine Bank gemacht. Und ich will klare Verhältnisse bis zum Schluß bzw mögliche SoTi. Bin mir ziemlich sicher, das in 10 Jahren der Zins wider bei 6-8% rumhängt.

    3. Ich rechne damit, das der Guthabenzins in 2-3 Jahren gut über 4% Steigt. Dann kann ich das Geld woanders anlegen und hab wider den Entsprechenden Hub. (minus 25 Euro minimum für Audibank) 10 Jahre is ne lange Zeit.

    Ich habs mal ausgerechnet was das bei einem Anuitätenkredit (100000, 20J, 4,6%) ausmachen würde. Sondertilgungen entsprechen meinen Zahlungen (5x12x200 + 5x12x60 = 15600). Die Einsparung gegenüber meinem Modell währe ca. 1000-1200 auf die gesamte Laufzeit. Steigt der Zins aber in 5 jahren auf z.b. 4,5 - 5% Kann ich den Rest entsprechend anlegen ... das würd dann bei mir wider ca 2000 Einsparung ausmachen. Und .. das is der Vorteil... ich hab das (einigemaßen) flüssig bei geschickter Anlage. Ich kann zumindestens kurzfristig "Schicksalsschläge" ein wenig ausgleichen.

    Und wie gesagt, bei mir gehts eh nicht anders. Aber ich finds schön zu sehen, das sich das KFW40 auf alle fälle rechnet bzw. kein Draufzahlgeschäft ist.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von franz
    Schon klar. Aber so einfach is halt dann doch ned.

    1. Meine Betrachtung is halt Blockweise... weil meine Finanzierung für die restlichen 100000 ein wenig anders ist. Ich hab so ein Kombiteil von der Sparkasse (100000 Kredit, 10 jahre, Ablösung mit BS der 10J Parallel läuft, 8J Rückzahlung). Hat seine Vor und Nachteile. Vorteil : Zinssicherung auf 18 Jahre, (Theoretische) Volltilgung möglich, Niedriger Zins. Nachteil ist halt... das Sonderzahlungen in den ersten 10 Jahren "praktisch" gesehen für mich keinen effekt haben. (In der Summe schon)

    2. Leider gibts bei den dicken Krediten (>100000) mit längerer Zinsfestschreibung keine Sondertilgungen. Hätte mir keine Bank gemacht. Und ich will klare Verhältnisse bis zum Schluß bzw mögliche SoTi. Bin mir ziemlich sicher, das in 10 Jahren der Zins wider bei 6-8% rumhängt.

    3. Ich rechne damit, das der Guthabenzins in 2-3 Jahren gut über 4% Steigt. Dann kann ich das Geld woanders anlegen und hab wider den Entsprechenden Hub. (minus 25 Euro minimum für Audibank) 10 Jahre is ne lange Zeit.

    Ich habs mal ausgerechnet was das bei einem Anuitätenkredit (100000, 20J, 4,6%) ausmachen würde. Sondertilgungen entsprechen meinen Zahlungen (5x12x200 + 5x12x60 = 15600). Die Einsparung gegenüber meinem Modell währe ca. 1000-1200 auf die gesamte Laufzeit. Steigt der Zins aber in 5 jahren auf z.b. 4,5 - 5% Kann ich den Rest entsprechend anlegen ... das würd dann bei mir wider ca 2000 Einsparung ausmachen. Und .. das is der Vorteil... ich hab das (einigemaßen) flüssig bei geschickter Anlage. Ich kann zumindestens kurzfristig "Schicksalsschläge" ein wenig ausgleichen.

    Und wie gesagt, bei mir gehts eh nicht anders. Aber ich finds schön zu sehen, das sich das KFW40 auf alle fälle rechnet bzw. kein Draufzahlgeschäft ist.
    Tja, die Kombinationen sind sicher vielfältig und auf den Einzelfall zu optimieren und für dich ist deine Gewählte vielleicht auch die sinnvollste. Aber bei dir stand am Anfang deines ersten postings und auch jetzt wieder am Ende, dass sich KFW40 lohnt, begründet auf das Finanzierungskonzept.
    Ich sehe da aber keine Gründe, wenn man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. KFW lohnt sich natürlich immer, wenn die Zinssätze hier geringer als die anderer Kreditgeber sind. Muss im Vergleich mehr investiert werden, um die Bedingungen eines KFW-Kredites zu erfüllen, dann muss man die höheren Investitionskosten gegen die günstigeren Kredite und die Ersparnisse bei den Betriebskosten rechnen.

    zu 2.) Meine Sparkasse hätte mir auch bei 20 J. Festzins 5 %Sondertilgung/Jahr ermöglicht.
    Und was die steigende Zinsentwicklung angeht, die ist auch den Banken bekannt. Für die langfristige Bindung zahlt man daher.
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  11. #10
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    KFW lohnt sich natürlich immer, wenn die Zinssätze hier geringer als die anderer Kreditgeber sind. Muss im Vergleich mehr investiert werden, um die Bedingungen eines KFW-Kredites zu erfüllen, dann muss man die höheren Investitionskosten gegen die günstigeren Kredite und die Ersparnisse bei den Betriebskosten rechnen.
    Jep. Muss man erst mal gegenrechnen ob sich das Rentiert. Bei mir wie schon gesagt ... ja. Ich hätte vielleicht gleich alles (also Teil 2) auch gleich dazuschreiben sollen. Dann währ von vorneherein alles klarer gewesen. Ursprünglich gehts mir gar nicht nur um die KFW geschichte, sondern schon um das ganze. Bei so Diskussionen springen für den einen oder anderen immer mal interessante Informationen dabei raus. (evtl hab ich auch was übersehen)

    Das Problem (bei mir) ist die Monatliche Belastung. Hätte ich das ganze auf 10J fest gemacht.. hätte ich 0,9% bekommen. Im Endeffekt hätte ich dann auch blos ca 52000 zurückgezahlt. Nur müste ich über 500 Euro / Monat nur KFW zurückzahlen. Das is halt schon happig. So hab ich das ganze gestreckt und zahl das gleiche (auch wenns aufwendig ist) Und das kann auch für Leute mit 100% EK interessant sein. Da gehts sogar negativ aus.
    Meine Sparkasse hätte mir auch bei 20 J. Festzins 5 %Sondertilgung/Jahr ermöglicht.
    Echt? Welche und wann? Hab einige abgeklappert. Wenn überhaupt hättes es nur 2 (dubiose) gemacht und dann zu einem Horror-Zins.
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  12. #11

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    @ Franz

    können Sie mir bitte erklären, was Sie unter "rentiert" verstehen?

    Gruß
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  13. #12

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    OT zum Thema "Sonder-" u. "Regeltilgung"

    Jeder redet immer nur von „Sondertilgung“. Schon mal auf die Idee gekommen, dass die Regeltilgung nicht nur immer das mickrige 1 % sein „muss“?

    Alle spekulieren mit steigenden Zinsen.
    Bestimmt wäre das Bauvorhaben auch bei einem Regelzins von 5, 6 oder 7 Prozent verwirklicht worden (mit entsprechenden –vielleicht mehr oder weniger schmerzhaften- Einschränkungen im persönlichen Lebensbereich). Und selbst die wären dann noch unterhalb des Durchschnittzinssatzes von ca. 8 %. Und warum (die Ausreden kenne ich alle) dann nicht die Regeltilgung eben um diese, vom Durchschnittszins noch entfernte Größe, erhöhen?

    Konkret: Bei 20 Jahren Laufzeit 5 % Zins, Durchschnitt wären 8 %, „gespart“ also 3 %. Daher nicht 1 %, sondern 1+3= 4 % Regeltilgung? Und jeder Euro, der nicht verzinst werden muss (selbst bei 1 % Zins), beschleunigt doch bei einer Annuität die Rückzahlung und somit den Gesamtaufwand.

    Excel kann zwar rechnen, doch intelligent ist es nicht.

    Gruß
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  14. #13

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    Zitat Zitat von franz
    Echt? Welche und wann? Hab einige abgeklappert. Wenn überhaupt hättes es nur 2 (dubiose) gemacht und dann zu einem Horror-Zins.
    Sparkasse Eifel-Mosel Hunsrück im Januar diesen Jahres. Zinssatz für 20 J weiß ich nicht; hat mich nicht interessiert, da ich eh nur auf 10 J fest finanzieren wollte. Im Gespräch wurde jedenfalls deutlich, dass quasi alle Varianten machbar sind. Schlägt sich aber (wie alles) im Zinssatz nieder.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Zitat Zitat von lakra-man
    können Sie mir bitte erklären, was Sie unter "rentiert" verstehen?
    Na.. ich bekommt ja den KFW-Kredit nur unter bestimmten Auflagen. Um die zu erfüllen, muss ich investieren. (T9, Dämmung Bodenplatte, oberste Decke, Pellets, gute Fenster, ect.) Würd ich das nicht machen, müsste ich einen klassischen Kredit in Anspruch nehmen. Die differenz Klassisch zu KFW40 Kredit (berechnete gesamtkosten) kommt mir ziemlich genau auf die Mehrinvest. Nur halt mit dem Effekt, das ich dann Energiespare. Und auch wenns ein bischen Teuer währe, würd ich das der Umweltzuliebe auch machen. Habs in einem anderen Beitrag mal genauer beschrieben. Link reich ich nach.
    Jeder redet immer nur von „Sondertilgung“. Schon mal auf die Idee gekommen, dass die Regeltilgung nicht nur immer das mickrige 1 % sein „muss“?
    Ne, das is auch nicht zu empfehlen. Bei 20J Anuitäten hab ich ja eh schon 3,x% anfänglich. Destolänger, desto Teurer. Habs mir auch mal ausgerechnet mit höherer Rückzahlungsrate. (ca 1100) Mit den günstigten währ ich in 13 Jahren fertig (150000) gewesen.. und die EHZ alleine hätte schon die Zinsen bezahlt. Aber 1100 sind schon happig, auch wenn man gut verdient. Jop verlieren währ der Tod. Aber Sondertilgung muss schon sein. Besonders bei mir kann es sein, das mal wieder was größeres übrig bleibt. Jeden Euro den ich entberen kann wird da reingekupfert weils ja im endeffekt ein haufen Geld spart.
    Bestimmt wäre das Bauvorhaben auch bei einem Regelzins von 5, 6 oder 7 Prozent.... ....Und warum (die Ausreden kenne ich alle) dann nicht die Regeltilgung eben um diese, vom Durchschnittszins noch entfernte Größe, erhöhen?
    Weis jetzt nicht, auf was du rauswillst. Ich berechne für mich halt die günstigste Variante. (eckpunkte : Monatsrate, Zins, Zinsbindung, SoTI) Ich berechne alles immer schon grob im voraus... es wird bereits alles festgelegt. (Einnahmen, Ausgaben, Belastungen) Und für die Kredite hab mir sowas wie ein "Benchmarking" gemacht. (Gesamtrückzahlungssumme & Monatliche Belastung) Denke ich kommt gut damit hin. Ich zahl insgesamt ca. 15J 770 Euro und 5J 560 Euro (EHZ als SoTi bereits eingerechnet). Dann is alles erledigt. Das is ein guter Wert für mich.
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  17. #15
    Hendrik42
    Gast
    Gehts Dir um 15 oder 20 Jahre? Wir haben unseren Kredit bei einer bekannten deutschen Direktbank, auf 15 Jahre und mit 5% Sondertilgungsmöglichkeit pro Jahr.

    Weiterhin kann man da zweimal kostenlos (und dann für kleines Geld) die Tilgungsrate (zwischen 1 und 5%) ändern. Wir tilgen also im Moment mit 5% solange wir noch Kohle "übrig" haben (also mehr als das Sicherheitspolster). Denn jeder Euro, den wir jetzt tilgen, ist ja ein Euro, auf den wir nicht 15 Jahre Zinsen zahlen... :-)

    Gruß, Hendrik
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