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  1. #1

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    Baufinanzierung - zwischen Glaube und Zweifel

    Hallo zusammen,

    wir (m 29 und w 29) träumen zurzeit (wie so viele) davon ein Haus zu bauen und sind daher auf der Suche nach Ratschlägen im Netz von Menschen, die vom Bauen mehr Ahnung haben, als wir

    Ein paar Infos zu uns:

    - beide Lehrer (verbeamtet) in Vollzeit
    - knapp 6250€ netto
    - derzeit wohnen wir in Miete (700€ kalt)
    - bisher kinderlos, wir wünschen uns aber innerhalb der nächsten 5 Jahre 2 Kinder
    - keine offenen Kredite
    - bisher knapp 20.000€ Eigenkapital (monatlich um 2500€ steigend)

    Nach längerer Suche haben wir nun endlich ein passendes Grundstück gefunden und für ebendieses bis zum 30.06. eine Option bekommen.

    Grundstück und Haus

    - Das Grundstück kostet inkl. Erwerbsnebenkosten 165.000€
    - Es handelt sich um ein Hanggrundstück (11m Höhendifferenz auf knapp 30 Meter - erst 3m ansteigend auf 3 Meter, dann ca. 10 Meter eben (in den 60ern vom Nachbar (mittlerweile verstorben) begradigt), dann wieder steigend)
    - Südhanglage, traumhafte Aussicht über die Stadt bis weit ins Tal
    - hinter dem Haus FFH-Gebiet (große Wiesenfläche), danach so weit das Auge reicht nur Wald

    - Wir würden gerne ein EFH mit rund 170m² (EG 100m², OG 70m²) + Keller bauen.
    - (laienhafte) Grundrisse kann ich hochladen
    - die Doppelgarage soll in den Hang gebaut werden, darauf der Keller (Zugang über die Garage), darauf das EG und das OG (siehe Bild)

    ANMERKUNG: Die beiden angehängten Bilder zeigen ein Haus, das wir uns vom Prinzip her so vorstellen, aber nicht 1 zu 1..
    Kosten

    Wir haben bisher mit zwei Architekten Gespräche geführt.
    Der erste Architekt baut drei Grundstücke nebendran (ist eine Baulücke von 4 Grundstücken in einem Baugebiet aus den 60ern).
    Er baut in Split-Level-Bauweise mit Auffahrt (Garage 2m höher gesetzt) und sprach von geplanten Kosten von 600.000€.

    Der zweite Architekt wurde uns von der Gemeinde selbst empfohlen. Er hat bei dem ersten und zweiten Grundstück nebenan ein Mehrparteienhaus geplant, das sozusagen jederzeit hätte gebaut werden können. Allerdings hat der Investor keine Abnehmer gefunden, somit das Projekt einstellen müssen und versucht derzeit die Grundstücke wieder zu verkaufen. D.h. also, dass dieser Architekt (übrigens 70 jahre) die Gegebenheiten vor Ort sehr gut kennt (hat ein Baugrundgutachten - die Baugrube nebenan wurde letzte Woche fertig gestellt). In einem ersten ersten Gespräch meinte der Architekt, er fände unsere Ideen gut, müssten uns (vor allem mit Hinblick aufs Alter) über die vielen Treppenstufen (knapp 40 bis ins EG) einig sein. Von den Kosten her rechnet dieser Architekt mit 700.000€ KOMPLETT. Sprich, wir könnten dann die Möbel reinstellen.
    Genauer wissen wir es erst, wenn wir Geld in die Hand nehmen und einen Entwurf zeichnen lassen (5000€ sagte er).
    Nun denken wir über die Möglichkeit des "kostensparenderen Bauens" nach. Wir lassen uns das intensiv durch den Kopf gehen (Größe Garage, Keller(größe), Haus- bzw. Raumgröße(n)) und möchten das beim Architekt zur Sprache bringen. Lirum larum.. Stand jetzt 700.000€.

    Kreditkonditionen

    Wir waren bei der Bank: Diese bietet uns 700.000€ für 1,85% eff. Jahreszins und 2% Tilgung auf 20 Jahre fest und eine Sondertilgungsmöglichkeit von 5% der Kreditsumme pro Jahr. Macht eine monatliche Rate von 2.250€ und (geht man von nicht einer einzigen Sondertilgung aus) eine Restschuld nach 20 Jahren (dann sind wir 50 Jahre) von 360.000€. Das wäre viel zu viel...

    Haushaltsplan / Lebensstandard

    Im Hinblick auf die Finanzierung habe ich mit zwei Gehältern und Kindergeld, also knapp 7000€ (verheiratet und zwei Kinder) gerechnet (siehe Anhang):

    - PKV wurde um den Kinderbeitrag ergänzt (das Ergebnis der Berechnung kam heute per Anruf: ca. 30-40€ pro Kind) Ich rechne also insg. mit 80€.
    - Absicherung gegen Unfälle von innen und außen (eingeschränkte und totale Dienstunfähigkeit, sowie Tod)
    - 1800€ im Jahr für Urlaube
    - 2400€ im Jahr für Reparaturen, TÜV und Co.
    - 700€ pro Monat für Essen, Trinken + Drogerie
    - 1200€ Geld für Geschenke pro Jahr
    - 300€ Taschengeld pro Monat für uns beide
    - 700€ Betreuungskosten für beide Kinder (Kosten der Beitragstabelle der Gemeinde entnommen)
    - 200€ pauschal für Kleidung und Co. (variiert sicherlich je nachdem was anfällt)
    etc. etc.

    Es bleiben knapp 650€ pro Monat übrig für die Finanzierung von 2 Autos, dies oder das... oder eben als Sparrate
    Rechnen wir ohne Kindergeld (denn eine Streichung ist ja theoretisch möglich), bleiben fast 400€ weniger.

    AUCH: Wir planen derzeit, dass die bessere Hälfte 1 Jahr zu Hause bleibt, dann wieder voll arbeiten geht und dann erneut 1 Jahr zu Hause bleibt... dieser Lohnausfall (der unter Umständen noch länger sein kann) will natürlich kompensiert werden...

    Jetzt geht das große Rechnen los..

    Was wird das "neue" Auto kosten? 5.000€ 15.000€?
    Was kosten Kinder tatsächlich (vor allem wenn sie in die Grundschule kommen)? Neues Fahrrad, Taschengeld, Schullandheime etc. etc.
    Aber: Wegfall der Betreuungskosten mit dem Besuch der Grundschule bzw. ein Jahr vorher = + 700€ mehr..
    Wegfall der Monatsrate eines Kredits nach 10 Jahren = + 354€ mehr?
    Vielleicht doch mit Steuerrückvergütung rechnen =+ 4000€ pro Jahr mehr?
    Vielleicht doch mit der nächsten Grundgehaltsstufe rechnen =+ x€?
    Vielleicht doch mit Besoldungsrunden rechnen =+ x€?
    ....

    Und viel viel ABER

    1. Voraussetzung sind die 700.000€
    --> ABER: dadurch dass die Gesamtkosten nicht so richtig überschaubar sind, macht es die Entscheidung so schwer. Zumal wir wie geschrieben zurzeit nur schwer an genauere Zahlen rankommen...

    2. Wenn ein behindertes Kind zur Welt gebracht, oder ein gesundes zu einem solchen wird, haben wir ein Problem...

    3. Mit jedem (halben) Jahr mehr, in dem Mama zu Hause bleibt, wird es teurer..

    Unser Fazit - Stand jetzt

    Wenn ich das jetzt alles ohne Kindergeld und ohne Steuerrückvergütung und ohne Lohnsteigerungen durchspiele sage ich:

    Das wäre viel zu riskant.. die Gefahr verkaufen zu müssen ist zu groß..

    Wenn ich das mit Kindergeld, Steuerrückvergütung und Lohnsteigerungen durchrechne meine ich:

    Das könnte (gut) klappen.. muss aber nicht..

    Heute Abend sind viele viele Tränen geflossen, da ich der besseren Hälfte gesagt habe, dass ich das Bauvorhaben für zu riskant halte.
    Ich bin echt ratlos.. vielleicht übersehe ich ja etwas.. vielleicht sehe ich es auch grundsätzlich vollkommen falsch...
    Ich habe mich auch schon im Netz auf die Suche nach Meinungen gemacht, bin jetzt auf euer Forum gestoßen und glaube nach einigem Lesen hier, dass der ein oder andere das bestimmt besser bewerten kann als ich zurzeit..

    PS: ich gebe offen und ehrlich zu... wir klammern im Moment.. es ist das perfekte Grundstück.. der Zins ist niedrig und wir wollen in diesem Ort wohnen. Es wird in den nächsten Jahren kein anderes vergleichbares Grundstück erschlossen. Südhang ist komplett bebaut. Im Nachbarort sprechen wir von m² von mindestens 350€ plus. Andere Orte kommen für uns als potentielle Heimat nicht in Frage. Entweder dort oder nirgendwo. Begraben wir dieses Bauvorhaben, begraben wir jedes weitere für uns. Dann bliebe nur die Variante Kauf im Ort oder nebenan für weniger Geld. Wann das aber wäre weiß nur Gott.. wenns schlecht läuft gar nicht, oder im Hinblick auf die Zins- und Altersentwicklung zu spät. Ähnlich würde für die Variante "Jetzt Grundstück kaufen - 2 bis 3 Jahre sparen und dann bauen" gelten (Nach spätestens 3 Jahren soll laut Gemeinde gebaut werden)...

    Vielen vielen Dank fürs Lesen..


    Viele Grüße!
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  2. Baufinanzierung - zwischen Glaube und Zweifel

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  3. #2
    Themenstarter

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    Noch 2 "Aber"...

    4. Nur wenn wir beide Vollzeit arbeiten

    5. Nur ohne Scheidung..
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  4. #3

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    und warum klammert ihr euch so an die Rahmenbedingungen? Man kann auch für 350k bauen. Müssen es fast 200qm sein, Garagen und sonstiger Luxus? Warum nicht mit bem Architekten reden und schauen, was sich so realisieren lässt?

    Deine Liste oben mit Steuerrückvergütung, Kindergeld einrechnen usw ist blauäugig und für mich wär das viel zu riskant. 360k Restschuld mit 50, das wären mir mindestens 250k zu viel
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  5. #4
    Avatar von derclausi
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    Was ist Grippenbetreuung???
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  6. #5

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    Kindergrippe?!
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  7. #6

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    Sind die Kreditkonditionen bei einer min. 100 % Finanzierung bei 20 Jahren wirklich mittlerweile realistisch?

    Folgende Zweifel hätte ich noch:
    Arbeitet Deine Frau wirklich dauerhaft Vollzeit? Meine zwei Kinder haben zusammen 8 Hobbys. Das kostet Geld und bindet vor allem Zeit. Viele Frauen merken auch oft erst nachdem die Kinder da sind, dass sie gerne beruflich etwas kürzer treten wollen.
    "1800 € für Urlaube" Das reicht entweder für 4 Tage Skiurlaub oder für eine woche Bibione Urlaube in der Ferienzeit mit vier Personen sind damit nicht realistisch.

    Bei Eurem Gehalt sollte das Projekt Hausbau sicher möglich sein ABER 700.000 € Schulden machen sehe ich als sehr gewagt an.
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  8. #7

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    Wundert mich auch, aber ich gehe davon aus, dass der TE das so (schriftlich) von der Bank hat
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  9. #8

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    Wenn es euer Traumgrundstück ist,dann kann man euch dazu nur gratulieren.aber.Schaut zu das ihr das bauprojekt an eure Lebensumstände anpasst und nicht andersrum.Keller mit Doppelgarage?muss das sein?ein Keller dieser dimension kann gut 50% der Bausumme ausmachen.Sprecht mit euren Architekten.Viel Glück Euch.

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  10. #9

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    Das Projekt ist sehr wahrscheinlich eine Nummer zu groß für euch. Wir sind letztes Jahr in unser Haus gezogen. Finanziell ähnliches Monatseinkommen, wobei die Verteilung 75% zu 25% ist. Wesentlicher Unterschied, wir sind fünf Jahre älter, haben zwei Kinder, hatten 120k Eigenkapital und mussten nur 380k finanzieren. Selbst dann geht Urlaub nicht mehr so leicht von der Hand. Gerade in Monaten in denen die Versicherungen fällig werden, wird es knapp. Viel Geld spart man parallel nicht mehr, gerade wenn eine Partei in der Elternzeit ist.

    Mein Rat: Mehr Eigenkapital, einfacheres Objekt. Mit 50 Jahren 360k abzubauen, ist nicht ausgeschlossen, aber auch ein Spiel mit der Glaskugel.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Babuschka Beitrag anzeigen

    Unser Fazit - Stand jetzt
    Das wäre viel zu riskant.. die Gefahr verkaufen zu müssen ist zu groß..
    Neben den ganzen anderen Variablen kann das natürlich im Notfall immer vor kommen, das man Verkaufen muss. Dann stellt sich Stand jetzt nur die Frage: Was wäre im Fall noch rauszuholen?

    Wenn ich lese, das der Architekt mangels Kundschaft Bauvorhaben nicht fertig bekommt und die Grundstücke verkaufen will, dann ist das anscheinend keine sonderlich gefragte Lage.
    Wertsteigerung in den nächsten Jahren / Jahrzehnten ist also wohl nicht zu erwarten...schlecht.

    Zitat Zitat von Babuschka Beitrag anzeigen
    Was wird das "neue" Auto kosten? 5.000€ 15.000€?
    Also wenn wir ehrlich bleiben wollen und bei dem geplanten Standard sind, dann müsste das mind. nen 5er sein und der kostet 60k aufwärts. Ein Zweitwagen für die Frau wäre wohl eher ein A3 o.ä. und die liegen auch bei 30K. Für 5k gibt's doch nur nen Golf 3 BJ 95 und dann das haus, was sollen da die Nachbarn denken.

    Ich empfinde das Bauvorhaben auch für zu groß.
    Macht statt der Garage ein Carport, baut kleiner und mach für die "Lütten" oder euch später eine Souterrainwohnung rein.
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  12. #11

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    viell. sollte ihr euch von den fix zinsen verabschieden

    bei uns sind die voraussetzungen ähnlich aber wir haben nur 5000 netto im monat beide verdienen in etwa das selbe und ein gehalt wird in ca. 5 jahren wegen Nachwuchs fallen.

    kreditsumme bei uns 600.000€ mtl. rate 1500 alle 5 Jahre steigt diese um 300€ an

    Laufzeit 30 Jahre Zinssatz Euribor +1% gerundet aktuell 0,80% das was wir uns an zinsen ersparen zu euren 1,85% sind das immerhin 1,05% geht in die tilgung rein

    und sind wir doch mal ehrlich, welche bank würde denn den kunden für 15Jahre 1,85% anbieten wenn sie von steigendem Zinsen in den nächsten 15Jahren ausgehen würde und dann entsprechend mehr bekommen würde. also allein an solchen angeboten wo es derzeit von überall hergibt kann man schon ablesen das sich die nächsten jahre nicht viel tun wird vermutl. fallen die zinsen auch noch weiter was den variabel finanzierten zu gute kommt.

    man darf nur nicht den fehler machen dann weniger zu zahlen wir hatten auch die chance gehabt das man die rate reduziert da der 3ME gefallen ist seit vertragsabschluss aber wir stecken das konsequent in die tilgung. und falls die zinsen mal das steigen anfangen dann steigen sie nicht von minus in einem zug 0,2 auf +2% sondern langsam und dann kann man immer noch in eine fixzinsvariante wechseln.

    wichtig ist das man sich die rate leisten kann den rest kann keiner vorhersagen. also spielen wir das spiel der politiker mit

    und einen aspekt gibts auch noch wenn die zinsen steigen dann steigen auch die zinsen für die gemeinden komunen, länder und staaten und die können sich derzeit gar keine höheren zinsen leisten denn dann ist nicht nur Griechenland pleite. also ruhig bleiben und ggf. mal über meinen vorschlag nachdenken auch wenn das als lehrer schwer fällt etwas nicht kontrollieren zu können oder ungewissheit zu haben.
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  13. #12

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    Hallo Babuschka,

    das ist eine ordentliche Menge Geld das ihr da monatlich zur Verfügung habt....
    Nur: 2.250 sind schon mal weg an die Bank.
    Meine Meinung ist immer: Eine Finanzierung sollte man zur Not mit nur einem Gehalt stemmen können.
    Da sehe ich das Problem bei euch. Eure Kinder werden (das unterstelle ich mal - zumal ihr beide Akademiker seit) auch studieren.
    Das wäre dann in der Phase Anschlussfinanzierung ab 50. Dann werden wohl auch die ersten größeren Reparaturen am Haus fällig.
    Ich sage nicht, das es unmöglich ist, aber mit dem Finanzierungsmodell werdet ihr vor 70 nicht fertig sein. Evtl. ein paar Jahre früher.
    Sicher: Von so einem Haus träumt jeder. Aber ihr lebt ja nicht nur fürs Haus.
    Meine Frau und ich haben Netto etwa 4.200€ zur Verfügung. Die Bank bekommt "nur" 900,-
    Kann ich aber mit meinem Gehalt stemmen.
    Wenn ich 54 bin (meine Frau ist dann 47) ist das Haus bezahlt.
    Ich will euch nicht davon abhalten.
    Ich denke nur, ihr seit momentan etwas "verwöhnt" von eurem Einkommen. Miete und ohne Kinder !!!

    Gruß
    Thorsten
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  15. #13

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    Also ich finde die Finanzierung vom TE sehr blauäugig.

    A: nach 20 Jahre noch über 300.000€ Restschuld. Was dann...?
    B: 20.000 Eigenkapital: Wir bauen auch gerade. Aber 20.000€ sind bei der Bausumme nichts. Ratz fatz sind die weg (Nachträge, die immer kommen; Hausanschlüsse; Notar; Baugenehmigung;....). Wir bauen gerade für 310.000€. Haben das Grundstück schon aus Eigentkapital finanziert und immer noch Eigentkapital von ca. 70.000€ (Nettoeinkommen 4500€). Das gibt Puffer für Sonderwünsche und Außenanlage und wenn am Ende doch etwas übrig ist, so kann man es immer noch in die Sondertilgung stecken.
    C: Keine Kinder, aber geplant: Wir haben 2 Kinder (3,6) und sind froh das wir jetzt erst bauen. Zum Einen geht nicht mehr soviel kaputt im Haushalt, wo man sich ärgert, wenn es gerade erst neu ist. Zum Anderen, kann man die Bedürfnisse der Kinder besser abschätzen. Und, es ist schön, wenn die Kinder sehen, wie das eigene Zuhause entsteht.
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  16. #14

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    Hallo,
    ich hab gerade mal die Beiträge durchgelesen. Ich bin defintiv kein Bauexperte, aber sind die Baukosten nicht etwas hoch?

    Ich habe eure Rechnung jetzt so verstanden:
    700.000 Baukosten
    - 165.000 GrSt inkl. NK
    _____________
    535.000

    davon wollt ihr jetzt ca. 170 qm + Keller bauen.
    535.000 / 171 = 3.147 €/qm

    Ich weiß, Hanggrundstücke lassen sich natürlich nicht direkt vergleichen und sind regelmäßiger doch deutlicher teurer, aber der Standardwert liegt doch ca. bei 350€/m³ bzw. 1500€/m².
    Zugegeben, da wird der Keller (wollt ihr vollunterkellern?) nicht drin sein und ihr wollt ja auch noch eine Doppelgarage, aber mir kommen die mehr als doppelt so hohen Baukosten doch iwie merkwürdig vor. Verkompliziert zusätzlich zur Hanglage noch etwas die Bebauung? Aber gut, zwei Architekten sind ungefähr auf die gleiche Summe gekommen, die werden ihren Job wohl verstehen

    Ansonsten würde ich, wie andere auch schon schrieben, den Anspruch evtl. etwas runterschrauben. Anstatt des Keller vllt. doch lieber den Dachboden + HWR nutzen. Nur eine Garage + Carport. Bei 3.147 €/m² sind doch sicherlich auch mehr als 1 Bad + Gäste WC geplant? - vllt gibts da noch Abstriche? Evtl. könnt ihr auch zunächst das Dachgeschoss unausgebaut lassen und später in Eigenregie ausbauen. - Das sind natürlich alles Geschmacksfragen, aber wenn es mein Traumgrundstück wäre, wäre ich schon bereit Abstriche hinzunehmen. Renovieren/Modernisieren/Anbauen kann man ja immernoch.

    Eigtl. bin ich auch ein Freund davon das Haus auch nur mit einem Gehalt finanzieren zu können. Aber da ihr beide Beamte seit und ihr euch (lt. Aussage) gut abgesichert habt, würde ich die Finanzierung auf 1,5 Gehälter auch für sinnig halten. ...2 volle Gehälter wären mir zu riskant, auch wenn man als Lehrer doch gut von zu Hause arbeiten kann, weiß ich nicht ob das mit 2 Kindern auf Dauer nicht zu anstrengend wird.

    Offtopic: Eine Finanzierung Euribor + Marge wäre mir - gerade auf 15 Jahre o.ä. - bei der Summe und dem finanziellen Rahmen viel zu risikoreich. Sollte der Zinnsatz doch mal 2% ansteigen bei 700 TEU, na dann viel Spaß. Was nicht heißt, dass es sich für andere Gegebenheiten nicht doch lohnen kann (einer unserer Fonds ist auch so aufgestellt (seit 2011) und profitiert nun erheblich davon ) Ich würde aber in dieser Situation mein Annuitätendarlehen vorziehen - aber ich bin auch eher risikoavers.
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