Grundstück kaufen, planen, bauen - Wege der Finanzierung

Finanzierst du den Kauf des Grundstücks bei Bank A, wird diese eine entsprechende Grundschuld eintragen lassen. Möchtest du anschließend das Haus bei Bank B finanzieren, möchte diese ebenso eine entsprechende Grundschuld auf das Grundstück (inkl. Immobilie, da untrennbar), die aber sozusagen schon durch Bank A beansprucht wird. Die Folge ist, dass Bank B in den 2. Rang treten müsste, was für die Bank B bedeutet, dass sie im Falle eurer Zahlungsunfähigkeit erst dann Geld aus dem Verkauf der Gesamtimmobilie erhält, wenn Bank A (im 1. Rang) ihr Geld komplett bekommen hat. Das macht die Bank B aus nachvollziehbaren Gründen nicht mit.

Für euch bedeutet das: Entweder alles bei einer Bank machen, oder den Kredit fürs Grundstück abzahlen, bevor ihr baut. Oder ihr finanziert zunächst mit Bank A flexibel, also ohne Bindung, um dann, sobald die Baufinanzierung bei Bank B steht, das flexible Darlehen umzuschulden.

 

Generell solltet ihr euch schon überlegen, wieviel Haus ihr euch leisten könnt um mit der Bank grob zu prüfen, ob ihr überhaupt eine Finanzierung über die Gesamtkosten bekommt. Die Gesamtsumme solltet ihr aber möglichst noch nicht aufnehmen, da man bei den meisten Banken, für den nicht abgerufenen Teil des Kredits, nach 6 Monaten sog. Bereitstellungszinsen von 3% zahlt. Das bedeutet schnell mehrere hundert Euro an Kosten monatlich, ohne überhaupt den Kredit zu tilgen.

 

Das kann man lösen, indem man das Darlehen für den Grundstückskauf variabel finanziert.
Sobald die Planung und die Kostenberechnung für das Haus mit Grundstück fertig sind, kann man dann die komplette Finanzierung planen.
Macht die Bank, welche das Grundstück bereits variabel vorfinanziert hat, das beste Angebot, finanziert man bei dieser auch den Rest.
Macht eine andere Bank ein besseres Angebot für die Gesamtfinanzierung, dann kann man kostenfrei ablösen und die gesamte Finanzierung bei einer anderen Bank machen. Man muss dann allerdings die Grundschuld umtragen lassen.
Ohne vollständige Kostenrechnung geht es aber auch gar nicht anders, da zum jetzigen Zeitpunkt kein Beleihungsauslauf für die Gesamtfinanzierung ermittelt werden kann, der für die Höhe des Zinssatzes maßgeblich ist.

Beste Grüße