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Finanzierungsplanung Einliegerwohnung

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  1. #1

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    Finanzierungsplanung Einliegerwohnung

    Hallo zusammen,
    wir sind aktuell ganz am Anfang mit unserer Hausplanung und spielen mit dem Gedanken eine Einliegerwohnung zu integrieren. Leider sind wir uns nicht so ganz sicher, was das ganze kosten darf/sollte und was es alles zu beachten gibt.
    Die Einliegerwohnung soll ca. 50qm groß sein und liefert bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 6,50€/qm eine Mieteinnahme von 325€. Da es sich um einen Neubau handelt, möglicherweise auch etwas mehr, z.B. 350-400€

    Die Wohnung sollte sich natürlich selbst tragen. Welcher Zeitraum zur Kredittilgung ist sinnvoll und wieviel sollte eine solche Wohnung maximal kosten. Gibt es da Erfahrungswerte/Richtwerte?
    Spätere Renovierungen müssen ja auch schon eingeplant werden... Haben leider auf Anhieb kaum Tipps dazu im Netz gefunden.

    Auf verschiedenen Internetseiten lesen wir, dass die Finanzierung steuerlich absetzbar ist, aber was heisst das genau ? (Rechenbeispiel?)

    Wie wir ebenfalls herausgefunden haben, liegt eine Einliegerwohnung nur dann vor, wenn der Zugang über den Zugang der Hauptwohnung möglich ist. Was verändert sich bzgl. Finanzierung/Steuern wenn dies nicht der Fall ist, sondern die Wohnung einen seperaten Zugang hat?

    Ich hoffe ihr könnt uns etwas Licht ins dunkle bringen
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  2. Finanzierungsplanung Einliegerwohnung

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  3. #2

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    Zu Finanzierung absetzbar (dies stellt keine Rechtsberatung dar):

    Bei Vermietung kannst Du die einmaligen Kosten für Bau des Hauses (nicht: Grundstück), Grunderwerbssteuer, Notar und ggf. Makler über 50 Jahre abschreiben, d.h. jährlich 2% dieser Kosten steuerlich mindernd geltend machen. Zudem kannst Du die in dem Jahr aufgewandten Zinsen (nicht: Tilgungsleistungen) ebenfalls mindernd geltend machen. Bei einer Einliegerwohnung geht das natürlich nur anteilig. Beispiel: Du hast Mieteinnahmen netto von 12*400 EUR = 4.800 EUR/Jahr. Für die Einliegerwohnung hast Du 100.000 EUR an Baukosten/Notar/Grunderwerbssteuer und 2% Kreditzins. Also kannst Du mindernd (im ersten Jahr) 4.000 EUR ansetzen, d.h. Du musst nur die 800 EUR/Jahr versteuern. Da die Zinsbelastung bei einem Annuitätendarlehen permanent sinkt, sinkt auch der Betrag, den Du geltend machen kannst. Instandhaltungskosten kannst Du auch steuerlich geltend machen, glaube ich.

    Zu den Kosten der Einliegerwohnung: wenn Du eine Rendite von 4% bei einem Mietpreis von 350 EUR/monatlich haben willst, dürfen die (Zusatz-) Kosten für die Einliegerwohnung nicht höher als 105.000 EUR sein. Das müsste man bei 50qm eigentlich schaffen, wobei eine kleine Wohnung hohe Kostenblöcke wie Bad und Küche hat.

    Zu der Laufzeit des Kredits: wenn die Einliegerwohnung keine Eigentumswohnung ist, dann würde ich keine unterschiedlichen Laufzeiten wählen. Möglicherweise ist es auch mangels rechtlicher Trennung der Einheiten auch gar nicht möglich, jeweils getrennte Kredite zu bekommen.

    Vielleicht auch interessant: bei einer Eigentumswohnung gibt es einen langjährigen Zeitraum, wo nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf. Bei Einliegerwohnungen, die keine ETW sind, gilt das - meine ich - nicht. Du kannst den Mieter also bei entsprechendem Eigenbedarf (pflegebedürftige Mutter; Kind "zieht aus" etc.) gemäß den gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.
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  4. #3

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    Hallo, bzgl. Absetzbarkeit und Voraussetzungen rate ich mit dem Finanzamt Kontakt aufzunehmen. Die müssen euch kostenlos aufklären. Und dann habt ihr es aus erster Hand.
    Bzgl. Darlehen. Das kann man ganz elegant lösen indem man einfach ein Darlehen mit zwei Darlehenstranchen aufnimmt.
    Beispiel: Das Hauptdarlehen mit 250.000 Euro und eine zweite Tranche mit beispielsweise 100.000 Euro für die Kosten der Wohnung.
    Beide Tranchen kann man gestalten wie man möchte. Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung usw.
    Dann hat man es mit dem Abrechnen für das Finanzamt deutlich einfacher.
    Es wird auch nur eine Grundschuld über die Gesamtsumme eingetragen. Aber auch hier kann man das Finanzamt fragen, ob es besser wäre zwei Grundschulden eintragen zu lassen.
    Eine mit der Summe über das Haupthaus und eine zweite für die ELW.

    Noch eines zum Schluss: Soweit mit bekannt ist, muss die ELW um als solche zu gelten einen separaten Eingang haben. Also vom Rest des Hauses deutlich abgetrennt sein.

    Beste Grüße
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