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Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft

Diskutiere Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft im Forum Baumurks in Wort und Bild auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    Böse Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft

    Hallo,

    wir haben ein riesen Problem und hoffen, dass uns hier jemand aufbauen kann (ich glaube ja nicht dran, aber vielleicht habe ich ja dennoch Glück):

    Also, wir haben einen Grundriss gezeichnet und diesen an einen Bauträger geleitet. Der Bauträger wiederum an seinen Architekten welcher diesen Reingezeichnet hat. Ungefähr zum gleichen Zeitpunkt haben wir dem Bauträger / Architekten den Bebauungplan zur Verfügung gestellt und dieser wollte prüfen, ob das Haus auf das Grundstück passt.

    Nachdem dieser uns grünes Licht gegeben hat, haben wir das Grundstück gekauft.

    Nun, das Grundstück ist inzwischen gezahlt, der Papierkram erledigt, wollte der Architekt den Bauantrag stellen und stellte fest, dass die Traufhöhe um 1,50 Meter überschritten wird, die Firsthöhe kommt allerdings hin (wir wollten ein Haus mit 2 Vollgeschossen und Walmdach bauen).
    Das Bauamt sagt, dass hier keine Ausnahme gemacht werden kann und jetzt stehen wir doof da.

    Der Vorschlag, das Haus doch einfach 1,50 Meter nach unten zu setzen und eine Treppe nach unten zum Eingang zu machen missfällt uns absolut, allerdings sollten wir noch eine Schnittzeichnung bekommen, auf welcher wir das ganz erkennen können wie das aussieht.

    Hat einer von euch eine Idee ?
    Was kann man tun ?
    Welche möglichkeiten haben wir oder müssen wir uns nun auf einen jahrelangen Rechtsstreit einstellen ?

    Gruß Thomas
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  2. Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast

    Ob ein

    Rechtssteit überhaupt/wieviel Aussicht auf Erfolg hat, kann Ihnen nur ein Rechtsanwalt nach Kenntnisgabe aller Umstände sagen. Da der Grundstückskauf im direkten Zusammenhang mit einer Baumaßnahme steht sollten Sie vorab auch klären ob Ihre (sofern vorhandene) Rechtsschutzversicherung überhaupt eintritt.

    Den Vorschlag des Architekten das Haus einfach 1,50m tiefer zu setzen halte ich für fraglich, denn meist ist in den Bebauungsplänen die Bezugshöhe für die Bemessung der Traufhöhe angegeben.Und das ist meist das vorhandene (nicht das abgesenkte) Gelände oder OK Strasse.

    Dies ist mit dem Bauamt zu klären.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von tschiffler
    Hallo,

    Also, wir haben einen Grundriss gezeichnet und diesen an einen Bauträger geleitet. Der Bauträger wiederum an seinen Architekten welcher diesen Reingezeichnet hat. Ungefähr zum gleichen Zeitpunkt haben wir dem Bauträger / Architekten den Bebauungplan zur Verfügung gestellt und dieser wollte prüfen, ob das Haus auf das Grundstück passt.
    er hatte also nur einen grundriss?
    wie soll er dann wissen wo die traufe liegt?
    hatte er denn kenntnis über die höhe? oder hat er einfach nur die fläche berücksichtigt - ob die aussenmaße passen?
    fraglich ist halt immer, mit was er gefüttert wurde oder ob ihm klar war, daß er das ganze haus auf genehmigungsfähigkeit prüfen sollte.
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  5. #4
    Baufuchs
    Gast

    Frage

    für Juristen!

    Architekt plant ein 2-geschossiges Gebäude.

    Bauherr übergibt dem Architekten den B-Plan "prüfen Sie ob das geplante Haus auf dieses Grundstück passt".

    Wovon darf ein Laie dann ausgehen? Doch wohl davon, dass der Architekt die Übereinstimmung seiner Planung mit den Festsetzungen des B-Plans vornimmt.

    Ob das Haus der Grösse nach aufs Grundstück passt, kann er i.d.R. aus dem B-Plan gar nicht exakt entnehmen, denn die Grundstücksgrenzmaße sind dort nicht verzeichnet. es ist oft sogar so, dass die im B-Plan eingetragenen Parzellierungen bei endgültiger Vermessung nochmal geändert werden.

    Ungeachtet dessen bleibe ich bei meinem Tipp, die Sache einen RA zu schildern. Mangels Kenntnis der genauen Umstände bleibt es hier bei Kaffesatzlesen.

    Vermutlich besteht ja wegen BT/GÜ nicht mal ein Vertrag zwischen Fragesteller und Architekten, sondern der Architekt ist quasi Erfüllungsgehilfe des BT/GÜ. Letztlich auch alles eine Frage von "wer kann wem was beweisen?"
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  6. #5
    Bauexpertenforum
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    und die moral von der geschicht´ ...

    baue ohne eigenen architekten nicht... !
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  7. #6
    Themenstarter

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    Hallo,

    Wir haben einen Vertrag mit einem GU. Diesem haben wir den Grundriss inkl. Aussenansichten zugesandt. Hier ist zu erkennen, wie hoch das Haus ist, wo das Dach anfängt, etc.

    Somit hätte das direkt auffallen müssen.

    Gruß Thomas
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  8. #7
    Baufuchs
    Gast

    @ Ingo

    Geht auch mit GÜ, muss nur der Richtige sein!
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  9. #8
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    merkwürdige sache

    ihr habt einen vertrag mit einem gu.
    dem habt ihr mal so eben einen grundriss nebst ansichten zugeschickt. und daraus ist dann alles klar geworden? ich meine jetzt mal neben der traufhöhengeschichte auch preis und ausstattung...
    oh mann, was muss noch alles passieren, bis auch der letzte gemerkt hat, dass man ein grundstück nicht ohne explizite prüfung des baurechts kauft und das man VOR abschluss von verträgen genau wissen sollte, wie das gebäude IM DETAIL aussieht. dann passiert euch so ein theater auch nicht so leicht....

    es wäre schön, wenn sich mitlesende potentielle bauherren sich darüber mal gedanken machen würden.
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  10. #9
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    @baufuchs

    klar, geht alles.
    leider ist das im efh-bereich díe ausnahme und das ist das eigentliche problem.
    bei architekten und einzelgewerken bzw. nachträglicher gu-beauftragung unter überwachung des architekten ist es zum glück die ausnahme, das schwarze schaf zu erwischen.
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  11. #10
    Themenstarter

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    juhu, da habe ich ja richtig glück gehabt

    uns ist noch ne idee gekommen:
    Wenn wir das Obergeschoss an allen 4 Wänden um 1 Meter nach hinten ziehen (bzw. natürlich das EG grösse machen) und dort ein Dach hinsetzen, würde das nicht als Traufhöhe angesehen werden und wir hätten das Problem behoben ?
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  12. #11
    Baufuchs
    Gast

    Klappt

    nicht, weil......
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  13. #12
    Themenstarter

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    schade, war eine idee

    muss die traufe über die gesamte breite des hauses gehen oder würde es genügen ein stück vom dach nach unten zu verlängern ?
    quasi als carport oder so ?
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  14. #13

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    Gehen geht immer was....

    aber WAS GENAU geht, muss ein ausfuchster Architekt unter Kenntnis der LBO und der B-Plan-Beschränkungen ausklamüsern.
    Kost auch etwas mehr als beim GU/GÜ - weil Aufwand und Haftungsrisiko steigen.
    Mal zwei Beispiele: Irgendwo in der Nähe von HH hat mal jemand ein Gewächshaus um sein eigentliches Haus gebaut - damit er innen die von IHM gewollte Architektur bekommt.
    Und ich hab mal eine Befreiung bekommen, weil ich den Bauordner vorgeführt habe, welchen Horror der Bauherr unter Einhaltung der Auflagen hätte erstellen können und wie harmlos der Bau nach Befreiung dagegen wirkt!
    Wie gesagt - Ideen muss der Architekt haben.
    MfG
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  16. #14

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    Zitat Zitat von tschiffler
    muss die traufe über die gesamte breite des hauses gehen oder würde es genügen ein stück vom dach nach unten zu verlängern ?
    quasi als carport oder so ?
    Wenn sowas oder die Idee vorher klappen würde, könnte man sich die Angabe von Traufhöhen als Regelungshöhe glatt sparen ... LOL
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  17. #15

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    Doch...

    auch so was KÖNNTE funzen. Wie gesagt, anhängig von LBO und B-Plan
    Drum werden die Regelungen ja immer wirrer - weil man/frau ALLE Schlupflöcher stopfen will. Wird aber nie was - das mit dem Stopfen.
    MfG
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