Was muss ein Architekt wissen?

Hi,
bin neu in diesem Forum, habe aber schon mit Interesse einige Beiträge verfolgt, was uns bei unserem neuen Bauprojekt bereits sehr von Hilfe war. Dafür auch den Forumsbetreibern vielen Dank!
Nun zu unserem konkreten Projekt, welches dann - wie der Name schon sagt - das dritte Mal wäre, dass wir bauen .
Hofgrundstück (existierendes WH im vorderen Hofteil) mit ca 750 qm. Grenzbebauung auf beiden Seiten (3 Meter Grenze wegen Breite von 14,5 Metern nicht möglich). Existierende ehemalige Werkstätte (wird abgerissen). Neubau ( geplant war DH) sollte ca 3 Meter nach hinten versetzt werden. Nachbarn stimmen zu sagte der Verkäufer. 1 Architekt (wohnt in der Straße, kennt das Projekt) und 1 Bauträger für Architektenhäuser mit Angebotsabgabe beauftragt (nach sehr sorgfältiger Anbietersuche).
Architekt macht sich die Mühe und spricht nochmal mit den Nachbarn. Linker Nachbar hat keinen Stress, wird die Grenzbebauung unterschreiben, möchte uns aber kennenlernen. OK, wir werden uns anständig benehmen...Rechter Nachbar - surprise, surprise plant ein Hausbauprojekt und möchte nicht, dass die Dimensionen der Werkstätte überschritten werden. Feiner Schied Unter zu "kein Problem mit dem Nachbarn". Ok. Architekt findet eine Lösung. Bevor wir diese sehen können müssen wir ihm eine Aufwandsentschädigung zahlen (komplettes Honorar erst nach Vorüberprüfung durch Bauamt und Überprüfung der Vorpläne durch Nachbarn). Das ist für uns schon ok - ABER: Der Bauträger hätte die GEsamtplanung auf sein Risiko gemacht, wollte dieses aber vorher abschätzen. Also brachte er einen Baurechtler mit zum Ortstermin. Dieser stellte dann fest dass der Wohnbestand und das neu zu planende DH (welches nun aufgrund der Einwände des Nachbarn NICHT nach hinten geschoben werden kann) nur 3 Meter auseinander sind. Riecht ihr was? Klar im Moment ist das kein Problem wegen Bestand, aber nach einer Teilung müßten es 6 Meter sein. Das haben wir schon gesehen, dachten aber, dass aufgrund der Tatsache, dass das Wohnhaus schon steht, das neue halt einen Abstand von 3 Metern einhalten muss. Das geht auch. Nur, woran ich nicht gedacht habe - dann gilt der Brandschutz. Und dann hat das neue DH, vorne ne Brandschutzmauer, hängt links an der anderen Hälfte und rechts auf der Grenze muss auch ne Brandschutzmauer hin. Und der Einstieg ist dann übers Dach...Ok, das geht nicht. Der Bauträger hat sich verabschiedet und sagt, wenn wir ein Einzelhaus planen, sollen wir usn wieder melden.
Meine Frage: Ist das ein Architektenfehler? Hätte der zumindest mal Lunte riechen müssen, oder ist das zuviel verlangt? Wir waren kurz davor ihn zu beauftragen, aber da wir halt vorsichtige Menschen sind, haben wir noch jemand anders ins Spiel gebracht, der glücklicherweise einen Baurechtler zur Hand hatte.
Wie steht ihr dazu - kann ich, für den Fall dass wir doch noch mit dem Verkäufer zurande kommen (der hat das Ding seit einem jahr auf dem Markt und keiner will 750 qm kaufen, er will aber alles auf einmal loswerden) überhaupt mit dem Archi arbeiten angesichts dieses Lapsus?
Oder verlangen wir zuviel - er ist ja kein Baurechtler. Wir sind aber trotz unserer diversen Erfahrungen auch keine Experten...
Besten Dank,
DBH

 

Hi,
es geht nicht um den Lageplan als solches, sondern um die Frage, ob der Architekt um das Problem mit der 3-Meter Grenze und den resultierenden Brandschutzbestimmungen hätte wissen sollen. Dass dies gilt ist ein Fakt, aber ich bin mir halt nicht sicher, ob wir weiter mit dem Archi zusammenarbeiten können, oder nicht.
750 qm in südhessischer Großstadt ist sehr viel - und sehr teuer...
Beste Grüße,
DBH

 

Hi,
Bei allen Gesprächen ging es nur um die Grenzbebauung/Höhengeschichte mit dem Nachbarn jenseits der wand, nicht um das Problem der Hofbebauung.
Die original Lagepläne habe ich leider nicht hier (bin im Büro), ich habe versucht, eine grobe Skizze zu erstellen. Gestrichelt ist die Werkstätte, die sich im Moment noch auf dem Grundstück befindet.
Hoffe, es hilft.
Gruss, DBH

 

Hi,
ja. Wir würden entweder nach dem Architektenmodell bauen - Vergabe der Gewerke, generelle Koordination oder mit einer Baufirma, mit der wir einen Bauvertrag abschließen. Diese Entscheidung war noch nicht gefallen, der Bauträger hat jetzt wie gesagt dankend abgelehnt.
DBH

 

Himmel...
ok vielleicht ist Fehler zuviel gesagt. Aber er möchte von uns einen Auftrag erhalten. Er bietet an eine Vorplanung zu machen. Das kostet Geld. Das ist ok - wenn wir einen Profi beauftragen, müssen wir zahlen. Aber erst wenn wir die Pläne sehen, wissen wir, ob sie funktionieren. Wir wissen jetzt, dass es nicht nur ein Problem mit einem Nachbarn gibt wegen seines geplanten Hauses , sondern auch mit dem Haus im Hof. Und eine der Aussagen war eben, dass das Haus da gebaut werden kann, wo jetzt was steht und man passt es eben so an, dass es nicht den Nachbarn "verdunkelt". Wenn es da aber steht, wo es jetzt steht, gibt es Brandschutzprobleme wegen des hauses im Hof.
Das macht stutzig und es ist nicht klar, ob wir die kostenpflichtige "Wundertüte" sprich den Plan, nun öffnen sollen, oder nicht. Wir werden ihn wohl einfach mal dazu ansprechen, wie gesagt wollte ich aber einfach nur wissen
Muss ein Architekt Grundsätze des Baurechts kennen oder nicht...
Gruss,
DBH

 

@ Thomas:
Danke! Das beantwortet meine Frage - betätigt meine Vermutung und hilft mir weiter. Wir werden also vor Öffnung der Wundertüte Rückfrage stellen, ob die Abstandsregelung im Hof beachtet wurde oder nicht und können davonausgehend entscheiden, ob wir weitermachen und wenn ja, wie.
Gruss DBH

 

@Olaf: Korrekt. Gucken ist nicht. Wer arbeitet, soll auch bezahlt werden. Genau dies steht auch in meinem Text. Wir zahlen und dann sehen wir die Pläne. Einverstanden. Wenn ich aber schon weiß, das es ein Problem gibt, möchte ich nicht unbedingt zahlen. Verständlich oder? Ist leicht mit einem Telefonat aus der Welt zu schaffen.
Mir ging es um etwas anderes...
Gruss,
DBH

 

Ohgott, wenn wir jetzt noch Kühe und Fussballer in dem Hof rumrennen haben, wird's richtig bunt in der Kiste...

DBH

 

@Thomas: Du bist nicht doof, das ist eine sehr verzwickte Kiste.

Erstes Angebot war bauamtsfähige Pläne nach Architektenhonorarsatzung (verzeihung wenn das nicht der korrekte Begriff ist). Das war uns zuviel, weil es nicht klar ist, ob ein DH möglich und genehmigungsfähig - es gibt ausser der Grenzbebauung noch ein Problem, dieses ist aber laut Bauamt lösbar. Wir waren der Meinung, ein Verkäufer müsse klären, ob sein Grundstück bebaubar ist und wenn ja wie (EH, DH, Baufenster wo, etc.) , leider ist dem wohl nicht so. Es bleibt an uns hängen.
Angebot dann Vorpläne, auf deren Basis die Nachbarn dann vorab zustimmen können zum Sonderpreis. Dieser wird bei Auftragserteilung auf das Gesamthonorar angerechnet. Natürlich ist nur ein finaler Bauantrag mit allen Nachbarschaftsgenehmigungen gültig.
Gruss,
DBH