Finanzierung darstellbar?

Das Einkommen hört sich schonmal gut an. Aber das ist ja immer relativ, wichtig ist eher die Frage: Wieviel könntet ihr denn monatlich gut als Rate stemmen? Dann kann man im Netz mit Baufinanzierungsrechnern durchrechnen, wie hoch die Finanzierungssumme in etwa sein darf. Und dann ab zur Bank!

 

Zunächst zu Deinen Fragen:
1+2: Bei Eurem netto werdet Ihr wahrscheinlich eine Bank finden, die das finanziert (evtl. könnte Ablauf der Probezeit eine Vorauissetzung sein).
4: Das kann man nicht pauschal sagen. Hängt z.B. ganz einfach davon ab, ob jemand anders bereit ist, den vollen Preis zu zahlen. Wenn man das Haus will, würde ich erstmal ein schriftliches niedrigeres Angebot abgeben und schauen, wie der Verkäufer darauf reagiert. Verkäufer und Makler merken aber schnell, wenn man sich in ein Haus verliebt hat, dann wirds mit dem verhandeln schwer.

Wichtiger scheinen mir aber andere Fragen zu sein:
- Wie sicher ist Dein Job (wird die Bank schon fragen)? Die Finanzierung ist wohl in erster Linie von Deinem Job anhängig.
- Wie sicher seid Ihr, dass Ihr in den nächsten 30 Jahren dort in der Pampa wohnen wollt?
- Werden dort auch langfristig Eure Arbeitsplätze sein?
- Wollt Ihr Euch als Paar für 30 Jahre binden (dafür gibt es die Ehe)?

Ganz, ganz wichtig ist bei einem solchen Haus natürlich der Gutachter. Man sollte auch mal mit Bekannten durchgehen, die Euer Projekt kritisch sehen. Wenn man in ein Haus verliebt ist, sieht man oft nur die positiven Seiten. Und es sollte einem bewußt sein, dass ein solches Haus+Grundstück dauerhaft viel Arbeit macht. Es wird das zeitintensivste Hobby für die nächsten Jahrzehte werden.

 

Vom Einkommen kann man das schon darstellen, die Frage ist, ob man den Kaufpreis darstellen kann. Bei einem Haus das 110 Jahre auf dem Buckel hat, kommt es entscheidend darauf an, was saniert bzw. modernisiert wurde, und WIE diese Arbeiten ausgeführt wurden. Ein bischen Farbe an der Wand ist noch lange keine Sanierung. Was ist mit Heizung, Elektrik? Oftmals werden da nur ein paar optische Veränderungen vorgenommen, die Substanz an sich ist aber weiterhin 100 Jahre alt. Sollten diese Arbeiten dann aber fällig werden, wird´s richtig teuer. Nachdem Ihr dann aber den Kredit an der Backe habt, ist vermutlich kein Geld mehr übrig für weitere Arbeiten.

Erfahrungsgemäß sehen Banken solche Objekte als Sicherheit eher kritisch. Das liegt einfach daran, dass sich solche Objekte schwer verwerten lassen wenn mal der worst case eintritt. Wenn dann, wie in Eurem Fall, auch noch ohne EK zu rechnen ist, dann lehnen Viele gerne gleich ab, auch wenn die Einkommenssituation eine Finanzierung ermöglichen würde.

Aber unterstellen wir mal, dass die Bank an einem engagement interessiert wäre.

Bei Eurem Alter sollte dann der Planungshorizont für die Finanzierung maximal 30 Jahre betragen. Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen sollte man eher noch kürzer planen und die Zinssätze für eine schnelle Entschuldung nutzen. Aufgrund des quasi nicht vorhandenen EK wird man Euch aber kaum die Super-Duper-Top-Zins Angebote machen die man überall zu lesen bekommt.
Ihr solltet also zumindest so viel EK zusammenkratzen, dass die Nebenkosten komplett beglichen werden können. Die 10T€ reichen dafür nicht aus.

Wichtig ist hier die Wertermittlung. Das geht in so einem Fall aber deutlich über eine einfache Wertermittlung hinaus, denn in Eurem Interesse müssen auch die durchgeführten Maßnahmen und evtl. noch anstehende Maßnahmen genau begutachtet und geplant werden. In so einem Objekt kann man sehr viel Geld versenken, Geld das ihr nicht habt.

Damit die Bank nicht sofort ablehnt, würde ich zuerst einmal schauen, dass Ihr so viel EK zusammenkratzt, dass alle Nebenkosten für den Erwerb + dringend anstehende Arbeiten aus dem EK beglichen werden können. Wie hoch dieser Betrag sein muss ergibt sich aus der Begutachtung. Liegen diese Zahlen vor, dann kann man an die Details gehen. Man wird dann auch prüfen, ob die Möglichkeit besteht Fördermittel mit einzubinden, was dafür an Mehrkosten auf Euch zukommt, Sicherheiten usw. usw.

Gruß
Ralf

 

Vergiss das Gerede von Maklern, die müssen verkaufen. Es ist auch völlig egal ob da irgendwo ein "Leerrohr" liegt, sondern man muss sich auf die wesentlichen Dinge konzentrieren. DU hast es richtig erkannt, was DU gesehen hast sah gut aus, aber gerade bei einem sanierten Gebäude haben selbst Fachleute Probleme alle Details zu erkennen. Vieles ist dann unter Putz und Farbe schon verschwunden, und man kann ja nicht bei einer Begutachtung alles aufklopfen.

Was die Bank betrifft, so solltest Du zuerst einmal mit DEINER Hausbank sprechen. Die kennen Dich und Deine finanziellen Verhältnisse am besten (sollten sie zumindest). Du kannst natürlich auch bei der vermittelnden Spk. anfragen. Bist Du ein attraktiver Kunde, dann könnte die interessiert sein.

Was die Fördermittel betrifft, so müsstest Du das bei einem Beratungsgespräch klären. Es gibt viele Möglichkeiten, aber nicht alle sind sinnvoll. Förderung energetischer Sanierung entfällt wohl wenn bereits alles modernisiert wurde, und Du keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchführen kannst.

Zum Zinssatz, hier spielt die Dauer der Zinsbindung eine Rolle. Im 10 Jahresbereich sollte eine 3 vor dem Komma möglich sein. Man sollte aber überlegen, ob man nicht längerfristig die Zinssätze festzurrt. Das gibt Planungssicherheit. So könntest Du beispielsweise bei 20 Jahren Zinsbindung und 3% anf. Tilgung sicherstellen, dass sich während der Finanzierungsdauer die Daten nicht ändern werden. Bis zum Ende der Zinsbindung sind die Schulden weitgehend bezahlt. Aber diese Planungssicherheit erkaufst Du Dir mit einem entsprechenden Aufschlag bei den Zinssätzen.

Aber die Zinssätze sind momentan Dein geringstes Problem.

Gruß
Ralf

 

Na ja, unterstellen wir mal, dass Du die Nebenkosten irgendwie aus EK bezahlen kannst, und die zu finanzierende Summe bei 280T€ liegen wird, dann wären das bei 4% Zins und 3% anf. Tilgung gut 1.630,- € pro Monat. Bei 4.000,- € Nettoeinkommen wären das ca. 40% des verfügbaren Nettoeinkommens. Sonderzahlungen sind ja nicht berücksichtig, auf Jahressicht also vermutlich etwas weniger.

Euch verbleiben gut 2.300,- € jeden Monat für die Lebenshaltung, bei 2 Personen reicht das aus. Genaueres müsstest Du anhand Deiner Lebenshaltungskosten ermitteln. Auch mal daran denken, dass so ein Haus höhere Kosten verursacht als eine Mietwohnung o.ä.

Na ja, zuerst einmal müssen die Grundlagen geklärt werden. So lange nicht klar ist wie hoch die Summe wird, was sonst noch dazu kommt, usw. usw. lohnt es nicht über Zinssätze zu spekulieren. Bei schlechten Rahmenbedingungen wird Dir die Bank auch bei besten Zinssätzen eine Finanzierung verweigern.

Gruß
Ralf

 

Naja, die Monatlichen Nebenkosten (bei so einem großen Haus wohl nicht wenig) kommen ja noch drauf. Dann lieber das was über bleibt im Jahr Sondertilgen. Das soll nicht heißen jetzt mit 1% zu tilgen uns alles schön zu rechnen. Eher so rechnen das am Ende eine vertretbare Restschuld raus kommt und man dennoch nicht zig einschränkungen machen muss.

Wenn nämlich dann noch 2 Autos unterhalten werden müssen (wei man in der "Pampa" wohnt) und Rücklagen für irgendwann mal wieder eine Sanierung gebildet werden sollten, klingen die 2300€ schon nicht mehr so prickelnd.

 

Wenn man durch Reduzierung der anf. Tilgung die Finanzierung in einen grünen Bereich bringen muss, dann läuft was verkehrt. Das Argument mit der Sondertilgung hört man oft, liest sich auf dem Papier auch gut, aber nur die Wenigsten nutzen diese später wirklich.

Wird mit den o.g. Zahlen die Tilgung auf 2% reduziert, dann spart man 230,- € im Monat. Dafür hat man selbst nach 20 Jahren, und das ist eine lange Zeit, von den ursprünglichen 280.000,- € noch gut 105.000,- € Schulden an der Backe. Jetzt kann man auch auf ordentlich Inflation hoffen, doch die Rechnung geht nur auf, wenn das Einkommen so steigt, dass zumindest die Inflation kompensiert wird. Darauf würde ich nicht wetten. Wie sich das Zinsniveau dann entwickelt, darüber kann man nur spekulieren. Es dürfte aber sehr wahrscheinlich sein, dass unter diesen Umständen die Finanzierung spannend wird.

Deswegen die Lebenshaltungskosten genau durchrechnen, und nicht auf irgendwelche Pauschalen verlassen.

Gruß
Ralf

 

im eigenen interesse ist ein gutachten vor kaufvertragsabschluss ein muss. wobei dies vermutlich auch die bank fordern wird. sprecht vorher mit der bank denn es werden von ihr oft nicht alle gutachter akzeptiert. sonst habt ihr ggf. doppelte kosten. rein vom einkommen sehe ich weniger probleme. wichtig ist eine erhoehte tilgung gleich zu anfang. am besten mal ueber onlinemakler bei verschiedenen banken anfragen. so kriegt ihr ein gefuehl fuer die verschiedenen auflagen bei einer 100%-finanzierung und so einem besonderen objekt. sicher werden einige banken gleich ablehnen, aber ich bin zuversichtlich, dass ihr beim aktuellen zinsniveau einige attraktive angebote bekommt.

 

Es kommt hier immer auf die individuelle Situation an.... Wenn z.B. gebaut wird während gerade 2 kleine Kinder im Haus sind und deswegen die Frau nichts verdient dann kann man niedriger anfangen, im wissen dass in ~4-5 jahren wieder ein weiterer Verdiener hinzukommt.. und wenn es nur 600€ extra sind... da kann man dann von 2% auf 3 oder 4 gehen bzw Sondertilgungen tätigen.

auf 1% würde ich allerdings nicht gehen... 2% sollten schon drin sein.

 

Hallo,

ich finde das auch ziemlich knapp... Es kommen doch jeden Monat irgendwelche "vergessenen" Kosten auf einen zu. Wir haben es damals so gemacht, dass ich eine Zeit lang ein Haushaltsbuch geführt habe wo ich wirklich alle Ausgaben aufgeschrieben habe. Das würde ich dir auch empfehlen. Das Ergebnis war "ernüchternd". Wir haben auch nicht gedacht so viel auszugeben aber gerade die kleinen Beträge die man so nebenbei ausgibt, machen enorm viel aus.

Aber zu dem Haus: Wie lange steht es schon zum Verkauf? Solche Häuser sind ja nicht jedermans Sache. Ich würde sogar behaupten, dass sie sogar nur für einen sehr kleinen Käuferkreis interessant sind. Und auch 1 ha Land wird viele eher abschrecken da man das ja auch alles unterhalten muss. Hier entstehen auch zusätzliche Kosten. Diese hast du in deiner Rechnung auch nicht berücksichtigt, was die ganze Geschichte noch enger macht. Was habt ihr auf dieser Fläche vor? Eine Wertermittlung durch einen eigenen Gutachter wird dir nur bedingt helfen. Wenn der Verkäufer auf dem angegebenen Preis besteht, kannst du nichts machen selbst wenn bei deinem Gutachten ein ganz anderer Wert rauskommt. Ich würde eher mit einem Bausachverständigen besichtigen der Mängel aufdecken kann, ich weiß aber nicht, ob so einer auch eine Wertermittlung durchführt. Du schreibst, dort wurde Ende der 90er / Anfang 2000 saniert. Das ist auch schon über 10 Jahre her! Selbst wenn alles fachmännisch gemacht wurde, musst du trotzdem damit rechnen, dass in den nächsten Jahren Kosten für z. B. neue Heizung o. ä. auf dich zukommen können.

Auch die Nebenkosten sind nicht unerheblich. Allein die Maklergebühr dürfte bei ca. 10 T € liegen.

 

Je nach dem wie die "Hütte" gedämmt wurde, brauchst das alleine schon für die Heizung....sagt meine Glaskugel.

220 € all inclusive reichen auf alle Fälle nie und nimmer für die "Hütte"!

Da werden aber noch einige viele Tausender dazu kommen!
Lasst die "Hütte" auf "Herz und Nieren" prüfen!

 

Hallo!

Ich bin zwar neu in diesem Forum, habe aber viel Jahre Übung mit Baufinanzierungen und möchte hier zu all den Spekulationen und Schätzungen mal etwas ergänzen...

1. Die Frage ist nicht ob Ihr das könnt, sondern ob Ihr ein Bank findet, die den Verkehrswert der Immobilie mit 279.000€ plausibel findet. Die Riskikoprüfung der Bank ist bei einer 100% Finanzierung schon sehr genau bei einem solchen Objekt...

2. Hier werdet Ihr nur schwer eine Bank finden die das mit finanziert... Makler, Notar und Grunderberbssteuer machen run 11% zusätzlich aus! Somit finanziert die Bank 111% in Verhältnis zum Kaufpreis...

3. Gutachter: Sprecht mit einer Bank oder einem freien Vermittler! Die werden eine Einwertung der Immobilie vornehmen können, jedoch wird kein Gutachten erstellt!

4. Die Dinge sind immer soviel Wert, wie jemand anderes bereit ist zu zahlen! Je länger der Verkäufer niemanden findet, umsoweiter wird dieser Kaufpreis sinken. Ist ein Pokern....

MfG Ingo

 

Rein rechnerisch sollte die Finanzierung mit Euren Gehältern machbar sein.
Meiner Meinung nach habt Ihr aber ein paar Dinge vergessen:
Annahme Du brichst Dir ein Bein (komplizierter Bruch) und musst 6 Monate zu Hause bleiben und fällst zusätzlich noch ein paar Wochen durch REHA aus. Die Kasse zahlt meines Wissens nach nur knapp über 60%. Dann fehlt Euch schon mal ne Stange Geld. Oder Ein Tier muss zur OP. Ruck Zuck sind Tausend Euro weg... oder Autodefekt: Werkstatt will 700€...
Womit ich beim Thema Auto bin: Wenn Ich richtig gelesen habe, besitzt Ihr jeder ein Auto (braucht man leider wenn man auf dem Land wohnt), die wohl relativ neu und bezahlt sind. Laut meiner Rechnung kann man ein Auto (bis Mittelklasse) problemlos mit monatlichen Kosten von 350 - 500€ ansetzen. Das wären bei Euch dann schon 700-1000€ im Monat! Auch wenn die Fahrzeuge bezahlt sind, müsstet Ihr theoretisch die Summe beiseitelegen, die das jeweilige Auto an Wertverfall hat, damit Ihr euch jederzeit ein gleichwertiges Fahrzeug kaufen könnt. Z.B. hat ein Auto mit einem Neuwert von 20T€ nach 10 Jahren einen geschätzten Restwert von 2T€. Wertverlust also 18T€, macht rechnerisch 1800€ pro Jahr bzw. 150€ im Monat. Versicherung und Steuer im günstigen Fall 100€ je Monat. Macht schon mal 250€ Fixkosten ohne einen Kilometer gefahren zu sein. Dazu dann noch Sprit und Werkstattkosten, die mit zunehmendem Alter proportional ansteigen.... und das nur bei einem 20T€ Auto! Je teurer der Wagen, umso höher die entsprechenden Kosten!

Tipp aus meiner Sicht:
Denkt noch mal ernsthaft darüber nach! Probiert doch mal ein paar Monate lang die kalkulierte Rate zzgl. der Nebenkosten für das Haus eisern zu sparen. Dann werdet Ihr ja sehen, was monatlich drüber bleibt und ob eure Berechnung Fehler hat. Werdet jetzt nicht übermütig, nur weil Ihr seit ein paar Monaten relativ gut verdient. Mit 30 hat man noch genug Zeit sich ein Haus zu kaufen und sich vorab eine entsprechende Eigenkapitaldecke anzusparen.
Erfahrungsgemäß ändern sich die Ansprüche im Alter schneller als man denkt. Durchaus möglich, dass Ihr in 5 Jahren doch nicht mehr aufs Land wollt und Euch eine Immobilie (oder Eigentumswohnung) in der Stadt wesentlich lukrativer erscheint.
Mit 30 ist man noch mobil und hat keine Probleme, wenn man mal 10km zum nächsten Supermarkt oder Arzt fahren muss. Aber was ist in 20 Jahren? Oder in 30?
Zusätzlich wollen 9450qm auch bewirtschaftet werden. Schon mal darüber nachgedacht. Heute kein Problem – aber was ist in 10 Jahren oder in 20?

 

bis zur Rente Schulden abzahlen?
Muss man auch die Launa dazu haben?

30 Jahre nix Gescheites zu Fressen auf dem Tisch? Das ist schon hart!

 

Wir haben vor 3 jahren ein ähnliches Objekt(300Jahre alt) erworben, auch mit einer 105%-Finanzierung. Die Bank hat, wider erwarten und rufen aus dem Forum die wenigsten Probleme gemacht. Euch sollte jedoch bewusst sein, dass die Dämmstandards eines solchen Gebäudes eher nicht KFW-Standards entspricht. Wenn Du es also gemütlich warm haben willst, solltest Du mal einen Energiebedarf von ab 35.000 kW/h aufwärts berücksichtigen/planen. Wieviel das in Liter Öl ist, kann ich Dir allerdings nicht sagen...

Was mir auch ins Auge fällt, ist die riesige Fläche Land.... da müsst ihr wohl auch mindestens viel Zeit investieren...Oder? Ggf. braucht Ihr dazu noch Maschinen, die in Eurer Kalkulation noch nicht drin sind...

Was hat denn der Gutachter gesagt?

blackseven