Machbarkeitseinschätzung erwünscht

Diskutiere Machbarkeitseinschätzung erwünscht im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Kurze Frage ob das Vorhaben vom Prinzip her Sinn macht: 2 Personen, nicht verheiratet. Monatliches Nettoeinkommen zusammen ca....

  1. #1 Oranien, 04.05.2010
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    Hallo!

    Kurze Frage ob das Vorhaben vom Prinzip her Sinn macht:

    2 Personen, nicht verheiratet. Monatliches Nettoeinkommen zusammen ca. 3600€, Eigenkapital ca. 100.000€, Kaufpreis 300.000€. Kreditbedarf also 200.000€.

    Ich habe diverse Finanzierungsrechner im Internet bemüht und habe bei 20jähriger Laufzeit mit Volltilgung eine monatliche Rate von ca. 1250€ ermittelt.

    Das ist jetzt ein reiner Baukredit ohne irgendwelche "Vergünstigungen" wie z. B. ein KfW-Kredit, der wohl möglich wäre.

    Ist das so durchführbar oder kann man die monatliche Rate gar noch etwas höher ansetzen? Wäre eine kürzere Laufzeit sinnvoller und von der finanziellen Belastung her (gut) machbar?

    Dann wäre noch die Frage interessant, ob eine Heirat das Vorhaben begünstigen würde? Also ob man da bessere Konditionen etc. erwarten kann. Von der Einkommensteuer her würde alles beim alten bleiben, da die Gehätler annhähernd gleich sind.

    Danke für eure Einschätzung!!!
     
  2. #2 Oranien, 04.05.2010
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    Ganz vergessen: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung, daher ist auch Wohngeld fällig. Mit wieviel muss man da ca. rechnen?
     
  3. #3 ecobauer, 04.05.2010
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    Grundsätzlich spricht da nix dagegen.

    Die Rate würde ich bei dem angepeilten Betrag belassen und statt einer höheren Tilgung besser Sondertilgungen vereinbaren, die üblicherweise bis zu 5% pro Jahr der anfänglichen Kreditsumme möglich sind.
    Die Zinsfestschreibung bei dem derzeitigen Zinsniveau solange wie möglich - am Besten über die gesamte Laufzeit - vereinbaren. Auch bei längerer Festschreibung als 10 Jahren haben Sie als Kunde nach Ablauf von 10 Jahren ein Kündigungsrecht.

    Die Förderkredite würde ich natürlich nicht verschmähen, da diese i.d.R. zinsgünstig sind und außerdem auch nachrangig besichert werden können!

    Wenn die Wohnung auf beide eingetragen wird und auch beide Kreditnehmer werden, bringt die Heirat keine finanziellen Vorteile.

    Welches Wohngeld anfällt ist auf jeden Fall beim Bauträger anzufragen. Das hängt im wesentlichen von der Ausstattung des gesamten Objektes und der qualitativen Ausführung ab - da hängt dann die Instandhaltungsrücklage dran.
     
  4. #4 Oranien, 05.05.2010
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    Danke für die Einschätzung!

    Wenn man eine Sondertilgung vereinbart, muss man diese dann auch jährlich zahlen oder kann man diese leisten wenn man eben Geld übrig hat?

    Die Zinsunterschiede sind laut dem creditweb.de Rechner schon enorm. Bei 20-jähriger Laufzeit effektiv 4,22%, das entspricht knapp 95.0000€ Zinszahlung an die Bank. Bei 15-jähriger Laufzeit sind es "nur" 3,93% und 64.000€ Zinszahlungen. Die monatliche Belastung würde auf ca. 1.465€ steigen, bei einer monatlichen Mehrbelastung von 215€. Man würde also wegen magerer 5 Jahre ganze 31.000€ Zinszahlungen zusätzlich leisten müssen.

    Gibts es außer dem KfW-Kredit noch andere (staatliche) Förderungen die man beim Wohnungskauf/Finanzierung in Anspuch nehmen kann?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Die kann man zahlen, muss aber nicht. Die SoTi dient der schnelleren Entschuldung und ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn sie auch genutzt werden kann, denn dafür zahlt man ja einen (kleinen) Zinsaufschlag.

    Welche Laufzeit man wählt hängt davon ab, was man an Tilgungen wann einbringen kann. Bei niedrigem Tilgungsanteil ist es sinnvoll für Zinssicherheit zu sorgen und daher sollte man eine längere Laufzeit wählen. Kann man höher tilgen, dann lohnt es sich über kürzere Laufzeiten nachzudenken. Dann kann man den Zinsvorteil auch in zusätzliche Tilgungen investieren.

    Es gibt neben den Programmen vom Bund auch Landesprogramme, manchmal bieten auch Städte und Gemeinden kommunale Programme für bestimmte Zwecke an (Bsp.: Erneuerbare Energien, Umnutzung ehemals landwirtschaftlicher Flächen usw. usw.).

    Gruß
    Ralf
     
  6. #6 Oranien, 05.05.2010
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    Die Berechnungen von den Zinsrechnern basieren immer auf einer Volltilgung. Ich will am Ende er Laufzeit nicht erneut einen Kredit aufnehmen müssen. Mein Ziel ist nach spätestens 20 Jahren (besser 15) schuldenfrei zu sein...

    Das mit der Sondertilgung klingt vernünftig. Ich denke ich werde jetzt mal einen Berater vor Ort aufsuchen und die Sache konkret machen.

    Nochmals danke für eure Hilfe!
     
  7. meak07

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    Hallo, bitte nicht vergessen, daß hier:
    noch die Nebenkosten (im wesentlichen Notar/Grundbuch und Grunderwerbsteuer) dazu kommen.
    Mit dem Ziel in 20 Jahren schuldenfrei zu sein würde ich 15 Jahre fest machen, SoTi leisten und das geringe Anschlußrisiko in Kauf nehmen.
     
  8. #8 Oranien, 05.05.2010
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    Also in den 300.000€ habe ich, soweit mir bekannt, schon alle Nebenkosten reingerechnet.
     
  9. Huisje

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    Sehe ich genau so.

    Wenn in ein 20-jähriger-Volltilger noch SoTi geleistet wird, verkürzt sich die Laufzeit sowieso. Dann wäre es sinnfrei die Zinsen für 20Jahre festzulegen, 15Jahre wäre dann ausreichend. Durch der niedrigere Zins steht dann mehr Geld für Tilgung zur Verfügung. (Zinsfestschreibung nicht verbrauchen ist einfach Geld wegwerfen)


    Huisje
     
  10. #10 Oranien, 05.05.2010
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    Die 15 Jahre dann aber mit den monatlichen Zahlungen der 20-jährigen Laufzeit, oder? Also quasi keine Volltilgung aber mit der Möglichkeit von Sonderrtilgungen?
     
  11. Huisje

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    Ja, genau.
    Sonst würde der Laufzeit mit SoTi unter 15 Jahre sinken.
     
  12. #12 Oranien, 02.06.2010
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    So, das erste Bankgespräch liegt hinter uns. Eine vorgeschlagene Riester-Finanzierung haben wir aufgrund diverser Nachteile für uns ausgeschlossen.

    Der Favorit des Bankers ist folgende Finanzierungsvariante:
    - Bankdarlehen über 100.000€ mit 3,61% eff. und 10 Jahren Zinsbindung. Monatliche Zahlung 1250€. Parallel dazu Abschluss eines 100.000€ Bausparers der in den ersten 10 Jahren zusätzlich zum Bankdarlehen mit 4000€/Jahr als Sondertilgung angespart wird. Wenn das Bankdarlehen nach den 10 Jahren dann abgelaufen ist, wird der Bausparer zuteilungsreif und wird als Zinssicherungsmittel mit 4,18% für die Restschulden benutzt.

    Vorteil laut Banker:
    - Wir sind in den Raten jederzeit flexibel. Wenn Nachwuchs ansteht und wir mehr Geld brauchen, können wir die monatliche Belastung jederzeit reduzieren.
    - Wir sollen jetzt in den ersten Jahren, wenn beide noch voll verdienen so viel wie möglich zurückzahlen.
    - Wenn die ersten 10 harten Jahre vorbei sind, beträgt die monatliche Rückzahlung für den Bausparer nur noch ca. 750€. Wenn wir mehr Geld zurückzahlen wollen, kein Problem.

    Auf mein Favorit mit 15 Jahren Festzins und Sondertilgung wurde nicht sonderlich eingegangen. Er würde das eher nicht empfehlen, da das Finanzierungsmodell sehr starr sei und wenig Spielraum lassen, wenn z. B. ein Kind ansteht.

    Wie finden die Profis hier das vorgeschlagene Finanzierungsmodell und die angebotenen Zinssätze?
     
  13. #13 Stef1969, 02.06.2010
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    Die Frage der Sinnhaftigkeit eines vorfinanzierten Bausparers (insb. für den provisionsberechtigten Bankmitarbeiter) wurde hier bestimmt schon hundert Mal diskutiert, einfach Suchfunktion bemühen.
     
  14. #14 McMusic, 02.06.2010
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    Da möchte der bankberater wieder die nette Abschlußprovision für einen Bausparer einheimsen. :shades
     
  15. Huisje

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    Und seine Begründung.....


    :bounce::irre:mega_lol:


    Du wolltest in 20 Jahre(lieber 15) volltilgen.
    Dazu ist das Angebot imho suboptimal.
    Zum Thema "Kind" hast du nichts geschrieben. Kommt es in Frage, oder definitiv nicht?
     
  16. #16 sk8goat, 02.06.2010
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    Bei den allermeisten Banken ist es halt so, dass die Kreditberater zum erreichen bestimmter Monats- oder Quartalsziele das verkaufen müssen was die Vertriebsdirektion gerne verkauft haben möchte. Ob man nun einen passenden Kunden hat oder nicht, es muss halt eine bestimmte Anzahl dieses Produkts verkauft werden. Natürlich werden v.a. diejenigen Produkte gepusht an denen die Bank am meisten verdienen kann. Meistens sind das dann auch die Produkte an denen der 'Kundenverater' auch die höchste persönliceh Provision bekommt.
    Dieser Umstand führt halt dazu, dass man jedem Kunden erstmal die dir angebotene Finanzierung anbietet um zu schauen wie er darauf reagiert.

    Da dies bei praktisch allen Banken so ist, ist auch die Gefahr relativ gering, dass der Kunde bei einer anderen Bank eine objektivere Beratung bekommt.
    Teilweise spürt man dies auch bei freine Maklern und beim Direktvertrieb von BSKs sowieso.

    Da fragt man sich ob die Berater tatsächlich davon überzeugt sind, weil sie halt bei hausinternen Schulungen nichts anderes eingeimpft kriegen oder ob der Verkaufsdruck der Vertriebleitung einfach zu groß ist.


    Nun kommt bestimmt gleich 'derF' und sagt dass dies bei seiner Bank nicht so ist. Und zugegebnermaßen ist es auch so, dass bei manchen Genossenschaftsbanken das Produktepushen nicht so sehr im Vordergrund steht. Allerdings werden auch hier oft erstmal die Produkte vom Fuchs angeboten . . .


    Bleib bei der Variante die in den Beiträgen #9, 10 und 11 anvisiert wurde. Das scheint mir das vernünftigste zu sein.
    Ob man dann noch Bundes-, Landes- oder städtische Förderkredite einbauen kann müsste man halt noch untersuchen.
     
  17. #17 Oranien, 02.06.2010
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    Also ein Kind ist jetzt aktuell nicht gelpant, für die Zukunft jedoch sicherlich eine Überlegung. Ich sag mal so in 5 Jahren evtl. ;)
     
  18. #18 sk8goat, 02.06.2010
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    Also, das kann schneller gehen als man denkt, v.a. wenn die Frau denkt dass der Zeitpunkt richtig wäre. (Nein, ich spreche nicht aus eigener Erfahrung)
     
  19. #19 ecobauer, 02.06.2010
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    Dann sollte das bei der Finanzplanung auch berücksichtigt werden.
    Wie sieht es dann aus, mit einem Einkommen plus Elterngeld plus Kindergeld.

    Da wird sich wohl noch eher die erwähnte Variante "längstmögliche Laufzeit mit längstmöglicher Zinsbindung und der Möglichkeit von Sondertilgungen" empfehlen, da die Pflichtrate da am niedrigsten ist und in der Konstellation mit Kind auch noch gestemmt werden kann.
     
  20. #20 Prestige, 02.06.2010
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    Oder ein Vertrag mit der Möglichkeit während der Laufzeit die Tilgung anzupassen - interessant gerade wenn die Kinder sich "spontan" ankündigen ;)... ich habe gerade einen Vertrag gesehen, wo dies 3 Mal während der Darlehenslaufzeit möglich wäre....
     
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