Baufinanzierung wie und mit wem?

Baufinanzierung genau rechnen!

zu 1.) Grundsätzlich würde ich einen der Anbieter wählen, welcher mit die günstigsten Konditionen anbietet. Hierbei sind jedoch auch Faktoren wie Sondertilgungsmöglichkeit, mit abzuschließende Risiko-LV o.ä. mit zu berücksichtigen. Weiterhin gibt es Anbieter, welche eine Anschlußfinanzierung über einen Bausparer oder die Ablösung durch eine kapitalbindende LV voraussetzen. ...wer's mag... Also immer das Gesamtpaket durchkalkulieren und möglichst keine "Äpfel mit Birnen vergleichen".

zu 2.) Die Darlehenslaufzeit ist geschmacksache. Hier sollte jeder sein Verhältnis von Sicherheit zu günstigen Konditionen selbst wählen. Sollten die Eckdaten der Variante a) jedoch tatsächlich stimmen, wäre dieser Volltilger sicherlich ein Kandidat für die engere Wahl; zumal dein Eigenkapital gerade mal 12,5% ausmacht! Ich kann's mir beim besten Willen nicht vorstellen...

zu 3.) Ein KfW-Darlehen kommt für Dich mit einer Gesamtannuität von ~1.600€ nicht in Frage. Denn solltest Du von der KfW-Bank ein Darlehen von 100k€ aufnehmen und auf 15-03-15 abschließen, so würde dies allein 851€/Monat ausmachen. Und für 750€/Monat wirst Du 250k€ nicht finanzieren können...

zu 4.) Sicherlich gibt es einige Landesförderprogramme oder auch Regionale Förderprogramme, wie "Wohnbauförderung auf dem Land"... Aber nichts Nennenswertes, wenn es um die Höhe des Förderbetrags geht.

zu 5.) Als Beamter wirst Du bei den Finanzinstituten als jmd. eingestuft, der über sichere Einkommensverhältnisse verfügt (i.d.R. vorausgesetzt Du bist schon länger als ein Jahr verbeamtet) und bekommst somit verständlicher Weise bessere Konditionen als andere mit unsicheren Einkommensverhältnissen.

zu 6.) Hier wird die Zeit zwischen Vertragsabschluß und Abruf des Kredits beschrieben. Vereinfacht könnte man sagen, dass das Finanzinstitut für die Bereitstellung des Kredits nach einer bestimmten Zeit Geld verlangt. Die Bereitstellungszinsen sind von Beginn, Dauer und Höhe sehr unterschiedlich. Für die Variante a) bspw. musst Du diese nach dem 3. Monat bezahlen und zwar bezogen auf den Monat! Das wären dann 12*,25%=3% (ohne Zinseszinseffekte); durch den Zinseszins erhöht sich der eff. Jahreszins noch. Die max. Dauer ist ebenfalls aus den Vertragsbedingungen zu entnehmen.

MfG

 

Hm, das bayerische Zinsverbilligungsprogramm (www.wohnen.bayern.de) könnte hier schon nennenswert sein: 30% der Gesamtsumme, maximal 100.000 (was hier ja der Fall wäre), zu einem Zinssatz von derzeit 1,75% (www.bayernlabo.de). Da kann man auch die nur 10 Jahre Zinsbindung verschmerzen...

 

Mit dem angegebenen Gehalt werden sie nicht in das Programm fallen...

 

Du zahlst in dem Fall ab dem 3. Monat für jeden noch nicht abgerufenen Euro Deines vereinbahrten Darlehens 0,25% Zinsen pro Monat (= 3% pro Jahr) für eben diesen (Rest)Betrag und für jeden bereits abgerufenen Euro Deines vereinbahrten Darlehens den vereinbarten Zinssatz.

Hast Du einen Kredit von 100.000 Euro Gesamtvolumen und noch keinen Cent davon benötigt, zahlst Du also auf diesen gesamten Betrag die 3% im Jahr dafür, dass die Bank sie Dir bereitstellt/-hält.

Hast Du von einem Kredit bereits 20.000 Euro abgerufen, zahlst Du auf diese 20.000 Euro den vereinbarten Zinssatz und auf die restlichen 80.000 Euro die Bereitstellungszinsen von 3% im Jahr.

 

Also ich persönlich bin kein Fan von Banken aus dem Internet. Mir ist es immer lieber, einen Ansprechpartner zu haben. Dies insb., falls mal Probleme auftreten. Und da tendiere ich immer zu einem Kreditinstitut aus dem VR-Bereich oder der Spk. Gerade in München ist (soweit mein Kenntnisstand von vor einigen Monaten) die SSK nicht schlecht. Aber die eigene Hausbank sollte immer der erste Ansprechpartner sein. Verhandeln (auch Vergleich mit Internetangeboten) kannst Du dann immer noch.

 

Im Grunde ja. Ist aber auch von den Faktoren abhängig. Wir haben für unser Hausbauprojekt mehr als 50% Eigenkapital zur Verfügung, dementsprechend werden wir an den Kredit erst so spät wie möglich gehen, wahrscheinlich auch teilweise erst in der "Nach-Bau-Phase" (Außenanlagen, etc.).

Deswegen war uns eine hohe bereitstellungszinsfreie Zeit wichtig. Wir haben nun ohne Verhandeln bei unserer Bank 15 Monate von Anfang an mit drin gehabt, so dass wir uns hier keine weiteren Gedanken drum machen mussten.

Wenn man sich eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit allerdings mit einem höheren Zinssatz für das Darlehen "erkaufen" muss, sollte man ganz genau rechnen und planen.

 

Ist die Kurzfassung von 15 Jahren Laufzeit, die ersten 3 Monate sind tilgungsfrei, 15 Jahre Zinsbindung.

MfG

 

Habe deine Werte mal bei x eingegeben und komme auf folgendes Ergebnis :
Darlehenssumme: 350k€ bei 50k€ EK
Zinbindung für 30 Jahre und Volltilger. Auszahlung März 2011.
Hypothekenzins eff.: 4,46%
Annuität: 1.758,75€ (1.66% Tilgung)

Im Allgemeinen hängen die Zinskonditionen nicht von der Tilgungshöhe sondern vom prozentualen Anteil der Fremdfinanzierung bezogen auf den Objektwert ab. Haken hierbei ist die Bewertung des Objekts. Manchmal wird von den tatsächlichen Baukosten (ggf. mit Nebenkosten)ausgegangen. Oftmals setzen die Finanzinstitute jedoch ihre eigenen Bewertungen heran, sei es durch eigene Schätzungen, "sachverständliche" Bewertungen oder Sicherheitsabschläge etc.. Es ist meist davon auszugehen, dass der tatsächliche prozentuale Anteil FK (wie bei Dir 350k/400k= 87,5%) schlechter bewertet wird (z.B. wurde das Bauvorhaben mit 340k€ bewertet -> 350k/340k=103%). Somit ist die Basis der Hypothek (und somit der Hypothekenzins) eine andere...

MfG

 

Hm, ich habe kürzlich erst gelesen, dass eine hohe Tilgung schon Einfluss auf den Zins hat (zum Beispiel Volltigung innerhalb 20 Jahre). Allerdings gebe ich Dir recht, dass die Eigenkapitalquote trotzdem ausschlaggebender ist, zumal der TE tilgungsmäßig sowieso keine großen Sprünge machen kann.

Wäre es in seinem Fall nicht vielleicht sinnvoll, die Tilgung auf 1% (Mindesttilgung) festzulegen und dafür eine Sondertilgungsoption von 5-10% zu vereinbaren? Dann wäre er auf der sicheren Seite.

Grüße
Behauserin

 

Bei der Vielfalt unterschiedlicher Konditionen, welche auf dem Markt angeboten werden, kann dies durchaus sein. Wie Du richtig anmerkst, ist dieser Einfluß jedoch sehr gering und schließlich fraglich, ob sich dies bei der skizzierten, geringen Leistungsfähigkeit (Annuität ~1.650€/korrigiert auf ~1.350€) überhaupt auswirkt (oder möglich ist). Ich kann es mir nicht vorstellen.

MfG

 

sollte man beachten.....

Nicht so viel dummes Zeug hier schreiben.....

So, grade wenn man baut, sollte man sich vorher richtig schlau machen, am besten mit einem Experten in diesem Bereich sprechen.

Beim bauen kann man sagen:
1. Man sollte auf die Auszahlungen achten die angegeben/angeboten wurden von der Bank. Voreingestellt ist immer nur 1 Auszahlung! Sollte bei Neubauten aber mind. immer 5 Auszahlungen vereinbart worden sein.

2. Die BZ (bereitsstellungsfreie Zeit) sollte bei Neubauten immer mindestens 9 Monate betragen wenn nicht sogar 12 Monate! Denn wer möchte schon Zinsen zahlen für Geld was er noch garnicht bekommen hat?! Ganz wichtiger Punkt!

3. Bei der Hausbank anfragen kann man und sich ein Angebot dort erstellen lassen. Und auch bei anderen Banken auch.... Am besten bei 10 verschiedenen Banken.... Wer so etwas erzählt hat den letzten Schuss nicht gehört.... Der Hausbänker denkt sich, ach mensch, das ist ja eh unser Kunde und macht direkt eine Schufa anfrage, an für sich kein Thema, da gibt es die "weichen" und "harten" Anfragen. Wenn es eine weiche ist, Hut ab vor dem Bänker! Der wird aber den Teufel tun... Denn er möchte ja die Finanzierung bei sich im Hause unter bringen... Das heißt, jede Schufa Anfrage knallt den Scorwert des Kunden nach oben. Spätestens bei der 3ten verschiedenen Bank sagt diese schon, ne danke, sie möchten wir nicht als Kunden (und das aufgrund der Schufa). Denn die Bank sieht nur, mensch, 2 Anfragen bei Banken und es ist immer noch keine Finanzierung zu stande gekommen?! Da wird wohl was mit dem Kunden nicht stimmen. Denn die Bank sagt sich, ob es nun stimmt oder nicht. Meine anderen beiden Bänker-Kollegen haben den Kunden/die Finanzierung abgelehnt!

Deshalb würde ich eher mit jemanden sprechen, der die Möglichkeit hat, bei verschiedenen Banken gleichzeitig zu schauen! xxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Risiko-LV, naja da teilen sich die Meinungen. Als reine Sicherheit für den Ehegatten der das Haupteinkommen nach Hause bringt ist es schon angebracht. Aber wenn eine mit monatlich fallender Leistung, da ja auch Tilgung bei der Finanzierung bezhalt wird.

Und auch bitte nicht in Onlinerechner irgendwelche Daten eingeben.... Die Zinssätze stimmen meistens eh nicht wirklich. Da hängen mehr Faktoren dran als die paar Zahlen und Daten die man dort eingeben kann....

Ich würde zur Zeit empfehlen. Ein nette Bank die ein paar Highlights hat. Dort kann man 30!!! Jahre fest machen, liegt bei einem Zinssatz zwischen 4-4,9% und hat Volltilgung! Da hat man die komplette und echte Planungssicherheit! Man sichert sich die günstigen Zinsen und weiß was man 100% monatlich die 30 Jahre zahlen muss.
ABER, man ist dort auch noch flexibel! Denn nach 10 Jahren besteht ja auch noch das Sonderkündigungsrecht, falls, was ich nicht glaube, die Zinsen wirklich nach 10 Jahren noch ein wenig fallen sollten. Kann man sich wieder auf dem Markt umschauen ob es was besseres gibt.
Sondertilgung bis 5% pro Jahr kann man natürlich hier auch noch leisten. Und das beste ist, wenn man zb. 20.000 Euro für die Sondertilgung genutzt hat, und es kommt Finanziell etwas unvorhergesehendes (zb.neues Auto muss her) kann man sich die 20.000 Euro wieder auszahlen lassen ohne Bearbeitungsgebühr oder irgendwelche ausgedachten Steuern dafür zu zahlen....

Sollte ich was vergessen haben, oder nur dummes Zeug geschreiben habe
dann kan man mir sehr gerne dazu was schreiben...

bis dann
Patrick

 

Patrick,
nur zur Information. Man kann auch bei dem Vermittler mit "I...hyp" persönlich vorstellig werden, ist gar kein Problem. Habe ich auch schon getestet und war positiv überrascht. Dazu brauche ich keinen "Vertreter" bei mir am Küchentisch.

Was die Schufa betrifft, so besteht bei einem Informationsgespräch mit den Banken noch lange kein Grund für eine Schufa-Auskunft, und wird auch nicht gemacht.

Gruß
Ralf

 

Nicht so viel Werbung hier schreiben....

Aber zur Risiko-LV:
Wir haben uns nicht für eine fallende Summe entschieden. War teurer als folgendes Modell:

Bei einer Finanzierung über 20 Jahre haben wir eine Risiko-LV über 2/3 des Darlehensbetrages abgeschlossen.

Die These dabei ist:
A) Passiert in den ersten 10 Jahren der Finanzierung etwas, so reichen die 2/3 für die Bedienung der Raten locker für die nächsten 10 Jahre oder länger. Solange hat der Überlebende Zeit, sich was zu überlegen. Mit ein bisschen Glück in der Geldanlage, reicht es auch ganz.
B) Passiert in den zweiten 10 Jahren was, reichen auch die 2/3.

Gruß,
Martin

 

Trotz Werbung hat Patrick nicht ganz Unrecht. Bei solchen Finanzierungen gibt es soviel zu beachten. Da benötigt man Beratung, Beratung und auch ein stückweit Vertrauen.

Zum Nachdenken noch ein paar Punkte.
Wie knapp ist das Budget geschnürt. An die Kosten für Planung, Außenanlagen, Miet/Kredit Doppelbelastung usw gedacht. Auch ein neues Haus braucht Unterhalt und Rücklagen für (zukünftige) Reparaturen.

Und ganz wichtig - Prüfen ob man bei den Ansprüchen an Haus und Technik noch eine Stufe zurückgehen kann. Manchmal ist zu Beginn weniger (Luxus) am Ende mehr Freude/Wohlbefinden, wenn am Monatsende für sonstige Wünsche noch etwas finanzieller Spielraum bleibt.

Burkhard

 

Stop mal.

Es ist (mit einem bis zwei angedachten Kindern) ein Einkommen von etwas über 3000 Euro pro Monat vorhanden.
Hier soll eine monatliche Rate von über 1600 Euro aufgebracht werden? Sicher, das das funktioniert?

 

Hallo Tiborb,

grundsätzlich sehe ich bei der Finanzierbarkeit ihres Vorhabens keine Probleme. Sie sollten jedoch bzgl. der Angebotserstellung folgend vorgehen:
1. zur Hausbank
2. Angebot der Hausbank 1:1 nehmen und die Konditionen übers Internet abfragen
3. Kontakt zu einem Finanzierungsexperten aufnehmen und sich für Ihre Finanzierung ein Angebot unterbreiten lassen (ohne auf die anderen Angebote hinzuweisen)

Wo Sie letztendlich finanzieren, ist eigentlich egal, da es immer einen Darlehensvertrag gibt, an den sich beide Parteien halten müssen.
Auch Direktbanken haben einen guten Service und lassen mit sich reden, falls irgend etwas einmal nicht so laufen sollte wie geplant.
Denn grundsätzlich hat keine Bank Interesse daran, Ihr Haus versteigern zu müssen.

Nun zum Thema Vergleichbarkeit/Vorteilhaftigkeit:

Wichtig ist, die Vergleichbarkeit und Vorteilhaftigkeit von verschiedenen Finanzierungsangeboten herzustellen.
Hierzu bedarf es schon gewissen Kenntnissen, um dies fehlerfrei zu realisieren.
Als Anhaltspunkt immer wieder die gleiche Vorgehensweise.

Setzen Sie bei allen Angeboten die monatliche Gesamt-Rate gleich an.
Rechnen Sie alle Angebote und Teildarlehen bis zum Ende der Zinsfestschreibung mit dem Festzins durch und schauen, welche Restschuld noch übrig bleibt.
Für die restliche Zeit derer Darlehen, die schon früher( z.B. nach 10 Jahren) enden, rechnen Sie z.B. mit einem Zins von 6 % weiter und schauen, wie hoch die Restschuld dann noch ist in Bezug auf das am längsten laufende Festdarlehen).
Die Finanzierung, die am schnellsten getilgt ist, ist wahrscheinlich die Vorteihafteste (abhängig davon, ob der angenommmene Zinssatz in etwa der Realität entspricht).

Und bitte denken Sie immer daran, dass kein Kreditinstitut davon begeistert ist, ein Darlehen der Landesbank einzubinden (in der Vielzahl der Fälle wird nicht eimal auf KfW Bezug genommen).

Noch einige Hinweis:
Ihr Gedanke, die Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten (da auch unterschiedliche Zinssätze) abzuschliessen, ist sehr sinnvoll und bei dieser Finanzierung auch angebracht.
Risiko-LV meines erachtens Pflicht (aber bitte nicht bei Ihrer Bank)
Dienstunfähigkeitsversicherung sehr empfehlenswert (mit Verzicht auf konkrete Verweisung (noch besser als abstrakte Verweisung) zu sehr guten Bedingungen und Konditionen)

Falls Sie dass alles beherzigen, kann kommen was will, sie sind auf der sicheren Seite.

MfG
fvf-makler