Immobilienwert - Alternativen/Korrekturen zum Sachwertverfahren?

Gebe ich in online verfügbare Wertermittlungsrechner die Daten des uns interessierenden Flachdach-Bungalows von 1968 ein, kommt ein bestimmter Wert heraus (seither keine wesentlichen Renovierungsarbeiten). Dieser scheint zunächst nachvollziehar. Dabei gehe ich jedoch davon aus, ein Haus sei durch "normal und erwartbar" anfallende Maßnahmen zeitgemäß instandzusetzen (Fenstertausch, Badsanierung, Erneuerung der Wasser-, Elektroleitungen, Kellerwände neu abdichten, Perimeter- und Fassadendämmung, ...). Was aber, wenn selbst die nötigsten Maßnahmen für den energetischen Mindeststand gleich "untypische" massivere Eingriffe mit entsprechenden Mehrkosten nach sich ziehen?

konkretes Beispiel:
Die Hälfte des EG ist nicht unterkellert. Dort sind auf 15cm Bodenplatte nur 2cm Trittschall-/Wärmedämmung mit 4cm Estrich drauf. Bringe ich anständige Dämmung auf + Estrich mit FBH (bislang Nachtspeicheröfen), geht es los mit dadurch notwendig werdenden Folgemaßnahmen:
(1) Ich muss zur Wiederherstellung der Raumhöhe das ganze Flachdach entfernen, die Außenwände hochmauern und das Dach komplett neu machen. "Normal" wäre m.E., dass das ansonsten intakte Dach nur neu abgedichtet und zusätzlich gedämmt wird.
(2) Der Kellerabgang passt nicht mehr (würde man nur die Stufen angleichen, wäre die Kopffreiheit zwischen Treppe und Decke kellerseitig zu gering). Länge und Position der Treppe lassen sich vom Grundriss her nicht ändern. Also müsste massive Betontreppe rückgebaut und entsorgt werden und neue Treppe mit höherer Steigung rein.
(3) Die Brüstungshöhen und die Fenster- und Türstürze sind dann ebenfalls alle zu niedrig, es müssten Mauern partiell rückgebaut werden, neue Stürze rein, wieder zugemauert werden, der Putz müsste erneuert werden.

Wie ist so etwas zu berücksichtigen und zu korrigieren? Oder sind in den Verfahren solche Dinge bereits berücksichtigt? Ich weiß, ich weiß: Letztlich zählt der höchste Preis, den jemand auf dem Markt zu zahlen bereit ist - aber man möchte in Preisverhandlungen ja gut argumentieren können.

 

Leute, den Markt müsst ihr mir nicht neu erklären... Mir ist natürlich auch klar, dass jemand mit anderen Ansprüchen vielleicht einfach einen Raum im EG als HWR umwidmet und die WP dort in die beheizten Gebäudehülle stellt, einfach Kellerabgang und Kellerdecke dämmt und sich mit 105m² und 10m² Zimmer für die Kinderzimmer zufrieden gibt. Ich bins nicht. Es ginge ja nur darum, etwas besser argumentieren zu können, da lassen sich manchmal Leute von Zahlen und Begriffen eher überzeugen, selbst wenn es inhaltlich gar nicht so stichhaltig ist. Aber das ist ein anderes Thema.

Haus hat übrigens 116m² Wfl im EG (136m² BGF), und 50m² Kellerräume (mit Flur und Treppe so 70m² Nettogrundfläche der Nutzräume), seit 46 Jahren nichts wesentliches renoviert. Zieht man den Grundstückspreis laut Gutachterausschuss ab, liegt der Preis fürs Haus selbst bei 131 T€. Nachtspeicherheizung, kein Gasanschluss im Baugebiet, ungedämmte (!) Bodenplatte im EG und ungedämmter Boden im Teilkeller, nur unterm Flachdach sind 8cm 46 Jahre alte Mineralwolle, und die Bimsbetonwänden sind mit U-Wert von ca. 1 sind zumindest so gut wie neue Fenster. Garten mit Potenzial, aber völlig ungepflegt. Bei dem, was da insgesamt alles nicht stimmt, finde ich den Preis einfach zu hoch (nicht falsch verstehen, es gefällt mir ja, weil ich das Potenzial darin sehe und die Lage schön ist).

Dennoch: Dank der Diskussionen hier und im Thread zur Erhöhung der lichten Kellerraumhöhe habe ich der Maklerin jetzt ein "kommt schweren Herzens nicht in Frage" rückgemeldet, und meine Argumente genannt. Über den Verhandlungsweg kriege ich die wohl nicht die 75 T€ runter. Wer weiß, vielleicht gibt es ja ein Wunder, die werden's nicht los, überdenken die Argumente und melden sich irgendwann mal... dann aber hoffentlich, bevor es doch noch ein Neubau wird.

 

Dass ein Umbau teurer wird, war zu befürchten. Lohnt sich dann und nur dann, wenn man dafür ein Grundstück in schönerer Lage bekommt. Den Wert des Grundstücks hatte ich aber berücksichtigt.

Letztlich ist das Haus selbst eigentlich nur Fundament/Bodenplatte und Außenwände wert + ggf. wiederverwertbare Teile vom Holz-Flachdach (müsste nach neuen gedämmten Bodenaufbau definitiv höhergelegt werden, wenn keine Zwerge dort Hausen), abzüglich Kosten für Rückbau des Daches und Ausbau der Fenster. Um diese Dinge käme man schon allein wegen EnEV Mindeststandard nicht herum.
Es stünde quasi der komplette Innenausbau an, auch dort fielen Rückbau-/Enstorgungskosten an. Bendenkt man auch, dass noch Nachtspeicheröfen drin sind, kein Gasanschluss in der Nähe ist, scheinen mir die (gemäß Sachwertverfahren) knapp 56T€ Restwert fürs Haus nicht so abwegig.
Ob es der Eigentümer so sieht (Erbengemeinschaft), ist natürlich eine andere Frage. Im längeren Gespräch mit einem dort zur Miete wohnenden Anwohner, der aus eigenen Kaufüberlegungen schon länger die tatsächlichen Verkaufspreise in der Nachbarschaft beobachtet, fiel die Schätzung auf umgerechnet 85T€ Restwert fürs Haus.

Auch wenn wir uns (allerdings hauptsächlich wegen der Zusatzkosten der Tieferlegung des Kellers zur Schaffung der gewünschten Wohnfläche) von der Idee des Erwerbs dieses Häuschens verabschiedet haben, bleibt es eine spannende Frage, weil in Zukunft sicher noch mehr von dieser Art frei werden.

 

Es wird sicher eine geben, schon allein wegen der Erbschafststeuer fürs Finanzamt (haben wir selbst mit zwei geerbten Eigentumswohnungen kürzlich durchgemacht, daher kam ich überhaupt auf die Überlegung), die liegt mir aber natürlich nicht vor. Ich habe dafür einfach mal verschiedene Online-Rechner bemüht. Mein Vater hatte das für unsere Wohnungen alles noch händisch gerechnet, und kam stets auf fast dieselben Ergebnisse wie die Online-Rechner. Und danach sollte das Haus nur noch knapp 56 T€ wert sein, verlagt wird aktuell ca 131 T€ fürs Haus (also Grundstückswert rausgerechnet). Eigentlich müsste man Maklerkosten ja noch drauf rechnen, wenn man mit Neubau vergleicht.

Das ist doch klar! ich würde schon rechnen lassen, welche Kombi sich langfristig am ehesten rechnet. Aber ob ich es kaufen würde oder jemand anderes, dazu gehört mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit:

- eine ungedämmte Bodenplatte im EG bzw. über dem Fußboden zum ungedämmten Keller (Kellerdecke macht ja wenig Sinn, dann hätte man zwei verschiedene Höhenniveaus) ordentlich zu dämmen. Und dann passen eben die Türen nicht mehr.

- das mit 8cm Mineralwolle geämmte Kaltdach (Flachdach) neu abzudichten und zu dämmen, wozu wahrscheinlich sowieso der gesamte Aufbau geändert werden müsste. Und wenn man das tut, und darunter sowieso Platzverlust wegen Bodendämmung und zu niedrige Türen hat, dann macht man es doch besser gleich neu. Und dann kann ich's auch 25cm anheben.

Aber die Erwartung, ein gebrauchtes Haus auf den gleichen Standard zu bringen, wie einen Neubau, habe ich sicher nicht. Würde ich neu bauen, müsste sich das im KfW55 Standard tun (Vorgabe fürs Neubaugebiet), worum ich am liebsten irgendwie drum herum kommen möchte (gut dämmen ok, aber monolithisches KfW70 mit Gas wäre mit sympathsicher und deutlich preiswerter). Daran könnte man schon ablesen, dass ich da Kompromisse eingehen würde...
Dazu käme Verbot einer Drainage (bzw. Wasserabführung in Kanal (--> Herausforderung Keller)) + Rigolen-Muldensystem vorgeschriebenes + vorgeschrieben, welche Pflanzen man anpflanzen darf + vorgeschriebene Begrünung des Carpot-/Garagendaches, etc.pp.

Da nehm ich doch gern ein Haus auf gewachsenem Grundstück, heize mit Gas und dämme eben so gut es wirtschaftlich vertretbar geht, und zahl dann eben etwas mehr Heizkosten statt Zinsen.

 

Wir hatten uns zwischenzeitig schon vom infragestehenden Haus geistig verabschiedet, weil einfach zuviel anstünde, um neben den sinnvollen energetischen Sanierungsmaßnahmen unsere Bedürfnisse zu erfüllen (z.B. kleiner unterkellerter Anbau). Wegen der für uns guten Lage (Fahrtzeiten zur Arbeit etc.) kamen wir erst wieder darauf zurück, aber mittlerweile ist das Thema wirklich abgehakt. Lohnt sich nicht, wenn man kombiniert Zielsetzung und Preis-/Leistungsverhältnis im Vergleich zu anderen Angeboten betrachtet.

Etwas enttäuscht von den Antworten bin ich allerdings unterm Strich schon, denn bekommen habe ich in erster Linie nur Bekanntes - die aktuellen Rahmenbedingungen am Finanzmarkt und entsprechenden Verhaltensweisen der Marktteilnehmer sind ja nicht an mir vorbeigegangen. Gefragt war aber eine Argumentationshilfe. Da ist es für die Bitte um Hilfestellung ja erstmal zweitrangig, was mit den Anregungen dann in konkreten Verhandlungen passiert und wie man was wann einflechtet. Interessanterweise schienen plötzlich die Glaskugeln wieder zu funktionieren, wenn es nicht um die Vorhersage von Baukosten o.Ä. geht, sondern um die Vorhersage von menschlichem Verhalten. Da muss man nicht mehr den Einzelfall betrachten und die Rahmenbedigungen kennen, sondern weiß, wie der entsprechende Verkäufer tickt und dass man hiermit und damit gar nicht anfangen müsse... Nicht falsch verstehen, es waren ein paar gute Punkte dabei, aber an und wann muss man den Spiegel vorhalten