Kombinierte Kombi-Bauspar/Annuitäten Finanzierung sinnvoll?

Hallo liebe Häuslebauer,


da wird einem ja schwindelig, wenn man stellenweise die Summen liest, die hier diskutiert werden. Da sind wir doch einfach mal froh, dass wir an der Nordsee für 72 Euro/qm ein Grundstück in bester Stadtrandlage bekommen.

Aber zurück zum Thema, wozu ich gerne andere Meinungen hören würde:

Folgende Rahmenbedingungen:

2x Lebenszeit-Beamte, netto ca. 4700 Euro. Später ansteigend. Alter 30 und 34.

Zunächst Grunstückskauf, 2000qm, 145.000 Euro. Der Neubau erfolgt ca 1,3 Jahre später aufgrund eines einjährigen Auslandseinsatzes.

Das Grundstück soll nach dem Kauf geteilt und verkauft werden. Interessenten gibt es jetzt schon. Aufgrund der Lage wird es auch kein Problem sein, es zumindest zum eigenen Kaufpreis plus Vermessungskosten zu verkaufen.

Als Hausbaukosten inklusive Baunebenkosten haben wir 210.000 Euro veranschlagt. Ca. 20.000 Euro davon Eigenkapital. (Der Rest ging leider für die Scheidung der 1. Ehe weg.). Finanzierungsbedarf 190.000 Euro.

Für Nebenkosten wie Notar, Vermessung etc. liegen Eigenmittel (13.000 Euro) zurück.

folgende Finanzierung erschien uns sinnvoll:


Also, zunächst nur das Grundstück: Kaufpreis: 145.000 Euro.

finanziert durch zwei Annuitätendarlehnen:

1. 70.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, 3,2% eff, Tilgung 1%, Rate 242,08
Euro (theoretische Laufzeit 42 Jahre bei gleichem Zins)

2. 75.000 Euro Annuitätendarlehnen-Flex, flexible Laufzeit, 2,68% eff,
0% Tilgung, 165,63 Euro.

Das zweite Darlehnen wird sofort abgelöst bei Vekauf des Grundstücks. Parallel zum Ersten wird Geld, welches nicht mit in die Berechnung einfließt, bis zum Hausbau angespart.

Wenn ich wieder da bin, wird folgende Finanzierung beabsichtigt (zu heutigen Konditionen theoretisch durch die Sparda-Bank durchgespielt und angeboten):

2x Bauspar-Wohnriester, jeweils in Höhe von 70.000 Euro (gesamt 140 t.)
1x KfW 153 Darlehnen (KfW 70 Haus) in Höhe von 50.000 Euro.

Wohnriester: 2,65 % eff, Zuteilung nach 13,3 Jahren, Bausparrate: 175
Euro, Gesamtrate 352,80. Gesamtlaufzeit 23,2 Jahre

Kfw- Darlehnen: 2,68 % eff, Laufzeit 10 Jahre, 2,37% Tilgung, 209,17
Rate, Gesamtlaufzeit bei gleichem Zins 28,4 Jahre.

Gesamtrate: 1160 Euro.

Nach Abzahlung der Bausparer würde die volle Summe in die beiden offenen Annuitätendarlehnen fließen. Wir meinen, dass wir dann nach ca. 27-28 Jahren damit durch sind, auch wenn keine Sondertilgung (z.B. Schenkung, Erbe, Auslandseinsatz etc.) kommen würde.

Gerne hätten wir die Zinssätze komplett gebunden. Allerdings wäre uns dann die Rate zu hoch gewesen. Durch die Kombination Bauspar und Annuität haben wir versucht, Sicherheit mit bezahlbaren Raten zu kombinieren.

Annuitätendarlehnen und KFW werden beide nach 10 Jahren neu verhandelt und vermutlich zu höheren Zinssätzen abgeschlossen. Dagegen stehen aber Beförderungen und Gehaltserhöhungen, und ggf. die oben erwähnten Schenkungen, Erbe, Auslandseinsatz.

Was sagt ihr zu diesem Finanzierungsmodell? Irgendwelche dicken Kinker drin, welche ich übersehen habe? Oder hat jemand ein deutlich sinnvolleres Modell im Kopf?

Und letzte Frage: Könnte man einen Bausparer jetzt anfangen, um die Zinsen zu sichern und später zu einem Wohnriester-Bausparer umwandeln?
Und macht es überhaupt Sinn, jetzt einen Bausparer zu beginnen, mit Hinblick auf den Hausbau in 1,3 Jahren, um sich die Zinsen zu sichern? Ggf, sind die 1% Abschlußgebühr futsch, allerdings werden die Zinsen vermutlich nicht viel tiefer sinken können, sehr wohl aber reichlich steigen.


Schon mal Danke für eure Hilfe und Meinungen.


Grüße aus dem Norden

S&S

 

Zunäcsht einmal danke für eure prompten Antworten. Den Tipp bezüglich der Finanztestzeitschrift werde ich beherzigen. Hier ein interessanter Bericht der Finanztest:

https://www.test.de/themen/bauen-fi...g-Zurzeit-noch-Spitzenzinsen-4212520-4214307/

Küche, Möbel etc. wird aus einem anderen Topf bezahlt, welcher auch nur für diese Dinge angegangen werden soll. Es ist also auf jeden Fall berücksichtigt.

Nach Auskunft mehrerer Banken wäre ein Wechsel des Geldinstituts/Trennung der Kredite Grundstück-Hausbau zwar möglich, aber nicht ratsam aus den genannten Rangigkeiten. Deshalb wollen wir jetzt eine Bank finden, mit der wir das gesamte Projekt in Angriff nehmen können.
Das die Bauspar und Kfw-Darlehnen im Hintergrund über andere Banken (zB Wüstenrot etc/KfW) läuft, ist nach Aussage der Banken egal. Unsere vertragsschließende Bank (im o.g. Angebot die Sparda) ist unser Kreditgeber und nimmt den 1. Rang ein, die anderen Banken werde nicht eingetragen.


Ein Fehlerteufel hat sich übrigens in meiner Rechnung eingeschlichen:

Die Bauspar-Wohnriester-Darlehnen haben in Kombination mit dem davorgeschalteten Annuitätendarlehnen einen gemeinsamen Sollzins von 3,05 und 3,09 effektiv und nicht 2,65.

Auf 40 Jahre läuft das Ganze natürlich nicht. Nach 23,2 Jahren sind die beiden Wohnriester-Bausparer durch und die kompletten 700 Euro fließen dan in die Tilgung der beiden übrig gebliebenen Annuitätetdarlehnen. Dann wäre man , je nach Zinssatz der neu verhandelten Annuitäten, nach ca. 27 Jahren durch.

Zum Vorschlage reines Annuitätendarlehnen:
Ein reines Annuitätendarlehnen müsste über 70.000 (Grundstück) und dann ein zweites über 190.000 Euro (Hausbau) sein, sind zusammen 260.000 Euro.
Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren, das günstigste was ich da auf die Schnelle gefunden habe, war 4,13% eff., und einem Abtrag von 1100 Euro, wäre eine Laufzeit von 41,8 Jahren. Plus Neuzinsverhandlungen nach 20 Jahren. Also deutlich teurer im Endeffekt.

 

@tanzbaer

grundsätzlich stimmt das natürlich. Also kommt es ganz einfach auf die Konditionen an, ob es sich rechnet.

Im Endeffekt kann ich es als Kunde darauf reduzieren, welche Rate ich wie lange für einen Kredit zurückzahle, bis dieser getilgt ist. Nachteil des Bausparers ganz klar, es wird in der Ansparphase nicht getilgt.

Für mein Wohnriester-Bauspardarlehnen heißt das: 70.000 Euro Darlehnen , Rate 352,80 Euro, Ende nach 23,2 Jahren, also 278 Monate. 278 Monate x 352,80 Rate : Dann habe zurückgezahlt: 98.078,40 Euro bei 100% Zinssicherheit.

Bei einem Annuitätendarlehnen über angenommene 23,2 Jahre und einem Abtrag von 354 Euro müßte ich einen Zinssatz von 3,1% eff. haben. Der wird schwer zu finden sein.

Somit ist das Bauspardarlehnen günstger.

Oder ist da irgendwo ein Denkfehler?

 

Da sind jetzt schon alle Kosten, also Abschlußgebühren, mit beinhaltet. Allerdings auch die Riestervorteile. Das Kapitel Wohnriester ist ja schon recht kompliziert und ich lese mich gerade darin ein, um dann exakt zu wissen, in welcher Höhe die Nachversteuerung in unserem Falle wäre.
Dadurch relativiert sich das Angebot natürlich, könnte aber dennoch reizvoll sein. Erst mal rechnen....

Oder ist hier jemand ein Wohnriester-Experte, der Lust und Zeit hat, in unserem individuellen Fall die Zahlen mit mir auszurechnen?

 

@ R.B. Das hatten wir auch durchgespielt.

Dafür müssten meine Frau und ich dann aber wieder 4% des Bruttoeinkommens monatlich an Riester abgeben, um die maximale Förderung zu bekommen. Dann würden uns weitere 4%, netto sogar noch mehr, fehlen. Und das wäre uns zuviel.
Also ist Wohnriester für uns schon besser. Wobei wir noch genau in Zahlen ausrechnen wollen, wie es sich bei uns verhält und wieviel wir beiseite packen müssen, um die Nachbesteuerung wieder aufzufangen.

Unterschrieben wird solange nichts, bin wir nicht nahe an unserer persönlichen idealen Finanzierung sind und auch jeden Punkt verstehen und durchdacht haben.