Der Anfang vom Ende

Nun schmeiß Dich mal nicht so weit weg und vor allem nichts nach Deiner Frau!

Im Dezember 2013, also vor 1,5 Jahren, ist Dir hier
http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?79600-Berliner-Verbau
bereits geraten worden, einen Anwalt einzuschalten und Dir auch technisch fachlichen Beistand zu suchen!

Wenn Du das zu dem Zeitpunkt getan hättest, wäre das Ganze wohl detulich anders gelaufen. (Oder Du hast nicht auf die Ratschläge Deiner Partner gehört)

Machen kannst Du jetzt gar nichts mehr als den Anwalt sein Werk tun lassen. Die von Dir beschriebenen Risikien bestehen natürlich, aber das ändert nichts.
Die einzige Alternative ist mit der Bank zu sprechen, wie Ihr aus Vertrag irgendwie rauskommt, damit Ihr den Rohbau verkaufen könnt - einfach um den Schaden in erträglichen Grenzen zu halten.

 

Woher sollen wir besser als Dein (hoffentlich Baurechts)Anwalt wissen, was sinnvoll ist und was nicht???

Klar kommt der GÜ nachts vor Lachen nimmer in den Schlaf. Aber das liegt eher daran, dass Du den Anwalt wohl nicht schon im Dezember 2013 auf die Spur gesetzt hast.

 

Bei der Einschaltung eines Anwaltes und dem erheblichen Zeitverzug, den du schilderst, gehe ich davon aus, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung des Bauvertrags inzwischen geschaffen wurden und dass ihr jetzt vor der Entscheidung steht, ob ihr den Vertrag kündigen sollt, oder nicht, richtig?

Hättest du denn im Falle einer auftraggeberseitigen Kündigung des Werkvertrag „aus wichtigem Grund“ genug Geld im Finanzierungstopf übrig, um den Bau dann mit eigenen Mitteln fertig zu stellen? Deinen Schilderungen nach würde es wohl nicht reichen, richtig? Wie viel fehlt denn?

Habt ihr extrem überzahlt? Wieviel schätzungsweise gegenüber dem Wert des derzeitigen Bautenstands?

Habt ihr von eurem Anwalt mal prüfen lassen, ob der Zahlungsplan im Bauvertrag evtl. gem. § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sein könnte?

Habt ihr von der Baufirma eine 5 % - Erfüllungsbürgschaft nach § 632 a Absatz 3 BGB erhalten oder verlangt?

Du sprichst von einer Klage. Welcher Klageanspruch soll denn geltend gemacht werden? Falls selbständiges Beweisverfahren: welche Fragen sollen denn in diesem Verfahren sachverständigenseits beantwortet werden?

Wie auch immer die Situation ist, ihr solltet jetzt sehr bald eine Entscheidung treffen, denn je länger die Situation dauert, desto schlimmer wird sie. Eure Kosten laufen euch davon und der unfertige Bau wird vom Stillstand auch nicht besser.

Lasst von eurem Anwalt prüfen, ob ihr Anspruch auf Prozesskostenhilfe habt. Alle monatlichen Einnahmen und alle regelmäßigen Ausgaben auflisten, dann soll er das ausrechnen. Wenn eure finanzielle Situation „prekär“ genug ist und das gerichtliche Verfahren Aussicht auf Erfolg hat, müsst ihr dafür weder Anwalts- noch Gerichtskosten aufbringen.

Vereinbart mit eurem Anwalt (hoffentlich Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) einen persönlichen Besprechungstermin und lasst euch über das Für und Wider und die Chancen und Risiken der einzelnen Handlungsalternativen beraten. Das kann man als Mandant nicht einfach schriftlich beantworten, ohne entsprechende Beratung.

 

Wie hoch soll denn diese vertraglich vereinbarte Bürgschaft sein? Soll es eine Erfüllungsbürgschaft sein, oder eine Gewährleistungsbürgschaft?

Wie hoch ist der insgesamt mit jener Baufirma vereinbarte Werklohn und wieviel habt ihr davon schon an die betreffende Baufirma bezahlt?

Wenn es auf einige Monate mehr bis zu einer richtig großen Klage sowieso nicht ankommt, ist es manchmal überlegenswert, erstmal (ggf. auf Prozesskostenhilfebasis) nur eine isolierte Klage, nur auf Gestellung einer Erfüllungsbürgschaft (hilfsweise auf Zahlung der Bürgschaftssumme) zu erheben. Das geht aber nur vor der Kündigung des Bauvertrags.

Da es darum herum keine andere rechtlichen oder technischen Themen gibt, um die der Richter sich kümmern muss, gehen solche Klage oft ruckzuck durch „wie Butter“. Man bekommt insbesondere bei Gerichten, die nicht extrem überlastet sind, im Idealfall schon innerhalb weniger Monate einen vollstreckbaren Titel. Dann Kontopfändung und wenn es mit der Vollstreckung klappen sollte, hat der Bauherr damit zumindest seine finanzielle Situation relativ schnell um 5 % der vereinbarten Werklohns verbessert.

Manchmal geht mit der Zustellung einer solchen Klage auch ein Ruck durch die Baufirma, sie sieht, dass sie aus der Nummer nicht so einfach durch „aussitzen“ heraus kommt und baut vielleicht von selbst weiter.

 

Auch für die außergerichtlichen Anwaltskosten gibt es evtl. eine Lösung, falls eure finanzielle Situation ausreichend schlecht ist.

Euer derzeitiger RA scheint mit außergerichtlichen Ansprüchen wegen der Bürgschaft noch nicht befasst gewesen zu sein. Also beantragt bei dem für euren Wohnsitz zuständigen Amtsgericht (Rechtsantragstelle, alle Unterlagen, den Bauvertrag, die bisherigen Abschlagsrechnungen und Nachweise für eure laufenden Einnahmen und Ausgaben mitnehmen) „Beratungshilfe“ und zwar nur begrenzt auf die außergerichtliche Tätigkeit der Einforderung der 5%-Erfüllungssicherheit nach § 632a Absatz III BGB und/oder auf die Gestellung der euch im Vertrag versprochenen Bürgschaft. Wenn die finanziellen Voraussetzungen bejaht werden, erhaltet ihr einen Beratungshilfeschein und müsst nur 15 Euro zuzahlen.

Mit diesem Schein in den Händen vereinbart ihr am besten einen Beratungstermin bei einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht an eurem Wohnort. Gleich zu Beginn der Tätigkeit legt ihr den Beratungshilfeschein vor und bittet ihn, die rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen, falls nötig nur noch schnell eine kurze außergerichtliche Aufforderung zur Gestellung der Bürgschaft zu schreiben und dann so schnell wie möglich einen Prozesskostenhilfeantrag beim Gericht einzureichen für eine isolierte Klage auf Gestellung der Erfüllungsbürgschaft (hilfsweise auf Zahlung der Bürgschaftssumme).

Besser wäre es natürlich, mit einem kompetenten Fach-RA alle Optionen in dieser Sache zu besprechen, um eine komplette Lösung anzustreben (dazu rate ich), aber wenn ihr glaubt, dass euer „alter“ RA fachlich dafür evtl. nicht kompetent genug ist, aber gleichzeitig auch keinerlei Geld für einen Anwaltswechsel aufbringen könnt, wäre das erstmal eine Zwischenlösung, die in jedem Fall besser ist, als nichts zu tun. Beratungshilfe für eine bereits umfangreich entfaltete anwaltliche Tätigkeit eures bisherigen RA wird von den meisten Gerichten rückwirkend nicht gewährt. Aber auch das solltet ihr bei eurem „alten“ RA evtl. mal ansprechen und ihn bitten, das wenigstens versuchsweise mal zu beantragen.

 

Neben den rechtlichen Themen:
Was ist denn fertig? Was noch nicht? (Fenster, Sanitär, Heizung, Strom?)
Wenn Elektro schon fertig ist, warum nicht den Baustrom kündigen?
Besteht die Möglichkeit das OG mit dem vorhanden Geld fertig zu stellen und schonmal einzuziehen um auch die Miete dann zu sparen?

 

Heizung und Sanitär wird doch in der Regel vor der Elektroinstallation verlegt. Ist die noch nicht drin?

 

Genau das habe ich mir auch gedacht. Irgendwie die falsche Reihenfolge.

 

Hallo,

sehr gute rechtliche Hinweise hast du hier bekommen ... anscheinend leider nicht von "deinem" Anwalt.


Aber zur Einschätzung müsstest du genauere Beträge angeben.
Ist, und wenn ja, wieviel überzahlt? ... Wieviel (%) wurde bisher (ohne Grundstück) für den gegenwärtigen Rohbaustatus bezahlt?
Hast du das Grundstück gekauft und schon bezahlt ... stehst du im Grundbuch??

Wenn du den Vertrag kündigen könntest, wären dann die 90k für den Ausbau verfügbar??

Mit bezahltem Grundstück und geschlossenem Rohbau kann man mit 90k schon noch was retten.

LG

 

Ich kenne die Beweggründe des Kollegen nicht, ob er es nicht besser weiß, oder sich nur um seine Gebühren sorgt, aber das ist Unsinn!

Der Wert des Hauses wird als einsetzbares Vermögen nicht berücksichtigt, da es sich noch im Rohbau befindet, somit weder selbst bezogen, noch vermietet werden kann. Ein Verkauf des Rohbaus, um den Prozess zu finanzieren, ist euch nicht zumutbar, da das Haus ja selbst Gegenstand des Rechtsstreites ist, zu Beweiszwecken zur Verfügung stehen muss und zudem das Grundstück (wahrscheinlich) weit über dem Wert des Rohbaus mit einer Grundschuld der finanzierenden Bank belastet ist.

Die Aussage „da wir beide verdienen“ ist ebenfalls Unsinn, da es nicht nur auf die Höhe eurer Einnahmen ankommt, sondern auch auf eure Ausgaben. Nicht nur Miete und notwendige Versicherungen, sondern auch eure aktuellen Baudarlehensbelastungen können und müssen als „außergewöhnliche Belastungen“ abgezogen werden. Von dem, was übrig bleibt, werden auch noch Freibeträge, Kinderfreibeträge und Berufstätigenfreibeträge abgezogen. Das muss man anhand einer Liste mit allen Einahmen und Ausgaben konkret ausrechnen; dazu ist euer RA verpflichtet.

Dazu muss man wissen, dass wir Anwälte für Mandate, für die Prozesskostenhilfe bewilligt wird, bei Streitwerten über 5.000 € deutlich weniger Gebühren erhalten. Das führt dazu, dass bei manchen Kollegen die Bereitschaft, sich mit der PKH-Frage zu beschäftigen, nicht sehr ausgeprägt ist.

Beispiel: bei einem Streitwert von z.B. 30.000 € erhält der RA für ein „normales“ Klageverfahren netto 2.157 € und für ein PKH-Klageverfahren netto nur 1.030 €. Da hat der Staat, der die PKH-Gebühren zahlen muss, vorgesorgt und eine entsprechend niedrigere PKH-Gebührentabelle verfasst.

Ich selber bin deshalb natürlich auch nicht gerade begeistert, wenn ich statt einer normalen Klage eine auf PKH-Basis führen muss. Aber ich erfreue mich zugleich an dem Gedanken, dass wir Anwälte bei solchen Klagen wirklich einmal dort helfen können, wo es am befriedigensten ist. Bei fast „existenziell“ wichtigen Problemen Mandanten helfen zu können, die nur über sehr bescheidene wirtschaftliche Verhältnisse verfügen, ist ein schönes Gefühl.

 

Ich würde erstmal auf eine Kündigung aus wichtigem Grund verzichten und so vorgehen, wie ich in meinen Beiträgen #8, #9 und #16 beschrieben habe, also vorab Erhebung einer Klage auf PKH-Basis auf Aushändigung einer Bürgschaft (und zwar mit einem Fachanwalt für für Bau- und Architektenrecht!). Das verbessert eure (prekäre) finanzielle Situation um den Betrag dieser Bürgschaft, (z.B. der Gesamtwerklohnes deines Hauses, oder mehr, ich weiß nicht, was ihr da im Vertrag genau vereinbart habt).

Erst dann, wenn entweder die Bürgschaft vorliegt, oder ein rechtskräftiges Urteil bezüglich der Erteilung der Bürgschaft oder hilfsweise der Zahlung des Bürgschaftsbetrags, würde ich (falls die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen) dann eine Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen. Solange muss der Rohbau eben noch warten. Falls die Baufirma das nicht macht, solltest du den Rohbau bis dahin schützen, vor allem während des Winters.

 

Alleine nur wegen dieses Satzes würde ich Sie beim "nächsten" mal engagieren ;-)!
Leider denkt wohl echt nicht jeder Jurist darüber nach ... also unserer wohl eher nicht so.
Mittlerweile musste ich alles kündigen um unser Verfahren weiter aufrecht erhalten zu können (Rentensparplan etc) und von dieser PKH habe ich bislang auch noch kein Ton gehört. Das macht mich dann immer sehr nachdenklich ob wir uns "den richtigen" ausgesucht haben ...

 

Da stimme ich zu. Ich habe früher öfter für meine "Kunden" (heißt jetzt so) Beratungsscheine vom Amtsgericht geholt. Auf dieser Basis zur Beratung bereit war gerade mal ein Anwalt, und das auch nur, weil ich ihn kannte und darum bat.

Wer hier kostenlos hilft, den halte ich per se für mandantenfreundlich.