Wer baut mit wem?

[ARGE "Bauexpertenforum"]

Immer wieder schreiben Fragesteller "ich baue mit Bauträger" obwohl eigentlich etwas anderes gemeint ist. Damit`s klarer wird:

Bauträger BT
Ein Bauträgerunternehmen zeichnet sich dadurch aus, dass es in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Gebäude auf ihm gehörenden Grundstücken errichtet. Vor,während oder nach der Errichtung des Gebäudes erfolgt die Veräußerung des Grundstücks mit Gebäude oder - sofern aufgeteilt wurde in Wohnungseigentum - der einzelnen Wohnungen. Bauherr ist also nicht der spätere Erwerber, sondern das Bauträgerunternehmen selbst. Da beim Kauf vom Bauträger auch das Grundstück mitübertragen wird, bedarf der Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung.

Beim Bauträgerkaufvertrag handelt es sich in rechtlicher Hinsicht um einen kombinierten Vertrag: Der Kauf des Grundstücks richtet sich nach Kaufrecht. Die Herstellung des Gebäudes nach Werkvertragsrecht.

Hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten gilt bei Bauträgerverträgen die Makler- und Bauträgerverordnung. Dort ist u.a. die Fälligkeit und Höhe der Kaufpreisraten verbindlich geregelt.
http://www.immobilienscout24.de/de/b...xikon/mabv.jsp

Der Gesetzestext der Makler- und Bauträgerverordnung ist zu finden unter:

http://www.sadaba.de/GSBT_MaBV.html

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Bauträger (BT)
Bauträger ------> Handwerker; Architekt, Verkäufer des unbebauten
Grundstücks usw.

Generalunternehmer GU
Darunter versteht man ein Bauunternehmen, das alle für ein Bauvorhaben zu erbringenden Bauleistungen, meistens zu einem Pauschalpreis, übernimmt. In vertraglichen Beziehungen steht der Bauherr allein mit dem Generalunternehmer und nicht mit einzelnen Bauunternehmen. Diese werden vom Generalunternehmer als Subunternehmen beauftragt.
Die Planung und Überwachung des Bauvorhabens übernimmt ein vom Bauherren separat beauftragter Architekt.

Gebaut wird auf einem Grundstück, das dem Bauherrn bereits gehört.

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Generalunternehmer (GU)
Bauherr ------> Architekt
Bauherr ------> Verkäufer des Grundstücks
Generalunternehmer ------> Handwerker

Generalübernehmer GÜ
Darunter versteht man ein Bauunternehmen, das neben allen für ein Bauvorhaben zu erbringenden Bauleistungen auch alle planerischen Leistungen, die Koordination aller Gewerke und die Bauüberwachung übernimmt. Die auszuführenden Leistungen werden oft zu einem Pauschalpreis ausgeführt. In vertraglichen Beziehungen steht der Bauherr allein mit dem Generalübernehmer und nicht mit Architekt, Fachplaner und den Bauhandwerkern. Diese werden vom Generalübernehmer als Subunternehmen beauftragt und bezahlt.

Auch beim GÜ-Vertrag wird auf dem Grundstück des Bauherren gebaut.

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Generalübernehmer (GÜ)
Bauherr ------> Verkäufer des Grundstücks
Generalübernehmer ------> Handwerker, Architekt

Einzelvergabe
Der Bauherr beauftragt einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung eines Bauvorhabens. Der Architekt erstellt Leistungsverzeichnisse der zu erbringenden Arbeiten und führt eine Ausschreibung durch. Mehrere Unternehmern werden aufgefordert Ihre Angebote abzugeben. Danach erfolgt die Vergabe der Aufträge. Der Bauherr schließt Werkverträge mit den einzelnen Unternehmen ab. Je nach dem, welche Leistungsphasen vom Bauherren beauftragt wurden, übernimmt der Architekt auch die Bauleitung und Prüfung der Abrechnungen etc.
http://www.immobilienscout24.de/de/b...53BBB1.worker2

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Handwerker, Architekt usw.
Bauherr ------> Verkäufer des Grundstücks


Baubetreuer

Der Baubetreuer unterstützt, berät und vertritt den Bauherrn bei den für den Bau erforderlichen Verträge. Gebaut wird in aller Regel auf dem im Eigentum des Bauherren stehenden Grundstück.

Vertragspartner sind:

Bauherr ------> Baubetreuer
Bauherr ------> Architekt, Handwerker usw.

Darüberhinaus gibt es Mischformen zwischen den genannten Vetragsgestaltungen, die jedoch nicht weiter vertieft werden sollen.

Fertighausbau

Es ist zu unterscheiden:

a) Wenn der Bauherr sich genormte Bauteile an die Baustelle liefern läßt und das Haus, Hütte usw. dort selbst zusammenbaut, handelt es sich um einen Kaufvertrag. Sofern der Lieferant auch einzelne Bauteile ( z.B. Keller ) herstellt, statische Berechnungen, Bauzeichnungen und Baupläne erstellt, gilt Werkvertragsrecht. Überwacht und leitet er den Bau an, gilt Dienstvertragsrecht ( vgl. BGH, BauR 1981,190 ).

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Fertighaushersteller
Bauherr ------> Handwerker, die vom Bauherrn gegebenenfalls
hinzugezogen werden

b) Werden nicht nur die Bauteile an die Baustelle geliefert, sondern vom Fertighaushersteller vor Ort auch zusammengebaut, dan handelt es sich um einen Werkvertrag, in der Regel Schlüsselfertigbau.

Vertragspartner sind:
Bauherr ------> Fertighaushersteller

Für alle Vertragsformen ist dem Bauherrn dringend zu empfehlen, einen eigenen Fachmann ( Architekt, Gutachter usw. ) an der Seite zu haben. Einen " eigenen Fachmann " hat er nur dann, wenn er ihn auch selbst beauftragt und bezahlt! Beim GÜ- und beim BT-Vertrag muß der eigene Fachmann zusätzlich " hinzugekauft " werden.

Der Architekt des BT und des GÜ ist im Zweifel nicht dem Bauherrn, sondern seinem Geschäftspartner, also dem BT und GÜ, verbunden. Folglich wird er eher geneigt sein, ein Auge zuzudrücken. Mangels Vertrag hat der Bauherr grundsätzlich auch keine Gewährleistungsansprüche gegen den Architekten und die Sonderfachleute des BT und des GÜ. Er muss sich an seinen Vertragspartner, den BT/GÜ halten.

Schon so mancher Bauherr hat es bitter bereut, mit BT gebaut zu haben, weil dieser nach Auftritt von schweren Mängeln kurzerhand Insolvenz anmeldete und er - mangels Vertrag - auch an die Mangelverursacher nicht mehr herankam.

Bei Verträgen mit GÜ/GU/Einzelvergabe sollte der Bauherr auf einer Vertragserfüllungsbürgschaft und - nach erfolgter Abnahme - auf einer Gewährleistungsbürgschaft bestehen. Dies muß bei Abschluß des Vertrages vereinbart werden!
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Bauexpertenforum, Baufuchs

[PeMu]

Das sind nun die "reinen Formen", die Baufuchs beschrieben hat.

In der Praxis kommen dann die Mischvarianten vor:

Fertighaus ab OK Keller:
Generalübernehmer ab OK Keller
und bis OK Keller Generalunternehmer oder Einzelvergabe.

Baugesuch mit Architekt vom Bauherr,
danach Genralübernehmer mit Werkplanung und Fachplanung.

usw.

Wichtig ist die Stellung des Häuslebauers:

Beim Bauträger - bin ich Käufer und kann mich so verhalten.

Bei allen anderen bin ich Bauherr, mit allen Rechten und Pflichten.

Nun denken viele, dass Sie mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer Ihre Bauherrenpflichten weitgehend los sind. Weit gefehlt und es holt Sie dann ein.
Auch der Architekt übernimmt per se nicht die Bauherrenaufgaben (obwohl ein "guter Architekt" hier den Bauherren begleiten und anleiten sollte). Das Thema sind Sie nur beim Bauträger los.