Annuitätendarlehen teilw. durch Riesterkombikredit ersetzen?

Marthouse · 23.03.2010

Hallo zusammen,

habe ein recht dringliches Problem, würde mich über Hilfe von den Experten freuen. Heute abend den Banktermin, hätte ich vorher gewusst dass es solch ein Forum gibt hätte ich früher hier geschrieben.

Ausgangslage:

07.2009 Annuitätendarlehen über 129 T€, 3,95% nominal. 1% Tilgung, 533€im Monat. Möglichkeit von 10% Sondertilg. p.a..
Kein Riester, da die Angebote damals deutlich höher lagen.
Im Dezember bereits 3.000 € getilgt.

Da ich nun aus meinem alten Riestervertrag noch 3.500 € zur Tilgung verwenden wollte (Aussage Bank damals, das geht nicht), hat mir die Bank nun Angeboten den alten Riester in nen neuen Bausparkombikredit einfließen zu lassen, 50t€ Bausparsumme, die dann in das alte Darlehen als Sondertilgung einfließen würden.
Oder nun doch die 3.500 € als Tilgung in das alte Darlehen, wobei das ein paar Monate dauern würde..

Nun sollte ich also feststellen, ob sich das lohnt, 50T€ als Riesterkombikredit abzuzahlen, und aus meinem alten 129T € Kredit nen quasi 79T€ Kredit zu machen.

Interessant wäre also die Differenz zwischen den Optionen.

Mit meinen bescheidenen Kenntnissen habe ich nun eine Vergleichsrechnung mit einem Tilgungsrechner gemacht.

Fall 1. Kredit wie bisher,

129.000 €, 10 Jahre, 3000 € habe ich bereits im Dezember getilgt mittels Sondertilgung.
533 € monatliche Zahlungen,
ab Mai 582 €, das was ich auch beim Riester ausgeben würde (305 € Darlehen + 277 € Riesterbausparkombi), wg. der Vergleichbarkeit
und im Mai angenommene 3.500 € Tilgung aus altem Riester

Erstmal OHNE weitere Sondertilgungen

Hoffe wird nicht zu unübersichtlich:

Datum Schuldenstand Vormonat Zinssatz Zahlung Sondertilgung Zinsen Tilgung neuer Schuldenstand

15.08.2009 129000,00 3,95 533,00 0,00 * 424,63 108,38 128891,63
15.09.2009 128891,63 3,95 533,00 0,00 * 424,27 108,73 128782,89
15.10.2009 128782,89 3,95 533,00 0,00 * 423,91 109,09 128673,80
15.11.2009 128673,80 3,95 533,00 0,00 * 423,55 109,45 128564,35
15.12.2009 128564,35 3,95 533,00 3000,00 * 423,19 3109,81 125454,55
15.01.2010 125454,55 3,95 533,00 0,00 * 412,95 120,05 125334,50
15.02.2010 125334,50 3,95 533,00 0,00 * 412,56 120,44 125214,06
15.03.2010 125214,06 3,95 533,00 0,00 * 412,16 120,84 125093,22
15.04.2010 125093,22 3,95 533,00 0,00 * 411,77 121,23 124971,99
15.05.2010 124971,99 3,95 582,00 3500,00 * 411,37 3670,63 121301,35
15.06.2010 121301,35 3,95 582,00 0,00 * 399,28 182,72 121118,64
15.07.2010 121118,64 3,95 582,00 0,00 * 398,68 183,32 120935,32
15.08.2010 120935,32 3,95 582,00 0,00 * 398,08 183,92 120751,40
15.09.2010 120751,40 3,95 582,00 0,00 * 397,47 184,53 120566,87
15.10.2010 120566,87 3,95 582,00 0,00 * 396,87 185,13 120381,74
15.11.2010 120381,74 3,95 582,00 0,00 * 396,26 185,74 120195,99
15.12.2010 120195,99 3,95 582,00 0,00 * 395,65 186,35 120009,64
15.01.2011 120009,64 3,95 582,00 0,00 * 395,03 186,97 119822,67
15.02.2011 119822,67 3,95 582,00 0,00 * 394,42 187,58 119635,09
15.03.2011 119635,09 3,95 582,00 0,00 * 393,80 188,20 119446,89
15.04.2011 119446,89 3,95 582,00 0,00 * 393,18 188,82 119258,07
15.05.2011 119258,07 3,95 582,00 0,00 * 392,56 189,44 119068,62
15.06.2011 119068,62 3,95 582,00 0,00 * 391,93 190,07 118878,56
15.07.2011 118878,56 3,95 582,00 0,00 * 391,31 190,69 118687,87
15.08.2011 118687,87 3,95 582,00 0,00 * 390,68 191,32 118496,55
15.09.2011 118496,55 3,95 582,00 0,00 * 390,05 191,95 118304,60
15.10.2011 118304,60 3,95 582,00 0,00 * 389,42 192,58 118112,02
15.11.2011 118112,02 3,95 582,00 0,00 * 388,79 193,21 117918,80
15.12.2011 117918,80 3,95 582,00 0,00 * 388,15 193,85 117724,95
15.01.2012 117724,95 3,95 582,00 0,00 * 387,51 194,49 117530,46
15.02.2012 117530,46 3,95 582,00 0,00 * 386,87 195,13 117335,34
15.03.2012 117335,34 3,95 582,00 0,00 * 386,23 195,77 117139,56

.
.
.
.

97.100 € Restschuld

Fall 2. Darlehen um 50T€ kürzen und Riesterkombikredit über 50T€

Zins in Darlehensphase 3,65%, danach 2,95%

129.000 € bis 04.2010, 3000 € Sondertilgung im Dezember wie oben.

533 € monatliche Zahlungen bis 04.2010, danach 305 €, Sondertilgung 50 T€ in 05.2010

KEINE 3.500 € Sondertilgung aus altem Riester, weil die in den Riesterkombikredit einfließt

Genauso erstmals OHNE weitere Sondertilgungen

Nr. Datum Schuldenstand Vormonat Zinssatz Zahlung Sondertilgung Zinsen Tilgung neuer Schuldenstand
1. 15.08.2009 129000,00 3,95 533,00 0,00 * 424,63 108,38 128891,63
2. 15.09.2009 128891,63 3,95 533,00 0,00 * 424,27 108,73 128782,89
3. 15.10.2009 128782,89 3,95 533,00 0,00 * 423,91 109,09 128673,80
4. 15.11.2009 128673,80 3,95 533,00 0,00 * 423,55 109,45 128564,35
5. 15.12.2009 128564,35 3,95 533,00 3000,00 * 423,19 3109,81 125454,55
6. 15.01.2010 125454,55 3,95 533,00 0,00 * 412,95 120,05 125334,50
7. 15.02.2010 125334,50 3,95 533,00 0,00 * 412,56 120,44 125214,06
8. 15.03.2010 125214,06 3,95 533,00 0,00 * 412,16 120,84 125093,22
9. 15.04.2010 125093,22 3,95 533,00 0,00 * 411,77 121,23 124971,99
10. 15.05.2010 124971,99 3,95 305,00 50000,00 * .
.
..
Restschuld hier 67.400 €

+ Restschuld aus Riesterdarlehen:

30.400 € (27.900 € + 2.500 € (da es erst später endet als das Darlehen, ca. 9 Monate x Zahlungen von 277 €)

= 97.800 €

Abgl. gesch. Steuerersparnis

5.000 €

=92.800 €

Ersparnis zum regulären Darlehen etwa 4.300 €

+ Zus. Zinssicherheit für weitere 12 Jahre für 27900 € Restdarlehen

+ Evtl. Kinderzulagen (irgendwann

Aber das Wohnförderkonto beträgt dann 70T€ im Alter, das wären bei angenommenen 20% Steuersatz 14.000 € Steuern?

Dann wären die mageren 4000 € Ersparnis mehr als aufgebraucht?

Kann mir jemand sagen ob das schlüssig aussieht oder habe ich nen Denkfehler?

Vielen Dank an alle die sich die Mühe gemacht haben!

BaufiSpezialist · 23.03.2010

Das hört sich ganz nach Schwäbisch Hall an, dem Wohnfuchs. Die sind wieder Testsieger geworden. Frag am besten bei deinem Berater der Schwäbisch-Hall nach. Hier wirst Du in bezug auf Bausparer nur Latrinenparolen zu hören bekommen.

Marthouse · 23.03.2010

Korrekt, Schwäbisch Hall

Ja mir ging es zuerst einmal um die Art der Berechnung, ob die zumindestens größtenteils stimmig ist.

Ich bezweifle, dass das mein Bankberater richtig berechnen kann.

BaufiSpezialist · 23.03.2010

Die nachgelagerte Besteuerung wird durch ein „Wohnförderkonto“ sichergestellt, auf dem der Entnahmebetrag, die geförderten Tilgungsleistungen und die hierfür gewährten Zulagen verbucht und addiert werden. Als Ausgleich für die vorzeitige Nutzung des Altersvorsorgekapitals und zur Gleichstellung mit anderen Riester-Produkten wird der in das Wohnförderkonto eingestellte Betrag in der Ansparphase am Ende eines jeden Jahres um 2 % erhöht.

Zu Beginn der Auszahlungsphase wird der aktuelle Stand des Wohnförderkontos durch die Anzahl der Jahre bis zum 85. Lebensjahr des Förderberechtigten geteilt. Diesen Teilbetrag muss der Förderberechtigte dann jedes Jahr in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Er wird dann Jahr für Jahr dem zu versteuernden Einkommen des Förderberechtigten hinzugerechnet. Ob der Förderberechtigte dann tatsächlich Steuern zahlen muss, hängt aber von vielen weiteren Faktoren ab.

Alternativ zu dieser Besteuerung kann der Förderberechtigte auch einen Antrag auf eine Einmalbesteuerung stellen. Dann werden in dem Jahr, in dem die Auszahlungsphase beginnt, 70 % vom aktuellen Stand des Wohnförderkontos dem zu versteuernden Einkommen des Förderberechtigten hinzugerechnet.

Marthouse · 23.03.2010

hmm sorry, aber das war nicht gefragt Die Höhe des Wohnförderkontos hab ich schon.. zumindest voraussichtliche Höhe

Huisje · 23.03.2010

Zitat von BaufiSpezialist: ↑

Frag am besten bei deinem Berater der Schwäbisch-Hall nach.
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Zitat von Marthouse: ↑

Ich bezweifle, dass das mein Bankberater richtig berechnen kann.
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Nix Berater: Geldverkäufer heisst das richtig.

Manch Geldverkäufer kann gut rechnen, aber bemüht sich nicht darum. Das rechnet sich dann meist für ihm selbst.

Unabhängige Finanzberater können guter Rat erteilen, wenn sie ihr Handwerk beherrschen.

sk8goat · 23.03.2010

Zitat von Huisje: ↑

Nix Berater: Geldverkäufer heisst das richtig.
Manch Geldverkäufer kann gut rechnen, aber bemüht sich nicht darum. Das rechnet sich dann meist für ihm selbst.
Unabhängige Finanzberater können guter Rat erteilen, wenn sie ihr Handwerk beherrschen.
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Sehe ich genauso!

@Marthouse:
Die Art deiner Berechnung scheint mir stimmig zu sein. Jedenfalls konnte ich bis jetzt keinen Fehler finden.
Mein Fazit: der mögliche Vorteil kommt von der möglichen Steuerersparnis.
Nur: ob die Steuerersparnis tatsächlich für die Dauer der Finanzierung so bleibt oder vielleicht durch eine zukünftige Regierung gekürzt wird, das steht auf einem anderen Blatt. Und ob die Besteuerung im Alter genau so sein wird wie heute prognostiziert? Ich würde da vorsichtshalber mit einer höheren Steuerbelastung im Rentenalter rechnen.
In diesen Belangen ist unser Gesetzgeber leider etwas unberechenbar geworden.(meine persönliche Meinung).
Außerdem würde ich mal über 2 Punkte ganz genau nachdenken:
Kannst du ausschließen, dass du oder dein Partner sich jemals selbständig machen?
Kannst du ausschließen, dass du dich von deinem Partner trennst?

@Baufispezialist:
Es geht hier sicher nicht um irgendwelche Latrinenparolen.
Und wenn du deinen Kunden gerne vorfinanzierte Bausparverträge verkaufst, dann sei dir der überwältigende Verdienst daran auch gegönnt.
Aber deine mit Copy-Paste eingefügten Beiträge zu "Wohnförderkonto" nützen hier wirklich nichts.

Marthouse · 24.03.2010

Danke SK8goat für die Antwort.

Naja Partnerin ist derzeit noch kein Thema für die Zukunft.

Aber Selbständigkeit wäre schon irgendwann mal "interessant", ob ich den Schritt mal wage bezweifle ich aber

Ja das mit der Besteuerung im Alter wird von den Bankberatern total heruntergespielt. Als ich die 14.000 € dann erwähnte, war das Gegenargument "beim normalen Riester würde aber auch die Besteuerung anfallen"... Das kann man so aber nicht sehen, ist ja ein ganz anderes Konzept, und man kriegt immerhin eine Rente dazu.

Man muss hier alle Gesamtkosten von Fall 1 mit denen von Fall 2 vergleichen, und da gehören nun mal die (völlig unberechenbaren) Steuerbelastungen im Alter dazu. Dass diese dann monatlich anfallen, und die 60 € im Monat in über 30 Jahren fast nichts sind, ändert nichts daran dass die Summe höher als die eingesparten knapp 4000 € in den nächsten 10 Jahren sind.

Man kann höchstens argumentieren, im Alter hab ichs wohl eh lockerer sitzen.

Das Hauptargument der Banker war die Zinssicherheit für die 27.000 Restdarlehen. Wobei das meiner Meinung nach auch nicht eine derart hohe Summe ist, dass man sich zwecks Zinsunsicherheit verrrückt machen sollte.

Nur der alte Riester lässt sich nicht als Sondertilgung in den neuen einfließen, habe jetzt eine neue Berechnung bekommen, ich melde mich wenn ich die neue "Ersparnis" habe.

Nachdem mich beide Angestellte derart zur Unterschrift nötigen wollte, hatte ich übrigens komplett zugemacht, unter Druck mach ich da gar nichts. Habe nun noch ein paar Tage Zeit.

Freue mich über weitere Meinungen

BaufiSpezialist · 24.03.2010

Ich verkaufe zu 95% normale Annuitätendarlehen. Und der überwältigende Verdienst wie Du ihn nennst liegt beim BSV entweder bei 0.90% oder 1,4% der Bausparsumme. Bei deinem geliebten Annuitätendarlehen sind sogar bis zu 2,5% drin.

Hat also für mich keinen besonderen Vorteil einen BSV als Finanzierung zu verkaufen.

sk8goat · 24.03.2010

Wenn du schon aus dem Nökästchen plauderst, was man in deiner Profession normalerweise nicht tut:
wenn du einen vorfinanzierten BSV verkaufst, dann bekommst du die 2fache Provision:
1. für den vorfinanzierten BSV - bis zu 1,4%
2. für die vorfinanzierung selbst, bestehend aus einem Annuitätendarlehen mit Tilgungsaussetzung - bis zu 2,5%
=> Also insgesamt bis zu 3,9% Verdienst! Das nenne ich überwältigend.
Bezahlen tut das natürlich (indirekt) der Kunde über die Rückzahlung an die Bank/BSK.

Marthouse · 24.03.2010

Bitte haltet das Provisisionsgerede hier raus. Nur so viel, wenn ich mir ansehe, was die mir gestern für einen Druck gemacht haben, sind sie wohl nicht nur an meinem Wohl interessiert gewesen

Ich merke, dass ich nicht weiterkomme, wenn ich die Berechnung nur bis zum Zeitpunkt nach Ende des 10 Jährigen Annuitätendarlehens berechne, da es mit der Restschuld vom TA-Darlehen nicht so einfach zu vergleichen ist. Ich muss es solange durchrechnen, bis es getilgt ist, damit es vergleichbar ist. Aber selbst dann wird es schwierig, da der Bausparkombikredit länger laufen wird, aber dann werde ich die noch fälligen Beträge ohne Zinseffekte mit einbeziehen.

Habe es schon grob überschlagen, danach sieht es wieder nicht so besonders für den Bausparkredit aus, aber ich will es noch einmal detaillierter machen.

Aber mal im Ernst, das wurde doch mit Absicht so undurchsichtig konstruiert, dass man den einen oder anderen Haken verstecken kann. Schon angefangen damit, dass sie mit Zinsen werben, die mit den Annuitätendarlehen nicht vergleichbar sind.

Huisje · 24.03.2010

Zitat von Marthouse: ↑

Nur so viel, wenn ich mir ansehe, was die mir gestern für einen Druck gemacht haben, sind sie wohl nicht nur an meinem Wohl interessiert gewesen
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Tja, die Leutchen haben daheim auch ein Leben das Geld kostet. Da muss ab und zu mal etwas verdient werden.

Die Berechnungen Ann. <---> BSV (mit oder ohne Riesterkombi) haben immer Komponenten, die sich schwer berechnen lassen.

z.B. ist da der Zinserspärnis nach SoTi. beim Ann.Darl., was sofort Vorteile bewirkt. Da man meist der Höhe zukunftiger SoTi.-Zahlungen nicht richtig einschätzen kann, sind die Auswirkungen schlecht/nicht zu errechnen.
Der BSV-Berater geht üblicherweise beim Vergleich von Ann.darl. ohne SoTi. und meist mickrige Tilgung (1%) aus, was genau der Situation darstellt, wo das Ann.darl. am schwächsten da steht.
Diese Situation findet man aber praktisch nur bei zu eng gestrickte Finanzierungen vor.

Auch der Nachdruck auf die ach so sichere Anschlusszinsen.
"Who cares" bei, z.B. in diesem Fall 27T€ Anschlussdarlehen.
Ich würde ein solche "Kleckerbetrag" nicht mal im Grundbuch eingetragen haben wollen. Wenn es nicht mit ein andere offene Restschuld zusammenzupacken wäre, würde ich es warscheinlich nicht mal als Baukredit abzahlen, sondern als normales Kredit schnellstmöglich wegputzen.

Ann.-Lösungen haben IMHO immer die BSV-Lösungen ein höheres Maß an flexibilität voraus. Änderungen im persönliche Umfeld, welcher Art sie auch sind, lassen mit Ann.-Lösungen praktisch immer bessere Anpassungen auf die geänderte Parameter zu.

Da lässt sich, sicher individuell, nichts berechnen das Bestand hat.

Huisje

Marthouse · 24.03.2010

Zitat von Husje:

Auch der Nachdruck auf die ach so sichere Anschlusszinsen.
"Who cares" bei, z.B. in diesem Fall 27T€ Anschlussdarlehen.
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Hatte ich denen auch direkt ins Gesicht gesagt.
Antwort: "Wir müssen mit 7,5% rechnen"..
Ich: "das kann keiner sagen wie es sich entwickeln wird..."
"WIR müssen mit 7,5% rechnen"...
"ähm... das kann immer noch keiner sagen"

Und allein bei 1,5% Zinsunterschied macht das schon 6000 € aus.. Da haben die sich aber ordentlich verrechnet...

Naja, vllt komm ich nachher zu der genaueren Berechnung.

Aber auch irgendwo ein doofes Gefühl, man tilgt seinen Kredit, nur um beim Staat damit gleichzeitig neue Schulden zu machen (Wohnförderkonto)...

Huisje · 24.03.2010

Zitat von Marthouse: ↑

Und allein bei 1,5% Zinsunterschied macht das schon 6000 € aus.
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Kann man so nicht sagen.
Mehr-/Minderkosten bei unterschiedliche Zinssätzen eines Ann.darl., sind nämlich nicht nur vom Darlehenshöhe, sondern auch vom Laufzeit abhängig.

Wenn im Zukunft die Zinsen viel höher sind, ist anzunehmen das auch das Geld durch Inflation entwertet ist. Dann kann auch ein höhere Rate zum Laufzeitverkürzung die Kostensteigung entgegenwirken.

Es ist alles viel komplexer als einfache Beraterrechnungen es fassen.

Marthouse · 26.03.2010

So, hab nochmals alles durchgerechnet bis zur Tilgung.

Nun komme ich auf folgende Kostenverläufe:

A. BERECHNUNG

Reines Annuitätendarlehen:

Insgesamt 16 Jahre, 2 Monate

Kosten: 105.899
71.887

= 177.786

Annahme Folgedarlehen 5% Zins

Annuitätendarlehen + Riesterkombiprodukt:

Annuitätendarlehen insgesamt 13 Jahre, 4 Monate

Riesterdarlehen insgesamt 23 Jahre, 10 Monate

Kosten Ann.: 29.002 €
75.152 €
104.154 €

Kosten Riester: 42.670 €
31.416 €
74.086 €

Zusammen =178.240 €

Allerdings STATISCH betrachtet, da ja der Riester 9 Jahre länger läuft.

In der Zeit könnte ich die bereits getilgten 22.000 € zu 2% anlegen,

wären nochmals ca. 4000 € Einsparung. Aber klingt ansonsten nicht so überwältigend...

Thema Steuervorteil:

Ich weiß nicht wirklich, ob ich die Steuereinsparung mit einbeziehen soll, da ich sie

1. auch durch andere Riesterprodukte (z.B. meinen alten Riesterfonds) abgreifen könnte

2. Da auch die Verzinsung im Alter gegenläuft, die auch recht üppig war.

Hier nochmals der Vergleich:

Steuervorteil für die Dauer des normalen Annuitätendarlehens:

6500 €

Über Gesamtdauer Riestervertrags:

11.753 €

Versteuerung Wohnförderkonto:

Abzgl. Verst. WfK - 14.000 €

B. KLAUSELN

1. Misstrauisch macht mich auch die Klausel mmit dem "Zeitpunkt der Zuteilung kann nicht garantiert werden".. Weiß nicht wie sich das im Worst Case auswirken kann?

2. Und auch "das tatsächliche Angebot beruht evtl. auf anderen Zahlungsmodalitäten und enthält ggf. weitere, zum Teil heute noch nicht bekannte Kosten und Gebühren (zB Grundbuchkosten). Klingt auch nicht so vertrauenserweckend...

3. Da die in der Modellrechnung berücksichtigen Zulagen zulässige Sonderzahlungen sind und damit ihre Zahlung nicht gefordert werden kann, werden diese im späteren tats. Angebot nicht berücksichtig. Dies führt dazu, dass das spätere Angebot von dieser Modellrechnung abweicht. Insbesondere ergeben sich im Angebot deshalb andere Gesamtkosten als jährlicher Prozentsatz, ggf. ein andere monatlicher Zins- und Tilgungsbeitrag beim Bauspardarlehen..

Würde mich über weitere hilfreiche Aspekte bei der Entscheidungsfindung freuen!

Ayindi · 27.03.2010

Hi,

also erstmal will ich zugeben, dass ich deine Rechnung nicht haargenau kontrolliert habe (es ist Samstag abend) aber beim drüberfliegen scheint es mir einigermaßen schlüssig zu sein! Angemerkt sei auch, dass ich nicht mehr 100% nüchtern bin, aber ich möchte noch ein paar Fakten aufzählen, die du soweit ich das sehe noch nicht beachtet hast.

1. Wohnförderkonto:
Wenn du dein Wohnförderkonto bei Rentenbeginn sofort auf einen Schlag begleichst bekommst du 30% Nachlaß. Das heißt wenn du das schaffst, dann brauchst du "nur" 10.000 EUR zu zahlen. Klar ist auch Geld, allerdings scheint mit die Summe durchaus machbar. Natürlich kenne ich deine genauen finanzielle Situation nicht. Wäre aber eine weitere Ersparnis von ca 4.000 EUR, die du meiner Meinung nach nicht eingerechnet hast. (Bitte korrigieren, falls ich das überlesen haben sollte!)

2. Riesterförderung:
Meine Meinung:
Wenn du in der Lage bist einen weiteren Riestervertrag (z.b. normale Riesterrente) zu besparen und einigermaßen an die maximal steuerlich förderbare Einzahlsumme von 2100 EUR rankommst, dann würde ich nicht wechseln. Ich halte es "nur" für wichtig, dass du die ca 1000 EUR im Jahr mitnimmst (--> max. Steuerersparnis + 154 EUR Förderung)
Aus deiner Aussage: "1. auch durch andere Riesterprodukte (z.B. meinen alten Riesterfonds) abgreifen könnte" schließe ich, dass das zumindest theoretisch mögl. wäre.
Klar du kannst dich dumm und dusselig rechnen um noch ein paar EUR extra im Idealfall rauszuquetschen, aber ein etwas "heikles Konstrukt" wie eine Baufinazierung würde ich persöhnlich nur ungerne antasten wenn sie einmal steht. (Vorsicht: persöhnliche Meinung! )

Zu den Klauseln will ich noch folgendes beitragen:

zu Klausel Nr 1:
Hier halte ich das Risiko für vertretbar. Es stimmt, dass gesetzlich keine Zuteilung garantiert werden kann. Hier würde ich darauf achten, dass deine Vorfinazierung eine Zinsbindung hat, die gültig bis zur Zuteilung ist. Ist bei mir z.B. so, dann mußt du dir keine Gedanken um eine Zwischenfinanzierung machen, wenn es soweit ist sondern du zahlst "einfach nur weiter", wenns nicht zum geplanten Termin zugeteilt wird. Durch den niedrigen Zinssatz für die Vorfinanzierung erscheint mir der finanzielle Schaden als nicht besonders tragisch, weil du ja weiterhin in den BSV einzahlen würdest und damit ja weiterhin irgendwie "tilgst" also deine Restschuld verringerst.
Auch beim Annuitätendarlehen mußt du ja in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung finden, was auch auch ein gewisses Risiko (wegen dem Zinssatz) darstellt.
In meinen Augen erscheint mir das Risiko etwas länger auf die Zuteilung zu warten (dafür aber einen bis zum Ende festen Zinssatz zu haben) geringer, als bei der Anschlussfinanzierung zu riskieren einen theoretisch extrem hohen Zinssatz zahlen zu müssen.

Zu den Klausen 2 + 3 kann ich dir leider nichts sagen! Das kann ich leider nicht einschätzen.
An deiner Stelle würde ich versuchen das zu verstehen und dem Berater deine Sicht der Dinge klarzumachen und ihn zu fragen, ob dein Verständnis da richtig ist. (ggf. im Beratungsprotokoll genauso aufnehmen lassen)

Fazit:
Wenn du die Riesterförderung neben der Baufinanzierung einigermaßen ausschöpfen kannst, dann würde ich nicht wechseln.
Wenn du das finanziell nicht kannst, dann könnte es sich lohnen auf Riester zu wechseln.
Laut Finanztest lohnt sich die Finanzierung über Riester immer solange der Zinssatz nicht nennenswert (Vorsicht Erinnerung nach bestem Wissen und Gewissen: 0,5 %) über dem für ungeförderten Finanzierung liegt, trotz der Kosten für das Wohnförderkonto!

Was ich auch noch berücksichtigen würde:
Da du ja schon eine stehende Finanzierung hast, und du für diese mit ziemlicher Sicherheit auch schon Provision (in welcher "sichtbaren" oder "unsichtbaren" Form auch immer bezahlt hast) wäre ich vorsichtig zu wechseln. Unter Umständen (bzw. halte ich das für recht wahrscheinlich) zahlst du dann nochmal neu Provision für den neuen Vertrag.

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