Haus 25 cm höher als geplant durch falsche Höhenfestlegung, Traufhöhe überschritten, Schadensersatz?

Diskutiere Haus 25 cm höher als geplant durch falsche Höhenfestlegung, Traufhöhe überschritten, Schadensersatz? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Das hört sich gut an :-) Leider eignet man sich einiges an Wissen erst während des Hausbaus an. Und da ist so einiges schief gegangen.

  1. #41 dzabler, 07.02.2019
    dzabler

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    Das hört sich gut an :-)
    Leider eignet man sich einiges an Wissen erst während des Hausbaus an. Und da ist so einiges schief gegangen.
     
  2. Dimeto

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    Wenn ich dein Vermesser wäre, wärst Du mein Auftraggeber. Der GÜ hat es Dir nur abgenommen, mit mir Kontakt aufzunehmen. Kann man anzweifeln, ist aber IMHO sowieso nicht wichtig.
    Nehmen wir an, bei der heutigen Vermessung wird dein Verdacht bestätigt: Das Haus steht 55cm höher, als in den genehmigten Bauvorlagen (gibt es die überhaupt, oder war das ein Freisteller?). Dann muss ich als Vermesser nachweisen, dass ich richtig abgesteckt habe. Das geschieht durch Vorlage der Absteckungsskizze und der Vermessungsdaten. Je nach Geräteeinsatz dürfte es sich da heutzutage um elektronische Protokolle handeln. Die könnte dann ein unabhängiges Vermessungsbüro prüfen. Ist in meiner Nachweiskette eine Lücke, habe ich schlechte Karten.
    16cm riechen nach Missverständnis, ob OKFFB oder Rohfußboden angegeben wurde. Sollte die Absteckungsskizze nicht eindeutig sein, komme ich in Erklärungsnot.
    Mit den 9cm habe ich nichts zu tun. Ich gebe ja die Höhe an, die im Lageplan steht oder die mir der Polier vor Ort mitteilt und die dann auch in der Absteckungsskizze dokumentiert ist. Hier dürfte der Nachweis eines Fehlers sowieso schwierig werden. Der Architekt hat eine Höhe festgelegt. Wie und warum ist zunächst mal seine planerische Freiheit, in den Grenzen des B-Plans, der einen Bezugspunkt für die Traufhöhe benennen muss. Ändert sich die absolute Höhe des Bezugspunktes wegen der ungeschickten Formulierung im B-Plan zwischen der Eingabe der Bauvorlagen und dem Baubeginn, sehe ich in der Tat auch die Gemeinde in der Pflicht.
    Und genau dieses Dreiecksverhältnis Architekt - Vermesser - Gemeinde kann Dir zum Verhängnis werden, da jahrelang die Schuld hin und her geschoben wird. Also abschätzen, wie groß der finanzielle Schaden wirklich ist oder wird, fachanwaltlichen Rat suchen und mit sich ausmachen, wie weit man wirklich gehen will.
     
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  3. #43 Surfer88, 08.02.2019
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    OLG Stuttgart, Urteil vom 25.9.2012, Az.10 U 67/12
    OLG Frankfurt, Urteil vom 29.04.2005, Az. 24 U 115/04

    Beide Gerichte machen die Vermesser für Vermessungsfehler verantwortlich, sei es Ebenen oder Höhenfehler und unabhängig ob von Architekt oder Bauherr selbst beauftragt.

    Und darauf folgend:
    "....es obliegt nicht dem Bauherrn - und damit auch nicht dem von ihm mit der Bauleitung beauftragten Architekten - Sorge dafür zu tragen, dass dieser [Vermessungsingenieur] in seiner fachlichen Verantwortung, zu erfüllenden Pflichten fachgerecht erfüllt"

    BGH NJW 1972, 447; EWiR 2002, 657;
    OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 741

    Lg
     
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  4. Dimeto

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    Nein. Gerade beim zweiten Urteil des OLG Frankfurt eben nicht und so eine ähnliche Faktenlage vermute ich auch hier.
    Dennoch Danke für die Urteile, sehr interessant.
     
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  5. #45 Surfer88, 08.02.2019
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    Richtig, ich bezog mich auf Absatz d).

    Das Urteil bezog sich auf einen Planungsfehler, WÄRE es allerdings der Vermesser gewesen, hätte er belangt werden können. Wir sind ja hier aber nicht in einem Rechtsforum, ich wollte nur darauf hinweisen, dass in der Justiz ähnliche Fälle bereits vor dem BGH gelandet sind.

    Sorry für die falsche Ausdrucksweise.
     
  6. SIL

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    Dem ist zuzustimmen, nur leider gestaltet sich das oft schwierig, gerade bei neuer Erschließung bzw Erweiterung von Gebieten sind fast alle Gemeinden nicht in der Lage die Endausbauhöhen zu bestätigen bzw rechtsverbindlich zu äußern, unter Faden scheinigsten Gründen wird da laviert, entweder aus 'noch nicht geplant oder wir wissen nicht was als Oberbelag kommt etc...', da doch eher die meisten GÜ GU oder BT und Architekturbüros sind nicht gern mit Behörden 'anlegen' kommt oft, ein nachteiliger Höhenbezug für Erwerber bzw Umbau oder Nachbesserung. In Einigen Gebieten ist das mittlerweile dergestalt das Eingänge und Garagen bereits jetzt bei - 50 cm liegen wie das gelöst werden soll ist fraglich und die meisten lassen sich mit Vorentwurf abspeisen, auf der anderen Seite habe gerade diese 'unfähigen Mitarbeiter' nichts besseres zu tun als dann im Nachgang Forderungen zu stellen, im Fazit nur ein wirklich rechtsverbindlicher Bezug entbindet den Errichter auch....
     
  7. #47 Fabian Weber, 08.02.2019
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    Auf jeden Fall scheint der GÜ den geringsten Anteil daran zu haben, da der Vermesser das Geschäftsverhältnis mit Dir hat. Außer bei der aktuellen Datenlage gegenüber 2013.

    Das sehe ich halt genau umgekehrt. Der GÜ hat die Vollmacht vom AG erhalten weitere notwendige Planer anzufragen.

    Steht wahrscheinlich auch so ähnlich im Vertrag.

    Diese externen Planungsbeteiligten haften dann selbstverständlich für deren eigene Leistung.
     
  8. #48 plattypus, 08.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.02.2019
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    Ich leider auch. Bei mir in der Nachbarschaft gab es vom Bauamt eine Abrißverfügung für das komplette Haus, weil es einen knappen Meter zu hoch war. Und das Haus war auch schon soweit fertiggestellt, daß der Bauherr eingezogen war.

    Nach langem gerichtlichen Hin und Her hat sich der Bauherr zwei Tage vor dem Anrücken der Abrißbirne in dem Haus erhängt. :(
     
  9. SIL

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    Nun ich empfehle dir doch abundzu ein 'Punkte in Bezug auf Rechtssprechung' haschen:winken Platty hau nich immer so Zeugs raus :mauer
     
  10. #50 dzabler, 17.02.2019
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    Die Vermessung ist schon etwas über eine Woche her. Jetzt wird versteck gespielt. Die Ergebnisse habe ich noch nicht, da ja der GÜ die Messung in Auftrag gegeben hat.
    Gemessen wurde:
    - Der Straßenbezugspunkt (ist nur 1 cm niedriger als von der Stadt geplant)
    - Die Rohfußbodenhöhe und Fertigfußbodenhöhe im EG
    - Die Traufhöhe

    Das Einzige, was ich bis jetzt bekommen habe, ist der Straßenbezugspunkt. Der Rest wäre nicht plausibel und müsste noch einmal nachgemessen werden. Dazu werden wir uns mit dem GÜ treffen.
    Wenn ich das hier so schreibe, glaube ich mir selbst nicht. Ein offizieller Vermesser liefert nicht richtige Werte? Dann müsste man doch da noch einmal nach fragen.

    Mal sehen, was da raus kommt.
     
  11. Dimeto

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    Wurde die vom gleichen Büro durchgefüht, wie die Absteckungen?
    Was meinst Du mit offizieller Vermesser?
    Du bist ja nicht Auftraggeber, dann muss er Dir keine Ergebnisse liefern. Wenn Du Frage 1 mit ja beantwortest, muss er Dir aber alle Unterlagen von den Absteckungen zur Verfügung stellen, da Du ja IMHO der Auftraggeber warst. Was liegt Dir denn von den Absteckungen vor?
     
  12. arch

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    Als Architekt Stimme ich der Vermutung voll zu. Alles zwischen 14 und 18 cm ist in 95% der Fälle eine Verwechslung von RFB und FFB. Die Frage ist, wo der fehler Passiert ist. Es ist nicht unwarscheinlich, dass der Plan, welcher dem Vermesser als Grundlage gegeben wurde, falsch beschriftet wurde. Sollte der Plan, und die Vermessung fehlerfrei gewesen sein, könnte es sein, dass der Rohbauer bei der Ausführung den Wert verwechsel hat. Wenn er sich den Meterriss eingezeichnet hat, und diesen auf FFB bezogen hat, aber weiter gearbeitet hat, als wäre er auf RFB bezogen, könnte ein Geschoss 16 cm höher sein als geplant. Der TE hat zwar geschrieben, dass Haus hätte die richtige Höhe, würde aber zu hoch liegen, würde ich dennoch nochmal genauer überprüfen. Aber generell bin ich der Meinung, dass der GÜ (Generalübernehmer) für alle Planungs- und Ausführungsleistungen haftet. Bei einem GÜ habe ich noch nie von "bauseitiger" Verantwortung gehört. Der TE hat ein Haus höhe X bestellt, und Haus höhe Y bekommen. Alle Leistungen übernimmt der GÜ entweder selbst, oder vergibt sie an Subunternehmer, wodurch er immer erster in der Haftungsfolge ist. Der schaden, der ihm dadruch entsteht, muss er bei seinen Subunternehmern einfordern. Der Vorteil an GÜ, wie bei GU auch, ist, dass man einen einzigen Ansprechpartner für das Haftungsrisiko hat, welcher zum Fixpreis anbietet. Ist übrigens der Grund, warum das System, auch bei der Öffentlichen Hand oder Industrie, so beliebt ist: Kein Haftungsabschieben an andere und Fixe Preiszusage.

    Würde mich freuen, wenn der TE uns aufklären könnte, wie das aus gegangen ist.
     
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  13. #53 jodler2014, 21.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2019
    jodler2014

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    Der TE ist Laie .
    Der muß erst mal einen Grundkurs in Vermessungstechnik machen und die Pläne durchforsten...
    Das dauert !
    Bin aber auch guter Hoffnung ,daß wir bald ein Update erhalten werden und für beide Parteien ein Lösung gefunden wird / wurde .:p
    Genug dämliche Emoticons ..
    Die Fakten auf den Tisch!
     
  14. #54 Leser112, 22.02.2019
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    Das sehe ich anders. Verantwortlich ist hier alleinig der GU/GÜ. Im Bauantrag wurde vom Bauvorlageberechtigten sicherlich nach B-Plan angekreuzt.
    Die Umsetzung der Baugenehmigung liegt in der Verantwortung des GU/GÜ.
     
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  15. #55 dzabler, 06.04.2019
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    Hallo,

    ich wollte mal ein Update geben. Nach der offiziellen Vermessung war das Haus dann doch plötzlich 40 cm zu hoch. Beauftragt hatte der GÜ. Nach meiner Messung müsste das Haus ca. 25 cm zu hoch sein. Entsprechend wurde der Vermesser vom GÜ noch einmal beauftragt, nach zu messen. Dann kamen 22 cm raus. Was ich davon halten sollte, lasse ich jetzt mal offen. ob 22 cm oder 25 cm. Es ist zu hoch.

    Laut Architekt würde er ab 20 cm einen Änderung des Bauantrages empfehlen. Wir hatten einen vereinfachten Antrag gehabt. Dieser würde jetzt aber nicht mehr gehen. Zudem müssen Vergleichsmessung zu anderen Häusern gemacht werden, so dass mein einen Vergleich hat, ob unser Haus nicht negativ von der Höhe auffällt. Hoffentlich haben sich die Nachbarn daran gehalten. Wenn nicht bekommen ich wohl dann den Ärger mit denen, wenn das Bauamt die anderen Höhen erfährt.

    Auflaufen würden dann wohl die Messung der Traufe von drei Häusern, der Bauantrag und ggf. eine Strafe. Dann könnte ich mir aber sicher sein, dass nicht ich später eine Strafe bekomme. Das müsste ja der GÜ bzw. die Firmen übernehmen.
     
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  16. #56 dzabler, 28.04.2019
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    Jetzt bleibt für mich noch die Frage übrig.

    Kann ich Schadensersatz für die falsche Höhe erhalten? Am liebsten hätte ich die Höhe, welche im Bauplan eingezeichnet ist.
    Diese kann ich jetzt aber nicht mehr bekommen.
    Es werden auch Mehrkosten durch das massive Auffüllen rund ums Haus entstehen.

    Wie hoch würde denn so ein Schadenersatz erfahrungsgemäß ausfallen?
    Der Generalübernehmer drängt jetzt auf eine Abnahme. Für mich gibt es keine Abnahme vor Klärung.
    Oder ist das davon unabhängig?
     
  17. #57 Lexmaul, 28.04.2019
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    Ich denke, Du wirst um einen Anwalt nicht umher kommen. Auf keinen Fall ohne Rücksprache abnehmen!
     
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  18. #58 Fabian Weber, 28.04.2019
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    Der Schadensersatz bemisst sich meiner Meinung nach mindestens in der Höhe der nun umfangreichen Anpassungsarbeiten des Geländes.

    Ich rate auch zum Anwalt.

    Um wieviel zu hoch ist das Haus denn nun? Mittlerweile kursieren ja etliche Zahlen.

    Und hat das jetzt ein unabhängiger Vermesser ermittelt?
     
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  19. Dimeto

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    Richtig. Nach deinem Update in #55 hast Du nicht einmal ein legal errichtetes Haus. Oder hast Du eine Baugenehmigung oder isolierte Befreiung?
    So hoch, wie Du den Schaden glaubhaft nachweisen kannst. Wenn Du meinst, es mit einem streiterprobten GÜ aufnehmen zu können, überschlage die Kosten und setzte Dir ein Limit, was Dir die Vermeidung einer langwierigen Auseinandersetzung wert ist. Ansonsten sollte sich in der Tat ein erfahrener Fachanwalt 'drum kümmern.
     
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