Grundstückskauf | Bodengutachten Torf | Brunnengründung?

Hallo zusammen,

wir stehen kurz davor ein noch unerschlossenes Grundstück in einem Neubaugebiet zu erwerben. Für uns ist es die perfekte Lage, Größe und wir waren glücklicherweise mal schneller und konnten es reservieren.

Vor dem Notartermin haben wir noch ein Bodengutachten in Auftrag gegeben, das leider keine guten Neuigkeiten hervorgebracht hat. Es wurden zwei Rammkernbohrungen an zwei Ecken eines laut Bebauungsplan möglichen Baufensters (Haus ist noch nicht geplant) und in der Mitte eine Rammsondierung durchgeführt. Ergebnis: Torf und Humos, wobei Torf lediglich bei einer der beiden Rammkernbohrungen festgestellt werden konnte. Hier die Daten:

RKB 1
NHN +42,44m
0,00-0,40m Auffüllung (Oberboden, Kohle)
0,40-1,00m Schluff, stark feinsandig, schwach tonig, schwach kiesig, feucht, weich bis steif, braun
1,00-2,00m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, steif, hellbraun
2,00-2,70m Mittelsand, feinsandig bis schwach grobsandig, schwach schluffig, feucht, mitteldicht, braun
2,70-3,00m Schluff, stark feinsandig, tonig, schwach mittelsandig, stark feucht, halbfest, braun
3,00-3,20m Schluff, stark feinsandig bis schwach mittelsandig, schwach tonig, feucht, feucht, braun
3,20-4,30m Schluff, tonig, humos, schwach feinsandig, stark feucht, halbfest, grauschwarz
4,30-4,50m Mittelsand, stark schluffig, feinsandig, feucht, mitteldicht, braun
4,50-5,00m Mittelsand, feinsandig, schwach schluffig, feucht, dicht, braun

RKB 2
NHN +42,13m
0,00-0,40m Auffüllung (Oberboden)
0,40-1,00m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, weich bis steif, hellbraun
1,00-1,90m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, steif, hellbraun
1,90-2,50m Mittelsand, feinsandig bis schwach grobsandig, schwach schluffig, feucht, mitteldicht, braun
2,50-2,80m Schluff, stark feinsandig, schwach tonig, schwach mittelsandig, feucht, halbfest, braun
2,80-3,00m Schluff, stark tonig, schwach humos, stark feucht, halbfest, graubraun
3,00-4,10m Schluff, stark tonig, humos, stark feucht, halbfest, grauschwarz
4,10-4,30m Torf, feinsandig, schluffig, feucht, locker, schwarzbraun
4,30-4,50m Mittelsand, stark schluffig, feinsandig, feucht, mitteldicht, braun
4,50-5,00m Mittelsand, feinsandig, schwach schluffig, feucht, dicht, braun

Nun stehen wir natürlich vor der Entscheidung, das Grundstück trotzdem zu kaufen oder die Finger davon zu lassen (Lage, Größe etc. passt alles und freie Grundstücke für ein freistehendes Einfamilienhaus sind in unserem Wunschort wirklich schwer und fast nur über Kontakte zu bekommen).

Wir haben das Gespräch mit dem Verkäufer gesucht, der selbst ein Architekturbüro und auch Statiker beschäftigt. Wir sind so verblieben, dass wir den Notartermin erstmal um eine Woche verschoben haben. Er wird mit seinem Statiker und dem Geologen Rücksprache halten und mal auf seine Kosten ein Szenario aufbauen, um Auswirkungen quantifizieren zu können. Einen geotechnischen Bericht habe ich noch nicht. Laboruntersuchungen des Torfs und Humos könnte ich noch durchführen lassen, um den organischen Anteil darin bestimmen zu lassen wenn ich das richtig verstanden habe. Hier kläre ich aber derzeit noch ab, ob das nicht schon der Verkäufer beim Institut in Auftrag gegeben hat.

Ich selbst kann weder die Torf- noch die Humosschicht bewerten, inwieweit sie eine zwingende Tiefgründung erfordern. Nach meinem Gespräch mit dem Geologen gehe ich aber davon aus, dass wir da nicht drum rumkommen werden. Insbesondere da der Torf bei 4,30m liegt denke ich, dass ein Bodenaustausch nicht wirtschaftlich ist und lediglich eine Brunnengründung (Vorschlag vom Geologen) in Frage käme. Aufgrund der Tiefe kann leider auch ein Keller das Problem nicht lösen, was ich schade finde da wir somit aus meiner Sicht wenigstens für die Mehrkosten auch einen Mehrwert gehabt hätten.

Ich warte mal ab zu welchem Schluss der Verkäufer mit seinem Statiker und dem Geologen kommt. Auch wenn er Verständnis zeigt und nun die Quantifizierungen in Auftrag gibt möchte ich mich trotzdem auch selbst erkundigen. Für sämtliche Anregungen bin ich dankbar. Hier ein paar Fragen, die sich uns derzeit stellen:

- Kann jemand anhand der Bodenwerte eine Einschätzung geben? Platt gefragt, ist der Boden wirklich so schlecht, nur weil ein bisschen Torf drauf ist und erfordert definitiv eine Tiefgründung?

- Hat die Brunnengründung Nachteile bezogen auf die Statik gegenüber einer Flachgründung auf 100% tragfähigem Boden oder sogar Vorteile?

- Schmälert die Bodenbeschaffenheit den Wert des Grundstücks stark oder „nur" um den finanziellen Mehraufwand für eine Tiefgründung?

Das hier auf Basis dieser Infos keine maßgeschneiderte Beurteilung gegeben werden kann ist klar. Es geht mir nur um die Einschätzung von Personen, die einfach deutlich mehr Wissen dazu haben und mir ggf. den ein oder anderen Denkanstoß mit auf den Weg geben können.

In jedem Fall danke vorab für eure Einschätzungen!

Gruß

 

Danke für deine Einschätzung Mok!

Aktuell geht es nur um den Grundstückskauf bzw. es liegt noch keine konkrete Planung des EFH/Bauwerks vor. Daher habe ich an zwei diagonal entgegengesetzten Eckpunkten eines laut Bebauungsplan möglichen Baufensters bohren lassen. Da Torf nur bei einer der beiden Bohrungen festgestellt werden konnte habe ich noch die Hoffnung, dass es sich "nur" um eine Torflinse handelt. Ich würde sobald genaue Maße des EFH vorliegen an den konkreten Eckpunkten des Bauwerks neue Bohrungen machen. Deshalb habe ich die von dir vorgeschlagene Glühverlustbestimmung aus Kostengründen aktuell noch nicht in Auftrag gegeben und wollte die organischen Anteile „lieber“ für die genaueren Bohrungen an den Bauwerkseckpunkten später haben. Oder könnten die Ergebnisse aus deiner Sicht kaufentscheidend sein?

Aus deinen Sätzen interpretiere ich raus oder vielleicht will ich es auch eher rausinterpretieren, dass bei einem niedrigen organischen Anteil der humosen Schichten ggf. sogar eine Flachgründung denkbar wäre, weil der Torf in einer Tiefe von unter 4m liegt und die anderen Bodenklassen ganz guten Baugrund darstellen? Kannst du ggf. anhand der Tiefe der Torfschicht + Baufenster von etwa 10m x 13m die Mehrkosten ganz grob beziffern bei Szenario Brunnengründung? Sprechen wir hier von einem Bereich um die 5k oder 30k (lese hierzu leider die unterschiedlichsten Prognosen, was wahrscheinlich auch mit den individuellen Umständen zusammenhängt).

 

Macht Sinn, verstehe. Wenn die Brunnengründung auch problemlos in der Tiefe unter 4,30m durchgeführt werden kann würde ich diese nach jetzigem Kenntnisstand auch der Pfahlgründung vorziehen. Ursprünglich hatten wir nicht vor mit Keller zu bauen, da wir oben genug Fläche hätten und uns die Mehrkosten sparen könnten. Als ich vom Torf erfahren habe war mein erster Gedanke aber, dass es ja kein Problem sei und wir dann einfach mit Keller bauen, sodass die Mehrkosten zumindest für etwas gut wären. Dann die freudige Nachricht, dass die Schicht in 4,30m Tiefe liegt. Dein Vorschlag Keller + Brunnengründung klingt auch plausibel. Wir werden uns dann im schlechten Falle eines hohen organischen Anteils und sobald die Planung des Bauwerks da ist denke ich beide Szenarien rechnen lassen und dann entscheiden. Ich hoffe natürlich erstmal auf einen niedrigen Anteil. Direkt angrenzende Bebauungen links und rechts neben dem Baufenster gibt es noch nicht.

 

Danke für den Tipp, dazu werde ich mich auch mal informieren. Bis wo hattet ihr denn nicht tragfähige Schichten und wie tief habt ihr für das Bodengutachten bohren lassen?

 

Das hört sich doch gar nicht so schlecht an, danke bis hierhin an alle. Ich melde mich wieder sobald die Planung des Hauses/Bauwerks steht und es Neuigkeiten gibt.