Bauvoranfrage bei Abweichungen des B-Plans von der Realität

Wie gesagt, ich möchte die Gegebenheiten (=voranfragerelvant EIN Baum in seiner genauen Position) dokumentieren und dass in einer Form, die man mir abnimmt. Denn mit den realen Daten, wie ich sie jetzt kenne, wird es enger als mit den Daten aus dem BPlan. Wie eng, werde ich dann sehen und entsprechend die Voranfrage gestalten. Bis dahin ist es doch erstmal so, dass die Stadt sagt, ich habe so und so viel Platz, aber in der Realität ist es viel weniger. Hat doch keinen Sinn, mit Daten zu planen, die nicht auf die Realität passen. Würde ich es trotzdem tun, würde ich ja so tun als wäre nichts - und dann steigt mir die Umweltbehörde aufs Dach, weil ich nicht genug Abstand zum Baum halte. Daher fragte ich, wie ich Abweichungen des BPlans von der Realität am besten dokumentiere oder dokumentieren lasse und ob ich dass dann mit einer Voranfrage abgebe oder vorher schon dem Amt melde. Die Voranfrage selbst wird ein neues Kapitel.

Hätte mal den Thread anders nennen sollen...

Okay. Danke.

Kenn ich. Aber auch die Winteraufnahmen sind dafür hier nicht geeignet. Denn in den Kronen mit besagten über 20m Durchmesser sind soviele Äste, und sie sind so windschief, dass man nicht die Stammposition sehen kann.

....

 

Weitere Fragen:

1. Soll ich drauf achten, in jedem Fall zu einem ÖbVI zu gehen oder kann ich einen anderen nehmen?

2. Kann mir ein ÖbVI vielleicht gleich noch ein paar baurelevante Dinge vernessen und wenn ja: welche? (Grenzen sind bekannt und vor 3 Jahren vermessen worden.)
(Edit: Ich habe gerade gesehen, dass der Lageplan nur begrenzte Zeit gültig ist. So wäre eine abgespeckte Version - nur mit den Bäumen, der Straße und den Gebäuden drauf - hier zuerst mal sinnvoller. Aber falls sich noch was anderes lohnen sollte....)

 

Wow. Besten Dank, Dimeto! Jetzt bin ich schlauer.

Das glaub ich Dir sofort. Ab jetzt editier ich nicht mehr, versprochen.

Danke! In ein paar Monaten veröffentliche ich ihn vlt.. Aber da sind echt grobe Auffälligkeiten bei den Nachbarn, die ich lieber erst von denen hören will, um sie einordnen zu können. Wenn ich eines nicht mag, dann Denunzianten.

Habe das gerade ausgiebig recherchiert. Die Bäume sebst sind tatsächlich nicht festgesetzt nach nach §9, Absatz 1, Nr. 25, Buchstabe b), BauGB.

(Die Naturschutzfläche ist nach §9 (6). Aber die gibt es ja nicht mehr.)

Die Realbäume sind somit nicht darüber geschützt. War mir trotzdem garnicht bewusst, dass so dicke Bäume so ungeschützt sind, ich hatte darüber noch nicht recherchiert.

Trotzdem möchte ich keinen davon fällen lassen, denn es sind quasi "heilige" Familienbäume.

Ist hier nicht der Fall, ich baue eher 1-2 Jahren, da ich beruflich nicht einfach aus der Nachbarstadt wegkomme.

Super, dann bin ich auf dem richtigen Weg! Habe mir nämlich bereits in den letzten Wochen die Liegenschaftsdaten als Shapefile gekauft und den BPlan georeferenziert. Da fehlen jetzt nur noch die Bäume vom Vermesser für die Glaubwürdigkeit.

Alles klar. Das hab ich auch schon geahnt. Daher wollte ich denen auch nicht auf den Nerv gegangen, sondern Dir ;-p - nein, Spaß beiseite, ich schätze, das interessiert noch mehr Leute, die mal ein ähnliches Problem haben und dann von dem Thread profitieren können.

Besten Dank! Ich werde jetzt zum ("normalen") Vermesser gehen.

Dass das Amt sagt: "Das ist ja nur ein normaler Vermesser." passiert ja hoffentlich eher selten, oder? Es gibt zudem dem Shapefile nach bei den Bäumen keine Messpunkte, also keine handfesten Daten, die gegen den Vermesser sprechen würden.

LG
Stardust

 

Ah, alles klar.

Ich kann so natürlich später nur hoffen, dass man die real existierenden Bäume höher gewichtet als den nicht existenten Streifen.

Nicht, dass man sagt: "Reiß doch den realen dicken Baum weg - dann passt es auch ohne den nichtexistenten Streifen zu überbauen." - das wäre ja seltsam.

 

Hallo Dimeto,

also in der Liste (enthält viele andere Punkte) der Textlichen Festsetzungen finden unsere Altbäume wie gesagt keinerlei Erwähnung. (Ganz im Gegensatz zu neu anzupflanzenden Bäumen bei den Nachbarn, für letztere gilt nämlich explizit der von Dir genannte §9, Absatz 1, Nr. 25, Buchstabe b) in einer Liste von Festzsetzungen und an mehreren Stellen der Begründung.)

Aber weiter hinten im Begründungs-PDF, m Teil der Herleitung und Erläuterung der Maßnahmen, findet man auch unsere Bäume. Da wird gesagt, dass die "vitalen Altbäume" (speziell auf dem im naturschutzrechtlichen Sinne geschützten, privaten Streifen) als "zu erhalten festgesetzt werden". Aber im nächsten Satz: "Bei Abgang ist kein neuer Baum zu pflanzen." Das war es dazu. Im BPlan selbst sind sie als Punkt mit Kreis drum auf dem Naturschutzstreifen.
Ich frage mich, warum es vorne in der Liste der Festsetzungen nicht wieder auftaucht und, ob sie auch 1m neben dem Streifen geschützt sind?

(EDIT: Wie im Post hierüber schon gesagt...: ) Wird mein Baum als schützenswert beachtet, wenn ich mit ihm wie gesagt begründen will, dass ich daneben den real nicht existenten Streifen überbauen möchte, weil ich vor dem Baum keinen Platz hab?

LG
Stardust

 

Okay. Danke! Dann muss jetzt der Vermesser ran.

Dort steht nur "zu erhaltende Einzelbäume" zu den Bäumen auf dem im naturschutzrechlichen Sinne geschützten Streifen.

Grüße
Stardust

 

So.... Kurzes Zwischenergebnis:

Einen Vermesser hab ich kontaktiert, der kommmt im April und dann werde ich mich auch mal mit dem Bauamt in Verbindung setzen. Vlt. reiche ich dann gleich eine Bauvoranfrage ein, s.u.

Da ich mir sicher sein wollte, ob das Geld wirklich sinnvoll investiert ist, habe ich mich mit einem Nachbarn in Verbindung gesetzt und er hat von seinem Grundstück/Grenzpunkt freundlicherweise nochmal nachgemessen. Seiner Messung von der anderen Seite nach steht mein Baum vom Mittelpunkt her min. 0,8m neben dem Schutzstreifen. Der Laubbaum hat dem Umfang nach in 1m höhe knapp 1m Durchmesser.

Und auch die anderen stehen ersten Kontrollmessungen nach nicht wie im Plan. Bei meinen Eltern steht ein Baummittelpunkt 1,6 m neben dem Streifen, ein weiterer steht genau auf der Grenze Streifen/Grundstück. Bei den übrigen Bäumen (alle über 50cm Durchm.) ist die Distanz mehrere Meter, dass man sich fragt, ob es überhaupt die Bäume sind, die der B-Plan meint.

Noch 3 Fragen für die Zwischenzweit, bis die Vermessung ein amtliches Ergebnis bringt:

1. Wie gesagt steht bei den Bäumen auf dem Streifen "erhaltenswert", und in der Begründung: "brauchen bei Abgang nicht ersetzt werden". Was ändert es, wenn sie nun neben statt auf dem Naturschutzstreifen stehen? Eine Baumschutzsatzung gibt es nicht. Da der Streifen fehlt, schätze ich, dass die Einzelbäum(e muss man sagen, da auch bei meinen Eltern) im Schutz nun höher gesehen werden.

2. Ich habe gehört, dass man (bei reinen Fragen zur Überbaubarkeit) seine Voranfrage etwas abstrakter ohne Skizzen, rein aufs Baufenster bezogen anfragen kann. Um die Sache bewerten zu können und da wir eh coronabedingt nicht wissen, wann es los gehen kann, würde ich das gern schonmal vor einem späteren Arichtektenbesuch machen, ggfs. gleich auch dem Bauamt vorlegen. Leider findet man keine guten Tutorials im Netz. Kann jemand Literatur/Links dazu nennen?

Man soll von dem Naturschutstreifen übrigens noch 3m Abstand halten, die mein Baufenster weiter verkleinern - auch deshalb will ich den eingezeichneten Streifen gern überbauen.

3. Oder kann man (trotz der langen Zeit in der es nicht auffiel) noch auf andere bebaubarkeitsvorteilhafte Weise die Abweichungen der Gegegenheiten vom BPlan "nachträglich reklamieren"?

Gruß
Stardust

 

...noch eine kurze Frage an die Vermesser:

4. Die Preise wurden mir "über den Daumen" genannt und scheinen ja günstig. Aber wäre es vermessen - - (unverschämt) nochmal nachzufragen, ob es wirklich dafür möglich ist? Hab etwas Angst, dass es nachher sehr viel teurer werden könnte und dann auch die MwSt. noch drauf kommt.

 

Hallo Leute!

1. Es wurde gemessen. Preis völllig human, supernette Vermesser.
Alle Bäume stehen neben ihren Positionen. Die Reale Lage der Bäume / des eingetragenen Schutzobjektes weicht um etwa 2m von der Realität ab. Das Ding geht ca. 70m so weiter. Abweichung hinten bis zu 3,5 m von der Planposition. Aber was mach ich mit der Information? Kann ich nun den B-Plan anfechten? (Wahrscheinich nicht...)

2. Ich habe bereits für eine BVA zwecks Überplanung von Flächen schonmal unser Traumhaus gezeichnet. Nun wurde mir gesagt, dass die GRZ rein auf den Bereich innerhalb der B-Plangrenze bezogen sei. Also darf ich nur den vorderen, im B-Plan enthaltenen Grundstücksflächenteil mit der GRZ von 0,2 multiplizieren... Dumm gelaufen, weil 50% des Grundstücks schon immerer außerhalb der B-Plangrenze lagen. Also der Teil hinter dem (seit jahrzehten nicht vorhandenen) "Schutzobjekt".

In der Begründung zum B-Plan steht zu GRZ-Ausnahmen weiter nichts, ausser das man sie für Nebenanlagen (also nur GRZ2) um 75% überschreiten kann. Aber wir reden hier von Hautpgebäuden und da sind Befreiungen ausnahmsweise bis ca. 10% möglich, wie man mir mitteilte.

a) Gibt es dazu Ausnahmen, wenn ein ehemalig bebauter Aussenbereich überplant wurde und Grundstücke nachträglich in B-Plan/Aussenbereich geteilt wurden? (Nebeninfo: Die GRZ ist 0,2 und wenn ich eine 20m² Terasse haben wollte, dürfte ich fürs Haus nur 70m² Fläche überbauen.)

b) oder aber ich stelle die Terasse 3m weiter weg vom Haus. Aber darf dann noch ein Weg dorthin führen? Wer hat abgesetzte Terassen geplant?

Irgendwie ist das allles völlig überbürokratisiert. Ich meine: hey, das ist das Grundstück meiner Familie seit 90 Jahren und 70 jahrelang durfte man da nach Antrag überall bauen.

Und das ganze Areal vor dem Naturschutzstreifen ist (aus alten Zeiten) derzeit zu 100% versiegelt. (Stall/Garagen/Pflaster, alles aus Pre-B-Plan-Ära.) Egal, was ich mache, ich ENTSIEGEL massiv Fläche.

Danke für kurze Einschätzung trotzdem.

LG
Stardust

 

Tja. Da war das Areal anders in Nutzung.

Was mach ich denn jetzt wegen der Abweichung des B-Plans von der Realität? So richtig gut planen kann ich damit so ja nicht.

 

Was würde ein Architekt machen, wenn der B-Plan von der Realität abweicht? Gibt es hier niemanden, der was dazu sagen kann?