110%-Finanzierungen

Diskutiere 110%-Finanzierungen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Immer wieder liest man, dass heutzutage 110%-Finanzierungen kein Problem sind. Ist das wirklich möglich? Hat damit jemand Erfahrungen?

  1. robmel

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    Immer wieder liest man, dass heutzutage 110%-Finanzierungen kein Problem sind.
    Ist das wirklich möglich?
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  3. #2 theoretiker, 3. Mai 2013
    theoretiker

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    Es ist nicht ein grundsätzliches Problem, hängt halt von den Details ab.
    Bei einer Immobilie zum Vermieten z.B. würde es ja u. U. Sinn machen, so wenig wie möglich Eigenkapital zu investieren.

    Aber der typische Fall: Familie mit nur einem Einkommen (2.000 Netto z.B. + Kindergeld), die nicht in der Lage war, sich EK anzusparen und nun eine 110% Finanzieurng über 200tsd EUR haben will ????

    Im Prinzip prüft die Bank, wie wahrscheinlich es ist, dass man den Kredit ohne Probleme zurückzahlen kann. Davon hänngt letztendlich die Entscheidung ab.
     
  4. Piet

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    Eine 70%-Finanzierung ist für eine Bank problemlos, weil sie für den Fall, dass der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen kann, letztlich ihr Geld (notfalls über eine Zwangsversteigerung) ziemlich sicher zurückbekommt. Das ist natürlich bei einer 110%-Finanzierung ganz anders: Hier trägt die Bank immer ein Ausfallrisiko, das bedeutet 1. dass sie sehr genau hinschaut, wie solvent der Kreditnehmer (hohes Einkommen/fester Arbeitsplatz/keine anderen Verbindlichkeiten/gute Schufa) ist und 2. dass sie sich dieses Risiko natürlich durch höhere Zinsen bezahlen läßt.
     
  5. #4 baufibemu, 3. Mai 2013
    baufibemu

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    Hallo,

    wenn damit 110 % vom Kaufpreis ist, dann ist das ein Problem.

    Beste Grüße
     
  6. Piet

    Piet

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    Man sollte bei einer solchen Finanzierung natürlich auch das eigene Risiko bedenken: Warum sind die Hauspreise derzeit so stark gestiegen (zumindest in attraktiven Gebieten Deutschlands): Vor allem weil die Zinsen so niedrig sind. Da wir derzeit einen absoluten Zinstiefpunkt haben, dürften die Zinsen in 10 Jahren vermutlich höher sein. Deshalb könnten in zehn Jahren die Hauspreise zumindest nicht mehr stark gestiegen sein (wenn überhaupt). Wer dann eine 110%-Finanzierung gemacht hat, vielleicht auch noch mit niedriger Tilgung um die monatlichen Raten niedrig zu halten, wird bei einem Hausverkauf (ich red hier nicht mal von Zwangsversteigerung) vielleicht nicht einmal sine Schulden vom Erlös bezahlen können. Alles natürlich spekulativ aber nicht unrealistisch.
    Zur Ausgangsfrage: Ich glaube nicht, dass eine 110% Finanzierung heute leichter ist als früher. Die potentiellen Probleme für die Bank und den Kunden sind die gleichen geblieben.
     
  7. Torian

    Torian

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    In einem Finanz-Forum wird durchaus von Maklern suggeriert, dass auch ohne EK gebaut werden kann. Es gibt wohl Banken die sich darauf spezialisiert haben und "Eigentümer-Darlehen" (ohne Grundschuld) für diesen Zweck anbieten. Der durchschnittliche Zinssatz für das Gesamte Darlehen ist dann aber bei 5%++ und das "Eigentümer-Darlehen" muss in unter 10 Jahren getilgt werden, die Rate ist also entsprechend hoch.

    Ich möchte jedem davon abraten, ohne EK zu bauen!! Wenn etwas unvorhergesehenes passiert (50% der Ehen werden geschieden!) und das Haus verkauft werden muss dann klingelt der Zwegat an der Türe...
     
  8. R.B.

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    Ich sag´s mal so.

    Wenn Du über ein außerordentlich hohes Einkommen verfügst, und zwar gesichert, UND das Objekt in einer begehrten Lage liegt, so dass zumindest mit einer gewissen Wertstabilität gerechnet werden kann, DANN wäre es zumindest mal theoretisch denkbar, dass eine Bank hier ein Angebot unterbreitet. Die angebotenen Zinssätze werden natürlich das Risiko widerspiegeln, sprich von irgendwelchen Superzinssätzen darfst Du nur träumen.

    Gehörst Du aber zu den über 80Mio Normalbürgern in DE, dann wird die Bank wohl eher von einem Hausbau/-kauf abraten, und das zu Recht.

    Von irgendwelche dubiosen Versprechungen und Angeboten solltest Du besser die Finger lassen. Es geht hier um viel Geld und nicht jeder kann dabei einen Absturz verkraften,..... und diejenigen die so einen Absturz verkraften könnten, brauchen kein Darlehen. ;)

    Zu einer soliden Finanzierung gehört Eigenkapital das man einbringen kann, und natürlich ein entsprechendes Einkommen. Sollte das nicht vorhanden sein, dann an den Rahmenbedingungen arbeiten und den Hauserwerb verschieben. Die Zinsen sind so niedrig, die werden nicht über Nacht in die Höhe schnellen. Es gibt also keinen Grund für eine Torschlusspanik.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 tanzbaer, 3. Mai 2013
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    Ich meine mich erinnern zu können, dass wir das Thema Eigenkapital schon mal hatten, lasse mich aber gerne noch mal hauen.

    Ich sehe das differenzierter. Wie sehen denn die Schritte zur Entscheidung "Bauen ja / nein" aus? Ist doch eigentlich recht simpel.

    1. Was kostet die Hütte mit allem drum und dran, was an Geld ist da und was muss finanziert werden. (Eigenkapital wirkt sich auf den Finanzbedarf aus)
    2. Zu welchen Bedingungen / Kosten kann der Finanzbedarf gedeckt werden? (Eigenkapital wirkt sich auf die Fremdkapitalkosten aus)
    3. Heute: Was für Zahlungsflüsse resultieren aus dem Finanzbedarf. Sind diese heute bezahlbar. Wenn nein -> Tüss (Aus weniger Eigenkapital -> mehr Fremdkapital und höhere Fremdkapitalkosten -> höherer Zahlungsstrom bei weniger EK oder kleineres Haus
    4. Zukunft: Durchspielen von Szenarien. Mögliche Gehaltsentwicklungen, weniger Geld aufgrund der Kinderplanung, Zinsentwicklung nach Ablauf Zinsbindung, etc. Basierend auf der eigenen Risikoaffinität muss man festlegen, welche Szenarien sind für einen akzeptabel, welche nicht. Und wenn in der Zukunft zuviel zu gut laufen muss -> Tüss

    Zurück zur Ausgangsfrage. Nehmen wir an, die Parameter würde eine 110% Finanzierung nicht zulassen, dann fliegst Du wahrscheinlich direkt bei 2 raus, weil Du mangels Angebot der Bank die Kosten gar nicht bestimmen kannst. Solltest Du im Grenzbereich liegen oder ein Bankmitarbeiter sein Monatsziel erreichen müssen :e_smiley_brille02: wirst Du Konditionen bekommen die vermutlich dafür sorgen, dass Du bei 3, spätestens bei 4 dich selber raus nimmst.

    Unter anderem deswegen mag ich diese "Bauernregel" mit dem Eigenkapital nicht. Wenn es passt passt es, wenn nicht dann nicht. Hätte und wenn zählt hier nicht. Wer bauen will und Eigenkapital hat, schön, ist nicht schädlich, wer keins hat warum auch immer, auch egal. Beide müssen mit Ihren Randbedinungen schauen ob Sie das gewünschte mit für sie vertretbarem Risiko finanzieren können.
     
  10. #9 DavyJonez, 3. Mai 2013
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    AW: 110%-Finanzierungen

    Ich wüsste nicht, wo grundsätzlich das Problem liegen sollte. Ich bin selbst gerade dabei, ein Haus zu kaufen. Für eine lohnende Zwangsversteigerung sehr schlechte Lage, einiges zu modernisieren, Eigenkapital sehr niedrig, dafür aber auch recht geringer Kaufpreis für die (Grundstücks-)Größe. Nettogehalt entspricht ca. 1,6% des Kaufpreises. Es werden sämtliche Nebenkosten und die Modernisierung mitfinanziert, damit liegt das Gesamtpaket (nach Anrechnung von Eigenkapitel / -leistung) bei etwa 118%. Ein Freund von mir hat es ähnlich gemacht, ebenfalls keine Probleme. Ich musste aber feststellen, dass es extrem abhängig von Bank und Berater ist und natürlich die Umstände passen müssen.
     
  11. #10 Unregistrierter, 3. Mai 2013
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    die frage ist halt wie lange "die umstände" da mitspielen. (krankheit, zeitweiser einkommensverlust....)
    bei118% finanzierungen, welche dann bestenfalls noch recht gering getilgt werden, ist im regelfall selbst nach ablauf der ersten 10jahre die restschuld noch oberhalb des immobilienwertes.
     
  12. sk8goat

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    Schlichtes Totschlagargument:
    Wenn Kinder geplant sind, dann Finger weg von Finanzierungen ohne EK.
    Nicht jedes Geschäft das eine Bank bereit ist einzugehen, ist auch für den Kunden ein vernünftiges Geschäft.
    Für dich selbst kannst jedes beliebige Geschäft eingehen, aber für Kinder hast du Verantwortung.
     
  13. #12 DavyJonez, 4. Mai 2013
    DavyJonez

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    Auf mich bezogen? Keine Kinder geplant / gewünscht! Weder jetzt, noch in Zukunft. Für mich / uns also kein zu berücksichtigender Faktor.

    Was die angesprochenen Umstände angeht, muss ich dazu sagen, dass ich zwar alleine in den Papieren stehe und auch die Finanzierung im Alleingang mache, wir aber de facto zu zweit sind und meine bessere Hälfte sogar die größere Lohntüte nach Hause trägt. Ich wäre also sogar bei zeitweisem Komplettausfall "ersetzbar". Aber wie gesagt taucht das nirgends auf und spielt somit für die reine Berechnung der Finanzierung keine Rolle.

    In Bezug auf den Wert des Hauses und die Restschuld nach 10 Jahren: Der Wert sollte ja im Idealfall mit der direkt anstehenden Sanierung steigen und das Verhältnis zumindest geringfügig verbessern? Über eine Anschlussfinanzierung muss ich mir keine Gedanken machen, da ich einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit gewählt habe. Die Differenz zur Variante mit 20 Jahren war bei mir äusserst gering. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld noch bei 90%.

    Um mal auf den Punkt zu kommen: Natürlich sind Finanzierungen über 100% nicht der Idealfall, aber es gibt Fälle, wo es geht - und welche wo es nicht geht. Bei uns kam das "Traumhaus" schon nach kurzer Suche und wir konnten in der kurzen Zeit nicht genug zur Seite legen um die Erwerbsnebenkosten komplett zu tragen, deswegen sind diese eben mit in die Finanzierung geflossen. Gefragt war ja, ob soetwas möglich sei und ich wollte mit mir selbst als aktuellem Beispiel zeigen, dass es möglich ist. Wie sinnvoll das für den Einzelnen ist, lässt sich pauschal wohl eher weniger sagen. Dafür gibt es ja den Finanzierungsberater, der die Gesamtsituation hoffentlich richtig einschätzt und dem Kunden im Negativfall auch eine Absage erteilt.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Ich hatte eingangs schon geschrieben, dass man das Gesamtpaket betrachten muss. Finanzierungen über 100% sind ein gewaltiges Risiko, für die Bank und für den Kreditnehmer. Wenn es da nur die geringste Störung gibt, darfst Du raten, wer das Risiko besser wegstecken kann....die Bank oder der Kreditnehmer.

    Der Wert des Gebäudes wird gerne mal überschätzt, gerade wenn man ein Haus aus einer Versteigerung kauft oder viel Eigenleistung einbringt. Da war schon so mancher Hausbesitzer geschockt nachdem mal ein richtiges Wertgutachten erstellt wurde.

    Was auch immer wieder missachtet wird, die Tilgung der Kredite. Da verliert das Haus schneller an Wert als der Kredit abgebaut werden kann. Plötzlich hat man eine Schieflage in der "Bilanz" und ganz schnell ein Problem.

    Aber dieses Phänomen ist nicht neu, tritt immer wieder auf wenn die Zinssätze mal auf einem historischen Tiefststand sind.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #14 gwynlavin, 4. Mai 2013
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    Hmm, kommt auf die vereinbarte Tilung an. Ein Verschuldungsgrad des 5-fachen der jährlichen Nettoeinkünfte lässt zumindest noch etwas Luft. Wenn die Zinsen bei <4% liegen bleibt leicht noch >3% für die Tilgung. Die Bank ist nach 5-6 Jahren aus dem gröbsten raus ;).

    Wir hatten hier schon unsolidere Finanzierungen.

    Gruss Gwyn
     
  16. R.B.

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    Da muss er aber deutlich über 3% tilgen. Wenn er oben schreibt, dass er nach 10 Jahren noch 90% Restschuld hat, dann sind die Schulden noch höher als der Wert des Gebäudes. Das verliert nämlich in den ersten 10 Jahren mehr als nur 10% (Ausnahmen bestätigen die Regel).

    Gruß
    Ralf
     
  17. #16 tanzbaer, 4. Mai 2013
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    Nö. Ist sie im Regelfall nicht. Wenn Du über 100% finanzierst musst Du regelmässig übermässig solvent sein. D.h. Du bist ebenfalls regelmässig in der Lage den Kredit stärker zu tilgen als andere. Wäre dem nicht so, würdest Du von einer Bank keine Finanzierung angeboten bekommen oder Du nimmst Dich selbst aus dem Spiel weil Du feststellst, dass Du den Kredit nicht über die gesamte Laufzeit stemmen kannst.

    Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung kann jede Finanzierung killen. Und auch hier gilt, dass dich Eigenkapital nicht schützt, das ist im Moment des Finanzengpasses ja schon längst weg.
     
  18. #17 tanzbaer, 4. Mai 2013
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    Kannst Du das auch sachlich begründen? Glaube ich kaum. Kinder haben einen Einfluss auf die Kaufpreissumme (in den meisten Fällen dürfte sich diese erhöhen) und auf die Fähigkeit den Kredit zu bedienen (die maximal leistbare monatliche Rate dürfte sich verringern).

    Ob ich EK habe oder nicht ist dann für die Machbarkeit eines Hauskaufes doch erstmal völlig egal. Es gibt 4 Gruppen.

    • EK da, Rate fürs gewünschte Haus kann bedient werden -> alles gut.
    • EK da, Rate kann nicht bedient werden -> kein Haus trotz EK.
    • Ek nicht da, Rate fürs gewünschte Haus kann bedient werden -> alles gut.
    • Ek nicht da, Rate kann nicht bedient werden -> kein haus.

    Pack das mal in eine 2x2 Matrix, dann siehst Du das die Eingangsvariable EK keinen Einfluss darauf hat ob Du finanzieren kannst, es ist einzig und allein relevant ob Du die Raten (ausreichend!) bedienen kannst.

    Zur Klarstellung. Unter Rate kann bedient werden verstehe ich, dass bei einer vollständigen Betrachtung des gesamten Finanzierungszeitraumes die Wahrscheinlichkeit die Rate nicht bedienen zu können unterhalb der persönlichen Risikoschranke liegt. Da steckt also deutlich mehr drin als im ersten Monat die Zinsen mit 1% Tilgung bedienen zu können.

    Ob eine Finanzierung passt oder nicht ist einzig und allein von der jeweiligen persönlichen Situation abhängig.
     
  19. H.PF

    H.PF

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    Keine Kinder da und keine Kinder geplant aber beide fruchtbar ist immer noch ein Risiko... Auch wenn die Raten bezahlt werden können. Kinder halten sich nicht immer an die Wünsche ihrer Eltern... Manche Kinder interessiert das nicht mal vor der Zeugung...

    Und schwupp fällt ein Gehalt weg das eingeplant war etc...
     
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  21. #19 gwynlavin, 4. Mai 2013
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    Hmm, mit 3% Anfangstilgung und 4% Zinsen kommt das schon hin. Nach 10 Jahren hat sich die Dahrlehenssumme auf 64% ihres Anfangsbetrags verringert - bei 118% Finanzierung beträgt sie also nur noch 87% - ohne Sondertilgungen, Inflation und Wertverfall.

    Gruss Gwyn
     
  22. #20 Unregistrierter, 4. Mai 2013
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    "regelmässig" würde ich da eher nicht sehen, gesunde 100% finanzierungen sind doch eher die ausnahme.
    klar ist es machbar, aber sicherlich nicht "regelmässig".

    der grund ist auch einfach: es gibt erklärungen und gründe warum man mit einem hohen einkommen kein EK hat.
    keine frage...aber das ist sicherlich nicht die regel.

    der umkehrschluss lautet aber doch:
    wer doch so solvent ist, dass er sehr viel tilgen kann....warum konnte der denn dann kein EK ansparen?

    mein opa hat immer gesagt:
    was du früher an sparrate nicht geschafft hast, schaffst du künftig auch nicht als kreditrate.
    das geld muss ja "über" sein ;)
     
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