110% Vollfinanzierung! Wo sind die Finanzierungsexperten?

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  1. hajo25

    hajo25

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    110% Vollfinanzierung! Wo sind die Finanzierungsexperten?

    Wir (48, 46, 17, 12, 11) wohnen z.Z. in einem kleinen Haus und es ist ganz einfach zu klein!
    Die Wohnlage ist sehr zentral mit U-Bahn-Anschluss, alles bequem zu fuss o. Rad zu ereichen.
    Außerhalb sind die Mieten günstiger, die aufwendungen für Einkauf-Beruf-Schule fressen den Unterschied aber wieder auf.
    Also möchten wir im Sprengel bleiben, ein entsprechdes Mietobjekt (Zimmer für jedes Kind, vieleicht ein kl. Arb-Zimmer, ganz einfach platz für alle!)
    kostet zw. 800 -950€ Kaltmiete und das würden wir auch zahlen können
    (das noch Strom-Wasser-Gas o Öl dazu kommt, haben wir bedacht!!)
    Aber unser schlechtestes Miet-Argument sind DREI KINDER, drei Hunde sind kein Problem, aber 3Kinder!?

    Also dachten wir, bei der Miete können wir auch ein Gebr.Haus finanzieren und viele haben uns bestätigt.

    Wieder haben wir schlechte Karten: Kein Eigenkapital! So tolle Finanz.pläne --> mit EK.

    Unsere Hausbank hat sich sehr geziert, überhaupt einen Beratungstermin zuvereinbaren und ein Beispiel auszurechnen.
    KfW-Fördermittel mit dazunehmen? -oh-oh ob die kreditgebende Bank sich DIESE Arbeit machen möchte?

    Wer traut sich an eine 110%ige Vollfinanzierung heran?
    Wieviel Darlehn (Haus) bekommen wir für 800-950€/mon.
    Gesamt-Verdienst mit Kindergeld 3300€, alles weitere per PN.

    Bin gespannt auf Antworten. Hajo
     
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  3. Quelle

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    die kinder sind schon so groß, dass sich in ein paar jahren das problem von selber erledigt.

    und sorry, mit 48 kein EK und dann 110% finanzieren.....:cool:
     
  4. #3 Niederbayer, 17. April 2008
    Niederbayer

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    Ich bin der selben Meinung wie "Quelle". Wie wollen Sie den Kredit, es sei denn sie bekommen einen, jemals zurückzahlen können.

    Zur Frage wieviel Kredit könnten Sie bekommen: Mal angenommen Sie bezahlen jeden Monat 900 Euro für Zins und Tilgung plus Nebenkosten und man rechnet mit einem Zinssatz von 5,5 % mit 1 % Tilgung dann würden Sie ca. 166.000 Euro an Kredit bekommen.

    Wie ich sehe kommen Sie aus Nürnberg. Da sind die Grundstückspreise nicht gerade am günstigsten. Mal angenommen Sie haben noch 15% Nebenkosten, dann bleiben für das Haus gerade mal 144.000 Euro. Ich denke mal das wird ein ziemlich altes und kleines Haus in Nürnberg. :wow

    Mal angenommen Sie finden eine solche Immobilie, ist Ihnen eigentlich klar dass Sie dann mit ziemlicher Sicherheit bis ins Rentenalter abzahlen. Und wahrscheinlich Ihre Kinder auch noch Ihre "Freude" am Kredit haben werden.

    Ich persönlich würde von diesem Vorhaben dringend abraten und mal versuchen über die nächsten 3 - 5 Jahre soviel Eigenkapital wie möglich anzhäufen und dann das ganze nochmal durchrechnen.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Und wer zahlt den Kredit wenn der Fragesteller in Rente geht? Wie hoch ist dann die Rente? Müssen dann die Kinder für den Kreditvertrag einspringen? Oder landet die Immobilie dann unter der Rubrik "Zangsversteigerungen"?

    Sorry, aber das funktioniert hinten und vorne nicht.

    Rechnet man mit 3% Tilgung (Laufzeit dann ca. 20 Jahre), so komme ich auf einen Darlehenbetrag von etwa 140T€ bei einer monatlichen Belastung von etwa 950,- €.
    Die monatliche Belastung deutlich erhöhen wäre kaum sinnvoll, zumal in den kommenden Jahren das Kindergeld sowieso wieder wegfällt. Es wird auch gerne vergessen, daß ein eigenes Haus mehr kostet als nur die monatlichen Raten. Rechnet man dann das verbleibende Einkommen, dann wären die etwa 1.000,- € / Monat sicherlich die richtige Größenordnung. Da bleibt noch etwas Reserve für Unerwartetes.

    Vielleicht kann man noch Fördermittel mit einbinden, aber auch das beseitigt nicht das Grundproblem. Ich befürchte so ziemlich alle Kriterien die eine Bank anlegt enden hier in einem K.O.

    Meine Vermutung, das Gespräch bei der Bank zeigte wohl in die gleiche Richtung, auch wenn es vielleicht etwas geschickter formuliert wurde.

    Lösungsweg: Möglichst schnell möglichst viel Eigenkapital aufbauen oder Einkommen deutlich erhöhen. Von solchen Konstruktionen die die Kinder bereits mit einbinden halte ich nichts.

    Gruß
    Ralf
     
  6. sk8goat

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    @R.B:
    Unter der Voraussetzung, dass kaufen nicht teurer ist als mieten, sollte sich der Kredit auch von der Rente bezahlen lassen. Die Miete wird ja in der Rente auch nicht billiger . . .

    @Hajo:
    für €900 im Monat erhält man etwa €166.000 Kredit bei 110%Vollfinanzierung - das passt
    für €950 sind es dann etwa €175.000 Kredit - wobei ich möglischt nicht an diese Grenze(die du dir selbst gesetzt hast) gehen würde - zumindest nicht von Anfang an

    Ich kenne jetzt nicht den Nürnberger Immobillienmarkt im Detail. Hast du dich schon auf dem Markt umgeschaut ob du für €150-160.000 etwas passendes bekommst?
    Mit etwas Glück sollten da schon 150m² Wohnfläche und ein Nachkriegsbaujahr drin sein.

    Zur Finanzierung:
    Wie lange bist du schon beim gleichen Arbeitgeber?
    Gibt es Ratenkredite, offene Kreditkartenabrechnung oder etwas in der Richtung?
    Du kannst mir die daten gerne per PN schicken.
    Eine Finanzierung halte ich für darstellbar, man muss halt berücksichtigen, dass in etwa 10-20J. das Rentenalter eintritt und das Finanzierungskonzept darauf ausrichten.
    Evtl. solltest du nach einem Haus mit Einliegerwohnung schauen. Oder etwas das sich später mit geringen Umbaumaßnahmen in 2 Wohneinheiten teilen lässt. So kannst du jetzt deine Kinder(zumindest die älteren) in der "Kinderwohnung" wohnen lassen. Das gefällt den Kindern sicher gut und fördert außerdem die Selbständigkeit. Und später, wenn die Kinder ausgezogen sind, dann kannst du die andere Wohneinheit vermieten und so deine Kreditkosten senken.
    Zusätzlich zu den zinsvergünstigten Kredit von der KFW gibt es auch städtische Zuschüsse für Familien mit mehreren Kindern und in bestimmten Einkommensgrenzen und das sollte hier zutreffen. Übrigens kann man mit einem bestimmten "trick" die Bank praktisch zwingen die KFW-Mittel miteinzubinden - natürlich nur wenn die Finanzierung banküblich darstellbar ist.
    Der von Ralf vorgeschlagene Lösungsweg, erstmal Eignekapital aufzubauen, kann auch nach hinten losgehen. Nämlich dann, wenn die Zinsen dann höher sind. Ich würde eher gleich mutig sein und die momentane Niedrigzinsphase nützen, als darauf zu spekulieren, dass in ein paar Jahren die Zinsen immernoch so niedrig sind wie jetzt.
     
  7. #6 Niederbayer, 17. April 2008
    Niederbayer

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    Wie kann man nur als normal denkender Mensch jemanden so einen Vorschlag machen. Ich verstehs einfach nicht. Sind noch immer zu wenig Häuser auf dem Zwangsversteigerungsmarkt? Oder zu wenige Leute in der privaten Insolvenz?

    Vorsicht "hajo25", Sollten Dir Finanzierungsberater, Banken oder sonstiges solche Vorschläge unterbreiten verhelfen Dir geradewegs in die Schuldenfalle und sind nur auf den eigenen Provit aus.
     
  8. sk8goat

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    Der Fragende hat hier nicht nach Leuten gefragt, die ohne seine Fakten ausreichend zu kennen, einfach mal alles schlecht reden.
    Er hat gefragt ob in seiner persönlichen Situtation eine 110% Finanzierung möglilch und sinnvoll ist und ob sich jemand an so eine Finanzierung rantraut.
    Mit der Keule "Privatinsolvenz" und "Zwangsversteigerung" kommt der Fragende nicht weiter. Sachliche Argumente wären besser als seine Idee pauschal als schlecht zu bezeichnen.
    Ich denke nicht, dass Hajö blöd ist und einem profitgiereigem Kreditvermittler auf den Leim gehen will. Das zeigt ja auch seine Fragestellung hier und dass er versucht seine Idee zu Ende zu denken. Und genau darum geht es hier doch.
    Aber die Warnung keine Finanzierung einzugehen, die von Anfang an Spitz auf Knopf genäht ist, die ist durchaus berechtigt. Die Finanzierung muss einfach auch noch tragbar sein, wenn bis zu einem gewissen Grad etwas unvorhergesehens passiert.

    @Niederbayer
    Was ist an dem Vorschlag mit der ELW schlecht? (und das ist der einzige Vorschlag den ich gemacht habe)
    Ich bitte um Argumente, da ich selbst auch so plane. Was soll ich als Rentner(wenn die Kinder außer Haus sind) allein mit einem 200m² Haus anfangen?

    @Hajo
    Um einen Rat für deine Finanzierung geben zu können brauchen wir mehr Fakten.
    Dass kein sofort verfügbares Eigenkapital da ist, das ist ja schon bekannt.

    Gibt es einen Riestersparplan, Lebensversicherung, Betriebsrente usw.?
    Kurz: wie sieht die weitere Finanzplanung bis in den Ruhestand aus?

    Unabhängig von den Kriterien die Banken anlegen würde ich mir alle wahrscheinlichen Szenarien durchspielen und mir auch folgende Fragen stellen:

    Wie sicher ist dein Arbeitsplatz? Kannst du davon ausgehen, dass du dort bis zum 66. bleibst?

    Wie stabil ist deine Beziehung? Seid ihr euch 100%ig sicher, dass ihr die zusätzliche Belastung von einer Hypothek(Schulden!) zusammen durchsteht?
    (diesen Punkt bitte nicht hier im Forum beantworten, sondern nur für dich selbst)

    Ist mit einer Erbschaft zu rechnen?

    Machen deine Kinder eher einen mittleren Schulabschluss und dann eine Ausbildung?(sprich eigenes Einkommen, evtl. mehr Haushaltseinkommen)
    Oder machen deine Kinder eher Abi und dann ein Studium?(sprich mehr Belastung für deinen Haushalt)

    Hast du dich schon bei deiner Stadtverwaltung(Liegenschaftsamt) nach Unterstützung erkundigt? In manchen Städten gibt es Eigenkapital ersetzende Mittel für Familien oder Zinszuschüsse.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Spekulieren mit dem Geld der anderen? Dafür muß man nicht mutig sein. :mauer
    Würdest DU für den Fragesteller und diese Finanzierung auch eine Bürgschaft unterschreiben?

    Aber wenn die Rente nicht reicht, kann ich mir für 2 Personen eine 2 Zimmer Wohnung anmieten und trotzdem überleben. Mit einem Kredit dieser Größenordnung an der Backe kann mich die Restschuld ruinieren. Ob ich eine Anschlußfinanzierung bekomme steht auch in den Sternen. Nach 20 Jahren stehen bei den 166T€ und 1% Annuität noch etwa 110T€ zur Anschlußfinanzierung an. Viel Spaß bei der Verhandlung mit der Bank wenn die Rente dann bei etwa 1.500,- € liegt (wer weiß, in 20 Jahren sind´s vermutlich noch weniger).

    Ach ja, das momentan mit eingerechnete Kindergeld wird sich in den kommenden Jahren auch reduzieren. Aber vielleicht gibt´s ja eine ordentliche Gehaltserhöhrung pro Jahr um das zu kompensieren.

    Was kriegt man dort für etwa 150T€ + Nebenkosten?

    und wie soll er die dann notwendige Instandhaltung finanzieren?

    Ich bleibe dabei, "so einfach geht das nicht".

    Gruß
    Ralf
     
  10. sk8goat

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    @Hajo
    Ich hab mir deine Fragestellung nochmal durchgelesen und 2 Dinge sind mir aufgefallen:
    1. Dass es mit 3 Kindern schwierig is eine Mietwohnung zu bekommen, das ist klar. Aber das allein ist kein guter Grund Eigenheimbesitzer zu werden. Denn das bringt eine Menge an Verantwortung, Verpflichtung und Bindung ein. Und darüber muss man sich im klaren sein und es bewusst eingehen.

    2. Dass die Hausbank sich so vor einem Beratungstermin geziert hat, das macht mich stutzig. Seid ihr dort in der Vergangenheit unangenehm aufgefallen?
    Eine gute Bankberatung beinhaltet, dass man sich alle Fakten zu einem Vorhaben anhört und dann gegebenfalls auch davon abrät. Wenn der Banker aber schon den Termin an sich scheut, dann ist das merkwürdig.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 17. April 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Heyheyhey.
    1) Werte Ziege, Du spekulierst hier genauso rum, wie Du es anderen vorwirfst.
    2) Nehmen wir mal 170.000 € Kredit, die der Frager vielleicht bekommt.
    Dann bleiben nach nach Makler, Notar und FiA noch so rd. 155.000 €, die real in das Haus wandern können.
    Für das Geld gibts weder in Nürnberg noch sonst wo ein MÄNGELFREIES, gut gepflegtes Haus. Dafür gips nur mehr oder weniger marode Buden mit ächtzender Heizung, undichten Fenstern, 2-Leiter-Elektrik, zugesetzten Stahlwasserleitungen und siffenden Abwasserrohren. Das ganze schön frei von jedem Hauch Dämmung.
    Das macht dann
    3) ne Menge Investitonsbedarf oder hohe laufende Unterhaltungskosten.
    Also reden wir über einen Kompromiss, der bei 120.000 + 30.000 Sanierung/Umbau/Instandsetzung liegt.
    4) Wird sich keine seriöse Bank finden, die ein Objekt mit einem Kaufpreis von 120.000 € mit einer Hypothek von 170.000 € beleiht.

    Ende der Debatte.

    MfG
     
  12. sk8goat

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    Welches Geld von welchen Leuten???
    Eine Bürgschaft würde ich für niemanden unterschreiben und auch niemandem dazu raten. Daran sind schon Freundschaften und Familien zerbrochen.
    Aber Unterschreiben würde ich, dass in ein paar Jahren die Zinsen sehr wahrscheinlich deutlich höher sind als heute.

    Da kann ich nur zustimmen.
    Die alternative wenn die Rente nicht reicht wäre ein sorgfältig ausgesuchter Mieter für die clever geplante ELW.
    Und in Bezug auf die Anschlußfinanzierung würde ich mich an Hajo's Stelle auf keine Ungewissheiten einlassen, das muss gleich alles klar sein im Alter von 48J.
    Evtl. wäre hier ein Konstantdarlehen das richtige oder eine ander Möglichkeit um die Zinsen von heute gleich bis zum Ende der Finanzierung zu sichern.

    Ja, das ist erstmal die alles entscheidende Frage. Bekommt er in Nü etwas passendes für diesen Preisrahmen.

    Natürlich muss an eine Instandhaltungsrücklage auch gedacht werden, das muss Hajo klar sein.

    Und dass, das hier einfach geht, das habe ich nicht behauptet.
     
  13. Uli R.

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    @hajo25
    Nur am Rande und nimm es nicht persönlich, aber ich kann diese „Kinder-Hunde-Polemik“ echt nimmer hören

    @all
    Wieder nur am Rande, nur mal angenommen 166.000 € wären irgendwie darstellbar. Dafür bekommt man inkl. aller Erwerbsnebenkosten ein Haus mit Platz für 5, das nicht sanierungsbedürftig ist? Ich mag es kaum glauben.

    @sk8goat
    Du hast bei Deinem Fragekatalog noch vergessen: Ist mit einem Lotteriegewinn zu rechnen?
    Du willst doch nicht im Ernst jemanden auf ein mögliches Erbe der schon etwas kränklichen, aber dennoch zähen Tante ansetzen? Soll das eine Basis für eine Finazierung sein?
     
  14. sk8goat

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    @Ralf Dühlmayer
    absolut richtig erkannt und sehr treffend formuliert. Bist halt ein Profi.:respekt

    Es läuft darauf hinaus ob Hajo für diesen Preis eine mängelfreise Bude findet.
    Und er sollte auch nicht mit Laienblick kaufen sondern etwas Geld in einen beratenden Profi investieren. (Archi, SV . . .)

    Bei Punkt 4) halte ich dagegen, denn hier bin ich Profi.
    Eine 100% Finanzierung für Kaufpreis + Sanierung/Umbau/Instandsetzung machen seriöse Banken. Wenn Einkommen und alle anderen Rahmenbedingungen stimmen.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Dann sind wir ja wieder am Ausgangspunkt...denn gerade die Rahmenbedingungen passen hier nicht.

    Ich würde dem Fragesteller eine Finanzierung gönnen, keine Frage, aber ich bin auch Realist und kann nur davor warnen sich so etwas schönzurechnen.

    Gruß
    Ralf
     
  16. sk8goat

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    Ich verstehe was du meinst.
    Es geht darum die Gesamtsituation des Finanzierers zu betrachten. Wahrscheinlichkeiten müssen abgewägt werden.
    Jemand der beispielsweise sehr wohlhabende Eltern mit 91 Jahren hat und der auch sicher erben wird, der braucht kein Geld ausgeben um sich Zinsen in 20 Jahren zu sichern. Denn es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Eltern mehr als 111 Jahre alt werden. Leider. Ein bisschen überzeichnet, aber es ist wahr.

    So und jetzt geh in Garten um Blumen hinzurichten, denn meine Ziege braucht Futter.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 17. April 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Aber die Eltern könnten ein Pflegefall werden - und dann wars das mit dem Erbe.

    MfG
     
  18. baufibemu

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    Lustig, der einzige, der nicht antwortet ist der Fragende.
     
  19. R.B.

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    Der muß den Schock erst einmal verdauen. :D
    oder er sucht nach einer reichen Oma.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. hajo25

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    hallo alle zusammen

    vielen dank für eure antworten, ist ein sehr schöner querschnitt eigener gedanken und meinungen aus dem bekanntenkreis. ein paar gute tips

    waren auch dabei

    - nein, wir sind nicht unangenehm bei der bank aufgefallen
    - wir wollen nicht auf "teufel komm raus" finanzieren, aber die miete summiert sich im
    lauf der zeit auch auf eine stolze summe und da fragt keiner wie das zu machen ist.
    nach ausserhalb ziehen ist unterm strich genauso teuer, weil mehr fahrtkosten
    anfallen, ich hab mirs ausgerechnet.
    - der grosse wird im herbst auf die fos gehen und will später studieren.
    - nr. 2 zieht hoffentlich nach, alle drei sind wohl noch ne ganze weile bei muttern
    - mehr Eigenkapital ansparen - gut, wieviel müste es sein damit eine "schönere Finanzierung" möglich ist
    wie lange darf das dauern, wenn ich jetzt schon "zu alt" bin
    - mehr platz bedeutet auch das meine frau (Tagesmutter) mehr dazu verdienen kann --> einkommen erhöhen
    - wenn es der grundriss erlaubt, sind 1-2 zimmer als "bed & breakfast" geplant --> einkommen erhöhen
    bekannte von uns finanzieren so fast komplett die rückzahlung ihres darlehns
    - sorry, wenn ich jetzt wieder alte schuhe ausgrabe (kinder/hunde - wir suchen schon ne ganze weile und haben unsere erfahrungen gemacht!)

    vieleicht finden wir einen sehr grosszügigen vermieter aber ich glaube, eher findet sich eine vernünftige finanzierung
    wenn die kinder aus dem haus sind, ist mehr raum für "bed & breakfast", falls nötig --> rente
    - wie soll ich ein solches objekt suchen, wenn ich nicht weiß, wie hoch-lange ich finanzieren kann-muss?
    erst suchen, dann nach der finanzierung fragen ist in meinen augen auf "teufel komm raus" finanziert

    im moment stehen wir buchstäblich auf der stelle, 800-950€/mon gehen, mehr geht nur mit mehr platz.
    vieleicht sollte ich mir eine bank suchen, welche auch selbsständige finanziert,
    denn unsere situation ist ähnlich verzwickt --> deshalb mein "gezierter"eindruck bei der hausbank

    hajo
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 17. April 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Das ist Beherbergungsgewerbe und damit oft in Wohngebieten nicht zuläsig.
    Also vorher klären!!!!!!!
    Sonst kömmt der böse Nachbar (oder der genervte) und die Finanzierung platzt, weil B&B wegfällt.

    MfG
     
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