1970er Haus in Norddeutschland renovieren

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  1. #1 Norderstedter, 22. Juli 2014
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    Hier als kleine Vorstellung, was für eine Renovierung meine Frau und ich derzeit umtreibt - mal abgesehen von unserer neugeborenen Tochter:

    EFH mit Einliegerwohnung
    1970er Baujahr (Achtung bei Baujahren 1950 bis 1985: Asbest kann in vielem stecken - nicht nur in Dachplatten sondern auch Fliesenkleber & Co. Unbedingt hierauf absichern. Gleiches gilt für Formaldehyd und ähnliche Umweltgifte. Baubiologe nennt sich ein Fachmann für soetwas - die Berufsbezeichnung ist allerdings nicht staatlich geschützt, da muss man aufpassen an wen man gerät)
    145qm EG komplett zu renovieren, 75qm OG bleibt bis auf die energetischen Punkte so wie es ist - handelt sich um eine zu vermietende Einliegerwohnung in vernünftigem Standard, da gibt es die nächste Renovierung erst in ein paar Jahren.

    Was wir selbst machen wollen:
    - Normale Abrissarbeiten inkl Estrich entfernen und ggf noch Bohrungen durch die Kellerdecke für Elektroverlegung
    - Kleinere Instandsetzung Vordach, Garage, Zaun und Tor etc
    - Verlegen von LAN Kabeln
    - Dämmung zum Spitzboden und Dämmung der Kellerdecke (evtl vergeben wir das noch an Handwerker - je nach Preis)
    - Später irgendwann mal den Keller renovieren (inkl einfachem Bodenbelag etc), Wohnfläche ist er eh nicht...

    "To do" ohne Hilfe von Architekten aber durch Handwerker:
    - Küche
    - Bad & Gäste-WC
    - Elektrik
    - Malerarbeiten
    - Bodenbelag
    - später (2015 oder 2016) sollten die Kellerwände noch mal eine Horizontalsperre injiziert bekommen. Das Feuchtemessen deutet auf aufsteigende Feuchtigkeit hin, bisher ist es aber nicht wild und "riecht" auch nicht.

    "To do" durch Architekten (Extrakosten, dafür aber bei schwierigen Gewerken eine deutliche Beruhigung) und Handwerker - mit staatlicher Förderung:
    - Anbringung WDVS (vermutlich mineralisch)
    - Bei größtem Teil des Dachs von Innen die Dämmung erneuern (kleiner Teil muss in den nächsten Jahren noch durch Aufsparrendämmung gemacht werden weil schon ausgebaut - das muss aber bis 2015 oder 2016 warten)
    - neue Fenster & Terassentüren
    - Fußbodenheizung verlegen (Heizungsanlage selbst ist noch in Ordnung)
    - Renovierung/Abdichtung von schadhafter Loggia

    Geschätzter Gesamtaufwand: 140 Tsd EUR, davon ca 15Tsd staatliche Förderung durch Einzelmaßnahmen etc. Kein KfW Kredit. Ein bischen Eigenleistung, mehrere Gewerke durch Architekt. "Später" zu erledigende Arbeiten hier nicht eingerechnet.
    Ziel: Mal abgesehen von einem mittleren bis hohen Wohnstandard soll ein Energieverbrauch von ca 85 kWh/(m²a) erreicht werden. Derzeit ist er bei ca 250.

    Dies als Übersicht, falls sich sonst jemand mit einem ähnlichen Thema beschäftigt und Erfahrungen austauschen möchte. Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, werde ich hier auch gerne noch mal posten wo ich besonderen Fallstricken begegnet bin. Kommentare, Tips, Hinweise sind natürlich auch gerne gesehen wenn sie konstruktiv sind.
     
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  3. Koempy

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    Ich drück dir die Daumen. Aber pass auf, es können sich noch sehr viele kleine und teure Gemeinheiten im Altbau verstecken...
     
  4. #3 Norderstedter, 11. August 2014
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    Hehe, das ist ein wahres Wort. Ein paar davon hatten wir auch schon, bisher halten sie sich kostenmäßig aber im Rahmen. Mal kurz als Aufzählung, worauf man auch noch im Detail achten kann/sollte wenn der ehemalige Hausherr gerne DIY betrieben hat (mal abgesehen von dem bereits genannten):
    - Verkabelungen können zwar funktionieren, aber rechtlich so nicht zulässig sein. Kann der Elektriker meist erst sagen wenn er in alle Steckdosen und Schalter reingeguckt und gemessen hat. Das kann bis dahin gehen dass Garage und Vordach alle über eine Steckdose im Schlafzimmer angeschlossen sind...
    - Abgehängte Decken sind manchmal durchaus notwendig. z.B. wenn die darunter verborgene Stahlbetondecke so uneben ist, dass man da keinen Putz in sinnvoller Art mehr aufgebracht bekommt. Abgehängte Decke: ca 40-60 EUR pro qm, hängt viel von den Einzelfaktoren ab.
    - Auch in Einliegerwohnungen sind Waschmaschinenanschlüsse eine gute Sache. Sollte man sich nicht drauf verlassen dass sie vorhanden sind.

    Status derzeit:
    Viele vorbereitende Arbeiten in Eigenleistung erledigt. Estrich rausbrechen war einfacher als erwartet, es waren aber einige Tonnen, die da zusammenkamen (und entsorgt/bezahlt werden mussten). Ging aber auch nur als Laie mit einer Geschwindigkeit von ca 4-5qm pro Arbeitsstunde pro Person weil es "schwimmender" Estrich mit dünner Dämmschicht darunter war - da konnte man leicht mit Vorschlaghammer draufhauen und dann die einzelnen Stücke abtransportieren.
    Elektrik ca halb fertig, ein Ende ist abzusehen. Wird wohl nur knapp über dem geplanten Budget liegen, aber noch ist es nicht komplett.
    Angebote für eigentlich alle Gewerke liegen vor, bei manchen wird noch etwas verhandelt.
    Fördermittelanträge für die Energiesparmaßnahmen sind eingereicht, langsam kann es ans Beauftragen gehen.
     
  5. #4 Norderstedter, 2. September 2014
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    Hossa, heute sind die Elektriker fertig geworden. Haben "nur" 6 Manntage (ca 3000 EUR) mehr Aufwand gehabt als veranschlagt. Ist halt blöd wenn der ehemalige Besitzer begeisterter DIYler war. Hatte die Leitungen auch alle gut verlegt etc, nur leider billige Flexible genommen - die alle durch Starre ersetzt werden mussten.

    Ebenfalls scheinen wir einen Sanitärfachmann gefunden zu haben wo zumindest die Chemie und das erste Angebot stimmt und der kurzfristig anfangen kann. 6,5qm Bad und 1,5qm Gäste-WC sind jetzt auch nicht die große Herausforderung, aber da er noch diverse andere Klempnerarbeiten durchführen soll, ist ein unkompliziertes Miteinander ja auch wichtig. Übrigens wird uns 2x WC ohne Spülrand, 1 Dusche (irreguläres Maß der Duschwände), 2x Waschbecken, 1 Platzsparbadewanne, 1 Waschtischunterbauschrank (langes Wort...), fast alles beschichtet, normale Markenhersteller, alle Mischer etc Unter Putz voraussichtlich insgesamt 10Tsd kosten. Plus Fliesenarbeiten. Mal gucken was der finale Preis später wird.

    Kleiner Rückschlag:
    Estrich für die neue Fußbodenheizung wird vermutlich noch ein Spaß. Beton scheint doch recht viele "Hügel und Täler" zu haben. Sah man natürlich erst nachdem der alte Estrich raus war. Dadurch deutlich mehr Estrich notwendig um überall eine ausreichende Überdeckung zu haben. Dadurch dann zu wenig Platz bis Unterkante Haustür. d.h. anheben oder Komplettaustausch der Haustür.

    Zweiter kleiner Rückschlag:
    Aufbringen Feinputz wird vom Maler (allerdings bisher noch nicht wirklich ausgeschrieben und nur ein Angebot) satte 25 EUR pro qm Wand kosten. Bei 135qm Wohnfläche und nicht gerade wenig Fenstern kommen wir auf ca 400qm Wandfläche... Mir als Laie kommen die Wände eigentlich schon sehr glatt vor, aber man kann sich ja auch täuschen. 10 Tsd sind jedenfalls mehr als wir budgetiert hatten. Evtl werden einige Räume dann doch Tapete bekommen.
     
  6. #5 Norderstedter, 4. Oktober 2014
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    So, der neue Estrich (teils nur 4cm Schichtdicke - Verwendung von Zusatzmittel für 1000 EUR bei 136qm - dafür kein Austausch der Haustür) hat an einer Stelle leider geschüsselt, an zwei weiteren liegt er gerade so in der Norm. Kein Beinbruch, die Fräse wird es schon richten :-) Wenn das alles ist, dann habe ich noch mal Glück gehabt, denke ich.

    Montag kommen neue Fenster, die WDVSler fangen an zu dämmen, der Dachdecker verlängert den Dachüberstand. Meine Eigenleistung am langen Wochenende mit 2 Mann: Fensterbänke innen und außen entfernen (außen übrigens viel mehr Arbeit als ursprünglich erwartet, innen ein Klacks). Weiterhin, ein mal ums Haus herum die "schicken" Waschbeton platten entfernen und 25cm tief graben damit Perimeterdämmung vernünftig angebracht werden kann. Last not least (zumindest was die Zeit angeht): 2 Fenster schon mal ausbauen (hilft übrigens mit Kreissäge die Holzfänster an allen Seiten ein mal einzuschneiden) und die Fensteröffnungen in den Maßen etwas verkleinern (ein mal damit die Küche gescheit Platz findet und das andere mal damit keine Absturzsicherung benötigt wirde). Das Mauern kostet dabei echt viel Zeit als Ungelernter... man will ja auch nichts falsch machen...

    Noch eine "Kleinigkeit", die an Renovierung dazu gekommen ist: Der Kamin scheint nicht mehr dicht zu sein und Wasser zu ziehen. Wie viel die Verkleidung an Mehrkosten nach sich zieht weiß ich noch nicht.
     
  7. #6 Norderstedter, 6. Oktober 2014
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    Wie schon in den spezifischen Threads mit Bildern gezeigt: Marder hat die Unterspannbahn des Dachs schön zerlöchert, die Fenster sind mit "unerwartet offensichtlichen" Fensterfalzlüftern geliefert worden und die Entlüftung der Hebeanlage ging anscheinend nur bis zum Dachboden und nicht über das Dach hinaus (das ist aber nur eine Kleinigkeit und leicht zu regeln)
     
  8. R.B.

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    Zuerst Ursache ergründen. Als erste Richtschnur könnte man mit Kosten von 1-2T€ "planen". Das sollte für "Reparaturarbeiten" ausreichen. Muss der Schornstein komplett saniert werden, dann können sich die Kosten auch verdoppeln.
     
  9. #8 Norderstedter, 7. Oktober 2014
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    Vielen Dank für den Hinweis!
    Dachdecker macht in den nächsten Tagen ein Angebot, mal gucken was das wird.
     
  10. Kalle88

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    R.B: Je nach Größe sollte man mit 2000 Euro für ne Verkleidung schon hinkommen. Wenn wie üblich Naturschiefer genommen wird. Stehfalz dürfte etwas teurer sein und HPL oder ähnliches sieht nicht wirklich schön aus... :D
     
  11. R.B.

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    Deswegen habe ich auch eine großzügige Spanne angegeben. Was letztendlich an Kosten auflaufen wird, sagt mir meine Glaskugel nicht.
     
  12. #11 Norderstedter, 12. Oktober 2014
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    Fenster... sind drin. Nur ein paar "Kleinigkeiten". Beim 10m² Terrassen-Element hat die Firma vergessen das Randprofil einzuplanen, dass wegen des WDVS notwendig ist. Entweder zu 50% neu machen oder eine Stufe in die Dämmung bauen... super.
    Und bei einem Dreiecksfenster haben sie den Winkel komplett falsch, da ist auch nichts mehr zu retten. Das muss neu.

    Bei 2 Türen die Anschläge falsch... das war wohl Mitschuld bei meinem Architekten, der ein bischen zu sehr in eigener Initiative bestimmt hat, wie wir die Anschläge haben möchten (und bei mir dass ich nicht stärker überprüft habe), kann man aber verkraften.
     
  13. #12 Norderstedter, 31. Oktober 2014
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    So, mal wieder ein Statusupdate: Küche kommt morgen. Wer mit begrenztem Budget die Küche einkaufen gegangen ist, und dabei ein paar Sachen dann doch lieber in Eigenleistung macht (bzw vom Verkäufer "empfohlen" bekommen hat), der sollte nicht erst am letzten Tag vor der Lieferung überlegen ob er auch wirklich alles richtig vorbereitet hat. Sonst fehlt z.B. ein Mauerkasten für die Entlüftung. Und wenn dann noch die GK Decke ein Tick zu tief abgehängt wurde, der darf dann mit Cutter Messer die Kernbohrung wieder freilegen.

    Übrigens: Kernbohrung kann man durchaus selbst machen wenn man sich sicher sein kann, nicht auf Metallträger zu stoßen. Dann kann man im Baumarkt eine solche Fräse ausleihen und für ca die Hälfte der Kosten eines Maurers auch selbst bohren. Zumindest waren bei mir die Kosten am Ende bei 80 EUR, während die angefragten Maurer 150 hätten haben wollen. Dafür habe ich aber auch den Aufwand im Baumarkt bzw die Fahrzeit gehabt und eine Stunde anstrengde Arbeit. Dazu noch zu bemerken: Die Kosten richten sich i.d.R. auch nach Abrieb. Wer auf Metall trifft, der wird tief in die Tasche greifen müssen.

    Aprospos Metall: Hatte gestern eine feuchte Stelle in der Mitte der Wohnzimmerwand - von Erdboden bis ca 1,7m Höhe - festegestellt. Definitiv keine Leitungen dort und Kondenswasser wäre auch eher an den derzeit noch offenen Metallträgern der Decke zu erwarten gewesen. Der Archi hatte nach 1 Tag nachdenken aber dann doch eine plausible Erklärung: Die Wand ist ca 8m lang und mit ziemlicher Sicherheit ist wegen der Statik dort auf der Hälfte ein senkrechter Stahlträger in die Mauer gezogen worden. Der ist kälter und der neu eingebrachte Estrich hat ja doch einiges an Wasser ins Haus/Mauerwerk getragen. Das kondensiert jetzt doch erstmal an dem Stahlträger in der Wand...

    Ansonsten rückt der Einzugstermin näher. Ende November ist es wohl soweit. Hoffentlich.


    P.S. Granitfensterbänke sind gar nicht mal günstig
     
  14. kral77

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    Hallo Norderstedter,
    ich plane demnächst ein Haus BJ 1975 zu kaufen.
    Es hat keine Fussbodenheizung, die ich aber gerne machen will. Habe schon viel gelesen, doch mein grösstes Problem ist die Dicke des Estriches.
    Meine frage an dich ist, wie viel platz (höhe) hattest du nach dem abbruch des alten Estriches noch gehabt?
    Man soll ja zuerst die Styropordämmung verlegen dann die Rohre darauf befestigen und anschliessend noch min. 35mm luft über den Rohren haben für den Estrich. War das denn bei dir genauso? Deine Aussage "teils nur 4cm Schichtdicke - Verwendung von Zusatzmittel" irritiert mich ein wenig.
    Wenn du also insgesammt 4cm Estrich hast, dann hast du ja in wirklichkeit ca 2cm Estrich über den Rohren. Habe ich das Richtig verstanden? Ist das nicht zu wenig?
    Wofür hast du das Zusatzmittel gebraucht? Gibt ja Zusatzmittel für verschiedene zwecke.
     
  15. R.B.

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    Für eine "normale" FBH ist das zu wenig. Es gibt aber verschiedene Lösungsansätze wie man auch mit niedriger Aufbauhöhe noch eine FBH bauen kann. So ein Konzept stellt aber andere Herausforderungen, beispielsweise Hydraulik, und das macht sich auch im Geldbeutel bemerkbar.
     
  16. Koempy

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    Und wie ist der aktuelle Stand? :-)
     
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  18. #16 Norderstedter, 20. April 2015
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    Ups, sorry für das lange Schweigen. War - nachdem ich im Februar dann doch endlich nach 3 Monaten Wartezeit wieder Internet habe - zwar noch öfter mal im Forum, hatte nur nicht gesehen, dass hier im Thread was neues war. Kral hatte ich auf seine PM geantwortet.

    Stand:
    Ende November war Einzug - noch etwas chaotisch. Resturlaub kurz vor Weihnachten genutzt um eine Menge Kleinigkeiten aus dem Weg zu bekommen und es für Besuch der Schwiegereltern etc größtenteils gemütlich zu machen.
    Stand jetzt: Lässt sich sehr gut hier leben. Ist fast genau so geworden, wie ich es vor dem geistigen Auge hatte. Nur ein paar Punkte sind immer noch auf der Strecke geblieben:
    - Fußleisten noch nicht dran da der Parkettleger eine recht lange Zeit zum "auslüften" des neuen Estrichs empfohlen hatte
    - 2-3 Lampen sowie die SAT Schüssel sind noch nicht angebracht
    - Horizontalsperre erneuern (Injektionsverfahren) wenn Steuerrückzahlung da ist (vorher fehlt das Geld - 8 bis 9tsd wird es wohl kosten)
    - Immer noch ungeklärte Reparatur der Fliesen im Bad im 2. OG (Beim befestigen der abgehängten Decke im EG hat der Handwerker durch die Decke durch und in die Wasserleitung im OG gebohrt - der Klempner musste ein paar Fliesen zerlegen, um da ranzukommen). Entweder schlucke ich den Schaden (wird nicht ganz vom einbehaltenen Geld gedeckt) oder ich gehe gerichtliche Schritte.
    - Neue Innentüren (lichte Höhe ist durch neuen Bodenaufbau etc auf 192-194cm gesunken) fehlen immer noch da die gekürzten alten es noch halbwegs tun. Da habe ich aber 2 attraktive Angebote vorliegen, das sollte bald erledigt sein.
    - Lichtschächte sind aufgrund der Fassadendämmung kleiner geworden. Daher passen die Gitterroste nicht mehr. Eigentlich müsste man die wohl besonders anpassen lassen.
    - Übrigens ist das anpassen von Waschbetonplatten mittels Flex an die neuen Fassaden (wegen der Dämmung ja nach außen gewandert) nicht besonders spaßig...

    Die oben beschriebenen weiteren Aktivitäten nur als kleine Warnung, was noch so alles an Details bei einer Renovierung kommen kann.

    Um noch kurz die Frage des Bodenaufbaus zu klären: Es waren 1cm Dämmung, 1-1,5cm Rohleitungen und Noppen, darüber dann 3,5-4cm (und aufgrund des unebenen Bodens teilweise deutlich mehr) Estrich, darauf dann 1-2cm Bodenbelag. Die Dämmung wäre normalerweise zu wenig gewesen, aber wir haben auch die Kellerdecke gedämmt und laut Energieberater ist das so dann auch in Ordnung. Der Zusatz hat zu einer schnelleren Trocknung und einer dünneren Schichtdicke geführt.
     
  19. #17 Norderstedter, 14. Mai 2015
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    P.S. Da ich gerade die Unterlagen abhefte: Statt der ursprünglich angenommenen 125 Tsd (Fördermittel eingerechnet) werden es dann doch 148 Tsd. Knapp 20% mehr als ursprünglich geplant (ca die Hälfte davon durch die feuchten Kellerwände).
    Dafür haben wir zwar ein paar Sachen mehr gemacht als ursprünglich geplant (z.B. im OG Estrichelemente zur Schalldämmung verlegt und den Bodenbelag neu, Dämmung der Kellerdecke, etc) aber es ist trotzdem viel Geld. Naja, das Ergebnis ist es mir auf alle Fälle wert. Ich schreibe es auch nur so deutlich damit niemand eine Altbausanierung ohne ordentlich Puffer anfängt.
     
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