4,28 % für 25 Jahre Zins fest + Wohnriester ok?

Diskutiere 4,28 % für 25 Jahre Zins fest + Wohnriester ok? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Bei uns geht es jetzt mit der Finanzierung in die heiße Phase und bevor wir irgendwo unterschreiben erhoffen wir uns hier vielleicht den einen...

  1. #1 Schnabelkerf, 8. April 2010
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    Bei uns geht es jetzt mit der Finanzierung in die heiße Phase und bevor wir irgendwo unterschreiben erhoffen wir uns hier vielleicht den einen oder anderen sinnvollen Hinweis.

    Grundsätzlich sieht die Finanzierung so aus:

    30.000 € Eigenkapital
    80.300 € von der WK Hamburg (anfäng. 0,6% Zins, 2.0% Tilgung)
    50.000 € von der KfW (anfäng. 3,05% Zinz, 2,16 Tilgung)
    180.000 € über Bank X (Zinsfestschreibung 25 Jahre, mögl. + Wohnriester)

    Wir haben nun über zwei größere Kreditvermittler (der "Arzt" und das "Zwischending") zwei Angebot bekommen. Beide schlagen uns einen Wohnriesterkredit bei der Allianzversicherung vor mit 25 Jahren Zinsfestschreibung.

    Das "Zwischending" für 4,41 % (nom.)
    Der "Arzt" für 4,28 % (nom.)

    Kann das sein das der eine soviel bessere Konditionen bei der gleichen Versicherung bekommt? Oder woran liegt das? Gibt es vielleicht doch Unterschiede der beiden Angebote (ich konnte keine entdecken ausser dem Zinssatz) die mal als Laie nicht sofort sieht?

    Wir haben dann auch nochmal direkt bei der Versicherung den Kreditrechner angeworfen und da wurde uns sogar 4,19 %! versprochen. Wobei das eben kein richtiges Angebot war sondern nur so eine Kurzberechnung. Wir werden da mal ein richtiges Angebot anfordern.

    Weiss jemand ob man als Endkunde bei der Versicherung (oder Bank) bessere/gleiche/schlechtere Konditionen bekommt als über diese Vermittler? Die werden ja von dem Kreditgeber irgendeine Provision bekommen die dieser sich bei einem Direktabschluß spart oder bekommen die Kreditvermittler durch die Masse ihrer Vermittlungen bessere Konditionen als der direkt Anfragende?

    Wir sind grundsätzlich sehr zufrieden mit dem derzeitgen Zinssatz für so lange Laufzeiten und könnten selbst mit dem 4.41 % leben aber je niedriger umso besser ;-) Also wie gesagt freuen wir uns über jeden Hinweis und wenn es nur ein beruhigendes "Super Angebot - schlagt zu!" ist.
     
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  3. #2 BaufiSpezialist, 9. April 2010
    BaufiSpezialist

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    Kann auch sein, das der Onkl Dr. euch ein Lockangebot macht und am Ende kommen dann die echten 4,41% von der Allianz raus. Kann man alles schönrechnen.

    Die Zinsen der Allianz hängen auch teilweise von der Region ab. Wirtschaftliche gute Regionen bekommen bessere Zinsen als schlechtere Regionen.

    Am besten direkt von einem Fachmann der Allianz berechnen lassen. Dann seid Ihr auf der sicheren Seite . Ansprechpartner kann ich bei Bedarf gerne nennen.
     
  4. #3 pauline10, 10. April 2010
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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Zins- und Tilgungsplan dazu ausdrucken lassen und das alles mit EXCEL nachrechnen.

    Anschließend die Raten des einen Vertrages in den anderen leiten und das Ergebnis vergleichen.

    Im übrigen sind mir 25 Jahre Zinsbindung zu lang. Da kommt die Vollkaskomentalität der Deutschen durch. Am besten noch Frühbucherrabat für die Beerdigung zu einem festen zeitpunkt.

    Dafür zahlt man dann einen höheren Zinssatz.

    Es könnte natürlich sinnvoll sein, wenn unsere Regierung mit dem Schuldenmachen weiterhin so großzügig ist und das alles mit Inflation "getilgt" wird.
    Aber glücklicherweise ist die EZB nicht den Weisungen dieser Pleiteregierung unterworfen. Selbst Schmidt konnte sich damals, auch mit g roßer Lautstärke, nicht immer gegen die Bundesbank durchsetzen.

    pauline
     
  5. #4 ballycoolin, 10. April 2010
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    ballycoolin Gast

    Das soll doch jedem selbst überlassen sein und die beiden gehen halt auf Nummer sicher. Es kann viel im Leben dazwischen kommen: Krankheit, Arbeitsausfall wegen Kindererziehung etc., Arbeitslosigkeit. Natürlich wäre es schön, wenn ein Partner allein das Darlehen nach zehn Jahren tilgen könnte, aber das ist wohl eher die Ausnahme.
     
  6. greentux

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    Ich habe letztens in einem Österreichischem Forum festgestellt, das die Ösis irgendwie alle auf Kurz- und Kürzest-Zinsbindungszeiten stehen. Dazu noch Schweizer mit Sfr und Euro Krediten usw usf... Da war ich echt erstaunt.
     
  7. #6 Schnabelkerf, 10. April 2010
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    Da wir nach dem Hausbau nur noch Schulden haben hoffen wir sogar insgeheim auf diesen Effekt. Ordentlich Inflation und unsere Schulden lösen sich umso schneller in Luft auf :e_smiley_brille02:

    Ausserdem ist unsere Finanzierung doch recht knapp berechnet so das wir realistischerweise eher davon ausgehen müssen das wir sogar länger als 25 Jahre am rückzahlen sind. Und da alle Welt davon ausgeht das die Zinzen in 10,15 oder 20 Jahren deutlich höher liegen werden als jetzt ist in unserem Fall eine lange Zinzbindung der sicherere Weg.
     
  8. #7 Schnabelkerf, 10. April 2010
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    Beim Onkel Dr. habe ich ausdrücklich danach gefragt ob die vielleicht so dreist sind die Wohnriesterzuschüsse in den Zinssatz mit einzurechnen. Entrüstete Antwort: "Natürlich nicht! Solche Taschenspielertricks macht WIR nicht!"
    Na die Region in der wir wohnen und bauen werden ist bei uns ja Hamburg und das wissen auch beide Anbieter. Ein Unterschied sollte sich daraus nicht ergeben.
    Wie geschrieben werden wir auch ein direktes Angebot von der Allianz anfordern. Vielleicht kannst Du als Baufinanzierungsspezialist noch meine Grundsatzfrage beantworten:

    Bekommt man als Endkunde direkt bei der Versicherung (oder Bank) bessere/gleiche/schlechtere Konditionen als über Vermittler? Die werden ja von dem Kreditgeber irgendeine Provision bekommen die dieser sich bei einem Direktabschluß spart oder bekommen die Kreditvermittler durch die Masse ihrer Vermittlungen bessere Konditionen als der direkt Anfragende?
     
  9. greentux

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    Lemminge... :)
     
  10. #9 Schnabelkerf, 10. April 2010
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    Ok wie die Zinsen in 10,15 oder 20 Jahren genau sind kann man kaum vorhersehen.

    Was Du aber kaum bestreiten kannst ist das die Zinsen JETZT einen der niedrigsten Stände seit 50 Jahren haben.

    Also ist es wohl nicht sehr unwahrscheinlich das sie die meiste Zeit in der Zukunft deutlich über dem jetzigen Satz liegen werden.

    Was macht es daher also für eine Sinn jetzt einen Kredit für 10 oder 15 Jahre abzuschießen um vielleicht 0,5 - 0,7 % weniger Zinsen zu zahlen mit dem Risiko in 10 oder 15 Jahren mit einem Zinsatz verlängern zu müssen der sehr wahrscheinlich eher 2, 3 oder noch mehr % über dem jetzigen liegt???

    Das Verhältnis kurzfristiger Zinsgewinn/Risiko halte ich für SEHR ungünstig.

    Magst Du erklären warum Du annimmst das wir uns einem Massenverhalten mit ungünstigem Ausgang für alle Teilnehmer anschließen wollen?
     
  11. Ayindi

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    Ich finde auch, dass man mit einer langfristigen Zinsbindung zur Zeit nichts falsch machen kann. So wie alle mit Geld um sich werfen, dass eiglt. nicht vorhanden ist, gehe ich langfristig von relativ hoher Inflation und damit auch von relativ hohen Zinsen aus. Klar wissen tut das momentan NIEMAND. Aber seien wir ehrlich wie tief könnten denn die Zinsen denn noch sinken? Ich kann mir beim allerbesten Willen nicht vorstellen, dass die Zinsen realistisch gesehen noch nennenswert sinken (wie sollen denn die armen Banken denn dann noch verdienen ;) ) Also mal ehrlich mit EXTREM guten Willen könnte ich mir noch vorstellen, dass die Zinsen noch um 1 % sinken, aber ob das dann genau zu dem Datum ist, wo man die Anschlussfinanzierung braucht ist mir das "Risiko" nicht wert. Wenn man jetzt keine langfristige Zinsbindung eingeht, dann könnte man meiner Meinung nach ebenso auch an der Börse spekulieren. Klar evlt. könnte man im Laufe der ca 2 Jahrzenten mit viel Glück noch ein paar 1000 EUR rausholen, aber da ist mir mein Seelenfrieden wichtiger! ;)
     
  12. Huisje

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    Ich halte die lange Zinsbindungen nur für sinnvol, wenn der Restschuld noch hoch ist. (deutlich über 50% ser Anfangssumme)
    Wenn der Restschuld nach z.B. 15Jahre nur noch 1/3 der Gesamtsumme am Anfang ist, würde ich dafür nicht ein länger festgelegte Zins "kaufen". Das Zinsrisiko beim Anschlussfinanzierung ist dann sowieso klein, weil wenig zu leihen. Zinsbindung bis Restschuld 0 ist deswegen eine teure "Beruhigungspille", nicht mehr, nicht weniger.


    Huisje
     
  13. #12 Schnabelkerf, 11. April 2010
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    Na dann mache ich doch einfach mal den Vergleich. Werte bei Interhyp mit dem Onlinerechner ermittelt. Vorhaben Bau, Baukosten 350.000 €, Darlehensumme 180.000 €, Laufzeiten und Zinssummen mit CalcTabelle berechnet.

    180.000 € Darlehensumme, 25 Jahre Zinsbindung: 4,18/4,29 (nom./eff.)
    Volltilgung innerhalb der Zinsbindung ergibt 2,18 % Tilgung, Zinsen gezahlt 110.218 €, kein Risiko.

    Nun die von Huisje vorgeschlagene Variante:

    180.000 € Darlehensumme, 15 Jahre Zinsbindung: 3,95/4,02 (nom./eff.)
    , Restschuld nach 15 Jahren: 96.180 €. Um am Ende auf die "gleiche" (ganz genau gleich bekommt man das mit 2 Stellen hinter dem Komma nicht hin) gezahlte Zinssumme von 110.232€ zu kommen muß der Anschlußzins bei 4,9 % (nom.) liegen.

    Liegt der Anschlußzins also niedriger macht man ein Plus, liegt er höher macht man ein Minus. Die Zinsen in den letzten Jahrzehnten lagen im Durchschnitt bei 6-7 % teilweise aber auch mal bei 10 %.

    Nehmen wir mal an die Zinsen sind in 15 Jahren wieder auf einem historischen Tiefststand wie jetzt dann kostet mich der Anschlußkredit für die 96.180 € 3,5% (nom). Die gesamten Zinsen nach Rückzahlung des ganzen Kredites sind dann 103.680 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung 6552 € gespart.

    Nun mal die Annahme das die Zinsen in 15 Jahren beim langjährigen Mittelwert von 6,5 % (nom.) liegen. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 117.122 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 6890 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

    Und zum Schluß die Variante das ich in 15 Jahren Pech habe und die Zinsen recht hoch bei 10 % (nom.) liegen. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 130.456 €. Ich habe also im Vergleich zur Sicheren Lösung Mehrkosten von 20.238 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

    Wie wahrscheinlich ist es also das in 15 Jahren die Zinsen unter 4,9 % liegen damit sich die risikoreiche Variante lohnt? Die große Mehrzahl aller Experten halten das für eher unwahrscheinlich.

    Wenn ich spielen will gehe ich ins Kasino und setzte beim Roulette auf Rot oder Schwarz. Da habe ich eine Wahrscheinlichkeit von knapp unter 50% zu gewinnen. Die Wahrscheinlichkeit jetzt auf geringe Zinssätze in der Zukunft zu spekulieren halte ich für deutlich risikoreicher, besonders wenn man den geringen Gewinn sieht den es selbst bei der optimistischsten Variante zu gewinnen gibt.
     
  14. Bercail

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    Es ist nun mal so, dass

    niemand wissen kann, wie es in 15 Jahren mit den Zinsen aussieht. Vielleicht sind sie höher als heute, vielleicht sogar niedriger.

    Letztendlich ist es sicher Typsache, wie hoch das Sicherheitsbedürfnis ist, und auch nicht unabhängig vom Geldbeutel (kann ich mir das Risiko leisten?). Insofern kann man keine sinnvolle allgemeingültige Aussage darüber treffen, was die beste Lösung ist hinsichtlich der Zinsbindung.

    Wenn ich weiß, dass ich mit einer langfristigen Zinsbindung besser schlafen kann und wenn ich es so einschätze, dass die Zinsen in 15 Jahren höher sind als heute, würde ich (!) sicher eher die Zinsen über einen längeren Zeitraum als 15 Jahre fest haben wollen. 6552 € "Gewinn" hast Du ausgerechnet - das sind auf den Tag (bzw. auf die schlaflose Nacht ;)) umgerechnet ungefähr 120 Cent. Mein Schlaf ist mir mehr wert!


    Wobei Deine ursprüngliche Frage ja noch nicht beantwortet ist, nämlich:
    Das würde mich auch interessieren! :winken
     
  15. greentux

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    @Schnabelkerf: Du hast die Zinsvoteile dann auch in höhere Tilfung für den kürzer laufenden Kredit gerechnet? Kann ich nicht herauslesen...

    Mein Lemmingkommentar oben galt eher dem "Und da alle Welt davon ausgeht..."

    a) könnte man, wenn man ganz sicher weiß, das die Zinsen steigen, mit diesem Wissen prima Geld machen und braucht sich um die Hausfinanzierung gar nicht mehr zu kümmern.
    b) haben die Japaner vor 20 Jahren auch gedacht, das die Zinsen mal wieder steigen... Sind aber wie festgefroren.
     
  16. AdiLen

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    Sollten in 10 oder mehr Jahren die Zinsen noch tiefer stehen ist man nicht unbedindgt mit einer langen Laufzeit der Verlierer.

    Solche Darlehen können nach 10 Jahren immer mit einer relativ kurzen Frist gekündigt werden und einer Umfinanzierung zu einem dann besseren Zinssatz steht nichts im Weg.
     
  17. Huisje

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    @Schnabelkerf:

    An deine Beispielrechnung ist mathematisch nicht viel auszusetzen.
    Aaaaaber,..... dein Beispiel könnte so auftreten, muss und wird es in vielen Fällen nicht.
    Ich erkläre es mal:

    Das ist schön: nur 51% Beleihungswert zu haben. Wir hatten es nicht, und hätten uns tierisch gefreut, wenn es so gewesen wäre.
    Üblich ist ein EK-Quote von ~50% nicht, es kommt weniger oft vor als EK<30%.
    Unser EK war sogar sehr klein(~12%), und damit sieht die Welt schon ganz anders aus, nämlich:

    ....werden solche schmackhafte Angebote eine Illusion bleiben bei >80% Beleihung.
    Der Risikoaufschlag bei 25Jahre gegenüber 10 oder 15Jahre wird meist wesentlich höher, als die hier bescheidene 0,23%nom. ausfallen.
    In unser persönliche Fall kostete 15Jahre schon zwischen 0,4 und 0,5% mehr als 10Jahre fest! Viele Banken machten nur "Abwehrangeboten", vor allem bei längere Festschreibungszeiten.

    Die sinnvolle Betrachtung aller Parameter, und daraus folgende "Strategie" bei der Wahl der Zinsfestschreibung hat mit Kasinospielchen wenig gemeinsam.

    Du hast in deine Rechnung völlig ausser betracht gelassen, das es Darlehensnehmer gibt, die wesentlich mehr, als die von dir festgesetzte 2,18% tilgen. Wir z.B.: Einer unsere beide Darlehen wird nach 10Jahre voraussichtlich nur noch 30-35T€ Restschuld von 127T€ aufweisen. Für die paar € noch weitere 15Jahre Zinssicherheit eingekauft zu haben, wäre ziemlich :mauer, oder siehst du das anders?

    In dein "Idealbeispiel" ist der Restschuld mit 96T€ immer noch 53% vom ursprungliche 180T€. Wäre sie, durch SoTi wesentlich geringer, z.B. <60T€ nach 15Jahre, würde deine Rechnung schon ganz anders aussehen.

    Ich spekuliere nicht auf geringe Zinssätze in der Zukunft.
    Ich versuche Klarheit über den Schuldenverlauf zu bekommen. Wenn sich dann herausstellt, das ein Darlehen nach z.B. 10, 15 oder 20Jahre schon weitgehend getilgt ist, erscheint es mir völlig sinnfrei eine 25 jährige Zinsbindung zu kaufen.

    In dein Beispiel dürfte 25Jahre fest ein bessere Wahl sein als 15Jahre. U.U. wäre 20Jahre fest hier noch besser. Z.B. wenn noch SoTi anfällt.
    Insgesamt halte ich das von dir gewählte Beispiel unglücklich gewählt, weil du kein gängige Bedingungen vorausgesetzt hast.



    Huisje
     
  18. #17 Schnabelkerf, 11. April 2010
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    Da hast Du recht. Das habe ich nicht gemacht und hole es hiermit nach.

    180.000 € Darlehensumme, 25 Jahre Zinsbindung: 4,18/4,29 (nom./eff.)
    Volltilgung innerhalb der Zinsbindung ergibt 2,28 % Tilgung, Zinsen gezahlt 110.218 €, Monatliche Rate: 969 €, kein Risiko.


    180.000 € Darlehensumme, 15 Jahre Zinsbindung: 3,95/4,02 (nom./eff.) Tilgung so angepasst (2,51 %) das die monatliche Rate ebenfalls 969 € beträgt.
    , Restschuld nach 15 Jahren: 87.725 €. Um am Ende auf die gleiche gezahlte Zinssumme von 110.232€ und eine Rate von 969 €/Monat zu zahlen muß der Anschlußzins bei 5,8 % (nom.) liegen.

    Liegt der Anschlußzins also niedriger macht man ein Plus, liegt er höher macht man ein Minus. Die Zinsen in den letzten Jahrzehnten lagen im Durchschnitt bei 6-7 % teilweise aber auch mal bei 10 %.

    Nehmen wir mal an die Zinsen sind in 15 Jahren wieder auf einem historischen Tiefststand wie jetzt dann kostet mich der Anschlußkredit für die 87.725 € 3,5% (nom). Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 9,75%. Die gesamten Zinsen nach Rückzahlung des ganzen Kredites sind dann 96.434 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung 13.798 € gespart.

    Nun mal die Annahme das die Zinsen in 15 Jahren beim langjährigen Mittelwert von 6,5 % (nom.) liegen. Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 6,75%. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 115.355 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 5137 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

    Und zum Schluß die Variante das ich in 15 Jahren Pech habe und die Zinsen recht hoch bei 10 % (nom.) liegen. Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 3,25%. Das Hauptproblem ist dabei das ich bei der geringen Tilgung 15 Jahre statt der geplanten 10 Jahre für das Abtragen der Restschuld benötige. Das ergibt dann eine gesamte Zinssumme von 158.451 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 48.219 €.
    Der Einfachheit halber habe ich bei dieser Variante nicht noch mit einer dritten Kreditverlängerung nach 25 Jahren gerechnet. Das würde die Gesamtzinssumme natürlich leicht senken aber eine Katastrophe wärs immer noch ,-)
     
  19. #18 Schnabelkerf, 11. April 2010
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    Unser "echtes" Eigenkapital beträgt nur 30.000 € + 10.000 € Eigenleistung also mit 11,4 % sogar weniger als Eures. Aber die Förderkredite von WK Hamburg und KfW werden von den Banken (da zweitrangig) eben wie Eigenkapital gewertet. Ohne das hätten wir uns den Hausbau abschminken können.

    Meine Bedingungen habe ich ja im ersten Posting erklärt. Insofern erwarte ich schon das Antworten darauf auch meine Bedingungen berücksichtigen. Eine Kritik an meiner Entscheidung für eine 25jährige Laufzeit die von anderen Bedingungen ausgeht geht am Thema dann irgendwie vorbei.



    Huisje[/QUOTE]
     
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  21. peukste

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    hast du schon mal über einen Finanzierung mit einem Bausparer nachgedacht?

    Man nimmt ein 10jähriges Darlehen auf, welches dann nach diesen 10 Jahren von einem Bausparer abgelöst wird (dann über die Restschuld). der Bausparer läuft dann je nach Tilgungsvortschritt weitere 12-15 Jahre;

    ich hab mir hierzu mal ein Angebot machen lassen;
    bei 180 T EUR liegt der Misch-Zinssatz bei ca. 3,8%;
    die monatliche Rate ca. 850 EUR pro Monat;

    Auch bei dieser Variante ist eine absolute Zinssicherheit gegeben;

    Gruß
     
  22. greentux

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    Die allerwenigsten Banken werten KfW als Eigenkapital... Schließlich stehen sie dafür auch gerade. Wurde hier schon oft diskutiert. War das bei allen Angeboten der Fall???

    Gruß
     
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