Ab wann ist ein Haus bezugsfertig?

Diskutiere Ab wann ist ein Haus bezugsfertig? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hi, ich habe gerad eine kleine Meinungsverschiedenheit mit dem Wasser- und dem Abwasser-Zweckverband in dem der Zeitpunkt für die Erstellung...

  1. #1 shneapfla, 16. April 2009
    shneapfla

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    Hi,

    ich habe gerad eine kleine Meinungsverschiedenheit mit dem Wasser- und dem Abwasser-Zweckverband in dem der Zeitpunkt für die Erstellung eines Bescheides eine wesentliche Rolle spielt.

    Der Bescheid darf erlassen werden, wenn das Gebäude bezugsfertig ist.

    Die Zweckverbände sind jetzt der Ansicht, daß ein Haus auch ohne fertiges Bad bezugsfertig ist (Wasserhahn und 40 cm-Becken sind im Gästeklo vorhanden).

    Lt. Gesetz (WoBindG und BewG) stellt sich das so dar: "Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen;"

    Ich wäre jetzt der Meinung, daß es niemand zugemutet werden kann, ein Gebäude ohne Bad zu benutzen (falls ich dort mal übernachte, muß ich z. B. bei den Nachbarn duschen, da ja keine Dusche vorhanden ist).

    Kennt zu dem Thema jemand Urteile o. ä. die ich in der Auseinandersetzung mit den Zweckverbänden verwenden kann?

    Danke & Grüße

    Robert
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Als

    bezugsfertig gilt nach Verkehrssitte, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten erforderlich sind.

    Mal hier lesen (entsprechende Urteile/AZ sind angegeben)

    Was heisst genau "ohne fertiges Bad"?
     
  4. #3 shneapfla, 16. April 2009
    shneapfla

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    Hi,

    danke für den Link, der hilft schon mal, auch wenn die Urteile schon etwas älter sind.

    Ohne fertiges Bad bedeutet, daß im Bad Estrich und Putz vorhanden sowie Badewanne und Duschtasse eingemauert sind.
    Fliesen, Waschbecken, Wasserhähne etc. fehlen noch (wurde auch bei einer Besichtigung so festgestellt).

    Grüße
     
  5. BJ67

    BJ67

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    Wo steht, "...das der Bescheid erlassen werden kann, wenn das Haus bezugsfertig ist... ?!

    Dies sollt schon ein amtliches Dokument, also rechtskräftige Satzung o.ä. sein.

    Denn eigentlich ist ein Abwasseranschluss herzustellen, wenn Abwasser anfällt, hier also Waschbecken, Gäste-WC. Diese Abwasser muss ordnungsgemäß entsorgt werden. Und wenn der Anschluss dafür hergestellt ist, geht der Bescheid raus.

    Lasse mich gern von einem Link zu einem entsprechenden Dokument überzeugen, das es anders ist, halte es aber eher für unwahrscheinlich.
     
  6. #5 shneapfla, 16. April 2009
    shneapfla

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    Hi,
    Lt. Satzung sieht's so aus:

    "§ 2
    Beitragstatbestand
    Der Beitrag wird für bebaute, bebaubare oder gewerblich genutzte oder gewerblich nutzbare Grundstücke erhoben sowie für Grundstücke und befestige Flächen, die keine entsprechenden Nutzungsmöglichkeit aufweist, auf denen aber tatsächlich Abwasser anfällt,
    wenn
    1. für sie nach § 4 EWS ein Recht zum Anschluss an die Entwässerungseinrichtung besteht oder

    § 3
    Entstehen der Beitragsschuld
    (1) Die Beitragsschuld entsteht mit Verwirklichung des Beitragstatbestandes. Ändern sich die für die Beitragsbemessung maßgeblichen Umstände im Sinne des Art. 5 Abs. 2a KAG, entsteht die – zusätzliche – Beitragsschuld mit dem Abschluss der Maßnahme."

    Allerdings nehmen die Schreiben immer Bezug auf die Bezugsfertigkeit, was wohl zur Vereinfachung als "Startzeitpunkt" genommen wird (ich habe z. B. kein Bauwasser benötigt, da ich das von den Nachbarn nehmen konnte), deshalb auch meine Nachfrage...
     
  7. #6 Gast036816, 18. April 2009
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Bezugsfertig....

    Moin Moin,

    behördliche Abnahmen und damit die Bescheinigung der Bezugsfertigkeit werden in Berlin von der Bauaufsicht wie folgt gehandhabt:

    - Heizung muss funktionieren,
    - 1 Bad muss komplett funktionieren,
    - eine funktionsfähige Küche muss vorhanden sein,
    - Brandschutzauflagen erfüllt,
    - Absturzsicherungen müssen vollständig vorhanden sein

    Wenn z. B. im Schlafzimmer kein Bodenbelag vorhanden ist, dann ist dies Sache der Nutzer, das ist der Bauaufsicht egal. Auch ein Treppenbelag kann schon mal fehlen.

    Freundliche Grüße aus Berlin
     
  8. Julius

    Julius

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    Worauf möchtest Du denn eigentlich hinaus?
    Zahlen mußt Du es doch so oder so.
    Ist eine mögliche geringe Zinsersparnis den Aufstand düberhaupt wert???
     
  9. BJ67

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    Beitragstatbestand also definitiv erfüllt !

    Maßnahme ist im Sinne von §2 auch abgeschlossen, es fällt nämlich Abwasser an, da es Vorrichtungen gibt mit denen du es im weitesten Sinne erzeugen kannst. Dabei ist es unerheblich, ob da nun ein Klo bzw.Waschbecken steht oder hunderte.

    Die Schreiben dürften zumindest im Hinblick auf den Auszug aus der Satzung unrichtig sein, denn §2 und §3 sagen dazu etwas anderes.

    Im übrigen verweise ich auf den Beitrag von Julius.
     
  10. #9 shneapfla, 19. April 2009
    shneapfla

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    Die Bescheide sind schon bezahlt (man muß auch bei einem Widerspruch innerhalb von 4 Wochen bezahlen), es geht nur darum, ob's zuviel war.

    Mein Erdgeschoss besteht aus 2 (großen) Garagen, dem Treppenhaus, dem Technikraum und dem Heizraum, der Wohnbereich ist komplett im 1. Stock.

    Im ganzen unteren Stockwerk gibt's keinen Wasserhahn und keinen Abfluß, d. h. man müßte dafür auch keine Gebühren bezahlen, wenn das Stockwerk als eigenständiger Gebäudeteil gilt.

    Vom Treppenhaus gehen 2 Türen zu den restlichen Räumen und eine Treppe nach oben.

    Diese Türen habe ich zugemauert, da man sonst einen direkten Zugang von der Wohnung zu den Garagen hat und diese dann nach Auffassung der Zweckverbände keinen eigenständigen Gebäudeteil darstellen sondern zur oberen Wohung gehören und damit gebührenpflichtig sind.

    Nach Meinung der Zweckverbände waren die Türen allerdings zum Zeitpunkt der Gebührenpflichtigkeit (=Bezugsfertigkeit d. Gebäudes) noch nicht zugemauert, nach meiner meiner Meinung ist der Zeitpunkt der Gebührenpflichtigkeit noch gar nicht da (das Bad harrt weiterhin seiner Vollendung).

    Wenn die unteren Räume nicht gebührenpflichtig sind, sind die Bescheide um ~4500€ zu hoch angesetzt und die hätte ich halt gerne wieder...

    Grüße

    shneapfla
     
  11. BJ67

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    Bist Du denn schon in den Widerspruch gegangen, denn dafür gibt es Fristen.

    Und dann wird es Zeit, sich rechtlichen Beistand zu holen, wir können das hier wohl nicht aus der Ferne beurteilen.

    Zu Beitragsschuld und -fälligkeit hatte ich ja meine Auffassung schon geschrieben. Und bei uns hier richtet sich die Höhe des bescheides nach dem Maß der baulichen Nutzung, nicht ob in jedem Gebäudeteil auch ein Anschluss liegt. Das kann aber nur ein Anwalt auseinander pflücken, der sich mal mit der satzung auseinander setzt.
     
  12. shneapfla

    shneapfla

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    Welches Anwaltsfachgebiet ist das denn?
     
  13. MoRüBe

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    Fachanwalt für Verwaltungsrecht...

    ...:konfusius
     
  14. shneapfla

    shneapfla

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    Danke!

    @BJ67
    ja, Widerspruch ist schon eingelegt
     
  15. Jonathan

    Jonathan

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    Bezugsfertigkeit

    Ich habe derzeit auch ein Problemmit dem Begriff der "Bezugsfertigkeit". Ist ein EFH zum Zeitpunkt der Bauabnahme durch den GU bezugsfertig, wenn Wochen später bei der abschließenden Fertigstellungsbesichtigung durch das Bauordnungsamt festgestellt wird, dass das lichte Maße von 0.90m x 1,20m für das anleiterbare Fenster als 2. Rettungsweg, zwingend vorgeschrieben in der BauO NRW, nicht vorhandern ist, also geltendes Baurecht nicht beachtet wurde? Nach Aussage des Bauordnungsamtes sind Ausnahme, insbesondere bei Neubauten, lt. Urteil OVG NRW vom 28.01.09 nicht mehr zulässig, da es hier auch vorrangig um den vorbeugenden Brandschutz geht.
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Fehler

    liegt dann beim GU, wenn dieser auch die Planung übernommen hat. Hat er das, ist es kein GU, sondern ein GÜ. Mal hier lesen.

    Hat das Bauamt die Nutzung wg. des fehlenden 2. Rettungsweges untersagt, oder nur die Beseitigung dieses Mangels gefordert?

    Im übrigen ist es ungewöhnlich, dass ein GU oder ein GÜ in seinen Verträgen den Begriff "Bezugsfertigkeit" verwendet, dies ist eigentlich nur bei Bauträgern der Fall.
     
  17. Jonathan

    Jonathan

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    Das Bauordnungsamt hat verlangt den Mangel zu beseitigen mit Fristsetzung und auch kontroliert. Untersagt haben sie die Nutzung nicht, das machen die nur, wenn gefahr in Verzug ist. D.H. wenn die Hütte abbrennt und Personenschaden vorliegt. meine Interpretation. Ich hätte keinen Versicherungsschutz im Schadensfall bekommen, wenn ich eingezogen wäre.
    In der Baugenehmigung steht auch extra drin, dass das gebäude erst benutzt werden darf, wenn die abschließende Fertigstellung durch das Bauamt erfolgt ist. Ich kann also nicht einziehen, da ich im Schadensfall als Bauherr voll haftbar gemacht würde.
     
  18. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Dann

    mal Mängelanzeige mit Fristsetzung raus.
    Kopie Schreiben Bauamt beifügen.

    Versicherungsschutz im Brandfall dürfte trotzdem bestehen, Probleme jedoch bei Personenschäden, wenn diese darauf zurückzuführen sind, dass der 2. rettunsgweg nicht benutzbar was/ist.

    Wie weit wird das geforderte Lichte Maß unterschritten?
     
  19. Jonathan

    Jonathan

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    Das entsprechende Fenster (Austausch Pfostenfenster durch Stulpenfenster) wurde nach vielen Diskussionen mit dem GU letztendlich ausgetauscht. Der GU wollte dies durch eine positive Begutachtung der Feuerwehr umgehen, aber das Bauordnungsamt wollte mir nichts schriftliches geben. Dann wäre der Mangel ja legalisiert und das ginge auf keinen Fall.

    Meine Frage der "Bezugsfertigkeit" zielt darauf ab.

    In dem Bauwerkvertrag des GU steht geschrieben, daß die Bezugsfertigkeit 7 Monate nach Baubeginn herzustellen ist. Für jede angefangene Woche, um die sich die Bezugsfertigkeit verzögert, schuldet der GU dem Bauherren eine Vertragsstrafe von x,- Euro bei Fertigstellung bis 4 Wochen nach den o.g. 7 Monaten. Danach gelten die gesetzlichen Regelungen zum Schadensersatz.

    Nun ist der Mangel aber erst 11 Wochen nach der nach Bauzeitenplan erfolgten Bauabnahme durch den GU beseitigt worden.
    Ist das Haus nun nach der durchgeführten Bauabnahme(GU) bezugsfertig, obwohl die Brandschutzbestimmung nach BauO nicht eingehalten wurden? Zum Zeitpunkt der Bauabnahme (GU) war der Mangel nicht bekannt (Bauordnungsamt kam erst später zur Bauabnahme).

    Wie schon richtig erwähnt bei Personenschaden haftet voll der Bauherr. Die Versicherungen übernehmen bei Personenschaden keine Haftung. Für mich hat der GU, mir ein Haus nach dem aktuell gültigen Baurecht zu bauen, nicht erfüllt. Dies geschah m.E. erst zum Zeitpunkt des Einbaus des Stulpenfensters, was durch das Bauordnungsamt nochmals überprüft wurde. Der GU will sich vor der Vertragsstrafe drücken, die er selbst in seinem Werksvertrag formuliert hat.
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wahrscheinlich

    wird ein Anwalt sagen, dass mit der Abnahme vom Bauherren die vertragsgemäße Ausführung bestätigt wurde.

    Wenn erst später ein Mangel vom Baumt festgestellt wird, welcher vom BU zu beseitigen ist, dürfte irrelevant sein, denn für die rechtzeitige Anzeige "Bezugsfertigkeit" gegenüber dem Bauamt ist nicht der GU, sondern der Bauherr verantwortlich.

    Es wäre also Sache des Bauherren gewesen, sich die baurechtliche Bezugsfertigkeit vor Abnahme Bauherr/GU bestätigen zu lassen.

    Ich denke nicht, dass sich in dieser Sache ein Rechtsstreit lohnt. (ausser für einen Anwalt)

    Aber einen solchen kann man ja mal fragen.


    PS:
    Nachdem wohl der Link aus Beitrag #15 gelesen wurde und weiter von "GU" geschrieben wird, stellt sich auch noch die Frage, wer das Fenster mit Mittelpfosten geplant hat, bzw. wer festgelegt hat, dass dieses Fenster mit Pfosten ausgeführt wird.
     
  22. Jonathan

    Jonathan

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    Das Fenster hat die Bauleitung des GU geplant ind einbauen lassen.
    Wenn man nicht aus der Baubranche kommt, nimmt man sich einen GU, von dem man natürlich erwartet, dass er alle aktuellen Gesetze kennt. Man geht dann natürlich davon aus, dass die Größe der Fenster seine Richtigkeit hat. Ansonsten würde man ja im Vorfeld die Kompetenz des GU anzweifeln und sich erst gar nicht für ihn entscheiden.

    Es kann nicht von einem BH erwartet werden, die BauO zu kennen. Dafür ist der GU da.
     
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