Abfallendes Grundstück: Was nun?

Diskutiere Abfallendes Grundstück: Was nun? im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Wir haben ein Grundstück gekauft und darüber ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Der Gutachter rief an und fragte erstmal nach, ob wir das...

  1. #1 tommythewho, 17. Februar 2009
    tommythewho

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    Wir haben ein Grundstück gekauft und darüber ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Der Gutachter rief an und fragte erstmal nach, ob wir das Grundstück denn die letzten Tage mal gesehen hätten, da sich jetzt eine Schotterstraße befindet. Unser Grundstück befindet sich unterhalb Straßenniveau und hat dann noch ein Gefälle. Das Grundstück ist 18m breit und 30m lang. Bis zur Hälfte der Länge gibt es ca. einen Höhenunterschied von 1m. Danach geht ein kleiner Wall nochmal ca 1m abwärts, das dann folgende Stück ist gerade. Für den hinteren Teil hatten wir uns überlegt, dieses Gartentechnisch zu lösen (Wall hinunten auf den Rasen o.ä.). Aber der vordere Teil muss aufgeschüttet werden. Der Gutachter sagte, es müsste 2m Boden aufgeschüttet werden, was sich auf 10.000 bis 15.000 EUR belaufen könnte. Da waren wir erstmal geschockt. Ich bin gleich zum Grundstück gefahren und habs mal fotografiert (das Grundstück liegt links neben der Schotterstraße):

    Grundstück

    Auf der Seite sehen alle Grundstücke so aus, bis auf die letzten Beiden, wo sich das Bodenniveau erhöht. Da sieht es dann folgendermaßen aus (der Schotter muss noch drauf):

    Von vorne
    Von der Seite

    Wir haben zwar den Notarvertrag für das andere Grundstück schon unterschrieben, könnten aber noch wechseln. Das Grundstück wäre dann 2000 EUR teurer. Es kämen dann evtl. Notarkosten auf uns zu. Grunderwerb haben wir noch nicht zahlen müssen, da das Grundbuch erst nach Fertigstellung der Erschließung geändert wird. Von daher denke ich, dass wir die Grunderwerbssteuer auch nicht doppelt zahlen müssten. Bleibt nur die Frage, wie es mit dem Bauantrag aussieht. Es ist von unserem Architekten schon alles im letzten Jahr bei der Gemeinde eingereicht worden (auch Wasser- und Gasanschluss). Würde dies bedeuten, dass wir einen neuen Bauantrag stellen müssten, und uns demnach nach der neuen EnEV richten müssten?

    Weitere Möglichkeit wäre halt das Grundstück aufzuschütten. Wir werden die Tage mit unserem Bauleiter das Grundstück aufsuchen, dann wir er uns seine Einschätzung mitteilen.

    Dritte Möglichkeit wäre einen Keller zu bauen, der ca. 18000 EUR kosten würde (50qm). Dazu müssten wir allerdings 10000 nachfinanzieren, oder wir verzichten aufs Carport, da kämen wir mit dem Geld geradeso hin. Dann dürfte aber auch nichts weiteres passieren. Die Frage ist, ob der Erdaushub vom Keller reichen würde, um das Grundstück damit aufzufüllen. Auch müssten wir erneut unseren Architekten bemühen, der den Keller zeichnen müsste, neue Statik und neue Energiebedarfsberechnung.

    Wie seht ihr die Lage? Würdet ihr das Grundstück auffüllen, mit Keller bauen, oder gegen das andere Grundstück tauschen?

    Wir sind echt verzweifelt und sehen unseren Traum vom Haus im Moment auf wackeligen Beinen...
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 17. Februar 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Ähhhh - blöde Frage. Wie konnte der Architekt den Bauantrag einreichen, wenn er noch gar keine Höhenlagen hatte???
    Und wie konnte der Statiker eine Statik machen, wenn er noch kein Bodengutachten hatte???

    Bevor Ihr jetzt in Panik NOCH mehr Fehler macht, setzt Euch mit dem Architekten (wenns Eurer ist) oder einem freien Architekten (wenn Eurer vom GÜ ist) zusammen und durchdenkt mal die Möglichkeiten.
     
  4. #3 tommythewho, 17. Februar 2009
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    Frag mich nicht, von der Arbeit eines Architekten habe ich keine Ahnung...

    Der Bodengutachter hat gerade nochmal angerufen. Der erste Meter des Bodens ist für den Bau ungeeignet und müsste abgetragen werden, und dann halt 2,50m Sand drauf. Das ist bei unserem Haus eine ungefähre Fläche von 11m x 12m. Hieße also ca. 350ccm Sand. Der abgetragene Boden könnte fürs restliche Grundstück benutzt werden.

    Was kämen da für Kosten auf uns zu?
     
  5. Julius

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  6. #5 MoRüBe, 17. Februar 2009
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 17. Februar 2009
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Ääääh, ist das Haus..

    ... 11*12 oder wirklich die Fläche?

    Und bei uns zahlt man Füllsand liefern und einbauen 14,50 plus moms. Aber 350 reicht ja nicht, da kommt noch nen bischen Böschung dazu, dann wird noch verdichtet, eher 400 m³. Und dann kommen die Baggerstunden dazu um gleich den Füllsand anzudecken. Also 10k€ ist ne realistische Größe bei uns.

    Ach ja, Ralf bei 18 k€ isses nen GU/GÜ, wer nen keller für 18 anbietet...
     
  7. #6 tommythewho, 17. Februar 2009
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    Die Grundfläche des Hauses ist 11,50 x 10,25m, daher habe ich schon auf 12x11 gerundet. Das Carport brauche ich ja glaube ich nicht mitberechnen.

    Es kommt die Tage mal ein Herr von einer Firma, die uns das Grundstück aufschütten würden. Der will mal mit einem Laser etc. genau messen, wieviel benötigt wird, und unser Bodengutachter teilt ihm mit, welcher Füllboden benötigt wird. Dann wissen wir ganz genau, was diese Variante kosten wird.
     
  8. Thomas B

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    ...macht doch keiner. Die Frage war: Ist es DEIN Architekt, also ein von Dir erwählter und entlohnter Herr/ Frau. Oder handelt es sich um den Planer eines Generalunternehmers, also einer Firma, die Dir Deine Häuschen + Planung stellt.

    Ist doch ganz einfach zu beantworten, oder?

    Gruß

    thomas
     
  9. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Thomas...

    .... les mal:)

    Ach ja, Ralf bei 18 k€ isses nen GU/GÜ, wer nen keller für 18 anbietet...

    Tommysehu: rechne lieber mit 14*13 dann biste besser davor... und Streiche meine 10k€ setze eher 13-15 k€
     
  10. #9 tommythewho, 17. Februar 2009
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    Es ist ein von uns beauftragter Architekt.

    Das Haus wird dann schlüsselfertig von einer Baufirma.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 17. Februar 2009
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    Dann - würd ich sagen - hat der Kollege jetzt ein Problem.
     
  12. #11 tommythewho, 17. Februar 2009
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    Kannst du das bitte näher erläutern, damit ich mit etwas argumentieren kann? In den Phasen der Bauplanung habe ich etwas bzgl. der Beschaffenheit des Grundstücks nicht gefunden
     
  13. #12 VolkerKugel (†), 17. Februar 2009
    VolkerKugel (†)

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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Die ...

    ... zu überprüfen ist der allererste Planungsschritt :konfusius .
     
  14. gast3

    gast3 Gast

    Also ..

    ich muss gestehen, dass ich das Problem nicht so richtig sehe - abgesehen, dass so keiner so richtig planen will.

    Ich würde mich jetzt erst mal beruhigen ....

    und dann ein erstes Nivellement machen lassen.

    Dann von deiner Erdgeschossfußbodenhöhe mal ausgehen und mir mal Gedanken machen, wie soll mein Grundstück aussehen (will ich ein Gefälle oder muss ich eins haben (wegen den Nachbarn etc.), vielleicht terrassieren - vielleicht auch mit Bruchsteinmauer oder wasweissich (:winken).

    Wenn das mal so angedacht ist - ein entsprechendes Erdbau- / Auffüllkonzept ist echt kein Hexenwerk und kostet auch keine Unsummen (lass dich also erst mal nicht verrückt machen) und das Auffüllen sollte bei euch auch nicht die Welt kosten.


    Gruß


    Helge
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 18. Februar 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Problem - ganz einfach.

    Der Kollege schuldet eine genehmigungsfähige Planung. Zur Genehmigungsfähigkeit gehört der Bezug zum vorhandenen Gelände. Das mag man in der norddeutschen Tiefebene mit einem ________________ erledigen können. Aber sobald ein Grundstück hangig wird, muss das Gelände auch in der Höhenentwicklung aufgenommen werden.
    Erstmal grob und wenn der Baukörper geplant ist, nochmal an dessen Aussenecken fein.

    Ein weiterer Schritt der Planung ist das Untersuchen von Alternativen und die Beratung des Bauherren bei der wirtschaftlichen Entscheidung.
    Hier hätte also bei der Planung bereits geklärt werden müssen, ob Keller oder Sand oder gar ein Grundstückstausch sinnvoller wären.

    Und eine Planung zu erstellen, ohne vom AG ein Bodengutachten gefordert zu haben, wird von Juristen und Versicherern regelmäßig als grobe Fahrlässigkeit gewertet.

    Das sollte für den Anfang reichen, oder
     
  16. mc3d

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    .
    Ab zum Fachanwalt für Baurecht und zwar schnell. Vorher keine weiteren Massnahmen einleiten.

    Beitrag von Ralf Dühlmeyer ausdrucken und darauf verweisen.
     
  17. #16 VolkerKugel (†), 18. Februar 2009
    VolkerKugel (†)

    VolkerKugel (†)

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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Noch einen draufsetz ...

    ... das ist keine
    (die ist nämlich noch versichert) sondern vorsätzlicher Verstoß gegen Grundpflichten.
    Und da macht die Versicherung nicht mehr mit.
     
  18. Thomas B

    Thomas B

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    Nöö...das erste Nivellement hätte schon längst gemacht werden müssen.

    Wie sonst will denn der Kollege hier geplant haben? Im luftleeren raum (hier: auf einem weißen Blatt Paier in völliger Unkenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten)????

    Ich würde allerdings nicht
    . Das wäre vielleicht der nächste oder übernächste Schritt.

    Erstmal würde ich den kollegen zum Ortstermin bitten und ihn um Aufklärung bzw. Darlegung der planerischen gegebenheiten bitten (nötigen:)).

    Er hat ja nun mal das recht sein werk nachzubessern bzw. auch im Rahmen der Schadensminderung (auch in seinem ureigensten Interesse!) hier alternative Lösungen zu erarbeiten.


    Gruß

    Thomas
     
  19. mc3d

    mc3d

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    Ich bleibe dabei, erst zum Anwalt um die Rechtslage zu prüfen. Gespräch mit dem Architekten wäre dann Schritt 2.
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das

    gibt zu denken:

    Da sollte der Architekt also fix mal den Bauantrag stellen, damit das BV nicht unter das neue ErneuerbareEnergienWärmegesetz fällt. (Neue EnEV gibts ja noch gar nicht).

    Kann ich nicht nachvollziehen, denn ein halbwegs vernünftig geplantes Gebäude unterschreitet die Anforderung der EnEv an Primärenergiebedarf u. Transmissionswärmeverlust locker um die geforderten 15%.

    Die Bauantragsplanung wird -unterstelle ich mal- auch die geplanten Höhen der im Zeitpunkt der Antragsstellung noch nicht vorhandenen Erschließungsstrasse berücksichtigt haben.

    Nicht berücksichtigt wurden die Bodenverhältnisse, denn das Gutachten wurde erst nach Bauantragsplanung erstellt. Das aufgefüllt werden muss war also ohnehin klar, hinzu gekommen ist der Bodenaustausch.

    Das Bodenrisiko liegt nun mal beim Eigentümer des Grundstücks.

    Empfehlung Grundstückstausch? Auch nicht so ganz ohne, denn mal abgesehen von der wg. Gefälle nötigen und bekannten Auffüllung hätte sich der Boden des Ausweichgrundstücks auch als "austauschwürdig" entpuppen können.

    Im übrigen kriegt wohl kein Architekt den Auftrag "prüfen Sie mal, ob es im Baugebiet nicht ein besseres Grundstück für mich gibt!".

    Für was soll also der Architekt hier den Kopf hinhalten?

    Nun berücksichtigt er in der Ausführungsplanung den Bodenaustausch und gut ist.
     
  22. gast3

    gast3 Gast

    Nun ...

    stehe ja vielleicht mal wieder auf'm Schlauch, sehe aber immer den entstandenen Schaden noch nicht, der Hinrichtung, Anwälte u.ä. erforderlich macht.

    Da hat jemand Mist gebaut - O.K. sehe ich ein, aber ich sehe nicht, dass hier etwas passiert ist, was man nicht wieder vom Eis bekommt / bekommen kann.

    Sorry


    Gruß


    Helge
     
Thema: Abfallendes Grundstück: Was nun?
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