Ablauf des Kaufes nach Unterschrift des Kaufvertrages. Altbau/Erbengemeinschaft

Diskutiere Ablauf des Kaufes nach Unterschrift des Kaufvertrages. Altbau/Erbengemeinschaft im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend zusammen, Ich hoffe ich habe einigermaßen das richtige Unterforum getroffen, und beschreibe nun mal mein Problem. Meine LG und...

  1. Skjaldar

    Skjaldar

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    Guten Abend zusammen,

    Ich hoffe ich habe einigermaßen das richtige Unterforum getroffen, und beschreibe nun mal mein Problem.

    Meine LG und ich beabsichtigen eine DHH zu kaufen, sowie das Grundstück auf dem es steht. Die DHH gehört einer Erbengemeinschaft ( 2 Personen ), und das Grundstück der Kirche.

    Nun sieht es so aus, dass wir am 19.9.14 den Termin zur Unterschrift des Kaufvertrages hatten. Für DHH wie Grundstück. Eine Person der Erbengemeinschaft hat sich von ihrer Mutter vertreten lassen, und sie muss nun noch einmal zum Notar um zu bestätigen das ihre Mutter in ihrem Auftrag gehandelt hat und das alles OK sei.

    Die Fälligkeit der Zahlungsaufforderung wurde auf den 25.9. datiert, die Fälligkeit der Zahlung auf den 30.9.2014. Das Geld geht auf ein Notaranderkonto. Mit der Bank ist alles geregelt, schon seit beinahe 2 Monaten.

    Heute habe ich den beglaubigten Vertrag erhalten, und den Notar noch einmal bzgl. der Zahlungsaufforderung angesprochen. Nun sagt der Notar, dass er erstmal die Auflassungsvormerkung braucht, dann die Bewilligung der Bank bzgl. der Löschung der noch offenen Posten im Grundbuch, sowie, wie o.g. die Unterschrift der einen Partei der Erbengemeinschaft. Zahlungsaufforderung in 8 bis 10 Tagen fertig. Zahlung dann 10 Tage nach Eingang der Aufforderung.

    Wir "müssen" so schnell wie möglich in das Haus, damit wir mit den Sanierungsarbeiten beginnen können. Nun macht uns der Notar mal wieder einen Strich durch die Rechnung. Ist das o.g. so rechtens, oder können wir da irgendwas dran rütteln?

    Können wir den Schlüssel schon zu dem Zeitpunkt einfordern, woe die Zahlung statt finden soll, sich aber aufgrund des Notares verzögert? ( Der Notar hatte uns bei Einsetzen der o.g. Fristen nicht über die noch ausstehenden Unterlagen aufgeklärt, bzw. das der 30.9. damit nicht einzuhalten sei. )

    Ich hoffe es ist einigermaßen verständlich.

    Ps: Grundstück am 15.10., danach zusammenführung von Haus und Grundstück im grundbuch!

    LG

    Skjaldar
     
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  3. artibi

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    Und was genau hat der Notar falsch gemacht? Das was du beschreibst ist der korrekte Weg. Auch für die Verzögerung durch den anderen Vertragspartner kann der Notar kaum was dafür.
    Ihr kriegt den Schlüssel wie vereinbart - vermutlich zum vereinbarten Datum, wohl aber nicht bevor sämtliche Formalitäten durch sind. Einzige Chance ist, dass euch der Verkäufer ins Haus lässt. Dass würde ich aber nicht machen denn das Risiko ist da für beide Parteien groß.
     
  4. artibi

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    Google: Kaufabwicklung bei Grundstückskauf
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 24. September 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Der Verkäufer wäre dumm, Euch vorher reinzulassen.
    Ihr fangt an, irgendwie platzt da was und der Vertrag wird rückabgewickelt.
    Dann hat er ne Hütte in Schutt und Asche und nix dagegen zu rechnen!
     
  6. Skjaldar

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    Verständlich.

    Was wir nicht verstehen ist nur, dass der Notar Fälligkeiten in den Kaufvertrag setzt, welche von seiner Warte aus nicht eingehalten werden können, was er uns vorher aber nicht sagt. Er schreibt ja in de Vertrag das die Zahlungsaufforderung am 25. raus geht, sagt mir heute aber lächelnd das er dies ja gar nicht einhalten könne. Das irritiert etwas.;)

    Der Verkäufer würde uns nun die Schlüssel geben, sobald die Zahlungsaufforderung an die Bank raus ist.

    Das Finanzielle ist bereits geklärt, die ersten Raten sind abgegangen (Endfällige Darhlehen+Bausparverträge als Finanzierung, statt eines normalen Kredites).

    Zumal uns damals im Monat Juli gesagt wurde, dass wir die Schlüssel zum 1.9. bekämen, dass das alles klar ginge, der Notar selber ist vom alten Eisen, gute Kontakte zum hiesigen Gericht, 10 Sekunden Fußläufig von jenem entfernt. Da schenkt man dem Notar glauben und kündigt seine Wohnung zum 31.10.14. Im nachhinein sehr naiv. Notlösungen stehen aber, nur hoffen wir das es nun eben fix geht.

    LG
     
  7. artibi

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    Das hängt nunmal nicht am Notar sondern daran wie schnell die entsprechenden Ämter arbeiten. Haben die viel zu tun oder machen lange Kaffeepause dauert es eben länger.
     
  8. Skjaldar

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    Das da einiges zusammenspielt was man am Anfang gar nicht bedenkt, wurde mir im Laufe der Zeit auch klar. So "einfach" geht das nicht. ;)

    Durch unseren naiven Glauben das es mit dem 1.9. klappt, und nun eher auf den 15.10. hinausläuft, versuchen wir es eben irgends zu verkürzen, wie es nur geht.
     
  9. tanzbaer

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    Aus meiner Laiensicht.

    Der Kaufvertrag ist im Moment schwebend unwirksam, weil noch die Unterschrift fehlt. Solange das der Fall ist, kann der Notar imho gar nichts machen.

    Dann hängt es üblicherweise nicht von den Grundbucheintragungen ab, wann du ins Haus kannst. Eine Auflassung gibt Dir allerdings Sicherheit, dass Du wirklich Eigentümer wirst.
    Bezüglich der noch eingetragenen Bank im Grundbuch. Ich kenne das so, dass der Notar sich über die Gegebenheiten vorab abstimmt. Die Abwicklung ist dann Formalie.

    Wann du rein kannst, solltest du im Vertrag im Bereich Übergang Besitz, Nutzen, Lasten finden. Voraussetzung wird die Zahlung sein, bzw Zug um Zug bei Notaranderkonto. Und evtl die Auflassug zur Absicherung, auch das steht im Vertrag.
     
  10. #9 toxicmolotow, 25. September 2014
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    Der Vertrag ist, so lange nicht alle Vertragsparteien vollständig unterschriebenhabeb das Papier nicht wert auf dem es steht.

    Er ist nichtmal schwebend unwirksam, er ist gar nix, zumindest was das Haus betrifft. Wie das beim GS ist (alle Unterschriften da?) kommt auf die restlichen Bedingungen an, aber erstmal gültig abgeschlossen.

    Der Notar ist unabhängige Partei, also zu Neutralität verpflichtet. Wenn Käufer und Verkäufer 1.9. sagen (so schnell wie möglich), dann trägt er dieses Datum ein. Natürlich wäre es nett gewesen darauf hinzuweisen, dass das eng wird, aber einen Anspruch darauf erkenne ich nicht.

    Laienmeinung!
     
  11. OlliL

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    In der Regel vereinbaren die Banken bei Immobilienkrediten ausnahmslos ein 14 tägiges Rücktrittsrecht ohne Folgen für den Kreditnehmer. Danach wird eine Entschädigung bei einer Kündigung fällig (durchaus ein paar 10tsd Euro - je nach Kreditbetrag).

    Da Euer Vertrag schwebend ist, kann es durchaus sein, dass die Genehmigung des aktuell noch schwebenden Vertrages durch den einen Teil der Erbengemeinschaft versagt wird, was dazu führen würde, dass der ganze Vertrag nicht rechtskräftig wird. Dann habt ihr ein echtes Problem da Ihr aus dem Kreditvertrag nicht mehr kostenfrei rauskommt. Ich hoffe für Euch das dies nicht passiert.

    Das gleiche kann natürlich auch passieren wenn irgendwelche Vorkaufsrechte im Grundbuch eingetragen ist, oder die Immobilie z.Zt. vermietet ist und sich daraus Vorkaufsrechte durch den Mieter ergeben.

    Bei meinem eigenen Immobilienkauf (auch mit nachträglicher Genehmigung - jedoch am gleichen Tag wie die Unterzeichnung - das war meine "Bedingung") hat mir das den Schweiss auf die Stirn getrieben - man sollte unbedingt darauf achten das man
    a) einen rechtsgültigen Immobilienkaufvertrag innerhalb der 14 Tage Rücktrittsrecht hat
    b) wenn möglich im Vorfeld "Tendenzen" bzgl. Vorkaufsrecht (sofern vorhanden) ermittelt - rechtsverbindlich ist das aber im Vorfeld nicht.
    Nach Aussagen von verschiedenen Notaren kann das Vorkaufsrecht der Gemeinde i.d.R. "ignoriert" werden sofern die Gemeinde nicht auf dem Grundstück irgendwas vor hat.

    Hier ist das Kind nun schon in den Brunnen gefallen - man kann nur hoffen das für Euch alles glatt läuft. Mir wurden Bearbeitungszeiten von 3-4 Wochen bis alle Zahlungsvorraussetzungen erfüllt sind ab rechtsgültig vorliegendem Vertrag genannt.

    Wie die ganzen Vorredner schon geschrieben haben darfst du rein rechtlich "rein" wenn alle Vorbedingungen erfüllt sind. Wie auch schon andere hier schrieben - Arbeiten im oder am Haus bevor du Eigentümer und Besitzer vom Haus bist bilden für beide Parteien ein Risiko da es ja immer noch dazu kommen könnte das du das Haus gar nicht erwerben kannst. Um irgendwelchen Forderungen für diesen Fall aus dem Weg zu gehen würde ich schon aus Eigeninteresse darauf verzichten als Käufer.
     
  12. toxicmolotow

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    Das Rücktrittsrecht ist gesetzlich vorgegeben und nicht in der Regel ausnahmslos vereinbart.
     
  13. OlliL

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    "i.d.R. ausnahmlos" habe ich geschrieben, da ich damals beim damit beschäftigen gelesen habe, das es auch Banken gäbe welche auch ein längeres Widerrufsrecht vereinbaren würden. Ich selber habe auf Nachfrage bei den Banken keine gefunden...
     
  14. tanzbaer

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    Das ist Quatsch. Erstens haben alle unterschrieben, allerdings eine Person in Vertretung. Solange dem Notar nicht nachgewiesen wurde, dass Vertreter Vertretungsmacht hatte, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Das wird dadurch geheilt, dass die Dame die sich hat vertreten lassen vor einem Notar beurkundet, dass der Vertreter Vollmacht hatte und fertig.

    Das kann natürlich nach hinten losgehen, wenn die Person stirbt, krank wird unter Betreuung kommt, also diesen Willen nicht mehr ausdrücken kann / darf. Oder es sich anders überlegt. Deshalb ist der Kauf von Erbengemeinschaften manchmal weniger entspannt.
     
  15. DerMarc

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    wir hatten ein ähnliches Problem, bei uns waren es sogar vier Erben.

    Wir sind auch nur durch gutes zureden sehr früh ins Haus gekommen. Vielleicht einfach mal mit den Erben reden, dass ja "quasi" alles durch ist und es nur noch an den Ämtern hängt...
     
  16. neoplan

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    ?"..schlüssel..zum 1.9. (? d.lfd.j. ?) bekämen (? oder beKOMMEN ?).."?: ? könnte hier ein terminliches FIXgeschäft vertragswille geworden sein ( mit den entsprechenden rechtlichen ( verzugs-) folgen )?
     
  17. #16 Ralf Wortmann, 25. September 2014
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    Das ist widersprüchlich. Bist du sicher, dass du den Text des Kaufvertrags richtig gelesen und so richtig wiedergegeben hast? Ich vermute, dass es bezüglich der Daten der Zahlungsaufforderung nicht in dieser Deutlichkeit drinsteht, zumindest nicht ohne irgendwelche hinzuformulierte Einschränkungen. Warum sollte ein Notar solche konkrete Daten festlegen, wenn der z.T. durch vollmachtlosen Vertreter unterzeichnete Vertrag erst noch genehmigt werden muss?

    Was auch immer für Daten im Vertrag drinstehen – sie sind alle nichts wert, solange der Vertrag nicht genehmigt ist.

    Hab Geduld!

    Versucht auf keinen Fall, mit Sanierungsarbeiten am Objekt anzufangen, bevor der Vertrag durch die vollmachtslos vertretene Verkäuferin nicht rechtswirksam genehmigt wurde und bevor auch alle anderen Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumserwerb vorliegen.

    @neoplan: das mit dem „terminlichen Fixgeschäft“ halte ich für sehr unwahrscheinlich, da der z.T. durch vollmachtlosen Vertreter unterzeichnete Vertrag schließlich erst noch genehmigt werden muss. Das passt nicht zusammen.
    Das ist aber (auch von meiner Seite) alles Spekulation, solange wir den kompletten Vertragstext nicht kennen.
     
  18. Skjaldar

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    Danke für eure vielen Antworten. Der eine Teil der Erbengemeinschaft, welcher noch nicht unterschrieben hat ist heute wieder im Lande, unterschreibt morgen hoffentlich. Verkauft soll es auf jeden Fall werden, das schwören uns beide Parteien der Erbengemeinschaft in die Hand. Natürlich ist "gesagtes Wort "nichts" Wert".

    Herr Wortmann, "leider" sind diese Daten in den Kaufvertrag eingetragen, und wir, die Käufer, als auch die Erbengemeinschaft, sprich die Verkäufer waren in dem Glauben dass diese Daten so eingehalten werden können. Als Laie glaubt man ja einem Notar der seit etlichen Jahrzehnten arbeitet. Die Finanzierung mit der Bank ist fix, abgesegnet, da wir über Endfällige Darlehen, welche von einem Sparbuch abgelöst werden finanzieren, zahlen wir da sogar schon ein.

    Was fehlt ist eben noch die Unterschrift des einen Parts der Erbengemeinschaft, dass sie bestätigt, dass ihre Mutter alles in ihrem Sinne unterschrieben und geregelt hat. Damit wäre dann der Kaufvertrag fertig. Wir haben schon den beglaubigten Kaufvertrag, sprich, das ist nur Formsache mit der Unterschrift!

    Vorkaufsrechte besitzen Kirche und Stadt, was aber lt. Notar zu vernachlässigen sei. Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligung der Posten im Grundbuch fertigt der Notar nun erst nach dem Kaufvertrag an, bzw,. wickelt es ab, und danach würde er erst die Zahlungsaufforderung rausschicken, dann aber mit Terminierung von 10 Tagen nach Eingang bei der Bank als Zahlungstermin.

    Alles so korrekt, denke ich, nur frage ich mich eben ab wann für den Verkäufer als auch uns ein geringes Risiko besteht, anzufangen. Was uns wichtig wäre, wären eben nicht Sanierungsarbeiten, sondern eben noch das Herausnehmen von Teppich+abkratzen der Tapeten sowie entfernen von kleinen Gegenständen (Gardinenstangen, gerümpel in manchen Ecken usw ). Haus wurde zwar geräumt, aber das etwas "schlampig" .

    LG
     
  19. Kater432

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    In schriftlicher abbsprache denke ich, sind solche kleinen Sachen wie Tapete abmachen, auch schon vorher durchzuführen. Platzt der Kauf warum auch immer, habt ihr ja nur Arbeit investiert, aber der Verkäufer ja nicht unbedingt an Wert verloren.
     
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  21. Skjaldar

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    Eine kurze Rück,- bzw. Statusmeldung:

    Lt. Notar benötigte er noch ca 6 bis 8 Tage (mündl. mitgeteilt) nach beglaubigtem Vertrag (liegt inzwischen vor), bis die Zahlungsaufforderung raus geht. Nun, nachdem ich noch einmal nach Ablauf der 6 Tage kurz nachgehakt habe, sind es noch mindestens 4 bis 6 Wochen, die er benötigt, zwecks eines fehlenden Formulares. (Fehlendes schriftl. Zustimmung des Eigentümers des Grundstückes auf dem das Haus steht, allerdings wird er zustimmen, das haben wir schriftl. Per Email vom Vorstand, dass haben wir vom Notar mitgeteilt welcher zu den "Eigentümern" gehört, sowie von einem andern Vorstand der Eigentümer).

    Nun sieht es so aus, dass uns vorgeschlagen wurde, die Bank anzuweisen den Kaufbetrag schon auf das Notaranderkonto überweisen zu lassen. Wäre dies nun ein möglicher Weg, zwecks einer zumindest für den Verkäufer des Hauses , risikoarmen Schlüsselübergabe! Sprich, Kaufbetrag geht auf Notaranderkonto ein, wir bekommen die Schlüssel?

    LG
     
  22. artibi

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    Warum sollte es das sein? Platzt der Vertrag hilft es dem Verkäufer nicht wenn das Geld auf dem Notarandenkonto liegt aber das Haus halb entkernt wurde.
    Auch die Zusage per Mail dürfte nicht helfen weil die vermutlich auch notariell beglaubigt werden muss.
     
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