Abtretungserklärung so akzeptabel?

Diskutiere Abtretungserklärung so akzeptabel? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir bauen mit einem GÜ, der die folgende Abtretungserklärung von uns unterschrieben haben möchte (Bauvertrag ist bereits unterschrieben): "Gemäß...

  1. #1 DerTommy80, 9. April 2015
    DerTommy80

    DerTommy80 Gast

    Wir bauen mit einem GÜ, der die folgende Abtretungserklärung von uns unterschrieben haben möchte (Bauvertrag ist bereits unterschrieben):

    "Gemäß Bauvertrag vom ... hat der Bauherr die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück des Bauherren in ... durch die Firma ... zum Preis von ... € vereinbart.
    Der Gesamtpreis ist lt. beiliegendem Zahlungsplan auf das Konto ... zu zahlen.
    ...
    (Details zum Darlehen)
    ...
    Die Darlehensnehmer erklären hiermit, dass aus dem o.g. Darlehensvertrag,
    die lt. beiliegendem Zahlungsplan noch fälligen Zahlungen, direkt auf das o.g. Konto der Firma ... zu überweisen sind und treten hiermit zur Sicherung für alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus o.g. Bauvertrag ihren Anspruch auf Auszahlung eines Darlehens(teil)betrages in Höhe von (Hauspreis) €
    an die Firma ... ab.
    Über nicht abgetretene Darlehensteilbeträge kann der Darlehensnehmer entsprechend dem Baufortschritt frei verfügen."


    Dazu gab es dann noch einen Zahlungsplan mit Teilsummen, die nach Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte zu leisten sind.

    Ich habe dieses Formular bereits der Bank vorgelegt und die fanden es nicht ungewöhnlich. Ich will nun nicht aus Unwissenheit in eine für mich nachteilige Position geraten und bitte um eine kurze Einschätzung dieser Formulierung.

    Momentan frage ich mich, welche Sicherheit ich vom GÜ als Gegenleistung für diese Abtretung bekomme. Der GÜ selbst wirbt mit einer "bankgesicherten Vertragserfüllungsbürgschaft" und hat in den letzten 20 Jahren mehr als 2200 Häuser gebaut.

    Ungeachtet der vorgeschlagenen Abtretung werde ich natürlich fragen, ob der GÜ nicht auch mit einer Finanzierungsbestätigung zufrieden wäre. Im Bauvertrag wurde sogar eine unwiderrufliche Bankbürgschaft verlangt, die jetzt augenscheinlich nicht mehr notwendig ist. (Lt. meiner Bank im Privatkundengeschäft auch unüblich)

    Vielleicht kann mir ja jemand hier mit einer Einschätzung weiter helfen...
     
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  3. #2 andreas2906, 9. April 2015
    andreas2906

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    Die Formulierung impliziert meiner Meinung nach folgendes... dein Häuslebauer kann jeder Zeit und ohne Gegenprüfung des tatsächlichen Ist-Zustandes ne Rechnung stellen und Kohle von deiner Bank ziehen...

    Ich würde dies nicht wollen.
     
  4. #3 DerTommy80, 9. April 2015
    DerTommy80

    DerTommy80 Gast

    Kohle direkt von der Bank ziehen geht nicht, ich habe als Darlehensnehmer das letzte Wort zur Zahlungsfreigabe.

    Nichtsdestotrotz würde ich schon versuchen, die Formulierung dahingehend zu ändern, dass Zahlungen nur nach erfolgter Abnahme der jeweiligen Bauabschnitte erfolgen.
     
  5. #4 andreas2906, 9. April 2015
    andreas2906

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    Sicher? Sinn einer Abtretungserklärung ist es immer, das andere an deiner Stelle handeln. Da hast dann nix mehr zu melden. Und die sichern sich Ihre Summe X ( Hauspreis ) über die Erklärung bei deiner Bank.
     
  6. #5 DerTommy80, 9. April 2015
    DerTommy80

    DerTommy80 Gast

    Sicher, nach Rücksprache mit der Bank wird kein Geld fließen, wenn ich als Darlehensnehmer es nicht freigebe.
     
  7. #6 Ralf Wortmann, 9. April 2015
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    Ihr solltet eine solche Abtretungserklärung auf keinen Fall unterschreiben, zumindest nicht ohne vorherige juristische Prüfung. Die Auszahlung der Beträge hängt dann gerade nicht von eurer Freigabe ab. Die Baufirma wird durch eine solche Abtretung Inhaberin der Darlehensforderung und könnte die Bank sogar auf Auszahlung verklagen, falls diese sich weigert.

    Ihr solltet zunächst prüfen, ob in dem schon unterzeichneten Bauvertrag überhaupt eine Klausel enthalten ist, die euch zu einer solchen Abtretung ganz konkret verpflichtet. Wenn nein, könnt ihr die Erklärung bereits aus diesem Grund verweigern.

    Wenn ja, poste diese Klausel doch hier mal. Dann ist nämlich zu prüfen, ob eine solche Klausel wirksam ist. In der Regel ist das bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Verträgen mit Verbrauchern nicht der Fall.

    Der Bauherrenschutzbund hat z.B. in 2005 gegen eine Baufirma ein Urteil erstritten, mit welchem einer Firma die Verwendung solcher Abtretungsklauseln untersagt wurde:

    Landgericht Berlin, Az. 26 O 276/05:
    Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. mit § 648 a BGB, in dem abschließend geregelt ist, welche Sicherheitsleistungen der Bauunternehmer auch für bereits erbrachte Leistungen verlangen kann. Davon abweichende Regelungen wie diese Klausel sind nach § 648 a Abs. 7 BGB unwirksam. Diese gesetzliche Bestimmung stellt zugleich ein gesetzliches Verbot i. S. des § 134 BGB mit der Folge der Nichtigkeit der beanstandeten Klausel dar.

    Um folgende Vertragsklausel ging es in dem Urteil:

    „Darüber hinaus treten die Bauherren mit Unterzeichnung dieses Vertrages Auszahlungsansprüche gegenüber dem/ den sich aus der unter § 5 I dieses Vertrages genannten unwiderruflichen Finanzierungs-bestätigung ergebenden Darlehensgeber/ Darlehensgebern bis zur Höhe der Bauvertragssumme unwiderruflich an die ... mbH ab. Die ... mbH nimmt diese Abtretung an und wird den/die o. g. Darlehensgeber von der Abtretung namens und in Vollmacht der Bauherren in Kenntnis setzen.“
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das "Abnahme Teilabschnitt" solltest Du tunlichst nicht vereinbaren, es sei denn, im Vertrag sind Teilabnahmen vereinbart.

    Folge solcher Abnahmen: Beweislastumkehr bei Mängeln/Gewährleistung läuft ab Teilabnahme für jeweiliges Gewerk/Schutz der jeweiligen Gewerke ab Abnahme = Bauherr
     
  9. #8 DerTommy80, 9. April 2015
    DerTommy80

    DerTommy80 Gast

    Also das mit den Teilabnahmen ist gut zu wissen. Hier mal 2 Zitate aus unserem Bauvertrag:

    §8 Abnahme
    Der AG ist verpflichtet, die Leistung des AN nach Fertigstellung abzunehmen, wobei Teilabnahmen für die einzelnen Gewerke zulässig sind.


    §11 Besondere Vereinbarungen
    ...Der AG verpflichtet sich, dem AN zur Sicherstellung der Gesamtfinanzierung vor Baubeginn eine unwiderrufliche Bankbürgschaft seiner finanzierenden Bank vorzulegen, durch die der nachfolgende Zahlungsplan bestätigt wird.


    Ich habe gerade nochmal mit dem GÜ telefoniert und eine unterzeichnete Abtretungserklärung ist zwingende Voraussetzung, damit überhaupt mit den Arbeiten begonnen wird. Weiterhin werden wohl auch Teilabnahmen erfolgen, nach denen ich die Raten dann persönlich freigebe. Wenn §8 richtig interpretiere, sind Teilabnahmen ja zulässig, aber keinesfalls verpflichtend.

    Wie verhalte ich mich in dieser Situation am besten?
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 9. April 2015
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    Da kann ich Baufuchs nur beipflichten. Eine Vereinbarung von Teilabnahmen sollte unbedingt vermieden werden. Lasst euch lieber von einem Fachanwalt für Baurecht in der Nähe eures Wohnortes beraten. Ihr stolpert sonst durch den Dschungel der Vertragsklauseln und verschlechtert eure Situation womöglich noch, ohne es zu wissen.

    Ups, das hat sich mit deinem Beitrag #8 überschnitten.
     
  11. #10 DerTommy80, 9. April 2015
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    Hmm,

    wie könnte denn eine Formulierung lauten, anhand derer ich die Ratenauszahlung an eine adäquate Fertigstellung koppeln kann?
     
  12. IngoBF

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    Als Musterbeispiel mit Zahlen...

    Kaufpreiszahlung
    (1) Der Kaufpreis ist - wenn die in Ziffer (2) dieser Vorschrift genannten Grundvoraus-setzungen vorliegen - in folgenden Raten zur Zahlung fällig:
    a)
    ein Teilbetrag in Höhe von 30 % des Gesamtkaufpreises, also
    nach Beginn der Erdarbeiten,
    80.520,00 €
    b)
    ein weiterer Teilbetrag in Höhe von 28 % des Gesamtkaufpreises, also
    nach Fertigstellung des Rohbaus, d. h. Richten des Dachstuhls ohne Nebenarbeiten,
    75.152,00 €
    c)
    ein weiterer Teilbetrag von 12,6 % des Gesamtkaufpreises, also
    nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie der Fenster einschließlich Verglasung,
    33.818,40 €
    d)
    ein weiterer Teilbetrag von 6,3 % des Gesamtkaufpreises, also
    16.909,20 €
    - 5 -
    - 6 -
    nach Fertigstellung der Elektro-Rohinstallation einschl. Innenputz, jedoch ohne Nachputz,
    e)
    ein weiterer Teilbetrag von 8,4 % des Gesamtkaufpreises, also
    nach Fertigstellung der Rohinstallation der Heizungs- und Sani-
    täranlagen, des Estrichs und der Fassadenarbeiten,
    22.545,60 €
    f)
    ein weiterer Teilbetrag von 11,2 % des Gesamtkaufpreises, also nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich sowie der Herstellung der Bezugsfertigkeit und zwar Zug um Zug gegen Be-sitzübergabe,
    30.060,80 €
    g)
    der Restbetrag in Höhe von 3,5 % des Gesamtkaufpreises, also
    nach vollständiger Fertigstellung und Vorlage der Schlussrechnung
    9.394,00 €
    insgesamt
    268.400,00 €
    Die Verkäuferin hat dem Käufer bei der 1. Rate eine Sicherheit von 5 % des vereinbarten Kaufpreises für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel zu leisten, die die Verkäuferin durch eine Bürgschaft in dieser Höhe erbringen kann.
    Sofern bis zur Fälligkeit der 1. Rate keine Bürgschaft erbracht worden ist, ist der Käufer berechtigt, von der 1. Rate 5 % des Kaufpreises bis zur Stellung einer Bürgschaft einzu-behalten. Die Sicherheit ist zurückzugeben, wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann.
    (2) Die in Ziffer (1) genannten Raten sind erst zur Zahlung fällig binnen einer Frist von 10 Kalendertagen, gerechnet ab dem Datum des Schreibens, mit dem der amtierende No-tar die Vertragsparteien von dem Vorliegen folgender Grundvoraussetzungen in Kennt-nis gesetzt hat:
    a) der Vertrag ist - soweit ersichtlich - rechtswirksam und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen liegen vor;
    b) an dem Vertragsobjekt ist für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Rang nach den in Abschnitt 1 aufgeführten Rechten und etwaigen Finanzierungsgrundpfand-rechten des Käufers eingetragen;
    c) die Freistellung des Vertragsobjektes von nicht übernommenen Grundpfandrechten ist durch Vorliegen einer entsprechenden Pfandfreigabeerklärung der eingetragenen Gläubigerin gesichert;
    d) die Baugenehmigung bzw. eine Bescheinigung, wonach eine solche nicht erforderlich ist, ist erteilt.
    - 6 -
    - 7 -
    Die Verkäuferin ist verpflichtet, dem Käufer das Vorliegen der Baugenehmigung bzw. der Bescheinigung gemäß Buchstabe d) nachzuweisen.
    Der Notar wird ersucht, die Mitteilung nach Vorliegen der Voraussetzungen gemäß Zif-fer (2) zu a), b) und c) an den Käufer mit Kopie an die Verkäuferin zu senden; die Ab-sendung an die in dieser Urkunde angegebenen Anschriften der Vertragsteile genügt, ebenso die Mitteilung durch den amtlich bestellten Vertreter des Notars oder seinen Amtsnachfolger.
    (3) Den jeweiligen Bautenstand nach Ziffer (1) bescheinigt der Bauleiter.
    Die Verkäuferin teilt dem Käufer die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten jeweils mit einem Zahlungsziel von 10 Kalendertagen schriftlich mit.
    (4) Zahlt der Käufer die Kaufpreisraten bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug und hat für die Dauer des Verzugs Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe zu zah-len. Diese betragen nach Mitteilung des Notars 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, der sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli verändern kann. Derzeit beträgt der Basiszins-satz -0,73 %.
    (5) Mehrere Käufer haften für alle in diesem Vertrag eingegangenen Zahlungsverpflichtungen als Gesamtschuldner.
     
  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @IngoBF

    Den Zahlungsplan kannst Du für den Fall des TE in die Tonne kloppen....

    Der kauft nicht von Bauträger, sondern baut mit GÜ. Da ihm als Bauherren das Grundstück gehört, wäre mit 1. Rate (30%) schon eine ganz massive Überzahlung eingetreten.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 9. April 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Noch einmal - Teilabnahmen werden Dir nur Ärger, aber keinerlei Vorteile einbringen!
    Ganz einfach. Du teilst dem GÜ mit, dass Du das nicht unterschreiben wirst und er entweder ohne diese Erklärung für Dich baut oder den Vertrag auflösen kann - ohne das Geld an ihn fliesst (ausser für ggf schon erbrachte und für Dich verwertbare Leistungen wie eine Baugenehmigung!)
     
  15. #14 DerTommy80, 9. April 2015
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    Aktueller Stand ist, dass die Genehmigungsplanung beim Amt zwecks Bauanzeige liegt. Eine erste Rate (9T€) wurde durch uns auch schon gezahlt. Wenn ich mich jetzt rein hypothetisch weigere, die Abtretung zu unterzeichnen, ließe sich der gesamte Bauvertrag (BGB) dann überhaupt zum Nulltarif auflösen?
     
  16. #15 DerTommy80, 9. April 2015
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    ....laut Bauvertrag wurde ja sogar eine unwiderrufliche Bankbürgschaft gefordert. Mit einer Abtretung scheine ich ja geringfügig besser und v.a. günstiger davon zu kommen.

    Anderseits ist das gesamte Projekt ja auf die Bauweise des GÜ zugeschnitten und auch so beantragt. Wenn ich mich jetzt vom GÜ trenne und einen anderen beauftrage, reißt das nicht noch viel größere Probleme auf?
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 9. April 2015
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    Du suchst also nur Leute, die Dir sagen, wie toll das mit der Abtretung ist, oder???

    Zum Thema trennen und Probleme - da musst den SV fragen, den Du ohnehin brauchst!
     
  18. #17 DerTommy80, 9. April 2015
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    Nein, ich halte das nicht für toll, ich versuche nur zu verstehen, was sich genau dahinter verbirgt und wie man am geschicktesten damit umgeht.

    Auf jeden Fall vielen Dank für das bisher gelieferte Feedback!
     
  19. #18 Ralf Wortmann, 9. April 2015
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    So eine Vertragsauflösung sollte wenn, dann anwaltlich begleitet werden. Für einen unjuristischen Selbstversuch steht meines Erachtens finanziell zu viel auf dem Spiel. Es muss der gesamt Vertrag geprüft werden. Auch der Zahlungsplan sollte geprüft werden, ob dieser evtl. wegen Kopflastigkeit gegen § 307 BGB verstößt, was nicht selten der Fall ist.

    Handelt es sich bei der Firma un eine küstennahe GmbH, die mit R beginnt?

    Wenn wir davon ausgehen, dass die in #8 zitierte Klausel aus § 11 des Vertrags nach § 307 BGB unwirksam ist (da spricht einiges für), sollte dem GÜ zunächst die Rechtslage erläutert werden und er sollte bei Eintritt der Baufreiheit fristsetzend aufgefordert werden, mit dem Bau zu beginnen. Tut er dies nicht, sollte eine Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung erfolgen und erst dann nach Fristablauf kann man ggf. aus wichtigem Grund kündigen. Sollte mit den 9.000 € bereits eine Überzahlung eingetreten sein im Verhältnis zum Vertragswert der von der Firma erbrachten Teilleistung, oder sollte diese Teilleistung für euch evtl. keinen Wert mehr haben, hat die Firma den überzahlten Betrag zu erstatten.
     
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  21. #19 DerTommy80, 9. April 2015
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    @Ralf:

    Ich habe dir eine PN geschrieben, aber ich bin nicht sicher, ob sie fehlerfrei rausgegangen ist. Bitte gib mir kurz Bescheid, wenn sie nicht angekommen sein sollte.

    Vielen Dank!
     
  22. #20 Ralf Wortmann, 9. April 2015
    Ralf Wortmann

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    Doch, ich habe die PN bekommen. Eine Antwort ist schon raus.
     
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