Abweichung zur Baubeschreibung

Diskutiere Abweichung zur Baubeschreibung im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe eine Frage. Heute habe ich erfahren, dass in meiner gerade im Bau befindlichen ETW im Badezimmer und in der Küche die...

  1. #1 Neubauer83, 04.06.2014
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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage. Heute habe ich erfahren, dass in meiner gerade im Bau befindlichen ETW im Badezimmer und in der Küche die Decke (zumindest teilweise) abgehängt werden muss weil hier Rohre aus der darüber liegenden Wohnung durch meine verlaufen sollen.

    In der Baubeschreibung sowie den ursprünglichen Plänen ist nichts vermerkt.

    Muss ich das dulden? Mir geht hier immerhin Raum verloren, es sieht schlechter aus, und im Falle eines Defekts muss mein Mieter die Reparatur in seinen Räumen ertragen.


    Vielen Dank für Eure Meinung
     
  2. Taipan

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    Die Frage ist, was in der BLB steht ... vereinbarte Raumhöhe und/oder definierte Deckenqualität ? Ansonsten sind die Pläne lediglich ein Anhaltspunkt. Es gilt die BLB. Ist dort nichts zu der Decke gesagt ... tja ... noch ne Frage am Rande: Was sagt Dein Sachverstand, der die BLB geprüft hat dazu?
     
  3. #3 Neubauer83, 04.06.2014
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    Lichte Rohhöhe.
    Mit Deiner Argumentation könnte er auch das BHKW in meine Wohnung verpflanzen weil ich ja nichts gegenteiliges vereinbart habe.

    Rohre auf Putz muss ich doch wohl in einem Neubau nicht erwarten, oder?
     
  4. Taipan

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    Wenn in der BLB ein Hauzraum oder HT-Raum beschrieben ist, dann gehört das BHKW dorthin ... Steht irgendwo, dass DU keine Rohre auf den Putz bezahlt hast?
     
  5. #5 Neubauer83, 04.06.2014
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    Oh Mist, nicht dass da noch ein Nachtrag für die Aufputzverlegung kommt.....
    Soviel kann ich gar nicht festlegen dass mich mutwillig niemand verarschen kann....heisst aber dennoch nicht dass es ok ist
     
  6. #6 Neubauer83, 04.06.2014
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    Na hoffentlich bauen nicht alle nach dieser Methodik.
     
  7. #7 Gast036816, 04.06.2014
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    schwaben schon, die sparen auch an der raumhöhe!
     
  8. Taipan

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    Tun sie meist nicht ... könnten Sie aber, da die Qualitäten ja nicht vereinbart sind ...
     
  9. #9 GWeberJ, 05.06.2014
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    Das sagt dir ein Fachanwalt für Baurecht nach Studium aller Verträge und Pläne.

    Aber eine bestimmte Raumhöhe wird doch vereinbart und auch von einem Laien nachzuvollziehen sein, oder? Brandschutz und Schallschutz wären auch mögliche Hebel, um sich dagegen zu wehren.
     
  10. Eric

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    Woraus ergibt sich, dass die Qualitäten nicht vereinbart sind?

    Was geschuldet wird, ist eine Frage der Auslegung des Vertrages nach §§ 133, 157 BGB.

    Es handelt sich um Rohre ( welche Rohre ? ) für eine fremde Wohnung aber in der bis zur Betondecke reichenden Wohnung = Sondereigentum des TE . Damit stellt sich schon einmal die Frage, wem die Rohre der fremden Wohnung überhaupt gehören: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum des Eigentümers der Wohnung darüber, aber im Sondereigentumsbereich des TE?

    In der Baubeschreibung und den Plänen steht offenbar nichts davon, dass durch das Sondereigentum des TE - und das geht nun mal bis zur Betondecke - Rohre für eine fremde Wohnung verlegt werden. Warum soll der TE dies ohne vorherige ausdrückliche Vereinbarung dulden müssen?

    Der Einwand des TE ist nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen, dass er bzw. sein Mieter eine Menge Ärger bekommt, wenn an den Rohren ein Defekt entstehen sollte und dann womöglich Wasser/Abwasser (? ) in der Decke steht, von dort heruntertropft und ihm den Boden/die Einrichtung versaut. Die Verlegung von Rohren unterhalb der Decke - noch dazu solche einer fremden Wohnung - hat eine völlig anderes Schadenspotential als die Verlegung von Rohren in Steigeschächten. Für mich hat diese Spar-Verlegart die Qualität von Sozialwohnungen der Neuen Heimat in den 70-iger Jahren. In jedem Fall sind die Abkastungen an der Decke eine optische Beeinträchtigung, die sich allein aufgrund der Rohre für eine fremde Wohnung ergibt. Wenn der Brand- und/oder Schallschutz nicht gewährleistet sein sollte, ist eh Ende mit der Duldung.

    Das führt dann zu der Frage, ob eine derartige Art der Rohrverlegung üblich ist und von dem TE nach dem Vertrag zu erwarten war. Es spricht einiges dafür, dass die Planung der Rohrführung entweder von Anfang an falsch war oder aber der Erwerber in der Wohnung darüber in die Raumzuordnung eingriffen oder ein zusätzliches Raum mit Rohranschluß ( z.B. Bad/Gäste-WC ) haben wollte und der BT ihm dies zu Lasten des TE zugestanden hat.

    Hierzu führe ich einen Prozeß. Das Gericht läßt derzeit durch einen SV folgende Fragen klären:

    Entspricht eine solche Art der Rohrführung dem üblichen Baustandard? Beruht die vorhandene Ausführung auf einem Planungsfehler ( denn dann ist sie ja wohl kaum üblich )?

    Das Gutachten ist in Arbeit. Ergebnis gibt es in ca. in einem halben Jahr.
     
  11. Taipan

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    Dass das Sondereigentum an der Betondecke endet, wage ich jetzt hier mal zu bezweifeln ... Die Rohre landen in der Regel in einer vollständig abgehängten Decke. Diese ist in der Regel die Grenze zum Sondereigentum. Schnugglich finde ich das regelmäßig auch nicht, wenn ich solche Ausführungen vorfinde, nur sind sie vor allem in der Altbausanierung durchaus üblich, da dort in der Regel nicht vermeidbar. Jetzt stelle sich natürlich die Frage, was die BLB dazu sagt .. darüber haben wir keine Informationen. Ich gehe davon aus, dass dort der Fall mit den Leitungen normalerweise erwähnt ist. Ich gehe mal ganz schwrer davon aus, dass dies sogar die ganze Zeit geplant war und technisch nicht unbedingt einen Mangel (im Bad und der Küche - in der ich es nicht ganz verstehe ...) darstellt. Der Käufer wird sich nicht ausreichend schlau gemacht haben und ist nun "überrascht" - wie er mit den Worten: "Habe ich heute erfahren" beschreibt.

    Auf den Prozess bin ich gespannt. Bitte teile uns das Ergebnis mit, auch wenn es nach hinten losgeht ...


    Du fragst danach, warum Leitungen unter Putz geschudelt sind? Wo steht, dass die unter Putz gehören, dass die nicht auch (sauber) auf Putz verlegt werden können ... Ich sehe die fachlich falsche Ausführung dafür nicht.

    Bevor wir aber den WEG-Vertrag und den Kaufvertrag inkl. BLB nicht auf dem Tisch liegen haben können wir hier weiter um des Kaisers Bart streiten. Der TE hat ja noch nicht mal die Frage beantwortet, was sein Sachverstand zu dem Fall sagt, der die Situtaion und das Vertragswerk kennt.
     
  12. #12 Neubauer83, 06.06.2014
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    Hallo nochmal,

    wenigstens einer sieht das mal wie ich....
    Also, der Bauleiter vor Ort sagte mir dass die abgehängte Decke nicht in der BLB erwähnt ist weil sich "das meistens erst später herausstellt und in den meisten Fällen dann die Wohnung unter der Penthouse-Wohnung Pech hat" und wohl die Rohre an die Decke geklatscht kriegt. Informiert wurde ich darüber als wir die Positionen der Sanitärobjekte vor Ort festgelegt haben und der Bauleiter sagte: "Sie wissen dass Sie eine abgehängte Decke bekommen?"
     
  13. #13 Ralf Dühlmeyer, 06.06.2014
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    Das würde ich mal ganz schnell schriftlich an die Firma (mit Zugangsbeweis) fixieren, weil das genau Erics Argumentation in die Karten spielt!!!

    In wie weit normalerweise so eine (Unter)Decke falsch oder richtig ist, da kann man sicher lange drüber philosophieren auch in Abhängigkeit von der Darstellung des Objekts (08/15 vs. Luxus).
    Für grundsätzlich falsch halte ich sie nicht, zumal auch Fall- und Steigestränge ja oft genug in Schächten mit Leichtbauverkleidungen verlaufen und der Nutzer das kurze Streichholz hat, wenn in seiner Ebene ein Schaden auftritt!

    Auf die Raumhöhe nach LBO wird man sich hier nicht berufen können, da die nur für Aufenthaltsräume gilt und Bad und Küche i.d. R. keine Aufenthaltsräume nach LBO sind.

    Ganz wesentlich ist das von Eric angesprochene Thema Brandschutz. Auch in pkto Raumnutzung. Sollte der Brandschutz nämlich durch die GK-Decke hergestellt werden, kann der Nutzer dort keine Einbauleuchten einbauen!!!
    Dafür wäre eine weitere Unterdecke nötig.
    Kann die überhaupt angehängt werden?
    Was bleibt dann als Raumhöhe noch übrig?
     
  14. #14 Thomas B, 06.06.2014
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    Daß sich so etwas "zufällig" ergibt, finde ich abenteuerlich!

    Daß natürlich das Abwasser von oben irgendwie nach unten kommen muß, ist klar. Am besten auf dem kürzsten Wege, einem gemeinsamen Schacht. Also: gemeinsam für alle Wohnungen. Oder von mir aus auch mehrere Schächte.

    Daß man Abwasser quer durch eine andere Wohnung führt entspricht nicht meinen Vorstellungen von qualitativem Mindestanspruch.

    Muß man das dulden? Keine Ahnung!

    Aber: Sicherzustellen ist der Brandschutz und wohl auch daß Fließgeräusche in der eigenen Wohnung minimiert werden. Ich will ja in der Küche nicht hören, wenn über mir eine seine Notdurft verrichtet.

    Daß sich die "Normalkäufer" den Notwendigkeiten des Besitzers der Penthousewohnung (Luxus?) derart unterzuordnen haben, daß dessen Installationen auf fremdem Grnd geduldet werden müssen....echt toll....
     
  15. #15 Gast036816, 06.06.2014
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    Neubauer - du kannst ja mal mit einem naiven gesichtsausdruck fragen, ob eventuell die objektanordnung in der wohnung über dir verändert wurde. danach wurde umgeplant und der bauträger hatte schlicht vergessen, die neue situation mit dir abzustimmen.
     
  16. Eric

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    Kannst Du Deine " Zweifel " auch begründen, z.B. mit der Regelung in § 5 WEG + Aussage des TE

    Dem TE gehört zu Sondereigentum der Luftraum bis zur Betondecke und der BT meint jetzt, ihm dort wegen eines anfänglichen Planungsfehlers oder einer Umplanung der darüberliegenden Wohnung Rohre für eine fremde Wohnung und Abhangdecken bzw. Abkastungen anbringen zu dürfen. Wenn sich dafür nichts aus der Teilungserklärung und den zugehörigen Plänen ergibt, dann hat der BT auch ein eigentumsrechtliches Problem. Der BT hat dem TE Sondereigentum zu verschaffen, das nicht durch Fremdeigentum gestört wird. Wäre ja auch noch schöner: Demnächst legen die BT auch noch " vergessene " Aufzüge mitten durch die Wohnung:sleeping

    Wenn das Rohre/Leitungen für die eigene Wohnung wären, könnte den TE kein Mensch daran hintern, die unverkleidet zu lassen, weil ihm der " Industriecharakter " gefällt.

    Auch hier dienen die Abhangdecken oder Abkastungen um die Rohre nur der optischen Kaschierung. Denn den Brandschutz muß der BT eh im Deckendurchbruch herstellen. Zum Schallschutz wird eine zusätzliche Rohrdämmung benötigt. Die Verkleidung ist Kaschierung, hier aber für eine andere Wohnung.

    Insofern ist es schon ein wenig merkwürdig, dass dieser Murks schön geredet wird. Vielleicht liegts am Beruf: Eine Krähe hackt der anderen kein Auge aus.

    Anderes Thema:

    Im - wie hier - Neubau? Kennst Du die Mietspiegel? Dort steht regelmäßig, dass bei Leitungen auf Putz ein Abzug von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erfolgen hat.

    Auf den " Sachverstand " kommt es nicht an. Ob der TE die fremden Rohre zu dulden hat, ist eine Rechtsfrage und die entscheidet allein das Gericht. Der SV hat dem Gericht nur mitzuteilen, ob die Verlegung fremder Rohre im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers " üblich " ist. Bei der " Üblichkeit " kommt es selbstverständlich darauf an, wie und warum es zu den Rohren für die fremde Wohnung gekommen ist.
     
  17. #17 Ralf Dühlmeyer, 06.06.2014
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    Muss er???
    Rein technisch ist es auch mit einer Unterdecke entsprechender Brandschutzklasse machbar analog zu vertikalen Schachtverkleidungen.

    Müssen Unterdecken, wenn sie denn grundsätzlich zulässig wären, rein optische Angelegenheiten ohne techn. Funktion sein oder dürfen sie im Falle der Zulässigkeit (z.B. bei vertraglischer Vereinbarung) auch weitere Funktionen wie Schall- oder Brandschutz übernehmen?
     
  18. #18 Neubauer83, 06.06.2014
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    Vielen Dank Leute,

    ich dachte langsam schon ich erwarte zu viel von einem Neubau.
    Ich werde den GU anschreiben und erstmal klarstellen dass ich dieser Art der Verlegung durch mein Sondereigentum nicht zustimme. Dann mal abwarten was er dazu meint....
     
  19. #19 Thomas B, 06.06.2014
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    Kann man natürlich endlos weiterspinnen...State-of-the-Art kann so etwas einfach nicht sein.

    Man kann m.E. auch nicht alles vereinbaren. Muß man als Käufer ahnen, daß der BT einem lustige Leitungen quer durch die Wohnung spazieren führt? Frei nach dem Motto: Hätte man halt vorher vereinbaren müssen, daß man das nicht darf...

    Geht doch gar nicht!

    Und zudem: Selbst wenn die Deckendurchführungen brandschutztechnisch einwandfrei wären (was man bei so einer eher zufällige erscheinenden Planung fast ausschließen möchte) und die Kaschierungen hübsch brav in F90 ausgeführt wurden, so muß man den Eigentümer dann natürlich noch aufklären, daß er an diesen (seinen!) Kästen natürlich nichts ändern darf, daß er da nicht in seiner Wohnung, mal eben ein paar Leitungen drin verlegen oder Löcher reinbohren darf.

    Meines Erachtens erstrecken sich hier technische Anlagen des Nachbarn in unzumutbarer Weise auf fremdes Terretorium.

    Dem BT würde ich seine Hammelbeine aber extrem lang ziehen (lassen).
     
  20. Eric

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    @Ralf

    Du glaubst Du noch im ernst daran, dass der BT dem TE eine Promat- oder Fireboard-Decke mit allem zipp und zapp einbaut. Die Anforderung ist R 90 und zwar zu beiden Wohnungen. Ich wüßte nicht, wie das ohne Brandschott in der Decke zu lösen ist.

    Schallschutz hängt u.a. von der Art der Rohre ab. Ohne zusätzliche Dämmung wirds auch dann nicht ausreichen. Die mache ich um die Rohre und nicht im Kasten/Abhangdecke.
     
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