Abwicklung Grundstückskauf

Diskutiere Abwicklung Grundstückskauf im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend zusammen, wir planen zu bauen, haben auch bereits Verhandlungen zwecks Grundstückskauf aufgenommen und planen direkt im Anschluss...

  1. chrupp

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    Guten Abend zusammen,

    wir planen zu bauen, haben auch bereits Verhandlungen zwecks Grundstückskauf aufgenommen und planen direkt im Anschluss auch zu bauen, haben auch bereits einen Bauträger unseres Vertrauens gefunden, aber noch kein Angebot zum Bau.

    Jetzt wollen zunächst den finalen Schritt bzgl. des Grundstücks machen und dem Verkäufer ein verbindliches Angebot unterbreiten.

    Ich habe mich dazu auch schon hier im Forum und auf anderen Websites informiert (Kaufvertrag, Notaranderkonto, etc.), allerdings klemmts bei mir noch mit folgenden Fragen:

    1.) Vermutung: der VK will irgendeine Sicherheit, dass wir auch tatsächlich kaufen werden - ist das üblich/unbedenklich?

    2.) Für den alleinigen GS Kauf müssten wir ca. 40T€ fremd finanzieren - unser Gesamtbudget bedarf eines Darlehens von ca. 270T€ - wäre es unklug, die 40T€ für das GS losgelöst von den restlichen 230T€ zu finanzieren?

    3.) der GS Wert (im Grundbuch?) gilt dann später doch als EK (nur der eigenfinanzierte Teil), so dass ich dies als Sicherheit bei der Aufnahme eines zweiten Teilkredites geltend machen kann, oder?

    4.) wo wir schon mal dabei sind: Notaranderkonto empfehlenswert?

    Danke und :winken
     
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  3. Seev

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    Frage vorab: muss der GS-Kauf denn vom unbedingt Bauträger (wenn es denn einer ist) sein? Gibt es am freien Markt und ohne "Koppelgeschäfte" kein Grundstück, weil ein BT schon wieder die Hand drauf hat? M.E. ist bauen auf dem (dann!) eigenen Grundstück zu bevorzugen vor einem Kaufvertrag mit dem BT über beides.

    Das würde ich mir dreimal überlegen. Ich nehme stark an, daß dann z.B. die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis des Hauses incl. Grundstück fällig wird! Aber auch sonst ist die Abhängigkeit beider Geschäfte nicht grade von Vorteil.

    1) der VK kriegt und braucht keine Sicherheit vor dem Notartermin, höchstens eine Art Absichtserklärung. Geld aber keinesfalls, würde ich nie machen.
    2) es wird eben ein Problem mit den Sicherheiten bei 2 zeitlich getrennten Darlehen, s. andere Threads in dieser Rubrik. Liesse sich der Fehlbetrag von 40 T€ ggf. vorübergehend anderweitig beschaffen, z.B. privat, Familiendarlehen etc. (d.h. ohne Grundschuldbesicherung)?
    3) grundsätzlich ja, aber nicht im Grundbuch, sondern aus dem notariellen Kaufvertrag.
    4) wofür genau? m.E. braucht man das v.a. bei evtl. Fluchtgefahr des VK bis Auflassung getätigt ist (könnte bei BT der Fall sein :-)

    Grundfrage (vgl.o.): Wird hier wirklich ein Grundstück von einem "Verkäufer" gekauft (um später selbst drauf zu bauen) oder wird eine Bauleistung (incl. Grundstück oder Anteil) von einem BT gekauft? Sind rechtlich völlig verschiedene Verträge und Folgen! s. andere Threads in dieser Rubrik, -> Suchfunktion!

    (ansonsten sowas vorab beim Notar anfragen)
     
  4. chrupp

    chrupp

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    ich bin ja platt, wie schnell es hier immer antworten gibt! respekt! ;)

    und danke natürlich auch für die infos - übrigens: das GS würden wir von privat kaufen...

    noch zu 2): ist das mit den sicherheiten nicht dann durch 3) machbar?
     
  5. #4 Shai Hulud, 19. März 2008
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    Bitte mal hier lesen.
     
  6. Stefan61

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    Zu 2 und 3: Nehmen Sie unbedingt eine einheitliche Finanzierung! Sonst kann es Ihnen passieren, daß Sie beim Grundstückskauf für das kleinere Darlehen traumhafte Konditionen erhalten und später beim Bau für das größere Darlehen draufzahlen. Man sollte auch nicht kaufen, bevor klar ist, ob man sich das Gesamtprojekt leisten kann.

    Zu 4:
    Notaranderkonten sind heute nicht mehr üblich, weil die Gelder in Einzelfällen von Notaren veruntreut wurden. Die Notarkammern raten hiervon ab.
     
  7. Quelle

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    Notaranderkonten
     
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  9. Stefan61

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    Auweia ...

    ... die Angaben des Immobilienscouts sind stark veraltet. Sie beschreiben, wie man die Transaktion im 20. Jahrhundert durchgeführt hat. Natürlich schützt das Notaranderkonto den Käufer vor einer Insolvenz des Verkäufers. Es schützt aber nicht vor einer Veruntreuung durch den Notar. Alle im Immobilienscout beschriebenen Ziele lassen sich modern style wie folgt erreichen:

    Grundfigur: Der Käufer zahlt an den Verkäufer nachdem der Notar bestätigt hat, daß bis auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung vorliegen.

    Variante 1 (Grundschuld des Verkäufers): Der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank, nachdem diese erklärt hat, nach Zahlung dieses Teils einer Löschung der Grundschuld zuzustimmen.

    Variante 2 (Grundschuld des Käufers):
    Der Verkäufer bewilligt die Eintragung der Grundschuld unter der Bedingung, daß der damit finanzierte Betrag ausschließlich für den Kauf des Grundstücks verwendet wird.

    Auf diese Weise sind beide Vertragsparteien nicht nur gegenüber dem Vertragspartner, sondern auch gegenüber dem Notar geschützt. Außerdem ist diese Lösung preiswerter, weil das Notaranderkonto oft mehr kostet als die sonstigen Gebühren des Notars.
     
  10. Bauwahn

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    Sinnvoll

    ist, wenn der Verkäufer der Eintragung der Grundschuld für den Gesamtkredit (Grund+Haus) zustimmt, sonst muss man trotzdem auf 2 x finanzieren oder zumindest 2x Grundschuld eintragen lassen und Gebühren zahlen.

    Thomas
     
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  12. chrupp

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    Ja, richtig...

    ...sorry für die Verwirrung! Meine natürlich einen GU.
     
  13. chrupp

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    OK, danke für den Hinweis. Wir haben bereits geprüft (und prüfen lassen), was wir uns in Summe leisten können und sehen hier keine Probleme, das Gesamtprojekt zu heben.

    Aber aus Ihrem Feedback entnehme ich, dass wir dann vorab bereits eine Kostenkalkulation des GUs benötigen, um das Gesamtdarlehen beantragen zu können.

    Gesetzt den Fall, dass der VK des GS Geduld hat, sollte das ja auch kein Problem sein.
     
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