Ärger über Bauträger

Diskutiere Ärger über Bauträger im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, wir haben uns Anfang Jahres für den Bau eines EFH mit ELW und Doppelgarage entschlossen. Nach Auswahl unseres Bauträgers haben wir...

  1. maslicek

    maslicek

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    Hallo Forum,

    wir haben uns Anfang Jahres für den Bau eines EFH mit ELW und Doppelgarage entschlossen. Nach Auswahl unseres Bauträgers haben wir einen Vertrag mit Festpreisgarantie (Vertrag ist an die VOB/B gekoppelt). Das Baugrundstück haben wir selbst gekauft. Es ist ein Grundstück mit einer leichten Hanglage.
    Basis des Vertrags ist, daß der Bauträger ein bebaubares Grundstück vorliegt. Nachdem es nach einer ausführlichen Planungsphase in die Umsetzung gehen sollte hat der Bauträger unseren Bauleiter von Heute auf Morgen rausgeworfen, so daß wir einen Monat vor Baubeginn keinen Bauleiter hatten. Erst kurz vor Baubeginn wurde und eine junge, unerfahrene Architektin als neue Bauleiterin vorgestellt. Ca. 1 Woche vor Baubeginn wurde uns vom Bauträger ein vom Bauträger beauftragtes Bodengutachten vorgelegt, welches eine normale Gründung nicht erlaubt und am besten eine Pfahlgründung sei. Der vom Bauträger beauftragte Bauunternehmer hat ebenfalls das Bodengutachten bekommen und war jedoch zuversichtlich, so seine Aussage, dass es wohl nicht so schlimm sei und begann die Arbeiten. Schon nachdem der Mutterboden weggeschoben war und die ersten Baggerlöffel des Baugrubenaushubs herauskamen, konnte nur entsetzt das Ergebnis des Bodengutachtens bestätigt werden. Hier war auch der Geschäftsführer des Bauträgers mit vor Ort und hat uns seine Hilfe und Unterstützung versprochen. Somit wurden die Arbeiten eingestellt und wir vom Bauträger erstmal alleine gelassen. Dazu kommt noch, daß die neu vorgestellte Bauleiterin auch schon nicht mehr da war. Wir mußten uns dann alleine eine Lösung suchen, den Boden gründungsfähig zu bekommen. Letztendlich haben wir eine Pfahlgründung mit duktilen Gusspfählen durchgeführt. Die entstandenen Kosten haben wir übernommen. Nach 7 Wochen habgen wir dann den Grund soweit gehabt, daß er bebaubar ist. Da seitens des Bauträgers immer noch kein Bauleiter da war, hat der Geschäftsführer (Kaufmann ohne jegliche Erfahrungen im Baugewerbe) die Bauleitung übernommen. In der gesamten Zeit haben wir alle Steuerungs- und Koordinationsaktivitäten, wie absprachen zwischen Statiker, Architekt, Bauunternehmer des Bauträgers übernommen.
    Weiterhin kommen jetzt ständig Nachträge über Mehrkosten:
    - Fundamente, Bodenplatte und WU-Beton Kellerwände mit stärkerer Bewehrung
    - Sauberkeitsschicht unter den Fundamenten
    - Verfüllen und verdichten zwischen den Fundamenten bis Unterkante Bodenplatte
    (muß hier nicht sowieso ein Kiesbett zur Entwässerung eingebaut werden?)

    Vertragstand ist eine Bodenplatte (angeblich ohne Fundamente laut Aussage Bauträger) - doch was ist mit Frostschutz?) und die Kellerwände in WU-Beton
    Nun stellt sich die Frage, hat sich der Bauträger hier in der Situation richtig verhalten?
    Hat er, durch Beauftragung des Bodengutachtens, was ohne unser Wissen beauftragt wurde, und dem Beginn der Erdarbeiten das Risiko mit übernommen?
    Sind die geannten Mehrkostenpositionen gerechtfertigt?
    Da die Mehrkosten derzeit für uns eine emense Belastung bedeuten und wir dies auch in dieser Höhe nicht einkalkuliert haben, ist unsere Finanzierung nach jetzigem Stand nicht ausreichend.
    Um für uns eine finanzielle Entlastung zu bringen, wollen wir einige Positionen selbst durchführen. Somit besteht für uns ein gedachtes Einsparpotential. Doch auch hier mußten wir jetzt erstmal lernen, daß ein Wort eines Geschäftsführers eines Bauträgers nichts zählt, denn gerade er zieht weitaus niedrigere Summen ab, als die die im Vertrag geannt sind. Gibt es hier entsprechende Wege, für uns den finanziellen Schaden zu begrenzen oder kann ich die Vertragsummen in einer der folgenden Zahlungen einfach einbehalten?
    Kann ich auch so verfahren bei den zuvor genannten Mehrkosten?
    Wir haben auch während der Planungsphase nach Vertragsunterzeichnung ein paar Sachen wegfallen lassen, wo der Bauträger sagte, daß er diese später verrechnen will, was bisher natürlich nicht erfolgte. Kann ich die Werte auch bei Zahlungen einbehalten?
    Wir sind derzeit ganz am Boden und wissen nicht, wie wir weiter vorgehen sollen. Daher wären hier einige Tipps sehr hilfreich für uns.

    Für Ihre/Eure Hilfe im voraus besten Dank!
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Zur Klarstellung

    Sie bauen nicht mit einem Bauträger, sondern mit einem Generalübernehmer.

    Hier nachlesen.

    Das Baugrundrisiko trägt der Bauherr, d.h. Mehrkosten, die durch wegen nicht tragfähigem Baugrund entstehen, trägt der Bauherr.
    Wäre der Ablauf korrekt gewesen, hätte man das Bodengutachten VOR Vertragsabschluss erstellen lassen bzw. von Ihnen gefordert. Dann wären die jetzt angefallenen Mehrkosten keine Überraschung gewesen.

    Zur Verrechnung von Entfallleistungen:
    der Unternehmer behandelt den Entfall von Leistungen wie eine Teilkündigung des Vertrages.
    Da ihm in einem solchen Fall sowohl nach BGB als auch nach VOB die "vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen" zusteht, schreibt er nicht zu 100% gut.
    Es bleibt Ihnen nachzuweisen, dass die Abzüge für ersparte Aufwendungen zu hoch sind.

    Einzig sinnvolle Maßnahme:
    Eigenen Fachmann hinzuziehen. Kostet, spart aber.
     
  4. maslicek

    maslicek

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    Baufuchs, danke für die Antwort und Erklärung.
    Daß ich die Kosten für die Pfahlgründung übernehme ist mir klar. Aber wie sieht es mit den nicht beauftragten Umfängen aus? nur weil es dem Bauunternehmer sicherer erscheint führt er mehr Fundamente aus , als der Statiker vorgegeben hat. Dazu noch ohne mir im Vorfeld eine Information dazu zu geben.
    Ist meine Annahme richtig, daß ich nach Fertigstellung der Pfahlgründung einen entsprechend bebaujungsfähigen Grund zur Verfügung stelle und das was darüber geschieht der normale Ablauf ist?
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Der

    BU hätte -wenn er denn schon meint- Bedenken gegen die vom Statiker geplante Ausführung anmelden müssen.

    So hat er Ihnen eine nicht notwendige und nicht erforderliche Leistung "aufgedrängt".

    Tipp:
    Der BU scheint eine Klasse für sich zu sein.
    Die auf diesen Leistungen beruhenden Mehrkosten nicht zahlen. Anwalt (Baurecht) einschlaten, der den BU in die Schranken weist.
     
  6. Bughandle

    Bughandle

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    Bodengutachten vertragliche Leistung?

    Ist die Erstellung des Bodengutachtens vertragliche Leistung des GÜ? Dann hätte er VOR Baubeginn/Planung/Statik dieses beibringen müssen (Sorgfaltspflicht). Bin kein Jurist, denke aber dass es dünnes Eis ist auf dem er steht, zumal sich das so anhört als kannte er die Bodenverhältnisse vorher?
     
  7. gast3

    gast3 Gast

    ich sag mal ...

    um das alles zu sortieren, müsste man erst mal das Bodengutachten kennen - da sind einige Dinge nicht so ganz nachvollziehbar.

    Klar, wenn du Pfähle einbringst, dimensionierst du deine Fundamente als Balken und hast mehr Bewehrung ..

    warum dann aber verfülluen und verdichten bis UK-Bodenplatte etc.

    also würde ich erst mal Bodengutachten und Ausführung checken (lassen) und schauen, ob das alles so zusammen passt.


    Gruß


    Helge
     
  8. maslicek

    maslicek

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    Vertragstext zu Bodenbeschaffenheit

    Danke für die Reaktionen.
    Nachfolgend zitiere ich den Vertragstext: "Da XY nicht verpflichtet ist, die Bodenbeschaffenheit des Baugrundstücks zu prüfen, ist eine Haftung von XY für Schäden aufgrund der Bodenbeschaffenheit ausgeschlossen, es sei denn, der Bauherr weist nach, dass die mangelhafte Bodenbeschaffenheit für XY erkennbar war, oder dass XY vom Bauherrn, dessen Architekten, oder dem Statiker ausdrücklich darauf hingewisen wurde, dass aufgrund ungünstiger Bodenbeschaffenheit besondere Maßnahmen getroffen werden müssen und die besonderen Maßnahmen die von XY geschuldeten Leistungen betreffen."
    So ganz verstehe ich die Formulierung nicht. Doch dadurch, daß der GÜ das Bodengutachten selbst in Auftrag gegeben hat, wußte er vor Beginn, daß der Boden problematisch ist und hat trotzdem angefangen.
    Hat er somit das Risiko zumindest anteilig übernommen?
     
  9. #8 VolkerKugel (†), 19. Dezember 2008
    VolkerKugel (†)

    VolkerKugel (†)

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    Die Frage ...

    ... kann Dir nur ein Fachanwalt für Baurecht nach sorgfältiger Sichtung und Wertung aller Unterlagen beantworten.
     
  10. mls

    mls Bauexpertenforum

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    das ist ein unendliches durcheinander.
    der gü lässt sich vom bauherrn die arbeit abnehmen?
    der bauherr nimmt dem gü die bauleitung ab?
    da soll hinterher noch jemand durchblicken?
    da soll -nachträglich- die richtige gründung/verantwortung erkennbar sein?
    das muss man sich mal vorstellen :mauer
    die juristen werden sich freuen ..

    als wenn nicht in jedem derartigen vertrag stehen würde, dass der bauherr das
    baugrundrisiko trägt!
     
  11. BJ67

    BJ67

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    Geht's noch:
    - Ihr habt einen Vertrag gemacht, der dem GÜ gestattet hätte, ohne Prüfung der Bodenverhältnisse zu bauen.
    - Der GÜ macht freiwillig ein Bodengutachten und stellt fest, eine Pfahlgründung ist wahrscheinlich erforderlich.
    - Trotzdem unternimmt er einen Versuch und baggert zwei drei Schaufeln Erde weg, leider trifft das Gutachten wohl auf die gesamte Fläche zu.

    Bis hier her hat Euch der GÜ vor Schaden bewahrt, obwohl im Vertrag nicht verpflichtet. Der hätte auch mal auf den Boden bauen können, da ihr keine schwierigen Bodenverhältnisse nachgewiesen habt. Und selbst nach dem negativen eigenem Gutachten hat er noch den Bagger losgeschickt, wahrscheinlich um Stichproben zu machen, ob es nicht doch einfacher geht, bevor er Euch die Pfähle aufhilft.

    Habe ich jetzt was falsch verstanden ?

    Ach ja, die Mehrkosten dürften wohl aus der Konstruktion herrühren. Wenn das Haus nur auf Pfählen steht, benötigen die Betonteile zwischen den Pfählen mit Sicherheit mehr Stahl, als wenn die Platte vollflächig den Druck in den Boden leiten kann.
    Und verfüllen und verdichten ist sicher etwas anderes als eine Sauberkeit- oder Drainsschicht unter der Bodenplatte. Noch dazu steht die Frage, ob diese Bestandteil des Originalvertrages war.

    Der GÜ hat wohl in so fern auch nicht eigenmächtig gehandelt, als das ihr die Pfahlgründung besprochen und damit beauftragt habt. Das dies kein Spass ist und finanziell Sorgen bereitet ist klar. Die Schuld aber beim GÜ zu suchen dürfte falsch sein.

    Die Bodenuntersuchung war Eure Aufgabe, die ihr gespart habt. Ich würde nicht zum Anwalt gehen. Wenn der GÜ bockig wird, baut er nach Vertrag, Ihr könnt keine erweiterten Eigenleistungen bringen und kommt in die ganz persönliche Finanzkrise ohne Ausweg. Da helfen keine Vorwürfe, sondern nur konkrete Worte. Sagt dem GÜ klipp und klar wieviel ihr euch vorstellt, bei jedem Gewerk sparen zu können, weshalb er meint es ginge nicht, findet den Mittelweg.

    Keine Angst, so ein GÜ ist nicht aus Zucker, mit dem kann man (sachlich) Klartext reden, sonst wäre er nicht mehr am Bau tätig und der hat schon viele Pferde vor der Apotheke...
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die Kosten der

    Pfahlgründung stehen ja nicht zur Debatte.

    Nachgefragt:
    Wurde nach Ergebnis des Bodengutachtens die Statik überarbeitet?
    Hat der BU nach dieser neuen Statik ausgeführt, oder hat er darüber hinaus Veränderungen vorgenommen?
     
  13. maslicek

    maslicek

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    Statik

    Zunächst vielen Dank für die Rückantworten!

    Was die Statik angeht, hat der Statiker nach der Pfahlgründung diese überarbeitet. In den Fundamenten und Bodenplatte ist eine stärkere Bewehrung. Das aber bei den sowieso im Vertrag vereinbarten WU-Betonwänden Mehrungen auftreten sollen verstehe ich nicht.
    Wie verhält es sich hier mit den Mehrkosten, zumal mir z.B. für 1.800 kg mehr Bewehrungseisen in der Bodenplatte 3.114 € (netto) berechnet werden? Sind hier auch zu hohe Stahlpreise angesetzt?
     
  14. maslicek

    maslicek

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    Baufuchs,
    ergänzend zu der 2. Frage:
    Der BU hat mehr Fundament ausgeführt als in der Statik berechnet (ca. 1/3 der jetzigen Ausführung), da es ihm sicherer erscheint und er ja dafür garantieren muß. Nur muß ich diese Mehrkosten bezahlen?
     
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  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn

    sich die vom BU dann berechneten Mehrkosten auf die gem. Statik notwendigen Maßnahmen beziéhen, sind diese aus Baugrundrisiko veranlasst und somit vom Bauherren zu tragen.

    WU-Wände:
    Lt. Vertrag "nur" WU Wände vereinbart, ergibt sich aus dem Bodengutachten ein Lastfall der eine "weisse Wanne" nötig macht, gibts schon wegen der rissbreitenbeschränkenden Bewehrung ein Mehraufwand an Baustahl.

    Zu "Lastfall" und "Weisse Wanne" mal hier im Forum die Suchfunktion benutzen.
     
  17. PeMu

    PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    @maslicek: Suche Dir einen baubegleitenden Sachverständigen, der als erstes mal den Vertrag und alle zugehörigen Unterlagen durchsieht und dann erklärt, was bestellt wurde. Dir erklärt, wer was wie beteiligt ist, was der GÜ so treibt und treiben darf, was an Dir noch alles hängenbleibt. Und dem GÜ mal auf die Finger schaut.

    Zuerst gibt es mal etwas Zoff, aber in der Regel entsteht auch ein konstruktives Miteinander, weil der GÜ oft auch hängt und Entscheidungen braucht. Mit einem Ansprechpartner auf Augenhöhe geht es schneller und zielgerichteter.


    Es ist nicht ungewöhnlich, dass im Vertrag Generalklauseln zu kurzfristigem Handeln auf Kosten des Bauherrn drin sind.

    Es etwas verrückt ist, jemanden zu beauftragen, der sich selbst beauftragt und koordiniert. Da gibt es Kuriositäten und Lücken. Der GÜ ist BU und Planer. Der Planer muss den BU steuern, auf Einhaltung der VOB drängen - wenn der Teil der Planungsleistung mit übertragen wurde.



    Ähnlichkeiten mit alten Fällen sind rein zufällig.
     
Thema: Ärger über Bauträger
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