(Alb-)Traumgrundstück ?

Diskutiere (Alb-)Traumgrundstück ? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen. Ich hoffe auf ehrliche Einschätzungen und Erfahrungen von Euch. Zuerst einmal zu...

  1. #1 FrauBiber, 9. Mai 2015
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    Hallo zusammen,

    vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen. Ich hoffe auf ehrliche Einschätzungen und Erfahrungen von Euch.
    Zuerst einmal zu unserer Situation. Wir suchen bereits seit mehr als zwei Jahren nach einer geeigneten Bleibe für uns in einem bestimmten, sehr begehrten Stadtteil - und finden nichts. Eigentlich wollten wir zum jetzigen Zeitpunkt eher mieten, jedoch war innerhalb der nächsten 4 Jahre ein Immobilienkauf geplant.
    Nun wird überraschenderweise ein Grundstück im Gebotsverfahren verkauft in einer für uns perfekten Lage. Normalerweise gibt es in diesem Stadtteil keine Baugrundstücke mehr. Mindestgebot sind 106 €/m², was für den Stadtteil lächerlich ist. Angrenzend ist ein Neubaugebiet (jedoch alles schon bebaut), in dem die Preise bei 240-260 €/m² liegen. Nun kommt der Haken an der Sache:
    Der Käufer muss Altlasten (Schwarzdeckenfräsgut und gemischte Bauabfälle) auf eigene Kosten entsorgen. Es gibt ein Gutachten, was die Kosten grob auf 50-120 €/m² schätzt.
    Nun meine Fragen:
    Wie hoch schätzt ihr das Risiko ein, dieses Grundstück mit den Altlasten zu kaufen? Was sollte man generell von dieser Art von Altlasten halten?
    Hat jemand Erfahrung mit Gebotsverfahren? Was müsste man erfahrungsgemäß bieten, um den Zuschlag zu bekommen?

    Vielen Dank schon mal im Voraus,
    Frau Biber
     
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  3. #2 Gast036816, 9. Mai 2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    das kann dir nur jemand beantworten, der die situation vor ort einschätzt und der jetzige grundstückseigentümer die altlasten offenlegt. ich rate jedem käufer in solch einem fall, dass der alteigentümer am besten die altlasten komplett abräumt oder sich später an den entsorgungskosten beteiligt. das muss im kaufvertrag festgelegt werden.

    wenn sich der alteigentümer da nicht drauf einlässt - finger weg.
     
  4. #3 MoRüBe, 9. Mai 2015
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Ganz einfach logisch nachdenken:

    Das Grundstück, sagen wir mal, 400 m² groß kostet normalerweise 250 Euro mithin 100 Mille. Nun biete ich das mal gaaanz billig an aufgrund der Altlasten, in der Hoffnung, dass sich genügend Deppen finden, die sich gegenseitig hochtreiben. Frage ist, wie komme ich auf die 106 Euro? Könnten ja auch 70 sein, oder 150. Lösung: geschätzte Kosten der Entsorgung sind die Differenz, mithin 60.000 Euro, dann ist das Grundstück saniert und hat wieder den offiziellen Marktwert. Kann gut gehen, oder man kann auch gewaltig auf die Schn...ze fliegen. Oder man hat Möglichkeiten, die Entsorgung günstiger herzustellen. Ist also alles wie beim Pokerspiel.

    Fräsgut kann man gegebenenfalls verwerten, möglicherweise sogar verkaufen. Alles in allem ne Sache für den Profi mit entsprechendem background, nix für den Laien.
     
  5. reezer

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    bei vom Gutacher "geschätzten Entsorgungskosten" in Höhe von 50 - 120 Euro pro qm kann ich mir absolut nicht vorstellen daß da etwas dabei ist das man verkaufen oder (zumindest kostenneutral) verwerten kann.
    Bei so einer Kostenschätzung vermute ich eher daß da evtl. teerhaltiges Material dabei ist.

    Der Verkäufer wird schon wissen, warum er diese Altlasten nicht selbst (günstig) entsorgt oder verwertet, und das wertvolle Grundstück anschließend teuer verkauft.

    Wahrscheinlich kennt er sich diesbezüglich besser aus als der TS, und hat sich das, mit dem beschriebenen Ergebnis, durchgerechnet.

    Das kann böse ins Geld gehen
     
  6. #5 FrauBiber, 9. Mai 2015
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    Danke schon mal für eure Antworten. Das Grundstück wird von der Gemeinde verkauft, daher sind Verhandlungen bezüglich der Altlastenentsorgung nicht möglich. Allerdings kann das Gutachten eingesehen und eine Kopie mitgenommen werden.
     
  7. R.B.

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    Das war auch mein erster Gedanke, und nachdem sogar eine "gutachterliche" Stellungnahme zur Entsorgung bzw. den Entsorgungskosten vorliegt, kann ich mir nicht vorstellen, dass ein Laie eine günstigere (legale) Entsorgungsmöglichkeit hat. Man sollte also nicht mit einem Schnäppchen rechnen sondern mit ganz normalen Preisen.

    Denkfehler. Du musst rechnen 106,- €/m2 + 120,- €/m2 = 226,- €/m2. Dann sieht das schon wieder ganz anders aus. Treiben jetzt ein paar Bieter den Preis in die Höhe, weil sie auf die Augenwischerei hereinfallen, dann kann der Preis am Ende sogar noch höher liegen als ortsüblich.

    Was die Sache zusätzlich erschwert, die Entsorgung wurde (warum auch immer) auf die Grundstücksfläche umgerechnet. Entsorgt wird aber nach Tonnen. Nachdem man die Menge auf dem Grundstück aus der Ferne nicht einschätzen kann, der Gutachter aber von bis zu 120,- €/m2 ausgeht, scheint es sich wohl um größere Mengen zu handeln. Hier können sich vor allen Dingen die "gemischten Bauabfälle" als teurer Spaß entpuppen. Je nachdem was da enthalten ist, zahlst Du bei uns allein für die Deponie schon > 100,- €/to, unter Umständen sogar bis zu 200,- €/to. Dann fliegt das Zeug ja nicht von alleine zur Deponie, so dass noch Containerkosten und Transport hinzukommen.
    Das Fräsgut kostet bei und zwischen 40,- €/to und 50,- €/to Deponiegebühr (je nach PAK).

    Ach ja, bei den vermuteten Mengen brauchst Du auch schweres Gerät um den Kram zu verladen und zu transportieren, mit Schippe und Schubkarre kommt man da nicht weit.

    Die Frage ist einfach zu beantworten. Man muss mehr bieten als die anderen Bieter. Finden sich keine anderen Bieter, dann hast Du eine gute Chance das Grundstück zum Mindestgebot zu bekommen, sind unter den Bietern ein paar Verrückte, dann könnte das richtig teuer werden. Da muss man halt rechtzeitig aussteigen.
     
  8. rose24

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    Hallo,
    ich würde dringend empfehlen vorab mit dem Landratsamt, Abteilung Umweltrecht (Bodenschutz und Wasserrecht) zu sprechen. Eventuell auch mit dem Altlastenspezialisten beim Wasserwirtschaftsamt (jedenfalls wenn der Standort in Bayern ist). Die wissen i.d.R. was alles an Maßnahmen fällig wird. Meist sind solche Altlastenflächen ja kartiert und hier gibt es ja offenbar auch eine Voruntersuchung. Man kann auch mit dem Gutachtenersteller sprechen. Sollte teerhaltiges Material im Boden sein, könnten nach der Entsorgung Bodenuntersuchungen drohen und schlimmstenfalls eine Grundwasserreinigung erorderlich werden.
     
  9. #8 FrauBiber, 9. Mai 2015
    Zuletzt bearbeitet: 9. Mai 2015
    FrauBiber

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    Das Problem ist, dass man ein Gebot bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abgegeben haben muss (in verschlossenem Umschlag). Danach erhält der Meistbietende den Zuschlag, d.h. man wird nicht erfahren, was die anderen bieten.

    Grundsätzlich bin ich nicht so naiv zu glauben, dass ich hier zum Schleuderpreis an ein Grundstück komme. Ich bin normalerweise eher jemand mit großem Sicherheitsbedürfnis und lasse mich nur ungern auf ungewisse Dinge ein, gerade wenn es um finanzielle Angelegenheiten geht.
    Andererseits weiß ich eben auch, dass dies wohl eine einmalige Gelegenheit sein wird, an ein Baugrundstück in dieser Gegend zu kommen. Uns ist sehr wichtig dort etwas zu finden und unsere Suche war bisher ergebnislos. Baugrundstücke sind keine mehr vorhanden, Bestandsimmobilien sind sehr begehrt und daher überteuert und selbst eine vernünftige Eigentumswohnung haben wir bisher nicht gefunden.

    Ich kann als Laie nicht einschätzen, ob ich ein "planbares Risiko" eingehe und wenn es schlecht läuft eben den ortsüblichen Marktpreis von ca. 250€/m² zahlen werde oder ob ich mich hiermit womöglich finanziell ruinieren werde, da am Ende massive unvorhergesehene Kosten auf mich zukommen.
    Über weitere Tipps, wie man das Risiko im Vorfeld besser abschätzen kann, wäre ich sehr froh.
     
  10. R.B.

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    Ich denke, so lange es sich tatsächlich um Bauabfälle und Fräsgut handelt, kriegt man das entsorgt. Ruinieren wirst Du Dich dabei nicht. (da stand ja kein AKW o.ä.). Was das aber kosten wird, das kann Dir aus der Ferne niemand beantworten. Dazu müssten zumindest mal die Massen geschätzt und dann hochgerechnet werden. Ob das Gutachten dafür ausreicht kann ich nicht sagen, weiß ja nicht was alles darin steht.
     
  11. rose24

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    Wie gesagt - am besten beim zuständigen Amt fragen. Da bekommt man in der Regel kurzfristig einen Termin. Ich wäre da auch eher vorsichtig, denn so eine Altlast kann schnell zu hohen Kosten führen. Für mich wäre es schon verdächtig, dass die Gemeinde nicht selbst entsorgt hat.
     
  12. Markul

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    Ich würde so etwas nicht kaufen.
     
  13. ziesel

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    Erfahrungen habe ich keine, aber ich bin mal so frei, ins blaue hinein zu spekulieren: 250 EUR oder mehr.

    Wie komme ich darauf? Wenn die Grundstücke "nebenan" in jüngerer Vergangenheit für ~250,- über den Tresen gegangen sind, die Gegend sich gleichbleibender oder steigender Beliebtheit erfreut, das Angebot aber immer kleiner wird, dann steigen die Preise. 300-400/qm halte ich unter diesen Rahmenbedingungen für das von Altlasten befreite Grundstück für realistisch; zu diesem Kurs würden sich mutmaßlich Interessenten finden.

    Davon sollte man natürlich die Entsorgungskosten abziehen. Die grobe Schätzung von 50-120,- lässt da ein wenig Spielraum. Aber gerade wenn man auf dem Areal ohnehin ein Bauwerk errichten will, kann man ja ggf. Synergieeffekte nutzen. Für den Aushub der Baugrube braucht es eh einen Bagger, der ein wenig baggert. Ein vorausplanender Investor würde daher wohl nur die Mehrkosten gegenüber den "normalen" Erdarbeiten ansetzen. Ein Optimist mit guten Connections würde also von den 300-400€/m² Zielwert Entsorgungskosten im eher alleruntersten Bereich abziehen, vielleicht gar weniger als die vom Gutachter genannte Untergrenze. Insofern halte ich, bei starker Konkurrenz bei den Interessenten und unter der Annahme einer realistischen Kostenschätzung des Gutachters, einen Zuschlag für unter 250,- für nahezu ausgeschlossen und selbst 350,- noch für rational nachvollziehbar. Innerhalb dieser Spanne würde ich aus den mir bekannten Rahmenbedingungen den Zuschlag erwarten.

    Die spannende Frage ist eher: Was wäre dir ein Grundstück dieser Größe in dieser Lage mit den dort geltenden baurechtlichen Gegebenheiten wert? 200,-/m²? 300,-€/m²? 500,-/m²? 1000,-/m²? Was wäre deine absolute Schmerzgrenze für ein "sauberes" Grundstück in dieser Lage? Bei allem Verstand, allen rationalen Erwägungen steht doch auch ein anderer Aspekt im Raum: Würdest du dich da wohl fühlen? Und wenn ja, was wäre dir das Wohlfühlgefühl wert?
     
  14. #13 FrauBiber, 10. Mai 2015
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    Tja, wert wäre es mir viel, aber unser Budget ist ja nun auch begrenzt. Ich habe trotz einiger Internetrecherchen und einer groben Besprechung mit einer Finanzberaterin keine rechte Vorstellung davon, was ich mir eigentlich guten Gewissens leisten kann. Es soll ja nach dem Grundstückskauf auch noch Geld übrig sein, um ein Haus darauf bauen zu können.

    Vielleicht sollte ich dazu mal einen anderen Thread eröffnen...

    Deine Überlegungen sind jedenfalls schlüssig. Baurechtlich gesehen ist man dort sehr frei, die Gegend wie bereits gesagt sehr begehrt - die einzige Hoffnung, die ich habe, dass es eventuell nicht so viele Bieter geben könnte, ist, dass der Zeitraum zur Gebotsabgabe nur 4 Wochen beträgt und eventuell viele abgeschreckt werden durch die Altlastenentsorgung.
     
  15. ziesel

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    Die Hoffnung stirbt zuletzt. Aber ein wirklich interessierter Bietkonkurrent mit hohem Gebot würde ja bei dem Verfahren bereits genügen. Ob sich wirklich niemand außer dir für das letzte freie Grundstück in beliebter Wohngegend interessiert? Die Profis (Bau-/Immobilienunternehmer) dürften sich von der Abgabefrist und den Altlasten eher wenig beeindrucken lassen. Die haben die Erfahrung, in dieser Zeit ein komplettes Konzept auszuarbeiten...
     
  16. peterk61

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    Bei der Unteren Wasserbehörde wird ein Altlastenkataster geführt, in dem altlastenverdächtige Grundstücke erfasst werden. Für eine Auskunft zum Grundstück beim Altlastenkataster benötigt man eine Vollmacht des Eigentümer. Die Auskunft im Altlastenkataster ergibt jedoch keine Sicherheit, dass auf dem Grundstück keine Bodenverunreinigungen vorliegen. Es kann sein, dass das Grundstück im Kataster noch nicht erfasst sind, da aufgrund der bisherigen Nutzung kein Verdacht für eine Bodenverunreinigung vorliegt.

    Außerdem sind Altlastenrecht und Entsorgung von Erdaushub in Deutschland noch nicht vereinheitlicht. Es ist möglich, dass von Bodenverunreinigungen keine Gefahr für Boden, Mensch, Pflanzen oder Grundwasser aufgrund z.B. geologischer Standortfaktoren ausgeht, aber die Bodenentsorgung nur mit erhöhten Kosten möglich ist.

    Wenn die Untere Wasserbehörde eine Gefährdung der Schutzgüter Boden, Mensch, Pflanze oder Grundwasser erkennt, kann der Eigentümer zur Sanierung gezwungen werden, wenn der Verursacher z. B. wegen Insolvenz nicht mehr greifbar ist.

    Letztendlich hilft nur eine umfassende technische Untersuchung des Grundstückes durch ein erfahrenen Altlastengutachter, um eine belastbare Abschätzung der Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen oder die Entsorgung des Erdaushubes inkl. Schwarzdecke, Bauschutt etc. erstellen zu können.
     
  17. PTBenz

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    du kannst natürlich auch von einem Entsorgungsfachbetrieb mal eine Einschätzung geben lassen, was der Spaß kostet bzw wie deren Erfahrungswerte so sind... Ist das das einzige GRundstück auf dem das Zeug gelagert wurde oder zB auch bei den Nachbarn? wie haben die das gemacht?

    Bei einem Grundstückskauf hat man immer Risiko. Tragfähigkeit vom Boden, Kampfmittelräumdienst etc... ich will dir keine Angst machen, aber Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste...
     
  18. th_viper

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    Nimm etwas Geld in die Hand und such dir einen Bodengutachter, der auch die Altlasten beurteilen kann. Kann sein, dass die aktuell dort liegenden Massen nicht so kritisch sind, weil sie sonst nur unter Verstoß der geltenden Rechtslage auf dem Grundstück liegen dürften. Wichtig ist aber auch, was wurde alles früher dort gelagert und welche Schadstoffe sind in den Baugrund gelangt. Da ist die Frage, ob das aktuelle Gutachten ausreichend ist, dies zu beurteilen. Dazu kann dir dein eigener Gutachter sicherlich eine bessere Einschätzung geben. Damit lange warten solltest du aber nicht. Sollten weitere Untersuchungen erforderlich werden, kann es schon etwas dauern, bis die chem. Ergebnisse da sind.
     
  19. #18 FrauBiber, 13. Mai 2015
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    Vielen Dank für all eure Tipps und Überlegungen!

    Mittlerweile habe ich das Grundstück selbst besichtigt, das Gutachten vorliegen, mit dem für den Verkauf zuständigen Herrn bei der Stadt gesprochen und werde nun noch einen Termin bei dem für Bodenschutz zuständigen Amt machen.

    Für das Gutachten wurden auf dem Grundstück mehrere Baggerschürfen bis 2,3m gemacht, die Schwarzdeckenfräsgut und Schotter, eine dünne Brascheschicht, Auffüllungen aus kiesigen Sanden mit Bauschuttresten, und darunter gewachsene Sande enthalten. Nur eine Baggerschürfe hat ein komplett anderes Bild gezeigt mit Fundamenten und Bauschutt sowie gemischten Abfällen wie Faserzementplatten, Kunststoffen, Dichtungsmaterialien und Haushaltsgegenständen.
    Es wurden auch Bodenproben entnommen und von einem Prüflabor untersucht. Dabei zeigten sich PAK-Werte von bis zu 44 mg/kg, weswegen eine Einstufung in die Einbauklasse Z 2 nach LAGA Bauschutt erfolgte. Gegebenenfalls könnte mit Ausnahmeregelung auch eine Einstufung in die Einbauklasse Z 1.2 erfolgen, womit ein Wiedereinbau vor Ort möglich wäre. Lediglich die gemischten Bauabfälle in der einzelnen Baggerschürfe müssten gesondert entsorgt werden und seien nicht wieder verwertbar.

    Was mache ich jetzt mit diesen Informationen? Kann das jemand von euch beurteilen bzw. mir einen Tipp geben, wem man das Gutachten vorlegen könnte?
     
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  21. #19 FrauBiber, 13. Mai 2015
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    Die beiden Nachbargrundstücke sind bereits seit Jahren bebaut. Das Altlastenproblem besteht anscheinend nur auf diesem Grundstück.
     
  22. peterk61

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    In welchem Bundesland im Südwesten liegt das Gelände. Weder in Rheinland-Pfalz noch in Baden-Württemberg wird Aushub nach LAGA-Bauschutt eingestuft, da in den beiden Bundesländern landeseigene Regelungen gelten. Die LAGA-Bauschutt sollte nur für Bauschutt der recycelbar ist zur Einstufung herangezogen werden. In Baden-Württemberg wären 44 mg/kg PAK >Z 2.

    Ich empfehle das Gutachten von einem Altlastengutachter den Du bezahlst prüfen zu lassen, um auszuschließen, dass Du auf ein Gefälligkeitsgutachten hereinfällst. Dürfte ca. 200 € bis 300 € kosten.

    Ich rate davon ab, das Material vor Ort wieder einzubauen. Bei jeder weiteren Baumassnahme macht der Kram Ärger und erzeugt immer höhere Kosten.
     
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