Altbau aus den Fünfzigern

Diskutiere Altbau aus den Fünfzigern im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir sind neu hier und sind auf das Forum gestoßen, weil wir momentan mit dem Gedanken spielen einen Altbau zu kaufen. Altbau...

  1. #1 sadbuttrue, 28. August 2013
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    Hallo zusammen,
    wir sind neu hier und sind auf das Forum gestoßen, weil wir momentan mit dem Gedanken spielen einen Altbau zu kaufen. Altbau bedeutet ja immer auch ein wenig Arbeit und Kosten in das Objekt zu stecken um es so herzurichten wie man es will. Und hier tun wir uns etwas schwer die Kosten abzuschätzen. Die Antwort auf diese Frage ist aber natürlich essenziell und entscheident um sich für oder gegen einen Kauf zu entscheiden.

    Zum Grundstück:
    Fast im Stadtkern, sehr groß 950 bis 1000 m², sehr gepflegter Garten, nicht von außen einsehbar, beste Lage (Bahnhof, Schule, Innenstadt, Supermarkt alles innerhalb von weniger als 5 Minuten zu Fuß erreichbar!), geschätzter Anteil der Kosten bzw Wertes des Grundtückes am Gesamtpreis ca 60%!

    Zum Haus:
    BJ 1952, Siedlungshaus mit Walmdach, das Dach wurde vor 10 Jahren komplett erneuert (gedeckt und neu isoliert). Grundfläche ca. 8m auf 8m drei Stockwerke. Im Erdgeschoss wurde angebaut (Flachbau, letztes Jahr komplett neu abgedichtet.) Im Erdgeschoss stehen daher 125m² zur Verfügung, 1. Stock 65m², Dachgeschoss 35m². Für uns als Familie reichen EG und 1. Stock locker aus. Dachgeschoss kann evtl renoviert und vermietet werden. Doppelgarage mit anschließendem Schuppen und Freisitz, großer Keller, vollständig gefliest. Gasheizung (relativ neu, muss noch herausfinden von wann) für das Erdgeschoss. Separate Heizung für 1. Stock und Dach (Gastherme). Außen am Haus sind ein paar größere Risse die fachmännisch repariert wurden (werde diese aber nochmals von einem Fachmann anschauen lassen). Bausubstanz ist sonst sehr gut. Verrohrung 1980 erneuert. Stahlträger vollkommen rostfrei. Die Fenster wurden 1980 neu eingebaut. Bäder sind auch aus dieser Zeit.

    Sollten sich die Risse im Haus als harmlos herausstellen ist unserer (Leienmeinung nach) das Haus ein Schnäppchen (besonders in der Lage). Allerdings ist es auch deutlich größer als wir es eigentlich benötigen würden. Der Charme des Hauses hat es uns allerdings angetan und wir wüssten auch wie wir uns das Haus vorstellen würden bzw. was wir noch ändern würden. Das ist aber genau der Punkt der uns noch Sorgen bereitet denn hier könnte für uns eine Kostenfalle liegen. Die Frage ist nun wie wir dafür sinnvoll die Kosten abschätzen könnten. Es muss natürlich nicht alles auf einmal geändert werden. Man wird auch einiges selber machen. Wenn wir uns für das Haus entscheiden sollte ein Architekt/Statiker eingeschaltet werden. Allerdings suchen wir jetzt Entscheidungshilfen ob wir kaufen sollen oder nicht (Nebenbuhler gibt es bereits genug). Zusätzlich hätten wir ein Budget von ca. 120.000€ zur Verfügung.

    Geplante Änderungen:
    - Entfernung einiger Wände (immer etwas schwierig in einem betagten Haus der Art), insgesamt 4 bis 5 Wände
    - Austausch der Fenster und Zufügen drei neuer Fenster (davon ein großes)
    - Isolierung des Haus (wenn Vorschrift)
    - Neues, offenes Treppenhaus
    - EG neue Böden, Tapeten, Streichen
    - Tapeten, Streichen
    - neue Küche
    - zwei Bäder, 1x groß (Wanne und Dusche), 1x klein (nur mit Dusche)
    - Türen ein wenig renovieren (streichen usw. kann man auch selber machen)

    Die Änderungen sind natürlich schon ein sehr großer Batzen. Eine Idee war es vor Einzug das EG neu zu machen und dann nach und nach (auch in Eigenleistung) den ersten Stock zu sanieren. Ich weiß aus der Ferne kann man sehr schwer einen Rat geben. Aber vielleicht war schon jemand in einer ähnlichen Situation wie man soetwas zumindest grob abschätzen kann.

    Grüße und Danke für Eure Hilfe
     
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  3. Jan81

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    Ich selber war nicht in dieser Situation, aber kenne einige die so gemacht haben und diese leben immer noch auf einer Baustelle.

    Ich würde vor dem Kauf einen Bausachverständigen dazu holen und der hat einfach einen Blick für solche Häuser. Wird schon einen Grund haben für dieses Schnäppchen.

    Nur die Innenwändebei diesem Baujahr sind meisten alles Tragendwände :D so hatte ich jedenfalls das Gefühl als ich nach einem Haus gesucht habe. Entfernen einiger Wände ist nicht so einfach, wie du dir das vorstellt. Meistens trägen genau diese Wände alles von Oben (bis zum Dachstuhl). Das kann nur ein Statiker beantworten und nciht mal der Bausachverständiger vor Ort könnte es dir sagen.
    Neue Fenster hinzufügen ist auch nicht so einfach, wieder Statik.

    So weit ich weiß musst du nur das Dach innerhalb zwei Jahren isolieren. Muss mal in die Enev noch mal schauen.

    Wenn du Fenster austauscht, dann solltest du auch gleich im gleichem zu auch das Haus dämmen. Eigentlich müsste man gucken ob mein neues Dach auch braucht, dann kann man das alles zusammen machen. Neues Dach, neue Fenster und Fassade Dämmen und da sind die 120.000 wahrscheinlich schon weg :D

    120.000 euro zusätzlich ist nicht wenig, aber ist auch schnell Weg ... bei dem was du vorhast. Wer weiß welche überraschunge dir da erwarten.
    Muss dir erst mal die Frage stellen, wieviel Eigenleistung kann ich einbringen, was kann ich selber mache, will ich mir jahrelange Baustelle antun?
     
  4. R.B.

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    Waren OG und DG vermietet? Oder warum gibt es 2 getrennte Gasthermen im Haus?
    Was ist mit der Elektroinstallation?

    Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann stehen 120T€ für die Sanierung/Renovierung zur Verfügung. Damit kann man schon Einiges anfangen.

    Wenn ich aber lese, dass 4-5 Wände entfernt werden sollen, dann kriege ich Bauchschmerzen. Keine Ahnung ob es in dem Haus überhaupt so viele Wände gibt die man problemlos entfernen kann. Also liegt die Vermutung nahe, dass sich darunter auch tragende oder aussteifende Wände befinden, und dann wird´s kompliziert, teuer, evtl. auch ganz unmöglich. Dann stellt sich die Frage, was passiert mit dem was sich in den Wänden befindet? (Rohre, E-Leitungen etc.).

    Was verstehst Du unter "neuen Böden"? Nur der Bodenbelag oder komplett neuer Boden? Der Unterschied? Viele Tausend Euro. ;)

    Ich bin mir sicher, dass die 120T€ ausreichen werden......aber ob man damit alle Deine Wünsche erfüllen kann, das steht in den Sternen. Es macht beispielsweise einen Unterschied, was für Fenster eingebaut werden sollen, ob 2fach 08/15 im einfachen Profil oder 3fach mit Ug=0,5 im Luxus-Design-Profil. Unterschied mehrere hundert Euro, und das pro m2 Fensterfläche.
    Auch bei den Bädern kann man von einfach bis Luxus alles realisieren, und ein Preisunterschied in der Größenordnung eines Kleinwagens ist hier gar kein Problem.

    Vorsicht auch mit Eigenleistung, da hat man sich und seine Fähigkeiten schnell überschätzt, und den Zeitaufwand fast immer unterschätzt.

    Ich würde schnellstens einen Sachverständigen durch das Haus schicken, damit Du siehst, ob sich weitere Überlegungen überhaupt lohnen. Am besten jemanden suchen der Erfahrung in der Modernisierung solcher Gebäude hat und mit dem gleich Deine "Umbauwünsche" besprechen. Wenn das Haus Euch wirklich zusagt, und es keine unkalkulierbaren Schäden hat, dann würde ich das Haus kaufen und zur Not halt meine Umbauwünsche dem budget entsprechend anpassen. Wie gesagt, mit 120T€ kann man schon Einiges anfangen, und mit Sicherheit auch das Haus wohnlich gestalten. Bei einem Berg von Sonderwünschen kann aber jedes budget an seine Grenzen stoßen. Da würde ich dann eher meine Wünsche zurückschrauben als auf das Haus verzichten.

    Ich hoffe Du verstehst, dass man mit den vorliegenden Infos keine Kostenkalkulation erstellen kann. Dazu bedarf es vieler Details die hier nicht bekannt sind. Was man aber sagen kann, dass man mit 120T€ Einiges bewegen kann, und es sollte möglich sein, das Haus so zu gestalten dass viele (vielleicht auch alle) Eure Wünsche realisiert werden können. Deswegen wäre der nächste Schritt: Fakten schaffen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 sadbuttrue, 28. August 2013
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    Hallo und vielen, vielen Dank für die Antworten!
    Mir ist klar dass man mit meinen Angaben keine Kostenschätzung machen kann. Ihr kennt das Objekt nicht, Wünsche usw. auch nicht. Mir ging es eher um einen Tipp wie ich vorgehen kann um zu einer realistischen Kosteneinschätzung zu kommen, da ich noch keinerlei Bauerfahrung habe. Ich habe bereits einen Statiker und Energieberater der mit mir mal das Haus anschauen wird. Das könnte schonmal helfen oder?

    Die ist top. Da habe ich einen bekannten und Elektrotechniker drüberschauen lassen.

    Ich denke nur der Belag sollte ausreichen. Aber wie finde ich heraus ob das so auch ausreichend ist?

    Also die vorhandenen Fenster sollten durch neue ersetzt werden (sind aus den 80ern). Im Anbau (da sollte die Statik nicht tragisch sein). Würden wir gerne zwei weitere Fenster einsetzen. Der Anbau ist quasi nur ein rechteckiger Kasten mit Flachdach darauf.
    Das Dach ist wie gesagt 10 Jahre alt (um genau zu sein 8,75 Jahre :-)). Das sollte also noch gut sein. Es sieht zumindest noch aus wie neu. Es wurde damals auch neu isoloiert.

    Wenn ich Euch richtig verstehe muss ich mehr Fakten schaffen um überhaupt eine Entscheidung fällen zu können. Eigenleistung wollte ich nicht berechnen sonder so kalkulieren dass ich 90-95% nicht selber mache! Dann gibt es keine bösen Überraschungen, sondern nur gute ;-)

    Viele Grüße
    Karl
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Jepp.

    Hängt davon ab, was für ein Boden dort vorhanden ist (Beton, Holz etc.). So lange keine FBH verbaut werden soll, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es ausreicht den Bodenbelag zu ersetzen.

    Was ist mit Rolläden?
    Für eine erste Abschätzung könntest Du die Fensterfläche heranziehen, und dann mit einem Preis um die 300-400,- €/m2 für Fenster inkl. Einbau multiplizieren. Das ist aber wirklich nur eine grobe Abschätzung damit Du siehst in welcher Größenordnung das liegt. Es macht halt einen Unterschied ob hier ein einfaches 1,5m2 Fenster ersetzt werden soll, oder ein 6m2 Fenster, oder Schiebetüren oder was weiß ich. Der Aufwand für die neuen Öffnungen im Anbau ist darin natürlich auch nicht enthalten.
    Bei einem EFH gehen da schnell mal 10-15T€ über die Ladentheke.

    Mit isoliert meinst Du vermutlich die Wärmedämmung. Das wurde sehr wahrscheinlich als Zwischensparrendämmung ausgeführt. Dann sehe ich da keinen Handlungsbedarf. Der Dachstuhl wurde sicherlich überprüft bevor das Dach erneuert wurde.

    Die Fassade muss nicht zwingend gedämmt werden, aber es kann sinnvoll sein, wenn das gleich mit erledigt wird. Dann kann man die Dämmung auch sauber an die Fenster anbinden usw. Zudem verhindert man, dass Luftfeuchtigkeit an den dann kälteren Wänden kondensiert (was früher an den kalten Fensterscheiben passiert ist).
    Aber unabhängig davon, immer daran denken, das Haus auch gründlich und regelmäßig zu lüften. Durch die dichten Fenster entfällt die früher übliche Zwangslüftung. Das spart zwar unheimlich Energie, aber es wird auch nicht automatisch die feuchte Raumluft gewechselt.

    Ach so, Kostenaufwand......da lehne ich mich mal ganz weit aus dem Fenster und sage, irgendwas zwischen 100-150,- € pro m2 Fassade. Das hängt von der Dämmstärke ab, und man darf nicht vergessen, dass die Betriebe über beide Ohren in Aufträgen stecken. Die können sich die Rosinen rauspicken, und das merkt man an den Preisen.

    Mal so nebenbei gefragt, hast Du bei der Finanzierung auch an Fördermöglichkeiten gedacht? Wenn das Haus so aufwändig modernisiert und wärmegedämmt wird, dann kannst Du sicherlich auf Fördermittel zurückgreifen. Das lindert den Schmerz zumindest ein bisschen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 sadbuttrue, 28. August 2013
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    Die sind da aber sehen uralt aus. Also älter als 80er :-) Stimmt die habe ich total vergessen.

    Ich bin jemand der sehr konservativ eingestellt ist. Ich plane also lieber zu konservativ und freue mich dann wenn ich etwas rausbekomme. Lieber so wie anders herum ;-). Ich kenne mich aber ehrlich gesagt mit den Födermöglichkeiten nicht aus. Weiß aber dass es sowas gibt. Evtl hast du Tipps?

    Noch eine Frage zu den Wanddurchbrüchen. Ich bzw. wir lieben es hell und offen. Die Wände müssten daher auch nicht ganz raus sondern es wäre ein Kompromiss an manchen Stellen evtl große "Öffnungsbögen" hineinzumachen. Würde das etwas ändern?
     
  8. R.B.

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    Siehste, und schon wieder sind ein paar Euro weg. Je nach Art und Größe kann so ein Rolladen mehr kosten als ein Fenster, beispielsweise wenn dann auch noch ein el. Antrieb rein soll usw.

    Rede mit Deiner Bank, die leiten die Förderkredite durch, und dafür sollen sie auch ein bisschen arbeiten. ;)
    Es gibt Programme der KfW mit entsprechend günstigen Zinssätzen. Falls es später an den Wärmeerzeuger geht, könnte auch BaFa interessant werden. Das muss man halt vorher überlegen. Es gibt auch Programme auf Länderebene, aber da kenne ich mich für Bayern nicht aus.

    Möglich ist fast alles. Der Statiker muss Dir hier Lösungen aufzeigen. Einfach ein Wanddurchbruch bzw. Wandöffnung reichen hier nicht, aber auch dafür gibt es Lösungen. Alles eine Frage des Geldbeutels.....ach ja, und schon wieder ein paar Tausender weg. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  9. Kalle88

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    War das Haus die ganze Zeit über bewohnt? Ist das Flachdach ebenfalls gedämmt wurden? Wenn ja mit Zwischensparrendämmung oder EPS? Wenn ersteres, befindet sich eine korrekt angeschlossene Dampsperre an der Decke und eine Be- und Entlüftung der einzelnen Gefache im Flachdachbereich? Wenn nein, dann einplanen das der Anbau nochmal mit Flachdachdämmung versehen werden sollte. Alles andere ist Murks, weil der Taupunkt zwischen Wolle und Schalung liegt.
     
  10. #9 sadbuttrue, 29. August 2013
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    Morgen Ralf,

    ja ich sehe schon dass die Tausender da Flügel bekommen... Mein Fazit. Ich muss einfach abwarten bis ich noch mehr Details habe und dann nochmal abschätzen. Ich hoffe mir kommt keiner zuvor!!! Termin bei der Bank steht auch noch an. Das wir es uns leisten können ist klar, ich will nur noch wissen wie ich die Kredite am Besten aufteile (Bausparvertrag, Banken usw.). Hast du hier vielleicht auch einen Tipp?

    @Kalle88
    Das Haus ist noch bewohnt. Allerding nur in einer Wohnung. Das Haus wird auf Grund eines Erbfalles verkauft. Das Flachdach wurde gedämmt. Ich weiß allerdings nicht wie. Ist aber ein guter Punkt den ich noch klären muss. Ich kenne die Nachbarn sehr gut. Sie haben mir versichert dass die Eigentümer ausreichend Kapital hatten und ihr Haus immer sehr gepflegt haben. Alle Arbeiten wurde von guten Handwerkern durchgeführt und nichts in Eigenleistung gemacht. Evtl kann ich sogar noch herausfinden wer die Aufträge durchgeführt hat.
     
  11. Jan81

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    Ist die Wohnung vermietet? Beim kauf müsst ihr den Mietvertrag übernehmen. Wen diese Person nicht ausziehen will, dann habt ihr keine Chance diese Person raus zu klagen. Nur so als tipp. Für Eigenbedarfkündigung muss auch ein Bedarf vorliegen und wenn ihr da noch Genug Räume habt, dann wird kein Richter der Kündigung zustimmen.

    Wegen Fianzierung braucht ihr ein Finazierungsberater. Nur Bausparvertrag lohnt zu zeit meistens einfach nicht.
     
  12. sadbuttrue

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    Der Mieter hat schon gekündigt und ist noch bis Ende Oktober im Haus. Dann ist es ganz leer. Er ist momentan nur am WE im Haus.

    Hier einen guten finden ist schwierig oder? Ich bin da immer skeptisch. Ohne wird es aber kaum gehen, das stimmt.
     
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  14. Jan81

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    Ich bin da auch immer skeptisch, aber was willst du machen? Man muss gucken ob man gleich komplette Geld für Haus und Sanierung holte oder erst mal nur für Haus. Da gibt es auch noch KfW für Sanierung.
     
  15. R.B.

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    Dann würde ich mich ganz schnell bei der Bank melden und das alles klären. Sonst dauert das auch noch ewig, und irgendwann ist das Haus verkauft.

    Bei der Finanzierung gibt es viele Möglichkeiten, und deswegen würde ich zuerst einmal mit meiner Hausbank sprechen. Die sollte Dich und Deine Finanzen am besten kennen. Das erleichtert so Manches. Achte darauf, dass die Finanzierung nicht zu kompliziert gestrickt wird, denn je komplizierter die Konstruktion, um so schwerer wird es für Dich zu prüfen, was, wo wie versteckt wird. Meist ist die Variante Bank(Annuitäten)darlehen in Verbindung mit Fördermitteln für den Kreditnehmer am besten. Bausparverträge, sofern nicht schon vorhanden und nutzbar, rechnen sich in den meisten Fällen nicht. Hier kommt es entscheidend auf die Tarife und Deine finanziellen Verhältnisse an, und natürlich wie die Finanzierung insgesamt aufgebaut werden soll. Hier im Forum gibt es einen Bereich "Baufinanzierung", da wurden schon viele Themen diskutiert.

    Ich denke das ist nur von geringem Interesse.

    Für mich wären die nächsten Schritte wie folgt:

    a.) Termin bei der Bank, Finanzen, budget, Fördermöglichkeiten abklären
    b.) Termin mit Gutachter vor Ort, Bausubstanz, Wert, Modernisierungsmöglichkeiten abklären
    c.) Modernisierungsaufwand planen, mit aktueller Kostenaufstellung ab zur Bank, Nägel mit Köpfen machen.
    d.) Wenn Pkt a.) und b.) positiv, dann mit Verkäufer einen Notartermin vereinbaren

    Die Punkte c.) und d.) können sich zeitlich auch teilweise überschneiden. Du wirst die Kosten nicht auf den Cent genau kalkulieren können, daher auch etwas Reserve einplanen.

    So, und jetzt, auf geht´s. Ich denke Du hast den Telefonhörer schon in der Hand. ;)

    Gruß
    Ralf
     
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