An- und Umbaukosten werden um mehr als 30% überschritten - wie weiter vorgehen???

Diskutiere An- und Umbaukosten werden um mehr als 30% überschritten - wie weiter vorgehen??? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo Zusammen, dieses Thema ist leider ein häufiges Problem und ich habe auch schon viel im Internet gesucht und gelesen. Leider wissen wir...

  1. #1 Vani1986, 15. Mai 2015
    Vani1986

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    Hallo Zusammen,

    dieses Thema ist leider ein häufiges Problem und ich habe auch schon viel im Internet gesucht und gelesen. Leider wissen wir aktuell nicht was wir machen sollen. Unser grobes Problem: Wir haben für den An- und Umbau unseres Wohnhauses (Gebäudeklasse 3, da DG an Schwiegermutter vermietet und ein Teil im EG gewerblich genutzt) Kosten i. H. v. 260.000 € angesetzt (Anbau 2 x 40 qm plus Unterkellerung). Ein finanzieller Puffer für Unvorhersehbares war bis 300.000 € vorhanden. Der Architekt liegt mit seiner letzten Kostenfortschreibung nun bei 340.000 €. Und das nachdem wir in den letzten Monaten viele Abstriche und Einsparungen gemacht haben. Nachfinanzieren ist nicht möglich, da uns das Risiko zu groß wäre die Kreditraten hinterher nicht mehr zahlen zu können.
    Wir haben die Befürchtung, dass die 340.000 € auch nicht das Ende sind, zumal derzeit gerade die Decke des EG gegossen wird. Das heißt, dass ein Großteil der Arbeiten mit Unvorhersehbarkeiten noch kommen wird!
    Bevor wir jetzt weiteren Firmen schriftlich den Auftrag geben hätten wir gerne ein paar Ratschläge wie wir weiter vorgehen könnten. Weitere Einsparungen können nun nur noch dadurch realisiert werden, dass wir z.B. das zweite Badezimmer nur mit Rohren versehen lassen und weiter nicht fertig stellen lassen.
    Sollen wir dem Architekt den Vertrag kündigen und uns einen anderen Architekten für die weitere Ausführung suchen? Sollen wir zu einem Anwalt? Zur Architektenkammer? Oder den Architekt noch mal schriftlich auffordern den Rahmen von 300.000€ einzuhalten? Was ist wenn er weiterhin drüber bleibt und wir hinterher auf einer unfertigen Baustelle stehen?
    Es muss dazu gesagt werden, dass sich der Architekt bei vielen Preisen stark verschätzt hat, teilweise Mengen falsch eingerechnet hatte (z.B. Gerüst) sowie sehr sehr viele Positionen einfach vergessen hatte mit einzuberechnen. Die Kostensteigerungen sind somit Größtenteils auf seinen "Mist" gewachsen. Nur wenige Änderungen unsererseits führten noch zu Kostensteigerungen (z.B. Widerstandsklasse RC2 bei Fenster und Aussentüren). Zumal wir auch einige der Änderungen wieder gestrichen haben um Kosten zu sparen (Stahlterrasse anstatt Holzterrasse --> Terrasse wurde nun komplett gestrichen und auf "später" verschoben)

    Die derzeitigen Verhältnisse in denen wir wohnen sind auch nicht auf Dauer möglich - Schwiegermutter ist vorübergehend zu ihren Eltern gezogen, wir wohnen mit 3 Personen im DG auf 55 qm, haben dort noch die Büroeinrichtung meines Mannes irgendwie untergebracht und in 2-3 Wochen kommt Kind Nummer 2, welches spätestens in einem halben Jahr dann auch mal ein eigenes Bett bekommen soll.

    Hätten wir von vornherein gewusst, dass die Kosten so explodieren, hätten wir einige Dinge nicht gemacht. Beispielsweise die Raumhöhe der Kellerdecke nur mit 2,25m. Der komplette Anbau wäre kleiner ausgefallen, da wir für die Selbstständigkeit meines Mannes ein Büro angemietet hätten und nicht mehr bei uns mit im Haus hätten, usw.

    Ich habe vorhin mal den Ablauf von der Vorentwurfsplanung bis heute aufgeschrieben, was ich schon viel früher hätte machen sollen. Wer die Zeit und Lust hat kann es sich ja durchlesen. Dadurch wird einiges Klarer:

    - Mai / Juni 2014: Besprechung der Wünsche mit Vor-Ort-Termin bezüglich An- und Umbau. Unter Anderem wurde dem Architekt bei dem Vor-Ort-Termin mitgeteilt, dass die Bodenbeläge im EG Altbau erneuert werden müssen, da sie schadhaft sind. Bis auf die Elektroinstallation, Verlegung der Bodenbeläge (mit Ausnahme der Fliesen) sowie das Tapezieren der Wände sollen alle Arbeiten von externen Firmen erledigt werden. Der Kostenrahmen wurde mit 260.000 € angegeben, was von dem Architekt als realistisch angesehen wurde.
    - Juni 2014: Der - auf der Grundlage des bekannten Kostenrahmens erstellte - Vorentwurf enthält neben einem 2-stöckigem Anbau auf einem Blindsockel sowie Umbauarbeiten im EG des Altbaus einen ca. 30qm großen Balkon im OG des Altbaus (als "Dach" des alten Anbaus). Die Terrasse im EG hat eine Größe von ca. 30qm. Der Vorbau zum Eingangsbereich wurde optisch an den neuen Anbau angepasst (Flachdachoptik, Holzschalung) sowie mit einem dekorativen Metallrahmen versehen. Der alte Anbau wurde optisch ebenfalls angepasst.
    - August 2014: Auf der Grundlage des o. g. Vorentwurfes wurde seitens des Architektes eine Kostenschätzung nach DIN 276-1, teilweise bis in die 3. Ebene erstellt. Dieser Kostenschätzungen lagen folgende Änderungen zum Vorentwurf zu Grunde: Kein Balkon auf dem bestehenden Anbau, keine Umgestaltung des Vorbaus zum Eingangsbereich, keine energetische Sanierung des DG. Stattdessen wurde ein KG (Höhe 2,25m) anstelle eines Blindsockels eingeplant. Der Architekt wurde angehalten die Kostenschätzung so anzusetzen, als wäre der Vorentwurf (mit den o. g. Änderungen) bereits der Entwurf. D.h. "Was würde der An- und Umbau kosten wenn er genau so ausgeführt wird wie nach dem Vorentwurf geplant". Die Kostenschätzung lag bei 259.000 €.
    - Dem Architekt war von Anfang an bekannt, dass zwei weitere Architekten mit der Vorentwurfsplanung beauftragt wurden. Da optisch der Vorentwurf von Herrn XY am besten passte und auch preislich in dem vorgestellten Rahmen lag, wurde der Auftrag an ihn vergeben.
    - September 2014: Bei einer Besprechung mit dem Architekt wurden Änderungswünsche mitgeteilt (Hauptsächlich Anordnung der Zimmer, normale Türen anstelle von Schiebetüren)
    - September / Oktober 2014: Weitere diverse Änderungen in der Raumaufteilung
    - November 2014: Auf der Grundlage des Entwurfs vom 27.10.2014 wurde eine Kostenberechnung nach DIN 276-1 des Architekten abgegeben. Diese lag nun bei ca. 274.000 €. Weggefallen ist unter Anderem die energetische Sanierung der Wände des Altbaus (in den Bereichen, in denen nichts an der Fassade verändert wird). Von unserer Seite war von Anfang an ein finanzieller Puffer von 15%, d.h. ca. 40.000 € vorhanden. Daher wurde den Änderungen mit der Kostenberechnung zugestimmt.
    - November 2014: Durch das Wegfallen des Balkons mit Zugang zum DG ist die Flachdachoptik des alten Anbaus weggefallen. Diese soll nun mit einem Attika-Aufbau ergänzt werden. Entfallen ist ein Fenster im Treppenhaus des EG (Anbau) sowie eine zuvor aufgenommene Änderung im Vorbau des Eingangsbereichs (Fensteranordnung --> Symmetrie)
    - 18. November 2014: Um Kosten einzusparen wurden Fenster im KG entfernt, dafür wurde ein Eckfenster im EG des alten Anbaus eingeplant (was für den endgültigen Bauantrag wieder entfernt wurde). Kostensteigernd wirkt sich die Ersetzung der Holz- durch eine Stahlterrasse aus, sowie eine Raumhöhe von 2,40 im KG (Nutzung als Werkstatt für die Selbstständigkeit)
    - Dezember 2014: Im Architektenvertrag wurde als vorläufiger wirtschaftlicher Rahmen 274.800 € aus der Kostenberechnung vom 04.11.2014 übernommen
    - Januar 2015: Auf Nachfragen hat sich herausgestellt, dass seitens des Architektes die Erneuerung der Estrichböden im EG des Altbaus nicht berücksichtigt wurden
    - 24. Februar 2015: Erstellung der Kostenermittlung und -fortschreibung durch den Architekten. Der Kostenanschlag lag nun bei 318.000 €, wobei die Position der Aussenanlagen mit ca. 9000 € vergessen wurde aufzunehmen. Des Weiteren wurde vergessen die Dacheindeckung des alten Anbaus mit einzuplanen sowie die o. g. Estricharbeiten im Altbau. Die Fassadenbekleidung wurde in den vorangegangenen Kostenschätzungen und -berechnungen nur als reine Putzfassade einkalkuliert und nicht wie von Anfang an besprochen "So wie in dem Vorentwurf" als geschalte Verkleidung. Dies führt zu Mehrkosten von ca. 26500 € plus MwSt. Ebenfalls vergessen wurde die Wärmedämmung des alten Anbaus (da dort ja eine Änderung der Fassade stattfindet) und noch weitere "Kleinigkeiten"
    - 25. Februar 2014: Der Architekt wurde per Email auf die fehlenden Positionen (Dach und Aussenanlage) hingewiesen. Ausserdem wurde ihm mitgeteilt, dass der finanzielle Rahmen bei 300.000 € ausgeschöpft ist und die Kosten dringend gesenkt werden müssen.
    - Anfang März 2015: Bei einem Besprechungstermin wurde nochmals eindringlich auf die Kostensenkung hingewiesen. Des Weiteren wurde unsererseits von der Fassadenbekleidung mit Schalung abgesehen sowie entschieden einige Abbrucharbeiten sowie die Baureinigung in Eigenleistung durchzuführen (was von Anfang an nicht so gewollt war, da durch Selbstständigkeit und Schwangerschaft wenig Zeit für Eigenleistungen ist). Ausserdem wurde unsererseits vorläufig auf die Terrasse verzichtet um sie in einem späteren Bauabschnitt zu realisieren (die Fundamente sollen jedoch bereits gegossen werden).
    - 07. März 2015: Durch den Architekt wurde mit o. g. Abstrichen ein erneuter Kostenanschlag erstellt. Dieser lag trotz der vorgenommenen Kürzungen weiterhin bei 317.000 €. In einer Erläuterung begründet der Architekt die höheren Kosten. Zum Großteil wurden Positionen vergessen mit aufzunehmen. Der Architekt wurde erneut auf die Kostensenkung hingewiesen und gebeten diesbezüglich Vorschläge zu machen. Die ersten Aufträge wurden unsererseits an die angeschriebenen Firmen vergeben.
    - 23. April 204: Da nun weitere Preise vorliegen wurde uns auf Nachfrage eine neue Kostenermittlung und -fortschreibung ausgestellt. Diese lag nun bei 342.000 €. Bedingt ist die Kostenerhöhung teilweise durch im Vorfeld nicht abgesprochene Anforderungen, die wir an die Fenster und Aussentüren haben (RC2 Widerstandsklasse), teilweise durch unvorhersehbare Kostenerhöhungen wie z. B. Unterfangung des Altbaus und teilweise durch vom Architekten zu niedrig angesetzte Schätzkosten.


    Ich frage mich sowieso weshalb die ganze Sache so extrem teuer ist. Eine Freundin von mir baut derzeit neu. Voll unterkellert, ebenfalls Massivbauweise, 140qm Wohnhaus und sie liegt unter 300.000 €....

    Ich hoffe es war jemand bereit meinen laaaangen Text zu lesen und kann uns Tipps zur weiteren Vorgehensweise geben :)

    Grüße,
    Vani1986
     
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  3. #2 Norderstedter, 15. Mai 2015
    Norderstedter

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    Erstmal, bevor Du irgendwas an den Architekten schreibst: Fachanwalt für Baurecht dazuholen. Nicht, dass Du durch falsche Formulierungen Optionen aus der Hand gibst. Oder, falls Du den Architekt wirklich wechseln willst, doppelt zahlen musst.
    Wenn Du eine Einschätzung haben willst "ob es denn wirklich so teuer werden muss" wäre es schön wenn Du ein mal als Bullet-point Liste aufschreiben könntest, was denn nun wirklich geplant ist zu tun und was da an Kosten mit assoziiert sind. Per Ferndiagnose wird Dir zwar keiner genaue Zahlen geben können (das geht nur durch Fachmann vor Ort), aber evtl hilft es beim Einordnen.
     
  4. planfix

    planfix Gast

    ein altbau ist wie eine pralinenschachtel, erst wenn man probiert, weiß man was drinnen ist.

    der anbau sollte eigentlich kalkulierbarsein, aber sobald die altsubstanz ins spie kommt, ... unterfangung ist ja nur ein punkt, später kommt noch die anbindung an elektrik, und und und!

    ich mahne meine bauherren auch gerne mal zur disziplin.
    ggf müssen auch die anforderungen reduziert werden.
    was geht denn jetzt noch zu sparen, der baubeginn ist ja nun erfolgt.
    günstigere bodenbeläge, innentüren, sanitärausstattung wäre da mal der anfang.
    außenanlagen kann man später auch machen, ...

    eine brauchbare onlinehilfe wird es nicht geben. also mit dem architekten mal gemeinsam den rotstift besprechen.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wer sucht die Firmen aus die die Arbeiten machen sollen? Wer holt die Angebote ein?

    Wenn ich nur mal die wichtigsten Zahlen betrachte, erste Schätzung 260T€, dann steigen die Preise auf fast 350T€, es wird gekürzt auf 317T€, und jetzt stehen schon wieder 342T€ im Raum, dann frage ich mich, ob der Architekt überhaupt kalkulieren kann. Seine ersten Kostenschätzungen gingen ja mächtig in die Hose.

    Du solltest mal einen Termin mit einem Fachanwalt vereinbaren. Dann wäre zu prüfen, was ihr wie vereinbart habt. Ob das dann auf eine Pflichtverletzung des Architekten hinausläuft, das muss ein RA beantworten. Er kann Dir dann auch die richtigen "nächsten Schritte" empfehlen.

    Kostenüberschreitungen sind immer möglich, das hattet Ihr ja durch einen Puffer auch eingeplant. Jetzt reden wir aber von einer ganz anderen Größenordnung, das kann kein Bauherr vorhersehen. Zudem sieht es danach aus, dass das Ende der Fahnenstange noch lange nicht erreicht ist. Also stellt sich langsam aber sicher die Frage, ob der Umbau in der ursprünglich geplanten Variante überhaupt realisiert werden kann.

    Lesestoff:
    http://www.baunetz.de/recht/Haftungsrisiken_des_Planers_im_Kostenbereich_222277.html

    Achtung, der link soll Dir nur ein paar Anhaltspunkte liefern. Die Thematik ist zu komplex, als dass man sie mit ein paar Zeilen erklären könnte. Mir erschließt sich so manche Schlußfolgerung auch nicht, aber ich darf mich dann auf meinen Laienstatus zurückziehen. ;)
     
  6. #5 Vani1986, 16. Mai 2015
    Vani1986

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    Ich danke euch für die Antworten :)

    So eine Bullet-Point-Liste ist mir zu aufwendig im Verhältnis zu dem was es mir nutzen würde. Da wäre einfach zu vieles was ich tiefer erklären müsste. Gerade bei den Umbauarbeiten im Altbau...

    Viel zu sparen ist meiner Meinung nach nicht mehr bei der Ausstattung. Bodenbeläge wurden bereits günstige eingeplant, Fliesen nur auf eine Höhe von 1,50m, Innentüren haben wir jetzt keine billige Baumarktqualität, aber auch nichts teures. Weiße Standardtüren....
    Wir haben bereits Fenster die ausgetauscht werden sollten zurückgezogen, die Terrasse auf die nächsten Jahre verlegt, Aussenanlage werden wir in Eigenleistung machen, eine Küche werden wir in der Anfangszeit auch nicht haben, da das Geld für den Ausbau herhalten muss.....
    Letztendlich haben wir schon so viel zurückstecken müssen. Ich sehe das auch nicht mehr so ganz ein, zumal dem Architekt von Anfang an unser Budget und unsere Wünsche bekannt waren. Warum sollen wir weiter unter seiner Fehlplanung bzw. Falschkalkulation leiden müssen!?
    Ich frage mich nämlich auch ob er überhaupt kalkulieren kann. Bei den Erd-, Mauer- und Betonarbeiten hatte er ca. 70.000€ angesetzt, die Angebote lagen aber alle bei mind. 90.000€...
    Er hatte uns Firmen für die LV vorgeschlagen, die wir ergänzen oder kürzen konnten. Er hat die Firmen angeschrieben und die Angebote verglichen. Anschliessebd hat er uns die Liste gegeben mit einem Vorschlag welchen Anbieter wir auswählen sollten. Die Vorschläge haben wir auch so übernommen.

    Ich werde den Architekt noch mal per Email auf unsere finanzielle Grenze hinweisen mir aber gleichzeitig einen Termin beim Fachanwalt geben lassen. Irgendwelche weiteren Einsparmöglichkeiten unsererseits werde ich ihm nicht anbieten (bspw. hatten wir gestern noch überlegt den Estrich in dem einen Raum noch nicht machen zu lassen, obwohl der Boden total schafhaft ist. Da dort unser Schlafzimmer hin soll würden wir das Elend nur abends und morgens kurz sehen. Oder das Bad im OG nur bis auf Rohbauzustand herstellen zu lassen. Aber damit warten wir ab bis ich mit dem Anwalt gesprochen habe).

    Viele Grüße,
    Vani
     
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