Architektenhonorar fällig vor Baugenehmigung? Kosten für Vermesser?

Diskutiere Architektenhonorar fällig vor Baugenehmigung? Kosten für Vermesser? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Unser Architekt verlangt sein (mündlich) vereinbartes Honorar für Leistungsphase 1-4 bereits kurz nach Einreichung des Bauantrages, obwohl noch...

  1. #1 joschijoschi, 23. November 2016
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    Unser Architekt verlangt sein (mündlich) vereinbartes Honorar für Leistungsphase 1-4 bereits kurz nach Einreichung des Bauantrages, obwohl noch nicht sicher ist, ob das BV genehmigungsfähig ist. Außerdem hat er die in BW erforderliche Grundstücksentwässerung noch nicht beim BA abgegeben.
    Hier meine Einschätzung mit der Bitte um Rückmeldung, ob ich richtig liege:

    Der Architekt hat erst Anspruch auf sein Honorar, wenn er die abzurechnenden Phasen komplett erfüllt hat, was hier nicht der Fall ist, weil evtl. noch Veränderungen nötig sind, um eine Genehmigung zu erhalten.
    Er hat auch deshalb noch keinen Anspruch, weil er noch nicht alle erforderlichen Unterlagen beim BA abgegeben hat (Entwässerungsplan).


    zweite Frage: Können die Kosten des Vermessungsbüros für die Erstellung des Lageplans (erforderliche Unterlagen für das Baugesuch) extra in Rechnung gestellt werden, oder ist das im Pauschalpreis für die Leistungsstufen 1-4 inkludiert, wenn nichts anderes vereinbart wurde?

    dritte Frage: Kann das Honorar des Architekten gekürzt werden, wenn seine Entwurfspläne grobe fachliche Fehler enthalten, also Dinge, die technisch so nicht zu bauen sind, Fenster vergessen wurden, Wände direkt auf Fensterglas laufen, Fenster zu groß gezeichnet wurden, sodass sie so nicht gebaut werden können, weil eine Decke im Weg ist.

    vierte Frage: Kann das Honorar gekürzt werden, wenn die Raumaufteilung des Hauses hauptsächlich vom Bauherren selbst gemacht wurde und der Architekt das nur in sein Computerprogramm übernommen hat (geistiges Eingentum)?

    fünfte Frage: Wenn es gar keinen schriftlichen Honorarvertrag gibt, sondern nur mündliche Absprachen über Pauschalsummen, kann dann der Architekt plötzlich nach Gebührenordnung abrechnen, wer hat dann die Beweispflicht?

    Ich danke für eure Einschätzungen
     
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  3. Andybaut

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    zu 1
    § 15 Zahlungen

    (1) Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung abgenommen und eine prüffähige Honorar*schlussrechnung überreicht worden ist, es sei denn, es wurde etwas anderes schriftlich vereinbart.

    2) Abschlagszahlungen können zu den schriftlich vereinbarten Zeitpunkten oder in ange*messenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Grundleistungen gefordert werden.

    3) Die Nebenkosten sind auf Einzelnachweis oder bei pauschaler Abrechnung mit der Honorarrechnung fällig.

    (4) Andere Zahlungsweisen können schriftlich vereinbart werden.

    zu 2
    die Leistungen von anderen Ingenieuren, hier dem Vermesser, sind extra zu bezahlen.
    Das hat nichts mit dem Architektenhonorar zu tun.

    zu 3
    Entwurfsplanung oder Genehmigungsplanung? Ein Entwurf wird immer sachliche Fehler haben, da später alles mögliche zu ändern ist.
    Das können z.B. Deckenaufbauten sein. Fenster sind schon etwas ungewöhnlich, aber solange es nur der Entwurf ist, sollte
    das egal sein. Der Entwurf wird nicht gebaut und nicht genehmigt.

    Bei einem Entwurf ist eben nur der Entwurf geschuldet
    Beim Baugesuch ist eine genehmigungsfähige Planung geschuldet
    bei der Werkplanung ist eine baubare Planung geschuldet.

    zu 4
    wenn du das vorher vereinbart hättest, dann vielleicht. So nein.

    zu 5
    er kann nicht nur, er muss nach Gebührenverordnung abrechnen. Da nach dem Mindestsatz.
    Durch deine Annahme der Zeichnungen hast du automatisch einen Vertrag geschlossen.
    man könnte das ein konkludentes Verhalten.
    Sollte du die Honorarvereinbarung also nicht akzeptieren wollen, wird automatisch die HOAI
    in Kraft tretten.
    So wie ein Arzt nach Gebührenverodnung abrechen muss, so muss ein Architekt nach der HOAI abrechnen.
    Das wird zwar oft nicht eingehalten, aber das ist eine andere Geschichte.


    Die Grundstückentwässerung muss er noch nachreichen. Aber ich kann mir nicht vorstellen, dass er mit der Genehmigung warten muss
    um sein Honorar zu stellen.
    Sollten die Pläne nicht genehmigungsfähig sein, dann muss er dies später nacharbeiten.
    Aber sein Honorar darf er stellen.
    Sollte er dich aber darauf hingewiesen haben, dass bestimmte deiner Wünsche nicht genehmigungsfähig sind,
    du aber dennoch so planen wolltest, dann ist es dein Problem.
     
  4. Andybaut

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    noch was zu 4.)

    ich habe auch schon viele Grundrisse von Bauherrn bekommen.
    Die Raumordnung war manchmal brauchbar.
    Änderungen in Breiten, Wandverschiebungen, Türgrößen, Kamine und was weiß ich nicht,
    mussten immer angepasst werden.
    Das Raumprogramm für ein 08/15 Wohnhaus ist pillepalle. Die eigentliche Arbeit steckt
    mehr in den Details.:e_smiley_brille02:
     
  5. #4 joschijoschi, 23. November 2016
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    ..ganz so kann das aber nicht sein. Es ist heute üblich, dass vereinbart wird, dass man bis zu einer bestimmten Phase gar nichts zahlen muss, z.B. bei Generalunternehmern. Oder es wird vereinbart, dass eine Pauschale bezahlt wird bis zur Baugenehmigung.
    Im ersten mündlichen Gespräch mit der Baufirma, die mit dem Architekt zusammenarbeitet, wurde uns zunächst gesagt, dass wir bis zur Genehmigung nichts zahlen müssen, nur die Gebühren, die durch Grundbuchauszug usw. seitens der Ämter entstehen.

    Einige Zeit später hat man uns ein Angebot überreicht, indem drin steht, dass wir für einen Pauschalbetrag von rund 10 000 Euro die Leistungsphase 1-4 bekommen und dann NACH Baugenehmigung eine Firma unserer Wahl beauftragen können, um das Haus zu bauen.

    Dieses Angebot wurde uns schriftlich überreicht und zusammen mit dem Architekt und 3 Zeugen (die Bauherren) erläutert. Da wir zwar nichts unterschrieben haben, aber weiterhin mit der Firma und dem Architekt zusammengearbeitet haben, sehe ich das auch so, dass wir zumindest an dieses Pauschalangebot gebunden sind. Ich bin mir nicht mal sicher, ob wir überhaupt eine Geschäftsbeziehung mit dem Architekten direkt haben, oder nur mit der Immobilienfirma. Alle Besprechungen fanden bei der Immofirma statt, jeglicher Kontakt sollte nur über diese Firma gehen, nichts direkt mit dem Architekten, das nur nebenbei.

    Du schreibst selbst: "Abschlagszahlungen können zu den schriftlich vereinbarten Zeitpunkten oder in ange*messenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Grundleistungen gefordert werden."

    Den Betrag den er jetzt fordert, ist der vereinbarte Gesamtbetrag für die Leistungsphasen 1-4. Diese beinhalten aber die Entwässerung und die Genehmigungsfähigkeit des Baugesuchs, und beides ist noch nicht vorhanden.

    Wenn die Sache vor Gericht gehen würde, hätte der Architekt sicherlich keine guten Karten, da er es keine schriftlichen Vereinbarungen gibt, außer der Kostenaufstellung für die Pauschale, die uns unter Zeugen unterbreitet wurde.
     
  6. Andybaut

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    nun schreibst du von einem GU, einer Baufirma und einem Architekten der vielleicht indirekt irgendwie beauftragt wurde.

    Ich bin bei meinen Schilderungen davon ausgegangen, dass du einen Architekten mit der LPH 1-4 beauftragt hast.
    Scheinbar ist das aber nicht der Fall.
    Daher können meine Ausführungen natürlich auf falsch sein.

    Wenn hast du denn wann mit was beauftragt. Das sollte genauer beschrieben werden.
    So verstehe ich das leider scheinbar noch nicht richtig.

    Ein GU z.B. kann dir für Architektenleistungen schon ein Pauschalangebot machen. Er ist dann z.B. nicht der Architekt,
    sondern der GU, der den Architekten beauftragt und diese Kosten weitergibt.

    LPH 1-4 oder 1-9?

    Die LPH 1-4 beinhaltet das erstellen eines Baugesuchs und das einreichen. Mit Entwässerungsplan, sonstigen Unterlagen und so weiter.
    Zur Genehmigungsfähigkeit habe ich bereits was geschrieben.
    Die schuldet dir der Architekt. Das ist richtig. Aber er muss nicht mit der Honorarforderung warten bis die Genehmigung erteilt wurde.
    Er muss aber evtl. nacharbeiten, wenn die Genehmigung verwehrt wurde und dies in seinem Verantwortungsbereich liegt.
    Das sind zwei paar Dinge.

    Das ist aber vermutlich einerlei, da du scheinbar einen Vertrag mit einem GU hast.
    Der hat nun wiederum Vertragsfreiheit und kann diese Kosten unter Umständen an jedem beliebigen Tag X fordern.
    Da kommt es drauf an, was du vertraglich vereinbart hast.

    Ohne exaktere Infos ist das alles leider nur sehr vage zu beantworten.
     
  7. Andybaut

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    "Wenn die Sache vor Gericht gehen würde, hätte der Architekt sicherlich keine guten Karten, da er es keine schriftlichen Vereinbarungen gibt, außer der Kostenaufstellung für die Pauschale, die uns unter Zeugen unterbreitet wurde. "

    auch hier kommt es drauf an, wer eigentlich den Vertragspartner ist.
    Eine schriftliche Vereinbarung mit einem Architekten (also ohne GU) gehst du dadurch ein, dass du seine Pläne angenommen hast.
    Auch die Tatsache, dass du das Baugesuch unterschrieben hast, spricht nicht unbedingt dafür, dass du von nichts wusstest.

    Warum schreibst du nicht einen kleinern Brief und weisst daruf hin, dass du gerne bezahlten würdest, aber nicht kannst, da eine Teilleistung
    noch nicht erbracht wurde.
    Wobei in BW ja nach Kommune ein Entwässerungsgesuch einfach als Teil des Grundrisses dargestellt werden kann oder ein extra Plan ist.
    Ob also das Entwässerungsgesuch nicht schon vorliegt, aber eben anders wie du es erwartest, wäre auch zu prüfen.
     
  8. #7 joschijoschi, 23. November 2016
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    Der Erstkontakt lief über einen Firma, die sich "eine Immobiliengesellschaft für Projektentwicklung o.ä". Beim Erstgespräch war der Architekt mit am Tisch, wir haben den nicht ausgesucht, er arbeitet mit dieser Firma zusammen. Auch war es der Firma immer wichtig, dass alle Pläne und alle Kommunikation über ihren Tisch geht, wir hatten nie ein Gespräch alleine mit dem Architekten oder in den Räumen des Architekturbüros. Wer nun rechtlich mein Vertragspartner ist, keine Ahnung. Auf den Plänen stand der Architekt drauf, aber selbst die Honorforderung wurde uns durch die Firma übermittelt.

    Fakt ist, dass uns der Architekt gemeinsam mit der Firma schriftlich ein Angebot für eine Pauschalsumme gemacht hat. Mag vielleicht sein, dass dies gar nicht rechtens war, aber das kann ja nicht mein Problem sein. Ich hafte ja nicht für einen (mündlichen) Vertrag oder ein schriftliches Angebot eines Architekten oder einer Baufirme, wenn diese gegen die Gebührenordnung verstößt.
    Sonst könne ja jeder Architekt seine Dienste kostenlos anbieten und danach dem Kunden eine Rechnung nach Gebührenordnung schreiben.

    Dass der Architekt theoretisch Anspruch auf Abschläge hat, kann ich auch noch nachvollziehen. Aber der Abschlag kann ja nicht in Höhe der gesamten Leistung sein, die er noch nicht erbracht hat, sonst ist es ja kein Abschlag, sondern eine Schlussrechnung.

    Und ob bereits in einem so frühen Stadium (vor Stufe 4) Abschlagszahlungen angemessen sind, wage ich zu bezweifeln. Wenn überhaupt, dann muss ein Abschlag deutlich geringer sein, als der Schlussbetrag einer noch nicht vollständigen Leistung.

    Nebenbei: Mir hat ein befreundeter Architekt, der die Pläne angeschaut hat, gesagt, dass die niemals ein Architekt gezeichnet hat, so diletantisch sind die. Nach meinem Kenntnisstand hat das auch alles seine Bauzeichnerin gemacht und nicht er selbst. Da frage ich mich auch, ob das so in Ordnung ist.
     
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    es wird langsam klarer.

    Vertragspartner ist dann wohl die Immobiliengesellschaft.
    Wobei du das schon noch rausfinden solltest. Das ist elementar von Bedeutung.

    gemeinsam mit der Firma schriftlich
    auf dem Angebot steht schriftlich drauf, wer derVertragspartner ist?
    Dann hätten wir das doch. Einfach kurz sagen wer draufsteht.

    Bei einem Architekten, wenn du denn mit ihm überhaupt einen Vertrag hast, muss auf der Rechnung Abschlagsrechnung oder Schlussrechnung draufstehen.
    Steht Schlussrechnung nicht drauf, ist es eine Abschlagsrechnung.

    Du hast LPH 1-4 beauftragt und die Baugenehmigung wurde eingereicht?
    Dann kann auch LPH 1-4 (scheinbar 10.000€) abgerechnet werden.
    Natürlich nur wenn das Baugesuch vollständig ist.
    Das mit dem Entwässerungsgesuch ist für mich noch nicht klar ob es vielleicht doch im UG enthalten ist.
    Meistens reicht hier eine braune und grüne Linie für Regenwasser und Schmutzwasser und die Darstellung
    eines Schachtes mit Kanalsohlen. für ein Einfamilienhaus brauchts da wirklich nicht mehr.

    Wenn das Baugesuch abgelehnt wird, hasst du evtl. einen Anspruch auf Nachbesserung.
    Hab ich schon erklärt. Anspruch auf genehmigungsfähige Planung.

    Hast du denn berechtigte Zweifel, dass das Baugesuch abgelehnt werden könnte?
    Irgendwas scheint da ja bei dir unbehagen zu verursachen.
     
  10. Andybaut

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    Nebenbei: Mir hat ein befreundeter Architekt, der die Pläne angeschaut hat, gesagt, dass die niemals ein Architekt gezeichnet hat, so diletantisch sind die. Nach meinem Kenntnisstand hat das auch alles seine Bauzeichnerin gemacht und nicht er selbst. Da frage ich mich auch, ob das so in Ordnung ist.

    dafür sind Bauzeichner da.
    Ich zeichne selbst, aber es ist ganz normal, dass das Bauzeichner auch tun.
    Diletantisch klingt interessant. So einen kleinen Eindruck als Bild vielleicht ?
     
  11. El Gundro

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    Ich schlage in solchen Fällen immer gerne einen Abschlag vor. Anrufen, absprechen (da ja noch nicht genehmigt), dass man die volle Summe noch nicht zahlen möchte, und einen fairen Abschlag anbieten (z.B. 90%). War bisher selten ein Problem.
     
  12. #11 joschijoschi, 23. November 2016
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    Ich habe Zweifel, dass das Baugesuch ohne Nachbesserung genehmigt wird, Hintergrund ist eine Überschreitung von GRZ und GFZ, die zwar mit dem BA vorbesprochen wurde, aber man weiß es erst, wenn die Befreiung durch ist.
    Was auch noch dazu kommt, und das nervt mich, ist eine minimale Überschreitung des Grenzabstands und des Baufensters, beides wäre problemlos vermeidbar gewesen und basiert offensichtlich auf einem Fehler des Architekten, der das Haus bequem im Baufenster komplett hätte unterbringen können.
    Es ist also durchaus wahrscheinlich, dass da noch nachgebessert werden muss. Deshalb zahle ich erst dann, wenn die Genehmigung da ist, dauert auch nur noch ein paar Wochen voraussichtlich, bis das geklärt ist. Mein Vertrauen ist eben etwas angeknackst, dass ich mit diesem Architekten und der Firma nicht weitermache, dürfte klar sein. Ich bin aber darauf angewiesen, dass die Phasen bis zur Genehmigung vollends durchgeführt werden, dann bin ich auch bereit das vereinbarte Honorar zu zahlen, vorher nicht, ist mir zu heiß...

    Zu den Zeichnungen: Nun ja, wenn eine Mauer rechtwinklig auf ein Glas zuläuft... Räume im DG gar keine (Dach)-Fenster haben, Fenster so groß in die Fassade gezeichnet werden, dass kein Sturz und Rollandenkasten mehr reinpasst, Dinge, die technisch einfach nicht funktionieren....wenn man eine separierte Einliegerwohnung beauftragt und im Plan komme ich nicht zu meinem Keller, ohne dass ich dem Mieter im Flur begegne.....da verliert man das Vertrauen schon mal...
     
  13. Whizzy

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    LP 1-4 Gebäudeplanung beinhaltet eben nicht das Erstellen des Entwässerungsantrages, mit Entwässerungsplan etc. = besondere Leistung
     
  14. Andybaut

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    "ggf. weiteren notwendige Nachweise und Angaben, die zur Erteilung der Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde gefordert werden."

    Der Entwässerungsantrag ist Teil der Genehmigungsplanung.
     
  15. #14 joschijoschi, 23. November 2016
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    so isses.... Man kann anscheindend aber sogar die Genehmigung erhalten, aber für die Baufreigabe braucht man die Entwässerung,

    laut eines befreundeten Architekten ist das (in BW) eben Teil von 1-4
     
  16. Andybaut

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    GRZ und GFZ wusstest du. Also wenn es deswegen nicht genehmigt wird, musst du ein Nacharbeiten evtl. bezahlen.

    Grenzüberschreitung des Baufensters, wusstest du aber scheinbar auch.
    Wie könntest du es sonst hier erwähnen?
    Du hast doch das Baugesuch unterschrieben und scheinbar auch die Fehler gesehen.
    Warum hast du dann nicht darauf hingewiesen und eine Nachbesserung verlangt?

    Wenn nun dein Architekt z.B. einen Bauantrag eingereicht hätte, der ein Satteldachgebäude vorsieht und der Bebaungsplan
    ein Flachdach vorschreibt und du als Bauherr keine Ahnung davon hattest.
    Dann ist der Architekt schuld.

    Aber scheinbar wusstest du um die ganzen Fehler, hast sie aber in Kauf genommen, weil es dir zu passe war
    oder warum auch immer. Jetzt aber hinterher zu sagen, der Architekt hat einen Planungsfehler gemacht ist ein Witz.

    Ich habe kein Problem als Architekt für evtl. falsche Pläne geradezustehn,
    aber wenn ein Bauherr scheinbar um die ganzen Punkte wusste und dann
    hinterher sagt, der Architekt habe falsch geplant, dann fehlen mir die Worte.....
     
  17. Andybaut

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    noch was zur Überschreitung des Baufensters.
    Das muss mittels eines Schreibens durch den Architekten beantragt werden.
    Sollte es das Schreiben geben, hast du unterschrieben.

    Sollte es das Schreiben nicht geben, dann gibt es auch keine Befreiung davon.
    Dann wird das Baurechtsamt die Pläne genehmigen und evtl. darauf hinweisen, dass
    hier ein zeichnerischer Fehler vorliegt.

    Stellt sich auch noch die Frage ob ein Baugesuch im Kenntnisgabeverfahren oder
    Baugenehmigungsverfahren eingereicht wurde.
    Daraus ergeben sich dann auch nochmals Unterschiede.
     
  18. #17 joschijoschi, 23. November 2016
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    Von der Überschreitung des Baufensters wusste ich NICHTS, ebensowenig von der Geschichte mit dem Grenzabstand. Dieser Mangel wurde mir erst NACH Einreichung des Baugesuches durch die Sachbearbeiterin des Bauamts mitgeteilt. Ich zitiere:

    Bei der vorläufigen Überprüfung der Bauvorlagen wurden folgende planungsrechtliche Verstöße

    festgestellt, für die Befreiungen nach § 31 Absatz 2 BauGB erforderlich sind:

    1. Die zulässige Grundfläche wird um 30 m2 (32 %) überschritten.

    2. Die zulässige Geschossfläche wird um 54 m2 (39 %) überschritten.

    3. Mit der Terrasse / dem Balkon wird nicht überbaubare Grundstücksfläche bis zu 2,00 m auf

    einer Fläche von insgesamt 15 m2 in Anspruch genommen.

    Bei der vorläufigen Überprüfung der Bauvorlagen wurde folgender bauordnungsrechtlicher Ver-
    stoß festgestellt:

    4. Der gem. Bebauungsplan festgesetzte Grenzabstand von mind. 7,00 wird um 0,31 m (gepl. 6,69

    m) unterschritten.

    Für das o. g. Vorhaben ist eine Baulast notwendig.



    Zitat Ende

    Von Nr. 3 und 4 wusste ich vorher nichts. Mir ist auch nicht bekannt, dass der Architekt bisher irgendwelche Anträge auf Befreiung eingereicht hat.
     
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    dann hat der Architekt definitiv einen Fehler gemacht wenn du das nicht wusstest.

    Aber diese Überschreitungen müssen doch im schriftlichen Teil des Lageplans erwähnt sein.
    Den unterschreibst du doch.
    Ausser der Vermesser ist genauso unfähig und hat das nicht ausgewiesen.

    Alles sehr verworren.
    Wenn du dich nach wie vor im Recht siehst und dir wirklich keiner Schuld bewusst bist,
    würde ich in der Tat die Zahlung verweigern und eine Nachbesserung der Planunterlagen verlangen.

    Aber stell dich drauf ein, dass dann die Gegenseite alle Unterlagen herausholt die nachweisen, dass
    du es wissen konntest.

    Sollte es im schriftlichen Teil des Lageplans tatsächlich nicht aufgeführt sein, stehen deine Chancen gut.
    Ist es aufgeführt, dass Überschreitungen erfolgen, dann sieht es nicht gut aus für dich, da du die Unterlagen
    unterschrieben hast. Das ist leider wie bei jedem Vertrag. Erst lesen, bei Unklarheiten nachfragen und dann unterschreiben.
     
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    der Punkt 4 ist natürlich besonders bescheuert.
    Mit einer Baulast müsste dein Nachbar zustimmen, dass du so nahe an die Grenze bauen darfst,
    und er auf seinem Grundstück in dem Bereich zurückbleiben muss.

    Als Nachbar würde ich die Baulast niemals geben.

    So langsam versteh ich deinen Unmut
     
  22. #20 joschijoschi, 23. November 2016
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    Die Baulast ist kein Problem, das war bekannt, die ist auf meinem eigenen Grundstück, es geht um eine Garage, die ich noch übrig habe als Stellplatznachweis.

    Die Überschreitungen von GFZ und GRZ sind im schriftlichen Teil des Lageplans aufgeführt, wie gesagt, Grenzabstand und Baufenster NICHT!

    Ja, ich habe auch den Eindruck, dass der Vermesser ähnlich kompetent ist, wie mein Architekt. Ich musste kurz vor Abgabe des Baugesuchs sämtliche Seiten des Lageplans tauschen, weil er vergessen hatte, die Garage mit in den Plan zu nehmen.
     
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