Architektenhonorar nach HOAI für Altbausanierung KfW 100

Diskutiere Architektenhonorar nach HOAI für Altbausanierung KfW 100 im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Zunächst ein Gruß an alle! Zu meinem Anliegen. Ich plane mit meiner Familie den Kauf eines Hauses Baujahr 1954. Es soll umfassend modernisiert...

  1. #1 bombadil79, 13. Mai 2015
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    Zunächst ein Gruß an alle!

    Zu meinem Anliegen. Ich plane mit meiner Familie den Kauf eines
    Hauses Baujahr 1954. Es soll umfassend modernisiert werden.
    Grob ist geplant:
    Dämmung der Außenwände bis auf Sockelplattenniveau
    Neue Fenster und Außentüren
    Erweiterung oder Erneuerung der Zwischensparrendämmung
    Bäder
    Pelletsheizung mit Pufferspeicher und Solarthermie für Brauchwasser
    Neue Elektrik
    Maurerarbeiten für Durchbrüche etc.
    Geländer / Verlegearbeiten Terrasse

    Die Architektin setzt anrechenbare Kosten von 231.429 € an,
    die unter Berücksichtigung der HOAI 2013, Mittelsatz Honorarzone 3,
    nicht alle Leistungsphasen (93% des Honorars) , 20% Altbauzuschlag, 3 % Nebenkosten
    zu einem Honorar von 48.600 € führen.
    Können die Experten im Forum helfen, die Honorarberechnung einzuordnen?
    Sind alle Kosten bei der Modernisierung anrechenbar?

    Gruß
    bombadil79

    P.S. Sollte ich das falsche Unterforum gewählt haben, bitte Beitrag verschieben.
     
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  3. #2 Norderstedter, 13. Mai 2015
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    Sorry wenn ich jetzt etwas Off-Topic werde. Aber...
    Wenn Du 280 Tsd in eine Modernisierung stecken willst, dann muss aber einiges für das Haus sprechen damit sich das noch rechnet im Vergleich zum Neubau.

    Zu der HOAI kann ich nicht viel sagen da ich nicht vom Fach bin. Nur ist wohl klar, dass die Arbeiten, die Ihr durch den Architekten regeln lasst (fände ich bei Bad, Terrasse und ggf Elektrik nicht unbedingt notwendig), natürlich auch bezahlen müsst. Insgesamt kommt mir das aber relativ viel vor.
     
  4. #3 jodler2014, 13. Mai 2015
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    Was ist ein Altbau-Zuschlag ?
    Und was versteht die Architektin darunter ?
     
  5. mls

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    das, was die HOAI darunter versteht - und zwar
    untere kante.
     
  6. #5 karo1170, 13. Mai 2015
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    Die HOAI sieht Umbau/Sanierungszuschlag vor, um den Mehraufwand bei Sanierungen (z.B. infolge weiterzuverwendender Bausubstanz) zu beruecksichtigen. 20% sind da keine unuebliche Groesse.
    Ob die 93% vom Honoraransatz gerechtfertigt sind, sieht man wohl am ehesten, wenn man die Architektin bittet, die einzelnen LP mal prozentual aufgeschluesselt darzustellen, also was in den 93% enthalten ist (und was nicht). Die anrechenbaren Kosten kann man schlecht aus der Ferne beurteilen..., ob die Leistungen TGA (Heizung/Elektrik) auch in den anrechenbaren Kosten fuer die Architektin enthalten sind, waere interessant zu klaeren.
     
  7. Muppet

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    Also 230.000 anrechenbare Kosten ist echt mal ein Wort. Was ist das denn für eine Hütte, dass du da so 350.000 nur in die Sanierung steckst?

    Ob die Kosten gerechtfertigt sind kann dir hier keiner sagen. Aber Das Honorar im Verhältnis zu den Kosten kommt hin. Die 20% Zuschlag sind darin begründet, dass Bauen im Bestand oft umständlicher ist und somit der Aufwand höher ist als bei einem Neubau. Gerade Bad würde ich nicht ohne Architekt machen. Bei so einem umfassenden Projekt bringt es mMn überhaupt nichts, Teile ohne Architekt zu machen. Denn es geht dabei ja auch darum, die einzelnen Gewerke zu koordinieren. Zumal der Laie schon daran scheitert, eine wirklich vollständige Ausschreibung zu erstellen.
     
  8. #7 bombadil79, 13. Mai 2015
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    Das Haus hat relativ viel bewohnte Fläche (durch Ausbau des Souterrains und Dachausbau).
    Die Architektin hat die meisten Kosten als Produkt aus Fläche x Sanierungsbetrag errechnet,
    z.B. ca. 100 € / m² für Elektrik, da kommt sie allein auf 29.000 €. Das erklärt zum Teil die
    hohen Kosten.
    Zur Frage, ob sich der Kauf/die Sanierung lohnt: Es spielen hier auch andere Werte mit ein,
    wie ruhige Lage, Eltern wohnen 400 m weiter (Kinderbetreuung). Bauland gibt es in der Form nicht.
     
  9. #8 feelfree, 14. Mai 2015
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    feelfree Gast

    Also 290qm Wohnfläche? Das ist natürlich schon ein Wort und entspricht schon mal grob dem Doppelten eines üblichen EFHs.
    35k€ brutto für die Elektrik ist trotzdem, äh, üppig. Welche Ausstattungswünsche hast Du denn geäußert?
    Zum Vergleich: Unser Neubau mit gut 200qm *Nutz*fläche hat 10k€ gekostet.
     
  10. #9 bombadil79, 14. Mai 2015
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    Da hab ich wohl jetzt brutto und netto vermischt. Netto sind es 24.370 € für Elektro.
    Wünsche haben wir noch gar nicht konkretisiert. Es geht eigentlich nur um Erneuerung
    der Leitungen, die teilweise noch zweiadrig sind + Schalter und Steckdosen, ggf. Netzwerk-
    kabel. Wohnfläche sind um die 250 m².
     
  11. #10 Norderstedter, 14. Mai 2015
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    Gut, bei 290qm ist die Zahl schon halbwegs verständlich. Auch sieht es ja nach erster Kostenschätzung aus und da sind die Architekten meist eher konservativ damit es später nicht teurer als geplant wird. Mit ordentlichen Ausschreibungen und ein wenig Glück wird es ja evtl ein bischen günstiger. (oder im ggf. bösen Fall: Es wird so teuer oder teurer weil der spezielle Architekt gerne mit sehr teuren Handwerkern arbeitet)

    Hat der Architekt begründet, warum es Mittel- und nicht Mindestsatz sein soll? Denn die Erschwernis "Altbau" wird ja schon mit dem 20% Zuschlag abgegolten.
    Ich weiß ja nicht ob Ihr schon etwas unternommen habt, was Euch bereits an diesen speziellen Architekten bindet, aber generell gilt ja dass mehrere Fach(Meinungen) belastbarer als nur eine Meinung sind. Wenn Ihr bisher nur einen ersten Akquisetermin mit dem Architekten hattet, dann sprecht doch mal mit noch 1-2 weiteren - nicht nur in Bezug auf die Kosten sondern auch in Bezug auf Einschätzungen zur Substanz kann das nicht schaden. Seht aber zu, dass Ihr schriftlich (e-mail) die Zusage bekommt, dass dieser erste Termin keine Kosten verursacht. Nicht dass Euch dann Rechnungen über "Beratung" ins Haus flattern wenn Ihr es mit jemand anderem macht.


    P.S.
    naja, Elektrik im Altbau komplett zu sanieren (und hier und da noch ein paar Extras zu installieren) ist wohl wirklich etwas schwieriger als ein Neubau. Ob es so teuer werde muss, wage ich aber zu bezweifeln.
     
  12. ManfredH

    ManfredH Gast

    Gegenfrage @ Norderstedter: Kannst du bitte mal begründen, warum du meinst, der Mindestsatz sei der - von dir anscheinend als Selbstverständlichkeit vorausgesetzte - Regelsatz? Und warum du glaubst, dass dieser für das Projekt angemessen sei, ohne es überhupt näher zu kennen? Und was der Umbauzuschlag mit der Einstufung in die Honorarzonen zu tun hat?
     
  13. #12 Norderstedter, 14. Mai 2015
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    Na, ManfredH, Du wirst Dich in der Materie doch sicherlich sehr gut auskennen. Warum beantwortest Du nicht lieber die Fragen des Threaderstellers anstatt meinen Post zu interpretieren ("anscheinend als Selbstverständlichkeit vorausgesetzt", "du glaubst...ohne es überhupt näher zu kennen")?

    Aber um auf Deine Interpretationen einzugehen: Ich habe dem Threadersteller eine Frage gestellt und zusätzlich nahegelegt, nicht gleich das erste Angebot, was er bekommt (und darum ging es hier doch, oder?) ohne Einholung von Vergleichsangeboten anzunehmen. Ist das etwas "exotisches" für Dich?
    Witzig dass ich sogar schrieb, dass er mit Architekten vor Ort reden soll, um die Situation und Kosten besser einordnen zu können - und ich habe nicht geschrieben "man darf bei Deinem Projekt nur XYZ verlangen".
    Und im Endeffekt muss doch jeder selbst verhandeln, warum ein bestimmter Wert/Preis gerechtfertigt ist, oder? Angebot und Nachfrage bestimmen dann, was realistisch ist - auch wenn hier die HOAI das ganze von sich aus schon stark eingrenzt.

    Aber mal eine Gegenfrage an Dich: Wie viele Stunden Arbeitszeit wird ein Architekt mit der Renovierung eines 290qm Wohnfläche Gebäudes (so wie oben geschildert; ja ich weiß dass es viel Unbekanntes gibt) ca beschäftigt sein? Wäre für den Threadersteller (und andere hier Lesende) evtl auch mal eine wichtige Information, um solche Zahlen besser einordnen zu können.
     
  14. Taipan

    Taipan

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    ein halbes Arbeitsjahr etwa ...
     
  15. #14 Norderstedter, 14. Mai 2015
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    Danke Taipan. Das ist doch eine gute Aussage, um das Honorar weiter einordnen zu können.
    Ist offensichtlich nicht überzogen - als Freiberufler hat man eine Menge Kosten, die durch die ca 50 EUR veranschlagter Stundenlohn mit abgegolten werden müssen.

    Trotz allem würde ich nicht ohne Alternativenvergleich auf ein Angebot eingehen - dümmer wirst Du durch weitere Gespräche nicht. Und falls das Geld knapp ist, dann solltest Du zum einen gucken ob alles auf einmal gemacht werden muss/sollte und zum anderen was evtl simpel genug ist, um es ohne Architekt zu machen. Besonders wenn man evtl Handwerker im Bekanntenkreis hat.
     
  16. ManfredH

    ManfredH Gast

    Na, Norderstedter,
    nun hast du zwar viel drumherum geredet, aber das da
    hast du eben gerade *nicht* gemacht.

    Die Fragen waren:
    - warum denkst du, dass der Mindestsatz der Regelsatz sein sollte (denn anders kann man deine vorangegangene Formulierung nicht "interpretieren")
    - warum denkst du, das der Mindestsatz für das betreffende Projekt angemessen wäre (denn anders kann man deine vorangegangene Formulierung nicht "interpretieren")
    - was hat der Umbauzuschlag mit der Einstufung in die Honorarzonen zu tun (denn anders als dass du eine Abhängigkeit zwischen Umbauzuschlag und HZ-Einstufung siehst kann man deine vorangegangene Formulierung nicht "interpretieren")

    Mal sehen - vielleicht magst du es mir (und anderen) ja doch noch erklären.
     
  17. #16 Norderstedter, 14. Mai 2015
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    Dann lies mal meinen Post noch mal aufmerksamer, dann wird es Dir ja evtl gewahr.
    Und dann kannst Du ja auch noch mal auf meine Fragen an Dich bzw - wichtiger - auf die Fragen des Threads eingehen, die Du anscheinend auch überlesen hast.
     
  18. #17 Skeptiker, 14. Mai 2015
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    Sorry, aber 50,- € (netto) / Stunde sind für einen Freiberufler meist nicht auskömmlich. Sie entsprechen einem monatlichen Arbeitnehmerbrutto (ohne Arbeitgeberkosten) von 3.000 € bei 13 Monatsgehältern (Quelle http://www.aho.de/hoai/weg1.php3). Die Kostendeckung bezogen auf ein analoges Monatsbrutto von stolzen 4.000 € beginnt bei Architekten eher bei 75,- bis 85,- € / Std. - wenn darüber hinaus auch noch seriös mit einem unternehmerischen Wagnis und Gewinn gerechnet wird. Für den Endverbraucher sind das dann mind. 60,- €, eher aber 90,- bis rd. 100,- € / Std. inkl. Mwst., für den Freiberufler stolze 20,- € netto. Der schwarze Porsche muss aber noch davon abgezogen werden. :mega_lol:.

    Taipans zeitliche Einschätzung teile ich, deutlich mehr als zwei solcher Projekte sind innerhalb eines Kalenderjahres von einem Einzelarchitekten kaum zu bewältigen. 20 Prozent Umbauzuschlag sind eher wenig und ob eine unentgeltliche Haustechnikplanung da nicht auch noch dabei ist, sollte geprüft werden, meist ist sie dabei und das Angebot insofern schon an der Grenze zum Dumping zu sehen.

    Das Herausnehmen von Leistungen, um die sich Bauherren selbst kümmern wollen ist Augenwischerei. Dabei kommt im Zweifel immer ein deutlich erhöhter Aufwand gegenüber Vollbeauftragung heraus, aber natürlich weniger Honorar. Ob man sich das antun muss, kann man nur individuell entscheiden.

    Natürlich gibt's immer Architekten und Architektinnen, die entweder neu im Beruf und unerfahren (in der Kalkulation) sind oder am Ende Teilleistungen einfach ausfallen lassen, damit der Stundensatz stimmt. Ob man gerade mit denen zusammenarbeiten möchte?
     
  19. #18 Skeptiker, 14. Mai 2015
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    Meine individuelle Berechnung hätte ich mir sparen können, der "AHO" Ausschuss der Verbände und Kammern der
    Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.
    hat es schon getan - mit erstaunlicherweise genau dem selben Ergebnis: http://www.aho.de/hoai/praxishilfe.php3
     
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  21. karo1170

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    Laesst sich irgendwo herausbekommen, aus welchem Jahr diese Herleitung stammt? Den Verweisen auf die HOAI 2009 nach scheint es sich um etwas aelteres zu handeln?

    Aus Sicht des Architekten oder Fachplaners kann man die Herleitung der Stundensaetze nachvollziehen. Aus Sicht des AG wird sicherlich die Frage kommen, warum man auch fuer das unternehmerische Risiko des AN zahlen soll...
     
  22. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das Unternehmerisiko wird in jede Kalkulation eingepreist . Steckt in der Position "Wagnis und Gewinn"
     
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Architektenhonorar nach HOAI für Altbausanierung KfW 100

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