Architektenkosten im Vorfeld des Grundstückskaufs

Diskutiere Architektenkosten im Vorfeld des Grundstückskaufs im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo! Mich würden 2 Fragen bzgl. Architektenkosten interessieren: 1. Folgende Konstellation: Die Stadt schreibt ein Grundstück zur Bebauung...

  1. novier

    novier

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    Hallo!

    Mich würden 2 Fragen bzgl. Architektenkosten interessieren:

    1. Folgende Konstellation: Die Stadt schreibt ein Grundstück zur Bebauung mit Mietwohnungen aus und das Grundstück soll an den Bewerber mit dem besten Konzept verkauft werden (also sog. Konzeptvergabe und nicht Verkauf an den Höchstbietenden). Die Stadt macht hierbei zahlreiche Vorgaben, die das Konzept berücksichtigen muss.

    Wenn man nun als Bewerber ein Konzept einreichen möchte und dazu vorhat, ein Architekturbüro mit der Erstellung des Konzepts zu beauftragen, wie würden die Kosten für diese Konzepterstellung berechnet werden? Wäre eine solche Konzepterstellung zu sehen wie eine Vorplanung nach LPH 2 der HOAI? Ist es abwegig, dass ein Architekt ein solches Konzept kostenlos erstellt, wenn mit ihm vertraglich vereinbart wird, dass er mit der Planung (oder Planung und Ausführung) beauftragt wird, falls der Bewerber den Zuschlag für das Grundstück erhält?

    2. Und eine Frage zum Mietwohnungsbau, diesmal nicht ein städtisches Grundstück, sondern ein Grundstück auf dem freien Markt:Wenn man ein Grundstück gefunden hat (jedoch noch nicht gekauft hat), welches zur Bebauung mit Mietwohnungen in Frage kommt, und zur Finanzierung (sowohl des Grundstück als auch des Baus) teilweise auf eine Bank angewiesen ist, wie wäre hier die Vorgehensweise? Man möchte ja, bevor man das konkrete Grundstück kauft, wissen: Erstens wieviel auf dem Grundstück gebaut werden darf, zweitens Die Kosten für den Bau, und drittens, ob die Bank das mitfinanziert. Und man kann ja überhaupt erst mit einer Bank über die Finanzierung sprechen, wenn man weiss, wieviel gebaut werden darf und wie hoch die Baukosten sind.
    Also quasi folgende Reihenfolge: (1) Grundstück gefunden (2) Klärung des Maßes der baulichen Nutzung
    (3) Baukostenschätzung (4) Gespräch mit der Bank über Finanzierung auf Grundlage der Grundstücks- und Baukostenkenntnis (5) Kauf des Grundstücks nach Finanzierungszusage der Bank
    D.h. man braucht noch bevor man das Grundstück kauft, einen Architekten der für einen das Maß der baulichen Nutzung klärt (falls es hier noch fachmännsichen Klärungsbedarf mit dem Bauamt gäbe), aber der in jedem Fall die Baukosten "schätzt" (bzw. ermittelt. Mir ist bekannt, dass es unterschiedlich konkrete Stufen der Kostenschätzung/Kostenermittlung gibt, kenn mich aber nicht weiter damit aus) so dass man damit zur Bank gehen kann.
    Wäre dieser Vorgang seitens des Architekten eine Vorplanung nach LPH 2? Oder welche Kosten seht ihr auf den Grundstücksinteressenten zukommen, wenn dieser (noch vor dem Kauf) zwecks Bankkespräch die Baukosten abklären lassen muss?
    Auch hier hätte mich interessiert, ob der Architekt im Vorfeld zunächst ohne Kosten für den potentiellen Bauherren tätig wird, soweit mit im vertraglich vereinbart ist, dass er im Falle des Grundstückskaufes mit der Planung und/oder Ausführung beauftragt wird.

    Vielleicht könnt ihr hier etwas Licht ins Dunkel bringen,
    vielen Dank,
    novier
     
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  3. Skeptiker

    Skeptiker

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    Die von Dir benötigten Leistungen entsprechen zusammen jeweils den Leistungsphasen 1 + 2 nach HOAI. Die machen zusammen 9 Prozent des Gesamthonorars für den Architekten aus. Bei einem Mietobjekt von 8 - 10 Wohneinheiten dürfte sich das Honorar für die LP 1+2 damit schon deutlich im fünfstelligen Bereich bewegen. Das ist relativ wie absolut ein bisschen viel für eine "Akquisitionsleistung". Wie hoch sind außerdem rein arithmetisch die Chancen für den eigentlichen Auftrag?

    Wo viel gebaut wird, habe auch Architekten und Architektinnen viel zu tun und damit keine Not zum Dumping-Preis zu arbeiten.

    In Bayern sehe ich deshalb wenig die Chancen, die Vorplanung für lau zu bekommen.
     
  4. Thomas B

    Thomas B

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    Was darf man sich unter einem Konzept vorstellen?

    Handskizze mit lauter lustigen Vierecken, die Raumzusammenhänge aufzeigen....

    oder...

    ...Grundrisse, Ansichten, 3D...damit sich die Damen +Herren von der Stadt da auch etwas drunter vorstellen können?

    Quasi ein Wettbewerb?

    Wenn "Wettbewerb", so Info hierzu: da bekommt auch nicht nur der Erstplazierte den Preis, sondern auch für die anderen Madaillenplätze, manchmal (bei größeren Objekten) auch die Plätz 4, 5 ,...bekommen Preisgelder. Das ist dann zwar unterhalb der HOAI, deckt aber in etwa den Aufwand (man macht keinen Gewinn nix, man bringt aber auch nix mit).

    Also: Egal ob HOAI-Leistungen: Wenn Konzept schon etwas mehr an Arbeit ist, so würde ich mindestens eine Art "Aufwandsentschädigung" erwarten.

    Denn...mal eitergedacht und etwas überspitzt dargestellt...wäre es kostenfrei, so könntest Du doch sorglos 20 Büros mit Konzeptplanungen beauftragen. Das dürfte Deine Chancen auf den Zuschlag steigern und für die Planer dann gänzlich unwirtschaftlich sein, wüßten sie von einander....
     
  5. lawrence

    lawrence

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    Welcher Architekt ist so dumm und trägt dein Unternehmerrisiko?!
     
  6. ThomasMD

    ThomasMD

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    Das Erstellung eines Konzepts geht weit über das, was ein Architekt leistet hinaus.
    Da wird z.B. dargelegt für welche Bewohner das Haus konzipiert ist, wie den speziellen Bedürfnissen Rechnung getragen wird, welcher Mietpreis erzielt werden soll. Unter Anderem soll deutlich gemacht werden, dass der Bieter seriös, wirtschaftlich gesund und in der Lage ist, das Konzept auch dauerhaft umzusetzen.
    Nach der Fragestellung dürfte der TE kaum zu dem Personenkreis gehören, dem ein Architekt auch nur die geringsten Chancen einräumt und darum wahrscheinlich nur gegen Bares den Zeichenstift zückt.

    Gruß
    Thomas
     
  7. Frau Maier

    Frau Maier

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    Das geht überhaupt nicht weit über das was Architekten leisten hinaus. Genau das ist auch Teil der Arbeit von Architekten. Natürlich nicht von jedem. Ich habe schon mal in einem Büro gearbeitet wo wir ein städtebauliches Konzept für einen Stadtteil von Wien ausgearbeitet haben. Da kommt der ganze Themenkomplex zusammen, den man in der Hochschule durchgekaut hat. Keiner von uns war dedizierter Stadtplaner, alles Architekten. Nur macht das keiner für lau. Dazu gehört ein richtiger Auftrag und richtiges Geld, denn ein Konzept zu entwickeln ist viel Gehirnschmalz und viel Planung und je nach Umfang holt man sich auch externe Spezialisten zur Konsultation dazu.
     
  8. stockstadt

    stockstadt

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    Um welche Größenordnung geht es?? 5 ... 50 ... oder 150 Wohnungen??
     
  9. novier

    novier

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    Danke für die guten Überlegungen!

    War/bin mir auch nicht sicher, inwiefern der Architekt hierfür der richtige Ansprechpartner ist. Würde ein Projektentwickler eher für die Konzeptentwicklung in Frage kommen oder wer ist der richtige Ansprechpartner?

    Denn...mal eitergedacht und etwas überspitzt dargestellt...wäre es kostenfrei, so könntest Du doch sorglos 20 Büros mit Konzeptplanungen beauftragen. Das dürfte Deine Chancen auf den Zuschlag steigern und für die Planer dann gänzlich unwirtschaftlich sein, wüßten sie von einander....
    Ja, stimmt schon. Eine Konzeptentwicklung gratis zu bekommen, ist dann wohl doch unrealistisch.-Versuche ja auch nur, hier zu lernen.

    Das stimmt. Ich versuche zunächst auch nur zu verstehen, wie die Spielregeln in diesem Feld sind.

    Ja, eben, das hatte ich ja auch vermutet. Hatte mir aber auch vorstellen können, dass er interessiert ist, im Hinblick auf die spätere Planung und Ausführung schon im Vorfeld tätig zu werden.

    Vll. müsste ich das eher die Bank fragen: Verlangt die Bank in der Regel eine Kostenschätzung nach LPH 1+2, so dass man als Grundstücksinteressent in jedem Fall schon mit nicht unerheblichen Architektenkosten rechnen muss, nur um bei der Bank anfragen zu können? -Selbst wenn es dann gar nicht zu einem Grundstückskauf kommen sollte?
    Oder was sind die Kriterien der Bank bzgl. Baukostenabschätzung? Nur die Kenntnis der zulässigen und geplanten BGF/WFL und des geplanten Baustandards und der daraus resultierenden voraussichtlichen Baukosten, wird ihr wohl nicht reichen?

    M.a.W. Es gibt keinen Weg, ohne (wesentliche) Kosten im Vorfeld eine Baukostenschätzung zu machen, welche von der Bank als Entscheidungsgrundlage für die Kreditvergabe anerkannt werden würde?

    Danke!
     
  10. novier

    novier

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    Es handelt sich um keine konkrete Ausschreibung, aber wenn man mal von 50 Wohnungen ausgeht. Mich interessiert eben nur, wie in diesem Feld der Ausschreibungen agiert wird
     
  11. #10 Ralf Wortmann, 13. November 2015
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    Schwierig, wenn man die Wohnungsgröße und die Baukosten pro m² nicht kennt.

    Ein Beispiel:

    Anrechenbare Kosten 6 Mio. € (netto), Honorarzone III, Mindestsatz, Leistungsphasen 1-2, 9 %:

    => Architektenhonorar: 60.154,75 € brutto.
     
  12. mls

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    vor diesem hintergrund zu deinen beiden fragen: es gibt ja
    das wettrennen schildkröte (?) gegen hase. du bist der hase.

    zu 1.
    die schildkröte rennt durchs ziel, bevor du die ziellinie siehst ..

    zu 2.
    die schildkröte rennt durchs ziel, bevor du startest ;)

    wenn die schildkröte, die wegen daueraufenthalts kurz vor
    der ziellinie klar im vorteil ist, nicht zuerst ins ziel kommt,
    sollte dir das zu denken geben.
     
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  14. Bauqualle

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    dafür sollte man dann im Stadtrat sein und an den entsprechenden Bindfäden ziehen :yikes
     
  15. ekko123

    ekko123

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    ohne nun Experte zu sein - aber ich denke solche Projekte sind etwas für Bauträger (mit eigener Abteilung für hübsche Konzepte)

    ...aber ist ja nur theoretische Frage (da keine konkrete Ausschreibung)?

    Und die zweite Frage in #1 .... als Bank würde ich mir gut überlegen, ob ein nicht BT überhaupt ernst genommen wird.
    Erst mal kleine Brötchen backen bevor man zig Mio finanzieren will.....oder halt sehr gut ausgearbeitet Konzept (was es nicht umsonst gibt) + den Stellenwert halt eben die zig Mio finanziert zu bekommen.


    mM - wer real so etwas in Erwägung zieht (50 Wohnungen!), der bringt mindestens 1 Mio Cash mit.... tja, oder mehr.... und fragt nicht solche Fragen.
     
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Architektenkosten im Vorfeld des Grundstückskaufs

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