Architektenleistung für eine Kostenschätzung, Neubau MFH?

Diskutiere Architektenleistung für eine Kostenschätzung, Neubau MFH? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo liebe Community, für ein Bauvorhaben (vermutlich um die 2 Mio Baukosten) benötigen wir eine detailierte Kostenschätzung - auch das Wort...

  1. suicast

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    Hallo liebe Community,

    für ein Bauvorhaben (vermutlich um die 2 Mio Baukosten) benötigen wir eine detailierte Kostenschätzung - auch das Wort Kubatur ist gefallen, aber keine Ahnung wer oder was "Kubatur" ist.

    Die Kostenschätzung wird für die Entscheidung der Bank (Vollfinanzierung) benötigt.

    Leider kann ich momentan nicht in Vorleistung gehen und einen Kleinwagen für eine möglicherweise negative Antwort der Bank investieren - ich vermute mal, dass dies bereits eine LP ist (?).

    Deswegen meine Frage an die Bauexperten;

    Gibt es eine gängige Praxis, die eine Lösung für genau dieses Problem darstellt?

    Beispiel;
    Für die Kostenschätung fällt vorerst der vereinbarte Stundensatz an, sollte das Projekt doch realisiert werden, wird diese LP (sollte es denn tatsächlich eine sein) voll berechnet.

    Oder irgendwelche andere Praktiken, die weder den Architekten noch den Auftraggeber unnötig (finanziell) belasten?

    Ideen? reale / vorstellbare Beispiele?
     
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  3. coroner

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    Definiere exakt den Leistungsumfang und vereinbare vertraglich eine fixe verbindliche Kostenobergrenze!


    Für erste Gespräche, ob das für den konkreten Kostenrahmen zu bewerkstelligen ist sind durchaus
    viele Informationen von Bauherrenseite nötig, die dieser zu dem Zeitpunkt noch garnicht benennen kann.
    Auch, dass dir der Begriff "Kubatur" noch nichts sagt (obwohl sogar schon seit 01.2012 hier angemeldet)
    zeigt deine Unkenntnis in diesen Fragen.

    Dass du als Student eine Vollfinanzierung über 2 Mio. in Erwägung ziehst, lässt den Beitrag als "einen Tag zu spät" erscheinen...
     
  4. Thomas B

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    Kubatur = der Bruttoraumihnalt = das Volumen des Gebäudes.

    Wer ein MFH plant / planen läßt muß ja konkrete Ideen/ Entwürfe haben. Denn diese braucht's dann auch um die Kosten zu ermitteln. Es ist nämlich ein großer Unterschied ob es in den jeweiligen Wohnungen nur ein kärgliches Gäste-WC mit Pinkelrinne und Abtriott gibt oder ein solches mit großem Waschtisch, Dusche, WC (beheizbar) und Musikuntermalung.

    Oder geht es erstmal darum die Möglichkeiten nur ganz grob abzuklopfen ("Für 2 Mio. bekomme ich 1.100 - 1.400 m² vermietbare Wohnfläche...prima das geht/ Mist...geht nicht"). Oder soll es soviel Aussagekraft haben, daß man sich damit auch zum Finanzierungstermin traut???

    Thomas
     
  5. suicast

    suicast

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    Nebeninfo's, um Verwirrungen vorzubeugen;

    Hauptsächlich werden meine Eltern als Kreditnehmer fungieren, da ich vermutlich in vier Monaten (so hoffe ich) das Studium abgeschlossen haben werde, riet mir der Bankmensch bei dem Erstgespräch dazu, auch als Kreditnehmer zu unterschreiben - wahrscheinlich möchte er, dass im worst case mehrere Köpfe rollen.
    Die Bank schließt, nach einem dreistündigen Erstgespräch, eine Vollfinanzierung nicht aus - hätte aber doch gerne mehr Informationen, u.a. eine detaillierte Kostenschätzung.

    Ich wurde zum ersten Mal mit dem Begriff "Kubatur" konfrontiert, habe das Leben bislang ohne dieses Wissen meistern können.

    @ Coroner

    Zitat: "Definiere exakt den Leistungsumfang und vereinbare vertraglich eine fixe verbindliche Kostenobergrenze!"

    heißt das, dass dies "gängige" Praxis ist?
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 2. April 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Nein!

    Wie soll Dir ein Planer irgendwelche Kosten nennen?
    Für 2 Mio. kann man bauen:
    7 Reihenhäuser
    4 EFH
    1 Villa
    1 MFH mit 4 - 8 Wohneinheiten
    1 Disko
    1 Hallengelände mit X.000 m² Nutzfläche

    Wer immer Dir da was bescheinigt, haftet auch für das "Stück Papier". Also wird jeder auch nur halbwegs bei Verstand befindliche Dir erst belastbare Zahlen nennen, wenn sie/er weiß, was da mit welchen Ansprüchen gebaut werden soll!
    Dazu brauchts aber eine Grobplanung (LP 2). Dann gibts Kostenüberschläge!
     
  7. Thomas B

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    eine solche kann es aber nur mit einem durchgeplanten Entwurf geben.

    Du kannst ja auch nicht sagen: was kostet ein grünes Auto? Du müßtest genau definieren: Fabrikat, PS, Ausstattung.

    beim haus ist es aber weitaus schwieriger, weil es keine Listen gibt, aus denen man sich Bauteile nach gusto zusammenstellen kann.

    Die Crux ist also: Ihr braucht erstmal einen Vorentwurf, in dem geklärt wird, was mit 2 Mio. so alles möglich wäre. Paßt das dann 8in etwa) kann man vertiegfen und den Entwurf ausarbeiten. Dann mit detaillierter Kostenschätzung.

    Thomas
     
  8. coroner

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    Noe! Eben nicht. Gängige Praxis ist aber dass auch ein Architekt mit seinem Schaffen ein wirtschaftliches Gesamtinteresse vertritt, dass einem
    in der Euphoriephase der Vorplanung nicht immer offenbar ist. Nämlich sein eigenes. Er bewirbt sich ja in erster Linie mal euer Vorhaben planen
    und ggf. realisieren zu können. Verkäufer verkaufen nunmal und so ist es dann auch später - was nicht fixiert ist, kann nicht verlangt werden.
    Deshalb: Vorher informieren, auch über Haftungsfragen bei Kostenüberschreitungen.
     
  9. Baumal

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    2 mio baukosten und noch nie von kubatur gehört, naja....

    für eine baukostenschätzung brauchts erst mal einen (groben) entwurf,
    die schätzung fällt nämlich nicht aus irgend einem ärmel.

    wie man zur baukostenschätzung kommt, kannst du im netz
    nachlessen HOAI..
    es gibt auch HOAI rechner im netz, für eine erste daumenmarke.
     
  10. #9 KeinPlanHaber, 2. April 2012
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    das problem hatte ich auch oft... alle wollen "mehr infos" und die anderen wollen davor dann "mehr geld" und am ende bekomt nichts bei rum außer geld verbrenen und viele leere sprechblasen..

    lass dir doch vvlt. angebote von bauträgern machen.. vllt kommst du so drumherum
     
  11. suicast

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    @ Thomas B

    Danke für die Aufklärung.

    Selbstverständlich haben wir eine "grobe" Vorstellung, würden uns aber gerne vom Architekten "leiten lassen" - dieser hat idR mehr Erfahrung :) und wir würden das ganze Projekt ungern aus Unwissenheit in den Sand setzen.

    Das Resultat meiner Grundsatzfrage sollte keine fertige Kostenschätzung sein, aus diesem Grund habe ich die, für diese Frage, unnötigen Informationen komplett außer Acht gelassen - die Information, dass das Projekt vermutlich um die 2 Mio kosten wird, sollte nur vor Augen führen, dass selbst die Kostenschätzung den finanziellen Rahmen eines Studenten sprengen wird.

    Die Kostenschätzung soll sämtliche Details der einzelnen Arbeiten beinhalten - also vermutlich nichts, was in zwei Stunden nebenher machbar ist. Deswegen kann ich ja eben nicht abschätzen, ob Architekten, bei der Menge an Arbeit, sich auf solche Deals einlassen oder ob das ein absolutes NoGo ist...
     
  12. Thomas B

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    ...und auf welcher Grundlage soll ein BT/ GU so etwas anbieten können?????

    Es mag ja sein, daß es einem eher mißfällt, daß er für echte Arebeit auch echtes geld zahlen muß. Dies zu umgehen in dem man -die selbe Arbeit!- von einem BT/ GU umsonst abgreift ist mal mindestens unfair......gelinde ausgedrückt!
     
  13. suicast

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    Moment, nie war die Rede davon, dass ich diese Arbeit nicht zahlen möchte;

    Zitat: "Für die Kostenschätung fällt vorerst der vereinbarte Stundensatz an, sollte das Projekt doch realisiert werden, wird diese LP (sollte es denn tatsächlich eine sein) voll berechnet."

    Zitat: "irgendwelche andere Praktiken, die weder den Architekten noch den Auftraggeber unnötig (finanziell) belasten?"
     
  14. ManfredH

    ManfredH Gast

    OT Anfang

    Nun hackt mal nicht auf dem TE rum, weil er den Begriff Kubatur nicht kennt!

    Ehrlich gesagt, ich habe das Wort in meinem gesamten (Architektur!-)Studium auch nicht gehört und wurde damit erst konfrontiert, als ich im Berufsleben stand. Und ich finde die Bezeichnung ausgesprochen blöd; schliesslich leitet es sich von Kubus her, und trifft damit auf die Mehrzahl von Gebäuden strenggenommen gar nicht zu. Die m.E. besseren Begriffe sind "Volumen" oder "Rauminhalt".

    Man sagt ja zu Flächen auch nicht "Quadratur"...

    OT Ende
     
  15. coroner

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    noe, aber QUADRATmeter :shades und aus selbigem Wortstamm - nur hoch³ - kommt die Kubatur ...
    (...und niemand hat gehackt!)

    OT Ende :winken

    Aber wir driften ab... Ich empfehle dem TE als Lektüre dieses Forum.


    Insbesondere sei es danach abzusuchen, wer bereits gebaut hat und die Fragen dieser Mitglieder chronologisch
    zum Bau/Planungsfortschritt durchzugehen :)

    Da finden sich viele "hätt ich das vorher gewusst"-Ideen...

    Bei der Größe drängt sich (interessehalber) die Frage nach dem Verwendungszweck auf.
    Eigengenutzt u. luxuriös oder teilweise vermietet?
     
  16. suicast

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    das Objekt soll komplett vermietet werden - zimmerweise (16m²) an Studierende (Viererkonstellation pro Wohnung).

    Ich rechne gerne mit 2 mio, weil es sich damit (im Vorfeld) einfacher rechnen lässt - ist also nicht das festgelegte Budget.

    Zur Kubatur; ich bin kein Architekturstudent, hab auch noch nie gebaut. Ich hatte lediglich eine Idee, die meine Eltern, der Bürgermeister und der Bankmensch interessant fanden - durch meine bisherige Erfahrung mit Vermietungen an Studierende habe ich momentan lediglich eine ziemlich genaue Vorstellung davon, wie das Objekt aufgeteilt sein soll und wie ich das fertige Objekt vermarkten kann. Das hat bislang ohne diesen Begriff ganz gut funktioniert - warum das aber so verwerflich seien soll, kann ich mir nicht erklären.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 2. April 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Da siehst Du es doch selber. Du wirfst "mal eben" 2 Mio in den Ring, weil die so schick klingen, hats aber keine Ahnung, ob das was Du willst 1, 2 oder 8 Mio kostet.
    Du weisst, was Du Dir gedacht hast:
    X Wohnungen a 4 Zimmer, Kü, Ba für studentische Käfighaltung (die meisten Kinderzimmer sind heut grösser!).
    Dann geh zu einem Planer, sag dem, was Du willst und lass den ein Konzept samt Kosten machen.

    Wer Geld verdienen will (jetzt sag nicht, Du willst das studentischer Nächstenliebe durchziehen), muss investieren!
    Und wer nicht mal das Geld für so eine Projektierung auftreiben kann, ist gut beraten, das ganze Projekt zurückzustellen. (Das meine ich nicht böse)
    Denn ein Mietshaus auf 100% zu finanzieren, ist nicht mutig, das ist eigentlich lebensmüde.
    Was machst Du mit Leerstandszeiten, Mietausfall (auch Studenten gehen in die Insolvenz), Unterhaltungskostenrücklage, Instandhaltung, ........
    Woher soll das Geld dafür kommen, wenn es nicht mal für eine Vorplanung reicht?
     
  18. Thomas B

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    Weiß ich doch!!!!!

    Ich zitierte auch KeinPlanHaber, der diesen großarteigen Ratschlag von sich gegeben hatte.....
     
  19. suicast

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    @ Ralf Dühlmeyer

    Danke für den Beitrag

    nicht ganz "mal eben" - hab die entscheidende Info vorenthalten, sorry, mein Fehler.

    Ich habe bereits eine "Kostenschätzung" die aber nicht detailliert ist. Hier paar Infos;

    Kostenschätzung nach DIN 276
    Bauart Mehrfamilienhaus mit 6 bis 19 WE,
    Mittlerer Standard Hoher Kostenansatz 295,00 € / cbm BRI
    Nach BKI 2010 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern

    Am Ende steht für 48 Zimmer; 1.685.000,- Euro

    Das Projekt etwas zu vergrößern war dann aber sinnvoller - so bin ich heute der Überzeugung, dass das Projekt 16 Zimmer mehr benötigt. Da sind die knapp 1,7 nicht mehr einzuhalten. 2 Mio basiert also auf diese Berechnung, abzügl. Eigenleistung - entsprechende Arbeitskraft ist vorhanden. Ob das Ganze am Ende doch 2,1, 2,2 oder meinetwegen 2,4 kostet, kann ich ohne eine detaillierte Kostenschätzung nicht wissen - ich kann aber ziemlich sicher behaupten, dass das Projekt nicht für 1 realisierbar ist und wir auch nicht auf 8 kommen...

    Genau meine Rede, das sind Käfige - aber vergleichsweise etwas größere Käfige. Die Studentenwohnheime vor Ort haben 12m² bzw. 13m² "große" Zimmer... Die Zimmer im neusten und modernsten Wohnheim vor Ort sind ungelogen ganze 11,8m² groß.

    Diese Diskussion basiert auf die Grundsatzfrage "ist es ein NoGo bei Archi's, auf Deals einzugehen bzw. gibt es eine Lösungsmöglichkeit, die in der Praxis gerne mal angewandt wird?"

    Ist es wirklich unvorstellbar, dass ich nicht vor meinen Eltern stehen und sagen möchte "Papa gib mal nen Kleinwagen dafür aus, um überhaupt in Erfahrung bringen zu können ob wir das Projekt realisieren können".

    Wenn es in der Praxis eine andere Möglichkeit gäbe, und darauf zielte die anfängliche Frage ab, würde ich diese gerne kennen.

    Angenommen ich hätte 20% (ca. 400k) Eigenkapital, würde ich eine Finanzierung über ca. 1,6 (od. 1,7 , 1,8 , 1,9) Mio benötigen. Wenn der Plan nicht aufgeht, spielt es eigentlich keine Rolle ob ich nun mit 100% oder nur mit 80% in der Sch... ... in den Schulden stecke.

    Das Projekt ist selbsttragend, auch wenn nur 70% vermietet ist - mit den aktuellen Mieteinnahmen, aus anderen Objekten, werden sämtliche Kosten gedeckt, wenn das neue Objekt auch nur zu ca. 25% vermietet ist. Die Realität zeigt aber, dass sich die Anzahl der Studierenden vor Ort in den letzten zehn Jahren verdoppelt hat - die Hochschule expandiert weiter, der Bürgermeister hat öffentlich dazu aufgerufen entsprechenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir haben Studenten, die einen Festpreis mit einem Hotel vor Ort vereinbart haben und vorläufig im Hotel wohnen. Leerstand ist nicht wirklich zu befürchten. Auch wenn die Zahl der Studenten abnehmen sollte, wird dieses Objekt (im Vergl mit den anderen Wohnheimen) am nähesten zu Hochschule sein und (man glaubts kaum) über die größten Zimmer verfügen.

    Insolvenz der Mieter; wie viele von den Bewohnern werden pro Semester in die Insolvenz gehen? Bislang hatten wir diesen Fall (bei 24 Zimmer) nicht - schließen es aber nicht aus. Im gesamten ist dies allerdings ein akzeptables Risiko.

    Instandhaltung; die Strategie mit der Möblierung füllt idR das Instandhaltungskonto so weit, dass auch bei größeren Ausgaben die eigene Tasche nicht zu sehr beansprucht wird. Als Laie würde ich einfach mal behaupten, dass die Instandhaltung in einem EFH ohne Mieteinnahmen ein größeres Risiko darstellt?!


    Ich möchte an dieser Stelle noch einmal daran erinnern, dass das (und vermutlich noch viel mehr) alles auf eine unschuldige Grundsatzfrage basiert...
     
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  21. suicast

    suicast

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    Tut mir leid, hab mich nur kurz angegriffen gefühlt :)
     
  22. Thomas B

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    Was für ein "Deal" war das noch gleich....?
     
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