Architektenvertrag für LP1-4 empfohlen?

Diskutiere Architektenvertrag für LP1-4 empfohlen? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, was sind die wichtigsten Gründe (bzw. Unterschiede in der Rechtslage), speziell für LP1-4 einen Architektenvertrag abzuschliessen? Da...

  1. Seev

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    Hallo,
    was sind die wichtigsten Gründe (bzw. Unterschiede in der Rechtslage), speziell für LP1-4 einen Architektenvertrag abzuschliessen?

    Da es bei uns einige Zeit gedauert hat bis der Architekt uns den Entwurf (Standardvertrag der A.kammer) zukommen ließ und ich es dann etwas vergessen habe, sind wir inzwischen mittendrin und ich überlege, ob es wichtig ist, nun den Vertrag noch abzuschliessen? Bei uns war von Anfang an klar, daß wir vorerst nur einen Auftrag für LP1-4 erteilen und wir haben auch eine schriftliche Zusage über die hier anzusetzende Honorargruppe.
    Was soll ich nun tun? Ich bin nicht voll zufrieden wie es bisher läuft, z.B. mit der Zeitschiene. Aber auch im Vertragsentwurf ist kein Termin geregelt.

    Gruß Seev
     
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  3. #2 VolkerKugel (†), 20. Juni 2007
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    Ein Vertrag ...

    ... ist immer eine gegenseitige Willenserklärung, die vor Unterschrift besprochen und ausgehandelt sein sollte.

    Ein Architektenvertrag besteht aus dem Versprechen des Architekten, eine bestimmte Leistung mit bestimmten Randbedingungen zu erbringen und dem Versprechen des Bauherrn, ihm dafür - im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben der HOAI - ein bestimmtes Honorar in bestimmten Abschnitten zu bezahlen.

    Warum macht Ihr jetzt eigentlich nicht eine kurze Pause im fortgeschrittenen Zustand, setzt Euch zusammen und legt fest, was der Eine haben will und der Andere dafür kriegen soll?
    Dazu braucht´s keinen 16seitigen Standardvertrag. Wir haben Vertragsfreiheit in Deutschland. (Ja ja, ich weiß, nicht bei Grundstücksverkäufen.)

    Aber jeder weiß dann, wo er dran ist.

    Die Initiative dazu kann auch ruhig mal vom Bauherrn ausgehen :konfusius .
     
  4. rudi1106

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    Ich denke auch, dass es sinnvoll ist, den Vertrag schriftlich zu fixieren. Damit kann man sich später eine Menge Ärger ersparen. Ich hab eine Menge Architektensachen, bei denen ein Vertrag nur mündlich geschlossen wurde (Häufig war der Architekt zu diesem Zeitpunkt auch noch ein guter Freund).

    Dann plant der Architekt ein Haus, das der AG nicht bauen will oder kann, ist sauer, kündigt und wundert sich, dass der Architekt auch noch so frech ist, Geld für seine Leistung haben zu wollen.

    Insbesondere kann man Wünsche zur Gestaltung und eine verbindliche Bausummengarantie (sehr sinnvoll) aufnehmen.

    Standardverträge sind übrigens auch mit Vorsicht zu genießen. Ich hoffe, der Architekt verwendet nicht so nen alten Einheitsarchitektenvertrag von bestenfalls 1994...
     
  5. Bruno

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    Das ist völlig weltfremd. Zu einer Garantie gehört die klare Willenserklärung des Architekten, verschuldensunabhängig für diejenigen Kosten, die über einen bestimmten Betrag hinausgehen, persönlich einstehen zu wollen.

    Das scheitert erstens daran, dass die Gegenleistung zum Betrag, nämlich das Haus, noch gar nicht bekannt ist. Es soll ja erst geplant werden (sinngemäß OLG Düsseldorf 23 U 90/00).

    Außerdem scheitert es an der Haftpflichtversicherung des Architekten. Mangels der gewaltigen Missbrauchsmöglichkeiten ist die Garantie nicht versicherbar.

    Und so große Philantropen und Rockefellers gibt es unter den Architekten auch wieder nicht, dass sie mit eigenem Geld die künftigen und noch unbekannten Begehrlichkeiten des Bauherrn finanzieren. (Wir sind uns sicher einig, dass der Bauherr im weiteren Verlauf den Leistungsumfang bestimmen möchte und das nicht dem Architekten überlassen sein soll).

    Außerdem kosten Garantien normalerweise Geld, das zur Abdeckung des Risikos von vorneherein auf den Baupreis aufgeschlagen werden muss. Da die Baukosten beim Architekten nicht durchlaufen, kann er auch nichts aufschlagen. Das Honorar selbst ist durch die HOAI gedeckelt.

    Das Angenehme für den Bauherrn ist beim Architektenhaus doch gerade, dass genau der Marktpreis der eigenen Bauleistungen bezahlt wird und nicht via Angstzuschlag anteilig eine Baukostenüberschreitung bei anderen Bauherren mitbezahlt wird.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 21. Juni 2007
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    Ein kluger Architekt...

    macht dann ausserdem zwei Dinge:
    1) Rechnet er die Baukosten so gut, daß ER sich auf der sicheren Seite bewegt.
    2) Vereinbart er ein Erfolgshonorar, falls er die Summe unterschreitet. :respekt
    MfG
     
  7. rudi1106

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    Was soll denn daran weltfremd sein? Wenn ein Bauherr zu nem Architekten geht und sagt: Ich hab 200.000 €, mehr kann ich für ein Haus nicht ausgeben, dann muss der Architekt ja wohl in der Lage sein, ein Haus zu planen, das nicht mehr kostet.

    Weltfremd wäre es ja wohl, wenn der Architekt meint, naja, nehmen wirs mal nicht so genau, die 100.000 € mehr kann der Bauherr im Zweifel auch noch aufbringen, dafür kriegt er ja auch ein besonders tolles Haus. (Und das passiert leider häufig genug bei mündlichen Verträgen)
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 22. Juni 2007
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    Weltfremd ist es...

    weil folgendes passiert:
    Famile Möchtegernbauen kommt zum Architekten Planikus und sagt: Wir wollen ein Haus bauen. Beim ersten Gespräch werden die Vorstellungen grob geklärt, VIELLEICHT fällt auch noch eine Zahl.
    Wenn es weitergeht, möchten beide sich vertraglich absichern.
    Der Architekt ist aber dann meist noch gar nicht in der Lage zu beurteilen, ob Wünsche und geldbeutel in Deckung zu bringen sind bzw. ob Möchtegernbauens bereit sind, Abstriche zu machen.
    Unterschreibt Planikus jetzt einen Vertrag mit einer Deckelung bei XXXT € und stellt in LP 2 oder 3 fest, die Träume der Möchtegernbauens sind so groß und so zementiert, daß es unter XXX + 50- oder 100T gar nicht umsetzbar ist, hat er keinen Anspruch auf Honorar, weil er ja keine Planung zu Stande bekommen hat, die den Wünschen seines AG entspricht (Porsche zum Trabbipreis).
    Sicher kann Planikus sagen, werte Familie Möchtergernbauen für 100.000 bekommen Sie keine 15 *15 * 3 Geschosse-Marmor-Villa.
    Aber wenn 200.000 absolutes max. sind und sich die Wünsche nicht unter 250.000 drücken lassen, zeigt sich SO ETWAS erst im Entwurfsprozess - also da, wo Planikus seinen vertrag brechen würde.
    *schlangeindenschwanzbeeiss
    MfG
     
  9. Bruno

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    Und jetzt hätte ich noch gerne die ausformulierte Vertragsklausel dazu.

    Ich kann übrigens jederzeit jeden Preis garantieren, wenn ich alles Andere diesem Ziel unterordnen darf.
     
  10. #9 VolkerKugel (†), 22. Juni 2007
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    Ich sehe hier ...

    ... auch nicht so das Problem.

    Ich würde da allerdings erstmal penibel auflisten, was in diesen 200.000 € Alles enthalten ist und dann vereinbaren, dass mir - falls sich Bauherrenwünsche und Kostenrahmen nicht unter einen Hut bringen lassen - das Honorar für die Leistungsphasen 1 und 2 zusteht.

    Das wären rückwärts gerechnet: 200.000 € - 19 % Ust - ca. 17 % Baunebenkosten
    = ca. 140.000 € anrechenbare Kosten = bei Honorarzone III und Mittelsatz 2.085,54 € einschließlich USt.
     
  11. Seev

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    inwiefern besteht denn ein Anspruch auf Honorar ...

    wenn man irgendwo mitten drinsteckt, aber kein fertiges Ergebnis hat?

    2. Und andersrum: kann man klar definieren, was in den def. LP 1-3 (4 scheint klarer?!) immer erbracht werden muß, damit die Leistung als vollständig bezeichnet werden kann? Besteht nur dann Anspruch auf das volle Honorar einer LP? ansonsten anteilig?? wie??

    Ich als Laie würde das annehmen und auch, daß das jew. Werk daraus voll weiterverwertbar sein muß bzw. direkt darauf aufgebaut werden kann, wenn eine LP voll erfüllt wurde (???). -> Müsste es dann auch möglich sein, das "Paket" so zu übergeben, daß ein anderer damit quasi nahtlos weiterarbeiten kann, wenn man bspw. mittendrin den Architekten wechseln müsste? Trifft das den Geist der HOAI?

    3. zur evtl. Kostendeckelung:
    a. Sind für berechnete / geschätzte Kosten nach DIN jew. die Berechnungsgrundlagen offenzulegen? (z.B. Materialien, Massen, Kostenansätze)

    3b. Inwiefern sind solche berechnete Kosten, die auf einem konkreten Entwurf basieren (auch wenn er dem Bauherr nur als Grundriss vorgelegt wird), objetivierbar / von anderen Fachleuten nachprüfbar? Müssen sie das sein?

    Ansonsten bin ich ja den evtl. willkürlich aufgestellten Kosten (v.a. bzgl. einer evtl. sich hingerechneten Honorarforderung des Architekten) voll ausgeliefert? Da mir einleuchtet, daß solche Kostenberechnungen (sollten sie wirklich nicht nur grobste Schätzungen ohne Basis sein) auf einem Entwurf basieren müssten, denke ich auch wie R. Dühlmeyer schrieb, daß eine vorherige Festlegung für alle Seiten schwierig ist.
    Was vereinbart man dann, wenn man nach Groberstellung des Entwurfes feststellt, daß die ber. ges. Kosten um fast 100% über dem gesteckten Rahmen liegen?

    4. Was kann man dann tun, wenn man Zweifel hat, ob die Berechnung der KG300 stimmen kann, bspw. weil sie um 50% über den ersten Schätzungen liegen, die auch auf demselben Entwurf basierten??

    Danke im voraus.
    Gruß Seev
     
  12. #11 Christian Wolz, 7. Juli 2007
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    Die HOAI...

    ... regelt als öffentliches Preisrecht kein Vertragsrecht (BGH, Urteil vom 24. Oktober 1996 - VII ZR 283/ 95, BGHZ 133, 399), d. h. sie regelt die Vergütung, die der Architekt für seine Leistung berechnen darf (bzw. muss ;) ), nicht den zu erbringenden Leistungsumfang. Die HOAI ist beschreibend, nicht umschreibend.

    Die Teilleistungen der einzelnen Leistungsphasen des § 15 HOAI sind nur dann bindend vollständig zu erbringen, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart war (BGH, Urteil vom 11.11.2004 - VII ZR 128/03). In der Regel ist es aber meistens so, dass für den Werkerfolg nicht alle Teilleistungen benötigt werden und deshalb auch nicht zu erbringen sind.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 7. Juli 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Irgendwie lese ich...

    daß Sie das Vertrauen zu Ihrem Architekten verloren (oder nie gehabt) haben.
    Abbruch mittendrin??? Warum.
    Kosten "hochjubeln" - so ein Blödsinn.
    Machen Sie es doch mal ganz einfach. Rechnen Sie das Honorar für die vereinbarten leistungsphasen einmal mit den erhofften und einmal mit veranschlagten Kosten - Sie werden sich wundern, wie relativ gering der Unterschied ist.
    Ausserdem - was habe ich als Architekt davon, die Kosten hochzutreiben - nix!
    Der Bauherr ist nach dem Bauantrag weg, sucht sich jemanden mit reelen Preisen und ich habe einen Kunden weniger + schlechten Ruf. Und das für ein paar 100 € - neee danke.
    ***
    Ach ja - wenn SIE jetzt in den Sack hauen, hat der Architekt Anspruch auf fast sein ganzes Honorar zumindest bis LP 4, egal wie verwertbar die leistung ist und wie vollständig sie war - nur mal so zum Denken.
    MfG
     
  14. mls

    mls Bauexpertenforum

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    ralf, du gehst von einem idealzustand aus, den ich auch gut finde - aber:
    bei 100%-kostenüberschreitung (ohne rumdeutelei!) is schluss mit lustig.
    wenn das beweisbar is, brauch´ma über´s honorar nicht mehr diskutieren.
     
  15. Seev

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    erstmal danke für die Antworten, aber ..

    Der Eindruck täuscht nicht, daß mein anfangs grosses Vertrauen inzwischen aus mehreren Gründen in eine Krise geraten ist und ich bereit wäre unter gewissen Umständen abzubrechen.

    Den oben angesprochenen Vertrag haben wir bisher noch nicht abgeschlossen (würde mir m.E. jetzt auch nicht helfen), aber anfangs die Absicht geäußert, LP1-4 zu machen. Wenn die HOAI also nur ein Preisrecht ist, gehe ich davon aus, daß bzgl. Werkvertrag das BGB gilt, oder? (Bin kein Jurist)

    Das Thema Kosten hatte bisher noch überhaupt keinen Platz in der Diskussion, obwohl ich darauf schon seit Anfang drängte, aber der Entwurf "noch nicht klar genug war um zu rechnen".
    @mls: Was ist nun jetzt "beweisbar"? Gar nix.

    Ich ging davon aus, daß wir +/- phasenweise ein Ergebnis dokumentiert bekommen, um dann +/- bewußt die jew. nächste LP anzugehen. Mind. sehe ich das so für den Übergang von 1 nach 2 und von 3 nach 4.
    Aktuell haben wir nur einen Grundriß aller Geschosse, der soweit steht, aber sonst noch rein gar nix auf dem Tisch, nicht mal eine Kubatur oder summierte Wohnfläche, und nun noch eine erste Kostenaufstellung ohne Angabe irgendwelcher Bezugsgrössen, über die das Gespräch noch ansteht.

    Konkrete Fragen:
    - was ist das für den Werkerfolg nötige Ergebnis von LP1-3 und welche Dokumentation gibt es dafür?
    - Ist von uns nun hiermit LP4 bereits beauftragt?
    - woher soll ich in diesem Stadium wissen, was reelle Preise sind? (Für mich ist gefühlsmässig die Gesamtsumme utopisch (s.u.), wenn ich das mit anderen massiven Häusern vergleiche, die alle deutlich grösser sind. Und so schwierig wird unsere Statik ... nicht.)
    - Werden die Ber.grundlagen i.allg. nachvollziehbar angegeben oder nicht? Macht es Sinn Kosten von Dritten nachprüfen zu lassen?

    - Wenn ich die angeregte Vergleichsrechnung mache, so steht dabei doch eine Differenz ! von 230T€ in den Ges.kosten (und damit über 90% über meiner Vorstellung; alles brutto, für mich als Privatmann das Entscheidende), die dabei ggf. zum Ansatz kämen.
    Ich weiß zwar wie die anrechenbaren Kosten fürs Honorar prinzipiell angesetzt werden (netto, ...). Aber ich weiß nicht, ob hier z.B. KG700 angesetzt werden soll oder nicht, nahm es aber mal an und komme so auf die o.g. Differenz. Deshalb rechne ich da einen "etwas mehr als geringfügigen" Unterschied aus.

    (Bei Bedarf auch gerne mehr / näheres E-Mail.)
     
  16. Eric

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    Wer soll all die Fragen beantworten? Und dann auch noch für lau?

    Vorschlag: Anwalt oder durch Lesen selbst schlau machen, z.B. Morlock, Die HOAI in der Praxis, Praktische Hinweise, Empfehlungen und Auslegungsgrundsätze, zu beziehen in jeder guten juristischen Fachbuchhandlung.
     
  17. Seev

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    @ Eric:
    Mein letzter Block ergab sich als Antwort und Folgefragen weitgehend aus den beiden letzten Antworten davor. Also ich hab nicht die Erwartung, daß jemand alle diese Fragen für lau beantworten soll.

    Wenn jemand Hilfe konkret dazu anbieten kann, dafür aber was haben möchte, dann bin ich für eine offene Kommunikation sehr aufgeschlossen nund dankbar und wir werden einen Weg finden. Dennoch bin ich auch für jeden klärbaren Einzelaspekt und Tipp dankbar, wie auch für Ihren letzten!

    Bspw. wären mir die beiden am wichtigsten:
    - woher soll ich in diesem Stadium wissen, was reelle Preise sind?
    - Macht es Sinn Kosten von Dritten nachprüfen zu lassen?

    Danke im voraus.
     
  18. #17 Ryker, 8. Juli 2007
    Zuletzt bearbeitet: 8. Juli 2007
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    Nein, denn ohne das noetige Fachwissen kann sowieso keiner die Einheitspreise nachkalkulieren,
    sondern auch nur wie Dein jetziger Architekt schaetzen.
     
  19. Seev

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    Ich dachte dabei natürlich nur an einen Architekten, dazu mit def. Auftrag, evtl. auch einen von der Kammer...
    Die Massen liegen ja vor, können also gerechnet werden und wurden offenbar auch von meinem Architekten gerechnet. Dabei müsste doch ein Vergleich der Kostenansätze auf "Realitätsnähe" anhand des Entwurfes möglich sein, oder?
     
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  21. Ryker

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    Wie gesagt - auch das ist alles nur schawetzen nach irgendwelchen Listen, aber kein eigenes kalkulieren.
     
  22. ISYBAU

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    Ja, natürlich kann man Kostenschätzungen überprüfen lassen. Ein Fachmann kann sehr schnell anhand eines Entwurfes die Kosten über wenige Eckdaten "grob" schätzen und folglich auch überprüfen. Umso mehr Eckdaten man hat desto genauer kann man schätzen/berechnen. Der Aufwand der Überprüfung steigt natürlich mit der Tiefenschärfe ... der Genauigkeit.
     
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