Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

Diskutiere Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0 im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forumsmitglieder, zuersteinmal ein freundliches Hallo in die Runde. Ich bin neu hier und selbst der (geplante) Bauherr. wir tragen uns...

  1. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Hallo Forumsmitglieder,

    zuersteinmal ein freundliches Hallo in die Runde. Ich bin neu hier und selbst der (geplante) Bauherr.

    wir tragen uns mit dem Vorhaben ein Einfamilienwohnhaus in Hanglage zu bauen (Bayern). Hierzu bedarf es einiger Befreiungen vom Bebauungsplan.
    Wir haben uns im Vorfeld mit der örtlichen Gemeinde, sowie dem zuständigen Personen im Landratsamt kurzgeschlossen und unser Bauvorhaben vorgestellt und Kompromisse geschlossen. Nun sind wir inzwischen soweit, dass wir einen Bauantrag stellen möchten.
    Wie ihr sicherlich wisst, muss nun zu jeder Befreieung eine Begründung mitgeliefert werden. Und nun kommt der Kasus-Knaktus: Wir (Architekt und Bauherr) haben in dieser Hinsicht keinerlei Erfahrungen - Bitte nicht zu hart urteilen :-D - und möchten auf diesem Wege mal die Frage in den Äther stellen, ob uns mit einigen Vorschlägen weitergeholfen werden kann, was gute Begründungen sind bzw. was diese enthalten sollten.
    Folgende Punkte wären betroffen:
    *Dachform
    *Dachneigung
    *zulässige Geschossansichten (nicht Vollgeschosse) --> Überschreitung der zul Traufenhöhe

    Es wäre super wenn ihr uns hierzu ein paar Tips geben könntet, wie man am geschicktesten vor den zuständigen Behörden argumentiert.
    Man sollte ja sicher nicht einfach schreiben "Es gefällt uns halt" :-)

    Evtl. gibt es ja auch ein wenig Literatur oder ähnliche Lösungsvorschläge.

    Falls ich wichtige Angaben vergessen haben sollte bzw. falls man zu dieser Themenstellung keine pauschale Antwort geben kann, so habt ein wenig Nachsicht mit mir.

    Vielen Dank für eure Mühen und Hilfe!
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Thomas B, 27. Mai 2014
    Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Servus nach Ofr!

    Völlig richtig!

    Je nachdem um was für einen B-Plan es sich handelt und wie die Baubehörde gestricktist , ergeben sich gänzlich unterschiedlich schwierige Konstallationen.

    Beispiel: Alter B-Pla, Euer Haus ist das Letzte in dem Baugebiet. Jetzt ist eine Befreiung eher leichter zu bekommen, da aus dieser Befreiung kaum ein Präzendensfall geschaffen werden kann. Auch sind die meisten Gemeinden bei Uralt-B-Plänen oft gnädiger, weil viele Rahmenbedingungen nicht mehr den heutigen Gegebeneheiten entsprechen.

    Aktuelles Beispiel aus meiner Baupraxis (in diesem Falle im Stadtgebiet Erlangen). B-Plan schreibt eine Traufhöhe von max. 5,50 m vor. War früher nix Dramatisches bei "normalen" Geschoßhöhen von ca. 2,75m (Traufhöhe war in diesem Falle übrigens die Dachrinne!). Mit 2,75m ist heute aber nicht mehr viel zu wollen, die Menschen werden immer größer, die Dämmstandards und damit die FB-Aufbauhöhen werden anspruchsvoller, das Dach "dicker" (wegen mehr WD, wo früher 10 cm reichten, braucht's heute das Doppelete...usw.usf.) Da konnte man königlich argumentieren.

    Bei sehr alten B-Plänen kann also schon mal das hilfreich sein.

    Dann ist da die Umgebung.

    Haben andere BH in der direkten Nachbarschaft (im Gebiet des B-Planes) schon einmal Befreiungen bekommen (Traufhöhe, Firsthöhe, Dachneigung)? Läßt sich ja leicht nachvollziehen. Etwas Recherchearbeit gehört natürlich dazu.

    Je nachdem ob das Dach steiler oder flacher werden soll, kann evtl. auch derHinweis auf den Einsatz von PV-Anlagen hilfreich sein (sofern so etwas geplant ist).

    Das ist natürlich alles einzelfallabhängig und kann daher schwer aus der Ferne beurteilt werden. Naja...ein paar Ideen wird der Architekt doch wohl haben....
     
  4. #3 Thomas B, 27. Mai 2014
    Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    ...es wäre also -um konkrete Tips geben zu können- hilfreich, wenn wir mehr wüßten: B-Plan - was darf man, Planung - was will man ... und nicht so im Ungefähren bleiben....
     
  5. #4 stockstadt, 27. Mai 2014
    stockstadt

    stockstadt

    Dabei seit:
    28. Februar 2014
    Beiträge:
    920
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    selbst.
    Ort:
    Stockstadt
    Hallo,

    die Vorgehensweise ist wohl richtig und die Beste.
    Habt ihr bei den Gesprächen nicht raushören oder besprechen können, was die Herrschaften gern "lesen möchten"???

    LG
     
  6. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Hallo Thomas,

    vielenm Dank für die erste Iinfo! Wollte den Beitrag nicht mit zu vielen Details überschwemmen :-D
    Der Bebauungsplan ist von 1976, damit ist wohl einiges gesagt. Satteldach 38 bis 45°, Trempel kleiner 0,3m, Talseits zweigeschossig, bergseits eingeschossig. Traufhöhe über net. Gelände max. 6,0m
    Es gibt in unserem Wohngebiet einiges an bereits gebauten Häusern. Hierbei aber das Problem, dass sich uns stellt: Nach Bebauungsplan gibt es
    bei diesen Häusern keine Befreiungen. DER GRUND: Die Baupläne unterscheiden sich einfach ganz dramatisch vom Istzustand. Soll heißen,
    manche der Häuser stehen einfach 2m höher als in den Planungsunterlagen :-D Und das Amt sagt stur, wir sind die einzigen die aus der Reihe tanzen.
    Gut wir sind halt von der Dachform die einzigen.
    Zusammenfassend kann man damit wohl sagen, dass wir einfach ehrliche und plausible Argumente aufführen sollten. Zb für Pultdach: Mehr nutzfläche im OG, besserer Lichteinfall, etc.
    Es bleibt für mich jedoch die frage offen: ISt das eine "städtebauliche" Begründung. Oder sollte man auch darauf eingehen, dass unser Bauvorhaben sich unserer Meinung nach gut ins Baubild einfügt? (was ja nur subjektive Einschätzung ist)

    ...ihr versteht mein Dilemma :-D
     
  7. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Das hatten wir gehofft, nachdem das nicht der Fall war haben wir sogar direkt nachgefragt. Einfach mal mit der Tür ins Haus....
    Als Antwort kam: Sie stellen doch die Anfrage an uns, also werden sie ja wohl wissen weshalb sie so bauen wollen.

    Punkt fürs LRA aber wir hatten halt auf einen Hinweis gehofft.
     
  8. H.PF

    H.PF

    Dabei seit:
    7. Dezember 2005
    Beiträge:
    11.917
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Baufachberater + Staatl. geprüfter Hochbau
    Ort:
    Hückeswagen
    Benutzertitelzusatz:
    Dachdecker+Hochbautechniker
    Mhh... Du kannst da ein echtes Fass aufmachen wenn du dem Amt beweist das die Häuser nicht so gebaut sind wie in der Baugenehmigung... Dann wird da wohl einiges an Arbeit auf viele zurollen, nachträglich befreien lassen etc. Die haben halt einfach so eingereicht wie die vom Amt wollten und gebaut wie die Cheffin es für schön fand... Früher ging da mehr als Heute...
     
  9. #8 Thomas B, 27. Mai 2014
    Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Nein....das gilt nicht!

    Ihr müßt argumentieren warum das was Ihr hier macht nicht schädlich ist. weil Haus Nr. X und Y haben das ja auch gemacht (haben eine Befreiung bekommen) oder weil dies städtebaulich keinen Bruch darstellt (warum dies so sein könnte weiß ich natürlich nicht, weil ich ja das Baugebiet nicht kenne...)

    So etwas läßt sich maßlich sehr einfach überprüfen und kann dann ggf. ein Argument sein!

    Im Zweifelsfall kann man diese Häuser dann -nach dem Messen- als Argument aufführen. Wenn diese Häuser höher gebaut wurden als geplant kann es passieren, daß die Eigentümer eine neue Planung zur Genehmigung vorlegen müssen. Wird diese abgelehnt, dürfen sie ihre Hütte evtl. abreißen (Rückbauverfügung) oder man wird es ihnen genehmigen (also nachträglich legalisieren).

    Häufig will man auf dem Land lieberleine schlafenden Hunde wecken, denn wenn so eine Lawine erstmal an Fahrt aufnimmt kann dies im Ort für Unruhe sorgen.....

    Man muß ja nur damit drohen (im Vorgespräch) die Verstöße der anderen als argument heranzuziehen (= öffentlich zumachen).

    Aber: Mal ganz ehrlich (unter uns hier): Im Baugebiet ist fränkischen Satteldach (wobei fränkisch eigentlich eher 45° + ist) geplant. Alle Häuser sind so gebaut (???). Und Ihr wollt dort nun mit einem Pultdach einen gänzlich eigenen Akzent setzen?

    Könnte tatsächlich sehr schwierig werden!

    Denn wenn man auch (wg. der Anderen) einer Erhöhung des Gebäudes zustimmen kann, so sehe ich eine gänzlich andere Dachform schon als problematisch an.

    Wurde das denn nicht in den Vorgesprächen mit der Behörde geklärt??????
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 27. Mai 2014
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

    Dabei seit:
    14. Juni 2005
    Beiträge:
    34.325
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Hannover
    Im Grunde ist es ganz einfach
    Auf 2)1. werdet Ihr Euch wohl kaum berufen können, 2)3. wäre zu beweisen und 2)2. ist zu begründen, warum das ganze vertretbar ist!
     
  11. Bauliesl

    Bauliesl

    Dabei seit:
    2. Februar 2012
    Beiträge:
    1.129
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Architektin
    Ort:
    73230
    Ich würde Euch empfehlen auf jeden Fall eine Straßenansicht bzw. Straßenabwicklung zu zeichnen, auf der die tatsächlich gebauten Höhen (zumindest annäherungsweise) dargestellt sind. Für eine Befreiung wird das von Amt sicher ohnehin gefordert werden. Und dann kann man selber sehen, ob sich´s einfügt oder ob´s aussieht wie Kraut und Rüben.
    Gruß,
    Liesl
     
  12. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Doch doch!
    Das Pultdach als solches stellt nicht das Problem dar. Das wurde wie gesagt alles schon besprochen und wird von allen Seiten toleriert.
    Problematisch war eigentlich nur die resultierende Fassadenhöhe.
    Aber waren schon einmal wertvolle Tips.
    Natürlich wollen wir tunlichst vermeiden, dass unser kleiner Stein da eine riesen Lawine ins rollen bringt.... und schon gar nicht wollen wir
    unseren zukünftigen Nachbarn Ärger bereiten. Soll einfach alles möglichst ohne großes Säbelgerassel über die Bühne laufen.
    Aber ich verstehe so langsam, dass man das wohl ohne entsprechende Ortskenntnis nicht so einfach beratschlagen kann
     
  13. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Dein Architekt, auch wenn in solchen noch nicht so erfahren, sollte dies dennoch auf die Reihe bekommen. Ist ja nun keine soooo schwierige Materie. Kostet evtl. etwas Fleißarbeit. Gibt dann aber auch ein Fleißbildchen....?
     
  14. #13 Ralf Wortmann, 27. Mai 2014
    Ralf Wortmann

    Ralf Wortmann

    Dabei seit:
    30. September 2009
    Beiträge:
    2.216
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Ort:
    Magdeburg
    Es kommt im Ergebnis nicht darauf an, ob ihr dem Bauordnungsamt (heißt bei euch Landratsamt) in der Nachbarschaft Gebäude nachweisen könnte, die unter Überschreitung der erteilten Baugenehmigung einfach höher gebaut wurden. Lasst es lieber sein, denn, das führt nur zu extrem verärgerten Nachbarn (wie schon in anderen Beiträgen angedeutet). Das Bauordnungsamt wertet solche Hinweise nicht selten als „Anzeige“ und schreibt dann die Betroffenen an mit den Worten „uns liegt eine Anzeige eines Nachbarn vor …“

    Schwarzbauten dieser Art werden bei der Frage, welche Gebäude sich nach § 34 BauGB auf die nähere Umgebung als prägend auswirken, allermeistens nicht berücksichtigt, vor allem dann nicht, wenn der Sachverhalt dem Bauordnungsamt „offiziell“ noch nicht bekannt war, siehe

    BVerwG; Beschluss vom 23. November 1998, Az. 4 B 29/98, juris:

    „Das Bundesverwaltungsgericht geht jedoch seit der Entscheidung vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 31.66 - (BVerwGE 31, 22 <26>) in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (Dürr, in: Kohlhammer-Kommentar zum Baugesetzbuch, § 34 Rn. 19, m.w.N.).“
     
  15. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Uiih...Ralf. Das ist schon wieder sehr "juristisch".

    Mal anders herum gedacht: Man stelle sich vor alle haben (illegal) die Traufhöhe um 1 m überschritten. Nur einer, der hier Nachfragende, hält sich sittsam an die Bestimmung. Im Gesamterschenungsbild würde nun er aus der Reihe tanzen, würde sich gar nicht in die bestehende Bebauung einfügen ... das kann es ja auch nicht sein.

    Natürlich sollte man jetzt nicht das große Rad drehen, der zarte Hinweis in den Verhandlungen ist m.E. aber schon erlaubt, führt er doch im Ergebnis dann evtl. sogar zu einem harmonischeren Äußeren.
     
  16. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Vielen Dank für eure Hilfe.
    Wie schon erwähnt und geraten, ich will da keine schlafenden Hunde wecken.
    Aber zB. in einer Zeichnung des Straßenverlaufs, sollte schon der Istzustand erfasst werden
     
  17. #16 Thomas B, 27. Mai 2014
    Zuletzt bearbeitet: 27. Mai 2014
    Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    ...sag' ich ja, Gigaset (was für ein Nick...).

    Man muß ja nicht mit dem Zaunpfahl winken, aber man darf wohl auf die pure Existenz von Zaunpfählen verweisen.

    PS: in welcher Gemeinde soll denn gebaut werden???
     
  18. likema33

    likema33

    Dabei seit:
    7. September 2010
    Beiträge:
    97
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Bauherrin
    Ort:
    Würzburg
    Das Berufen auf möglicherweise ungenehmigte Bauten in der Nachbarschaft kann aber auch nach hinten losgehen. Denn eine Gleichbehandlung im Unrecht darf es natürlich nicht geben. Unabhängig hiervon sollte man sich gut überlegen, ob man die Nachbarn anschwärzt.

    Ich kenne Bauherren, denen das unbewusst passiert ist. In der Baugenehmigungsphase (an sich war nur Befreiung beantragt), stellte sich heraus, dass das betroffene Grundstück gar nicht gem. des gültigen B-Plans bebaubar war. Der Fehler lag nicht am Planer, sondern schlicht an der Gemeinde, die den Plan erstellt hatte. Somit musste ein Kompromiss her. Als die Bauherren darauf hinwiesen, dass ein Nachbarhaus ähnlich sei und man eigentlich nichts anderes bauen wolle, kam der Stein erst ins Rollen. Das LRA wusste nichts von dem "Schwarzbau" und forderte die Nachbarn tatsächlich auf, nachträglich eine genehmigungsfähige Planung einzureichen. Das Nachbarschaftsverhältnis ist unterirdisch schlecht... obwohl beide (!) nichts für den jeweiligen Fehler der Gemeinde konnten.
     
  19. #18 Gast036816, 31. Mai 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    interessant wäre, die geplanten abweichungen darzustellen oder näher zu erläutern. ein pultdach im ortsbild mit vorherrschenden satteldächern ist schon ein störfaktor. ob der b-plan von 1976 ist oder nicht, kann kein hindernis für eine geschickte planung innerhalb der vorgaben sein. ein gut funktionierendes haus kann auch ohne befreiung errichtet werden.
     
  20. Anzeige

    Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  21. lumo

    lumo

    Dabei seit:
    29. Juli 2010
    Beiträge:
    205
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Physiker
    Ort:
    Mainz
    Benutzertitelzusatz:
    Bauherr
    Sind die Nachbarbauten tatsächlich ungenehmigt (=Schwarzbauten), oder haben sie vielleicht die Genehmigung ohne Abweichungsantrag bekommen? War bei uns z.B. so. Fast alle Nachbarn wichen vom Bebauungsplan ab (KG-Vollgeschoss im Hang) - ihre Antrage wurden aber alle ohne Abweichungsanträge genehmigt. Bei uns wollte das Bauamt einen Abweichungsantrag (mit ziemlich hohen Abweichungsgebühren).
     
  22. Gigaset

    Gigaset

    Dabei seit:
    27. Mai 2014
    Beiträge:
    27
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Ing (FH)
    Ort:
    Bamberg
    Ein Nachbar hat einfach Krüppelwalmdach anstelle von Satteldach gebaut und hat eine Strafe in kauf genommen. Bei anderen Nachbarn stellen sich die Höhen einfach anders da als in den genehmigten Plänen. Aber wie gesagt, ich will da keinen anschwärzen oder in die K**** reiten.
    Wir werden einfach istzustand zeichnen, Bildern des Straßenverlaufs beilegen und nicht großartig auf Abweichungen von Nachbarn eingehen. Ich denke mal, dass es für das Amt einfach wichtig ist, das sich unser geplantes Gebäude gut in die vorhandene Bausituation einfügt. Und ich denke so kann man dann auch in sachen Höheneinstellung argumentieren. Die Dachform ist und und bleibt halt einfach der springende Punkt, bei dem man auf das Wohlwollen das Amtes angewiesen ist. Mir fällt da auch nicht wirklich eine gute Begründung ein. Uns als Bauherr gefällt es einfach besser, und wir können die Grundfläche des Dachgeschosses besser nutzen. Aber das ist wohl eine sehr subjektive Begründung...
     
Thema:

Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

Die Seite wird geladen...

Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0 - Ähnliche Themen

  1. Baugenehmigung für Trennwände erforderlich?

    Baugenehmigung für Trennwände erforderlich?: Hallo, ich plane eine Fläche zu mieten und dort eine Escape Room Gewerbe zu eröffnen. Da, die Mietkosten pro QM für Hallen und Lagerräume...
  2. Grundriss 2.0- einer neuer Ansatz-Meinungen Pläne eingestellt

    Grundriss 2.0- einer neuer Ansatz-Meinungen Pläne eingestellt: Hallo Zusammen, vor einiger Zeit habe ich hier einen Entwurf unseres Einfamilienhauses eingestellt. Nach langem Hin und Her mit der Architektin,...
  3. Baugenehmigung ohne direkten Zugang zum Grundstück

    Baugenehmigung ohne direkten Zugang zum Grundstück: Hallo liebe Foristen, ich habe zur Zeit eine Immobilie plus Garten (gleiches Flurstück) zum Erwerb im Auge. Der Garten ist größer als 1000qm...
  4. Doppelhaus - unterschiedliche Baugenehmigungen

    Doppelhaus - unterschiedliche Baugenehmigungen: Hallo! Das Landratsamt hat den Bau unserer Doppelhaushälfte mit einem Abstand von 13,80m zur Straße genehmigt. Es könnte sein, dass im...
  5. Baugenehmigung ohne amtl. Lageplan

    Baugenehmigung ohne amtl. Lageplan: Hallo, ich hoffe Ihr könnt mir bei meiner Frage helfen. Wir besitzen ein Grundstück in einem Baugebiet, welches zur Zeit erschlossen wird....