...auch wir sind unsicher. Ist das ein gutes Angebot?

Diskutiere ...auch wir sind unsicher. Ist das ein gutes Angebot? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo ihr Experten, mit wachsender Begeisterung habe ich gerade in diesem Forum gelesen und schon einige Anregungen dabei erhalten, leider hat...

  1. Fallnix

    Fallnix

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    Hallo ihr Experten,

    mit wachsender Begeisterung habe ich gerade in diesem Forum gelesen und schon einige Anregungen dabei erhalten, leider hat sich dabei meine grundsätzliche Unsicherheit nicht ganz verabschiedet und ich wäre dankbar für ein paar Kommentare von eurer Seite.

    Die Ausgangslage:
    Wir wollen ein Haus aufstocken, dabei sollen ca. 130qm Wohnraum entstehen. Der Kostenvoranschlag beläuft sich auf 300-330t € (Nebenkosten incl., aber noch ohne Küche). Ich bin hälftig Miteigentümer (ca. 750qm Grundstück + Beleihungsfreies EFH)

    Unsere Situation:
    Er: 3040 € Netto
    Sie:290 € Elterngeld (2 Jahre)+ 184 € Kindergeld + Nr. 2 im Anmarsch
    Unsere Gesamteinnamen liegen also (nach der Geburt) bei ca. 3700€
    Nach diesen 2 Jahren möchte meine Frau wieder Arbeiten gehen (Teilzeit) und würde dann ca. 700 € Netto verdienen.

    Eigenkapital: ca. 25000€ (soll als Notfallreserve dienen)

    Finanzierungsangebot bei 100%-Finanzierung (Gesamtkosten: € 330.000,00):


    Variante 1 (10 Jahre Zinsbindung)
    Darlehen 1: € 100.000,00 Zins 3,75 % mtl. Rate € 395,83
    KFW € 50.000,00 Zins 3,55 % mtl. Rate € 230,70
    Darlehen 2 oder Bausparer € 180.000,00 Zins 3,75 % mtl. Rate € 712,50
    Bei allen Darlehen ist eine Zinsbindung von 10 Jahren +1% Tilgung zugrunde gelegt.

    Variante 2 (15 Jahre Zinsbindung)
    Darlehen 1: € 100.000,00 Zins 4,25 % mtl. Rate € 437,50
    KFW € 50.000,00 Zins 3,55 % mtl. Rate € 230,70
    Darlehen 2 oder Bausparer € 180.000,00 Zins 4,25 % mtl. Rate € 787,50

    Ich komme also auf eine monatliche Rate von 1339 bzw. 1455€

    Ist dies ein gutes/Faires Angebot? Der Grundtenor bez. Bausparverträgen ist ja eher negativ. Habe ich das richtig verstanden, dass diese nur Sinn machen, wenn man die Möglichkeit hat, sie zu einem relativ großen Anteil zu besparen, d.h. sie in die Nähe der Zuteilung zu bringen?

    Vielen Dank für eure Anregungen und Kommentare
     
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  3. loennermo

    loennermo

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    a) 290€ Elterngeld? Ich dachte immer, jeder - selbst Hartz4 - bekommt Minimum 300€

    b) Biste sicher, dass Du bei 100% (eher nochmehr, da die Bank nicht alles ansetzt!) Beleihung die genannten Zinssätze bekommst?
     
  4. Fallnix

    Fallnix

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    Hallo loennermo,
    zunächst mal danke für deine schnelle Antwort

    Zu deinem ersten Kommentar: meines Wissens wird das Geld bei einer Laufzeit von 2 Jahren ebenfalls halbiert, ansonsten würde meine Frau ein Jahr lang ca. 580€ bekommen. Sollte ich mich irren wäre dies ja zu unseren Gunsten uns somit zu Verschmerzen.

    Zum 2. Punkt: Das wird sich morgen herausstellen, dann haben wir einen Termin auf der Bank. Die Zahlen wurden mir aber vorab so genannt. Ich interpretiere deine Nachfrage als ein positives Zeichen, oder?

    Ich weiß, das geringe Eigenkapital ist nicht gerade förderlich für den Zinssatz. Zudem macht es die Aufstockung eines bestehenden Hauses etwas schwierig, es mit anderen Finanzierungsangeboten zu Vergleichen.
    Diese Tatsachen tragen ebenfalls zu der Unsicherheit bei. Oder sind es doch nur "kalte Füße" vor der Unterschrift???
     
  5. H.PF

    H.PF

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    Wieso sollte das eine 100%-Finanzierung sein?

    Dir gehört das Grundstück, dir gehört das Haus. Das wird als Sicherheit dienen. Und so bist du schnell in einem Beleihungsauslauf von 80 % ...


    Gruß Holger
     
  6. Fallnix

    Fallnix

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    Na ja, ich dachte weil ich mir für 330t € Bauen will und mir ebendiese Summe leihe.
    Richtig, mir gehört die Hälfte des Grundstücks, aber die Eigentumsverhältnisse beim Haus sind so geregelt, dass das, was ich "obendrauf" Baue in mein Eigentum übergeht und der untere Teil das Eigentum meiner Eltern bleibt. Daraus resultiert ein hälftiger Besitz nach Abschluss der Arbeiten. Wir haben "oben" und diesen Teil beliehen, meine Eltern haben "unten" und sind Beleihungsfrei...
    Dies war nicht so im Detail beschrieben, entschuldigt bitte.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Wie wurden die Baukosten ermittelt? 330T€ für eine Aufstockung erscheinen mir auf den ersten Blick etwas teuer. Dafür gibt´s auch ein EFH.
    Mir ist schon klar, dass so eine Aufstockung teurer werden kann als ein Neubau, aber trotzdem sollte man die zu erwartenden Kosten genau ermitteln.
    Wie zuverlässig ist der Kostenvoranschlag?

    Die Trennung des Gebäudes ist machbar, aber nicht so einfach. Da gibt es einige Dinge zu beachten, nicht nur das was im "Grundbuch" geregelt wird.
    Wie wird beheizt? Getrennt abgerechnet? usw. usw.

    Ansonsten:

    EK ist knapp -> führt zu schlechteren Konditionen
    Einkommen ist ausreichend
    Kosten? s.o.


    Die BSV Variante würde ich mir genau anschauen. Rechnet sich in den wenigsten Fällen, schon gar nicht wenn dann ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung im Spiel ist.
    Achtet darauf, dass die Tilgungen nicht zu niedrig angesetzt werden. Irgendwann soll das Teil ja auch schuldenfrei sein. Also Laufzeit beachten, auch in Bezug auf Eurer Alter.

    Wegen dem Einkommen und der Lebenshaltungskosten machen ich mir keine Gedanken. Das passt, und wenn "Oma" im gleichen Haus wohnt, wird man auch kaum verhungern müssen. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  8. Fallnix

    Fallnix

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    Die 330t € resultieren aus mehreren Angeboten, welche wir uns eingeholt haben. Dabei waren sowohl Fertigbaufirmen, Generalunternehmer als auch freie Architekten.
    Wir haben auch lange darüber nachgedacht, aber wir bekommen einfach für diesen Preis nichts vergleichbares (230qm WF (Neubau)+750qm Grundstück), zumindest nicht in unserer Region

    Zur Trennung: Rein formell ist das mit dem Notar geklärt.

    Zur Abrechnung: Strom/Wasser/Nebenkosten etc. hier werden wahrsch. interne Zähler angebracht um dies dann abrechnen zu können. Bei der Heizung tendieren wir dazu, dem Haus eine gemeinsame Anlage zu gönnen da der Ofen meiner Eltern doch schon 19 Jahre auf dem Buckel hat und wahrscheinlich für die zusätzliche Fläche nicht ausreichend ist. Aber auch hier gibt es ja Möglichkeiten dies intern abzurechnen.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Oben war noch von 130m2 die Rede......:(

    Heizung, Wasser, Strom, das kann man schon trennen. Auch die "Abrechnung" innerhalb der Familie sollte normalerweise kein Problem sein. Bei fremden Mietern sieht das immer etwas schwieriger aus, da werden dann schnell Verordnungen gewälzt, und bei Erhöhung ist auch ruckzuck ein Streit vorprogrammiert.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Fallnix

    Fallnix

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    Oh, da ist mir ein Tippfehler unterlaufen. Ihr habt recht, für 130qm wäre das sehr teuer! Der richtige Wert liegt bei etwa 230 qm.

    Entschuldigt bitte und danke für die bisherigen Kommentare.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 26. Januar 2011
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Ich denke, Ihr irrt mal wieder durch den Ablaufdschungel.

    Ein Architekt sagt Euch keine Zahl XYZ.000 €, wenn Ihr mal mit ihm gesprochen habt. Da sagt der bestenfalls ein Bauchgefühl - mit entsprechender Schwankungsbreite. Gleiches dürfte für GÜ und BU gelten.

    Belastbare Zahlen gibt es erst, wenn eine halbwegs abgestimmte Planung auf dem Tisch liegt. Die lese ich aber nicht aus Euren Beiträgen heraus.

    Ist denn überhaupt mal geprüft worden, ob der Altbau so einen (ja nicht ganz kleinen) Aufbau überhaupt noch tragen kann - nach heutigen Vorschriften.
    Wenn nämlich 19?? der Bau mal für eine Aufstockung geplant war, heisst das nicht, das diese nach heutigen Vorschriften auch noch machbar wäre!!
    Jedenfalls in bezahlbarem Rahmen.

    Ihr solltet mit den Banken erstmal einen machbaren Kreditrahmen ausloten, dann eine Planung (meinetwegen erstmal nur LP 1 und 2) erstellen lassen, dann Soll und Haben vergleichen und danach entscheiden, ob es Sinn macht, die Idee weiter zu verfolgen!
     
  12. Fallnix

    Fallnix

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    Vielen Dank Ralf,

    du hast recht, wir sind anfangs etwas "herumgeeiert".

    Mittlerweile haben wir einen Entwurf, welcher mit unserem Architekten der Wahl mehrfach besprochen wurde. Im Prinzip ist die Vorplanung abgeschlossen 8Incl. Berechnung der Baukosten nach Gewerken) und unser Architekt könnte den Bauantrag stellen (bzw. die entsprechenden Arbeiten machen). Ein Statiker hat sich die (zum Glück komplett vorhandenen Unterlagen) bereits angesehen (sowohl einer eines Fertigbauunternehmens als auch der unabhängige Statiker, der auch am Bau 1973 beteiligt war) und uns positives Feedback gegeben. Das Haus war ursprünglich zur Aufstockung ausgelegt (Bau 1973) und wir müssten am Bestand nicht eingreifen, d.h. keine weiteren Verstärkungen o.ä. vornehmen.

    Bei den Banken waren wir ja eben und dort wurde uns oben genanntes Angebot unterbreitet. Die Banken wären generell bereit uns diese Summe zu geben, meine Frage resultiert aus der Unsicherheit ob wir uns damit finanziell übernehmen würden oder nicht und darauf war auch meine ursprüngliche Frage ausgerichtet.

    Uns ist die Schwankungsbreite zu diesem frühen Zeitpunkt der Planung bewusst und wir haben keine Lust auf eine Nachfinanzierung. Daher haben wir die Kreditsumme recht konservativ angelegt. Die Baukosten beinhalten keinerlei Eigenleistungen und wir haben das Geld auch nicht auf den letzten Cent verplant, um noch etwas Spiel für unvorhersehbare Sachen zu haben.
    Ich wüsste nicht, wie man die Schwankungsbreite weiter reduzieren könnte. Es macht doch eigentlich keinen Sinn, sich erst nach dem Bauantrag um die Finanzierung zu kümmern, oder?
     
  13. Neuling80

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    @ Fallnix

    Zunächst erst einmal ein freundliches Hallo in die Runde:winken

    Interessant ist, dass vermutlich jeder in etwa die selben Bedenken hat. Also zunächst hab ich mal eine Nachfrage bezüglich der Darlehen. Ihr wollt jeweils 3 Bausteine nehmen, was ja an sich gut . Was ich aber nicht ganz verstehe, wieso jeweils die Gesamtsumme (KfW ausgenommen) auf zwei Kredite, noch dazu mit gleichen Zins und Tilgung aufgeteilt werden sollen? Wäre es da nicht sinnvoller ein Darlehn mit 10 und ein anderes mit 15 Jahren Zinsbindung zu vereinbaren. Da ist zumindest bei einer Summe die Sicherheit recht groß.

    Ansonsten stimme ich R.B. voll zu. (Seine Anregungen haben im Übrigen dazu geführt, dass wir alle Bausparvarianten bei uns über Bord geworfen haben und somit richtig Geld "sparen" konnten....Danke R.B. an dieser Stelle :bierchen:). Lass die Geschichte mit der Bausparerei und nehmt lieber ein Bankdarlehen. Ich bin eher der Mensch, der nur dass abschließt, was er auch versteht/begreift und bei den Bausparvarianten gibt es eigentlich nur einen Gewinner, nämlich zumeist den Vermittler. Wenn er euch nun auch noch einen Bausparer mit Riesterförderung angeboten hat, den ihr für ein endfälliges Darlehen nehmen sollt, kannst Du diese Angebote gleich in die Rundablage legen.

    Ansonsten darf ich auch noch kurz darauf hinweisen, dass die KfW seit 16.12. die Zinssätze stabil gelassen hat und daher auch nicht ganz sicher ist wie lang diese noch gelten. Daher würde ich dort auch mal noch etwas Puffer mit einplanen zur Sicherheit, denn diese Vorgaben zählen ja erst ab Antragseingang bei der KfW.

    Frage: Finanzierung - Bauantrag

    Wir haben uns dafür entschieden zuerst den Bauantrag/Baugenehmigung abzuwarten bevor wir in die Finanzierung gehen. Bei uns lag es aber daran, dass wir zunächst mit einer beschränkt kreativen Mitarbeiterin im Bauamt zu kämpfen hatten :think, die erst ein wenig überzeugt werden musste. Die ganze Sache hat sich knapp 6 Monate hingezogen und bis zum Baubeginn sind es nun auch noch knapp 4 Monate. Macht in Summe schon 10 Monate die wir zwar KRedite gehabt hätten. Da besteht die Gefahr, dass Du für diese Zeit schon Bereitstellungszinsen bezahlen musst auf das nicht abgerufene Kapital (je nach Vorgaben der Bank) und uns war dies zu heikel.

    Ist aber die Genehmigung recht simpel und mit einem positiven Bescheid problemlos zu rechnen, kann man dies sicherlich auch parallel laufen lassen.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Schön zu lesen, dass unsere Beiträge auch geholfen haben. :bierchen:

    Gruß
    Ralf
     
  15. Neuling80

    Neuling80

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    ...und dafür möchte ich mich auch hier nochmals wirklich bedanken.

    Mal als kleine "öffentliche" Anmerkung.

    Wir hatten ursprünglich bei einer Finanzierungssumme von 240.000,-€ vor, diese mittels zweier BSV und eines endfälligen Darlehns zu tilgen. Uns wurde ein Zinssatz von 2 % Guthaben und 3,8 % Bauspardarlehn zugesichert. Fix auf 25 Jahre. Zuteilungsreif sollten beide nach knapp 12 Jahren sein. Schlussendlich ging es dann auch noch (aufgrund unserer Familiensituation) um eine Riesterförderung die mit einer Höhe von knapp 600,-€ auch in einen BSV einfließen sollte.

    Nachdem ich aber hier aktiver mitgelesen habe, sind wir von dieser Variante abgekommen und haben uns für "normale" Kredite entschieden.

    Spaßenshalber ging eine Kopie der BSV Anträge an unseren Steuerberater, der dies mal grob "durchrechnen" sollte. Tja und gestern habe ich das Ergebnis bekommen, was mich absolut erschüttert hat. Wir hätten bei der BSV-Variante knapp 20.000,-€ versenkt bzw. können jetzt bei der Bankkonstellation nach Ablauf eine Zinserhöhung von 4% abpuffern und fahren mit einem Annuitätendarlehen immer noch besser.

    Das war der Punkt der mich echt schockiert hat. Auch die Riestergeschichte ist mehr als mies, da meine Frau und ich noch recht "jung" sind (30 und 25) und somit bis zum Renteneintritt das Wohnförderkonto (Entnahme mit 42 bzw. 37) fast aus allen Nähten platzt.

    Rechnet man diesen Aspekt noch mit ein und unterstellt man dann noch die Steuersituation zum Zeitpunkt jetzt, summiert sich der "Nachteil" auf fast 40.000 €

    Daher möchte ich auch hier nochmals vielen Dank an alle sagen, die sich wirklich die Zeit und Mühe machen hier sich hinzusetzen und Laien wie mir, meine Fragen beantworten.

    P.S. Ihr seit übrigens auch daran schuld, dass wir unser Haus nochmals komplett auf den Kopf gestellt und umgeplant haben :winken nachdem ich auch viele viele Beiträge von R.B.; Baumal; Thomas; MLS; FmH und und und und...gelesen habe.
     
  16. Fallnix

    Fallnix

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    Danke Neuling80

    Ja, wir tendieren auch dazu, wahrscheinlich den größeren Batzen auf 15 Jahre und den kleineren Teil auf 10 Jahre festzumachen, daher die Aufteilung. So wie ich die Bank verstanden habe sind die angegebenen Bausteine flexibel kombinierbar.

    KFW - Ja, das geht ja erst nach der Wärmebedarfsrechnung also zeitgleich mit dem Bauantrag.

    Bereitstellungszinsen - Wir werden im Sommer bereits in den Keller des Hauses Ziehen (vorübergehend), um eine Doppelbelastung zu Vermeiden, daher wären diese Zinsen zwar unangenehm, aber wohl zu Verschmerzen

    Aufgrund der aktuell steigenden Zinsen wurde uns von verschiedenen Seiten geraten bald tätig zu werden.

    Bauantrag: Wir haben schon mal mit dem zuständigen Menschen kontaktieren lassen und positives Feedback bekommen. Es gibt keinen Bebauungsplan und die Umgebungsbebauung würde unser Projekt erlauben. Generell ist die entsprechende Person uns gegenüber von 2 Architekten als "umgänglich und vernünftig" betitelt worden. Wir rechnen von dieser Seite aus alse nicht wirklich mit großen Problemen.
     
  17. loennermo

    loennermo

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    Ups, hascht Recht. War doch schon zu spät bzw. zu früh. Das mit dem eigenen Grundstück hatte ich überlesen. Elterngeld auf zwei Jahre - Ok. Bis jetzt haben alle, die ich kenne das in einem Jahr auszahlen lassen, auch wenn die Dame länger zu Hause geblieben ist. Was man hat, das hat man - siehe aktuelle Kürzung...

    Bleiben noch zwei/drei Ratschläge:

    1) Derzeitiges Zinsniveau möglichst lange sichern
    2) Mehr tilgen als 1%, auch wenn ihr noch jung seid
    3) BSV/Riester ganz genau durchrechnen
     
  18. ecobauer

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    sind auch verhandelbar und sechs Monate sollten schon möglich sein!

    Dem ist leider so. Habe heute läuten hören, dass die Kfw die Tage die Zinsen anheben wird! Um welchen Wert ist leider nicht durchgesickert.
     
  19. Neuling80

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    Was genau heute passiert ist. Mist elendiger...ich bin einer der Deppen deren Antrag heute bei der KfW eingegangen ist.:motz
     
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  21. Fallnix

    Fallnix

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    Tja, leider ist es bei uns dann genau das selbe.
    Kann mir einer von euch sagen, mit welchem Zinssatz in nun rechnen muss?

    @Neuling80: Mein Beileid, das ist echt ärgerlich.
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Die Zinsänderung ist doch erst heute wenn ich das richtig gesehen habe, und so lange die KfW die neuen Zinssätze noch nicht veröffentlicht hat, wird wohl kaum jemand wissen mit welchen Sätzen man zukünftig rechnen muss.

    Du kannst ja mal bei der KfW anrufen, vielleicht kriegst Du ja schon eine telefonische Vorabauskunft. ;)

    Gruß
    Ralf
     
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