Aufhebungsvereinbarung GU und Bauherr

Diskutiere Aufhebungsvereinbarung GU und Bauherr im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Sehr geehrtes Forum, wir haben ein Architektenhaus geplant und anschließend in die Ausschreibung gegeben. Einen Generalunternehmer (GU) haben...

  1. #1 HausNummer1, 30. November 2006
    Zuletzt bearbeitet: 2. Dezember 2006
    HausNummer1

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    Sehr geehrtes Forum,

    wir haben ein Architektenhaus geplant und anschließend in die Ausschreibung gegeben. Einen Generalunternehmer (GU) haben wir schließlich vertraut und eine Fertigstellung sollte Anfang 2007 erfolgen (mittlerweile ist dies vom Baufortschritt nicht mehr realistisch). Nunmehr will der GU mit uns eine Aufhebungsvereinbarung treffen, wonach er den Vertrag nicht mehr erfüllen will oder kann. Unabhängig davon will er aber keine Insolvenz anmelden, sondern nur einige Bauherrn "abstoßen". Im Hintergrund (von den Subunternehmern) war zu hören, dass es teilweise beträchtliche Außenstände gibt und zudem auch Querelen mit einigen Gesellschaftern.

    Unsere Fragen sind nun,
    - sollen wir aus dem Vertrag aussteigen und die restlichen Gewerke selbst beauftragen?
    - Was passiert mit der bisher erbrachten Leistung, hinsichtlich einer Gewährleistung?
    - Wie werden die Bau-Mängel "verrechnet"?
    - Wie sichern wir uns gegen eventuell höhere Baukosten in der Folge ab?
    - Können wir Vertrags- und sich durch die jetzt schon eintretende Verzögerung Vertragsstrafen geltend machen?
    - Wie verhalten wir uns hinsichtlich der Bemusterung von Türen, Treppen, Fliesen etc., die wir vor Wochen vorgenommen haben, die aber der GU nie bestellt hat; Frage der Mehrwertsteuerungerhöhung, die wir nun mitnehmen müssen?

    Wir denken ja, dass der GU nur die Bauvorhaben abstoßen will, bei denen er sich verkalkuliert haben könnte, um anschließend - ohne Insolvenz - weiter zu machen. Die Auffassung des GU wird es sein: Liebe Familie Müller, so können Sie schnell weiter bauen, ohne das es zu Verzögerungen kommt..."

    Sollen wir es darauf ankommen lassen und auf der Einhaltung des Vertrages bestehen?

    Stress ohne Ende, bei einer Familie mit drei Kleinstkindern.....
    Könnt Ihr uns ein paar Tipps geben?:mauer
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 30. November 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Hier hilft wirklich...

    nur ein Rat!
    Gehen Sie mit ALLEN Unterlagen zu einem Baurechtsanwalt.
    Und bis dahin NICHTS unterschreiben.
    MfG
     
  4. #3 HausNummer1, 1. Dezember 2006
    HausNummer1

    HausNummer1

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    Der Rat ist hilfreich und auf alle Fälle gehen wir zum Anwalt, denn wir fühlen uns verschaukelt, betrogen und teilweise um unsere Gesundheit gebracht.

    Dennoch hätte ich vorab gerne ein paar Tipps, auch um nicht unbedarft gegenüber dem Anwalt aufzutreten und dem GU zu zeigen, dass wir gewillt sind uns nicht unterkriegen zu lassen.

    Über Lesenswertes würden wir uns freuen
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die Tipps,

    die Sie hier suchen, wird Ihnen der Fachanwalt geben, nach dem er alle Unterlagen eingesehen hat.

    Eins vorab:

    Zunächst muss der derzeitige Bautenstand ermittelt werden und überprüft werden, ob nicht schon eine Überzahlung vorliegt.

    Dann muss festgestellt werden ob der derzeitige Bautenstand mängelfrei ist, bzw. es muss die Höhe der Mängelbeseitigungskosten ermittelt werden.

    Rechnen Sie auf jeden Fall damit, dass die Weiterführung des BV durch einen anderen BU wohl teurer wird (zumal dann, wenn sich Ihr BU -wie Sie vermuten- kalkuliert hat.

    Weiteres sagt Ihnen Ihr Anwalt.
     
  6. resteklau

    resteklau

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    Hallo HausNummer1,
    wir stehen vor einem ähnlichen Problem, allerdings würden wir gerne unseren GU loswerden. Die internen Probleme der GU sind identisch. Vielleciht schreibst Du mal, wo der GU herkommt?
    Ich habe gestern den Tip von einem Kollegen bekommen, daß wir die Handwerskammer anrufen sollen. Dort scheint es eine Art Schlichtungsstelle zu geben. Die wohl sehr hilfreich sind, der Kollege hat sich da schon mehr wie einmal Rat geholt. Baufuchs schreibt, daß geprüft werden muss, weit die Zahlung ist. Das haben wir bereits machen lassen, hier ist die DEKRA sehr hilfreich.
    Ansonsten kann ich Dir empfehlen, Thomapyrin helfen mir ganz gut gegen die Kopfschmerzen, die mich seit Wochen wegen des Baus plagen. Ich kann nur sagen:
    Einmal und nie wieder ...
    Viel Glück
     
  7. Bruno

    Bruno

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    Sinn der Übung für den GU ist doch, drohende Verluste nicht entstehen zu lassen. Er hat sich bei Ihrem Objekt - und auch bei anderen - verkalkuliert. Wenn Sie nun Forderungen stellen, damit Sie am Ende finanziell nicht schlechter dastehen (was Ihr gutes Recht ist), geht die Übung für den GU nicht auf. Der Versuch geht vermutlich sogar nach hinten los, da Sie das Objekt mangels Übung und Fachkenntnis nicht zu den selben Kosten realisieren können wie der GU und Mehrkosten geltend machen werden.

    Ich kann mir deshalb nicht vorstellen, dass der GU auch nur einen einzigen Kunden findet, der sich auf eine Vertragsauflösung einlässt. Er wird dann vermutlich dort aufhören, wo er bereits gut bezahlt bzw. überzahlt ist und auf Baustellen weiterarbeiten, wo sich mit wenig Aufwand noch die nächste Rate des Zahlungsplans abrufen lässt. Anschließend kann der Insolvenzantrag eine verlockende Alternative für ihn sein.

    Das ganze Spiel könnte nur aufgehen, wenn es in nennenswerter Menge zu Vertragsauflösungen nach den Wunschvorstellungen des GU kommt, also ohne Ausgleichszahlungen an die Kunden für die später sicher teurer werdenden Bauvorhaben, wobei sich zur Auflösung speziell die Kunden eignen, die kurz zuvor noch eine gut auskömmliche Zahlungsplan-Rate geleistet haben. Diese Kunden würden so mit ihrer Mehrbelastung die gebeutelte Kasse des Unternehmens entlasten. Zur Freude der Gesellschafter und der verbleibenden Kunden.
     
  8. juwido

    juwido

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    Hast ja recht Bruno, ...

    aber was soll man dem Kunden des GU nun raten?

    Da müssen alle möglichen Fakten auf den Tisch. Da sind Fachleute gefragt. Der Weg zum Anwalt ist zwingend erforderlich. Es bedarf einer individuellen Risikobewertung. Und es könnte Zeitkritsch sein. Wenn tatsächlich Insolvenz des GU ... Wo nix is' gibts nix zu holen

    Am Ende kann der Kunde sich nur für das für Ihn wahrscheinlich kleinere Übel entscheiden ....
     
  9. Bruno

    Bruno

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    Ja was soll man raten? Ich wollte nur die Hoffnungen dämpfen, dass es eine Vertragsauflösung geben wird, die wirtschaftlich das gleiche Ergebnis liefert wie die reibungslose Fertigstellung zum ursprünglichen Preis. Das kann der GU finanziell nicht aufbringen. Da ist Weiterbauen billiger für ihn.

    Also bleibt die Wahl zwischen einer Auflösung zu Konditionen, die wenigstens das bisher Gebaute und das dafür Bezahlte ins Gleichgewicht bringt (Leistungsfeststellung, abzügl. eventueller Mängel, anteilige Bezahlung entsprechend Gesamtpreis) und dem täglichen Warten auf die Insolvenz nebst täglichem Rechnen, ob schon so viel gebaut wie bezahlt wurde.

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Bauvorhaben wie vorgesehen reibungslos fertiggestellt wird. Mit Mehrkosten ist immer zu rechnen, i.E. der Differenz zwischen dem auskömmlichen Preis eines nachfolgenden Unternehmers und dem zu niedrigen Preis der im Vertrag steht.
     
  10. #9 HausNummer1, 2. Dezember 2006
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    Also ich danke bisher für die Einsichten und die geschriebenen Worte.

    In die Insolvenz will der GU nicht gehen, deshalb versucht er nicht rentable Bauvorhaben abzustoßen.

    Für uns steht fast schon fest, dass wir nur aus dem Vertrag gehen, wenn wir keine finanziellen Verluste erleiden. Bei allem Frust es steigt die Kampfeslust den GU in die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zu treiben. Denn nur so wissen wir, ob noch was "zu holen" ist oder nicht. Wir geben nicht auf. Und Subunternehmer, die uns von ihren Außenständen berichteten (alle beim gleichen GU), wohl auch nicht. Geld verdienen ja, aber nicht auf Kosten derer, die dadurch in den Ruin getrieben werden.
     
  11. Bruno

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    Dann wird es keine Vertragsauflösung geben. Selbst keinen finanziellen Verlust erleiden bedeuet, dass der Verlust weiter beim GU bleiben soll, sich bei Vertragsaulösung möglicherweise sogar auf einen Schlag manifestiert wenn der GU Ausgleich für die Vergabedifferenz zwischen Nachfolger und seinem Preis leisten soll. Dann ist der Sinn für den GU dahin, verlustträchtige Verträge abzuschütteln. Bei der Insolvenz werden Sie vermutlich erfahren, dass genau nichts zu holen ist.

    Also Variante 2, das Pokerspiel, möglichst lange und möglichst viel Geld zurückzubehalten, um am Insolvenztag nicht überzahlt zu haben. Von mehreren Vertragspartnern praktiziert wird das dem angeschlagenen GU relativ schnell den Rest geben. Selbst die gesündeste Firma wird schnell illiquide wenn sie ins Gerede kommt und jeder Gelder zurückhält. Das dauert bei Firmen mit 10% Eigenkapitalquote bezogen auf den Jahresumsatz - für die Baubranche ein hoher Wert - nur gut einem Monat, dann ist das Betriebskapital weg. Für die Gerüchte hat der GU hier allerdings selbst gesorgt und kein Breuer oder Ackermann. Auf ein "Nicht in die Insolvenz gehen wollen" kommt es nicht an. Den Antrag wird ein Gläubiger stellen, z.B. die Sozialversicherung, wenn 2 Monate lang keine Beiträge abgeführt werden.
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das hier

    heisst doch, bezogen auf Ihr Bauvorhaben:

    Ihr BV ist für den BU nicht rentabel, deshalb will er aus dem Vertrag.
    Kommt er so aus dem Vertrag, dass es für ihn rentabel ist, wird es für Sie teuer.
     
  13. Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Aus dem Nähkästchen

    Es bleibt ERSTENS dabei, anwaltlichen Rat einzuholen.
    "Eigentlich" könnt Ihr mit Gewissheit nur noch versuchen, einen mgl. Verlust klein zu halten. Wenn der Vertrag aufgelöst wird und Ihr daraus einen wirtschaftlichen Vorteil zieht (z.B. Zahlung eines Abstandsbetrags oder Verzicht auf eine Forderung oder irgendetwas anderes) könnte der potentielle InsVerwalter versucht sein, sich das von Euch zurück zu holen. Des nennt sich dann Anfechtung einer Rechtshandlung und da Ihr offensichtlich positiv Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit habt, kann er das 3 Jahre rückwirkend.
    Wie gesagt, kann. Kann auch gut gehen, man sollte sich aber über die Risiken bewusst sein.
    Gehts eigentlich noch weiter? Wenn ja, machen lassen und - wenn BERECHTIGT - Knete einbehalten. Berechtigt ist nicht die Vermutung, dass er Pleite geht und deshalb wegen zukünftiger möglicher Ansprüche etwas angespart werden soll.
    Vorsicht auch bei der Weitergabe solcher Ins-Gerüchte, wenn Ihr es nur vom Hörensagen wisst. Man kann daraus auch ganz schnell eine Geschäftsschädigung konstruieren und Schadenersatzforderungen zaubern.
    Olaf
     
  14. Eric

    Eric

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    Diese Einstellung ist verständlich, aber nicht unbedingt richtig.

    Bis und erst Recht wenn der BU in die Insolvenz geht, haben Sie einen dickes Problem. Die Fertigstellung zieht sich und es wird u.U. nur noch gepfuscht.

    Geht der GU in die Insolvenz, ruht erst einmal Ihre Baustelle und Sie müssen warten, bis das Verfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalter sich dazu äußert, ob er den Bauvertrag erfüllt oder dessen Erfüllung ablehnt. Das zieht sich über Monate hin.

    Insofern: Durch einen Baufachmann den Bautenstand prüfen und klären lassen, ob die erbrachten Zahlungen in etwa mit dem Bautenzustand übereinstimmen. Außerdem klären, ob die bisher erstellten Leistungen in Ordnung und für den Weiterbau geeignet sind.

    Besteht in etwa Deckungsgleichheit, dann durch einvernehmliche Beendigungsvereinbarung nix wie raus aus dem Vertrag. Vertrag mird dann zum fetgelegten Zeitpunkt aufgelöst. Für die bis dahin erbrachten Leistungen, die dann allerdings genau und schriftlich fixiert werden müssen, haftet der GU. Aber was ist die Haftung wert???

    Derzeit wird der GU noch in dem ein- oder anderen Punkt konzessionsbereit sein. In der Insolvenz ist nur noch die Quote zu verteilen.

    Minunter ist ein " Ende mit Schrecken " besser als ein " Schrecken ohne Ende ". Insofern überlegen, ob es nicht sinnvoll ist, schon jetzt (auch) Abstriche in Kauf zu nehmen, die später sowieso auf Sie zukommen.

    Alles steht natürlich unter der Prämisse, daß es tatsächlich so schlecht um den GU steht und der nicht " mogelt " > Kreditauskunft einholen.
     
  15. #14 Ingo Nielson, 2. Dezember 2006
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    wenn er denn überhaupt noch material kaufen darf (oder kann). . .:)
     
  16. Bruno

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    Ich revidiere: da wäre Weiterbauen billiger für ihn. Andererseits: wer ist es genau, der da bauen soll? Richtig, der Subunternehmer, der jetzt schon seinem Geld hinterherläuft. Die nächsten Wochen werden bestimmt spannend. Auf der einen Seite Nachunternehmer, die mit irgendwelchen Versprechen künftiger Zahlungen zum Arbeiten bewegt werden, auf der anderen Seite misstrauisch lauernde Bauherren, die ihr Geld so gut es geht zurückhalten. Bin gespannt, was dann aus der edlen Erklärung in Beitrag #9 des Fragestellers wird, "Geld verdienen ja, aber nicht auf Kosten derer, die dadurch in den Ruin getrieben werden."
     
  17. juwido

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    Wer hat wem was bezahlt ?

    Hallo !

    Habe auch schon gehört, das Material wieder ausgebaut wurde, wenn das Geld beim Lieferanten nicht angekommen ist weil der GU damit erstmal "andere Löcher stopfen" musste....

    Die "wem gehört nun was" -Frage ist u.U. auch schon eine Sache für einen RA

    m.f.G. J.W.
     
  18. Eric

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    Alles was bereits in das im Bau befindliche Gebäude eingebaut worden ist, ist mit dem Einbau Eigentum des Grundstückeigentümers geworden. Wer es nach dem Einbau wieder ausbaut, begeht zivilrechtlich eine Eigentumsverletzung und strafrechtlich eine Sachbeschädigung.

    Vor dem Ausbau von Material durch den SUB oder den beauftragten Handwerker kann insofern nur gewarnt werden.
     
  19. #18 HausNummer1, 3. Dezember 2006
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    Also an den Ausbau von Material denke ich auch nicht, da wir den GU und den SUB ruckzug verklagen würden.

    Mittlerweile wird uns zugetragen, dass schon ein Bauherr einen Aufhebungsvertrag unterschrieben haben soll. Da steht angeblich allen Ernstes drin, dass der GU die Gewährleistung auf die SUB's übertragen hat - meines Wissens kompletter Schwachsinn bzw. Täuschung, da mit den SUB's kein konkreter Vetrag eingegangen wurde. Ein anderer Bauherr hat wohl selbst gekündigt, damit müssten seine Gewährleistungsansprüche erhalten bleiben und falls noch finanzielle Forderdungen des GU bestehen muss dieser erstmal klagen. Seht Ihr das auch so?

    Insolvenz ist beim GU wohl kein Thema - wie wir nochmal gehört haben - , er will alle nicht rentablen Bauvorhaben nur abstoßen und dann seinen SUB's die wie auch immer geartete Kasse zeigen und sagen: Hier das ist drin im Topf, wir teilen.....Der nichtgezahlte "Rest" an die SUB's ist JWD und nächstes Jahr fängt der GU wieder mit einem ausgeglichenen Konto an..... Tolle Bilanz - auf Kosten von SUB's und Bauherrn.
     
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  21. Eric

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    Dann ist doch alles Klar und er macht weiter.

    Was Du sonst alles noch gehört und zugetragen bekommen hast, ist für Deinen Fall doch völlig belanglos.
     
  22. HausNummer1

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    Gestern haben wir einen Aufhebungsvertrag unterschrieben. 10 Tausend € dürften wir aber verloren haben. Alleridngs geht es jetzt bei uns auf der Baustelle endlich vorwärts. Gleichwohl habe wir uns entschieden, nicht alle Subunternehmer des GU zu übernehmen, da wir den Eindruck hatten, dass diese durch Ihre Angebotsabgabe teilweise Aufschläge von bis zu 20 Prozent hatten.
    Heute haben wir erfahren, dass der Gu morgen Insolvenz anmelden wird. Ob die Aufhebung nun besser war oder nicht, mag ich nicht zu beurteilen. Unbs stellt sich aber eine alles entscheidende Frage:

    Im Aufhebungsvertrag steht auf unser Drängen (und durch anwaltliche Auskunft) drin, dass im Falle einer Insolvenz des GU, die Gewährleistungsansprüche an die Subunternehmer übertragen werden ("Im Fall einer Insolvenz gehen die Gewährleistungsansprüche auf die Fachfirmen über"). Nun haben wir aber gehört, dass dies gar nicht möglich sein soll, da wir keinen direkten Vertrag mit den Subunternehmern hatten, sondern nur mit dem GU.
    Haben wir nun Anspruch auf Gewährlesitung?????
     
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Aufhebungsvereinbarung GU und Bauherr

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