Aufschlag der Banken bei 100% / 110% Fianzierung

Diskutiere Aufschlag der Banken bei 100% / 110% Fianzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo. Wir planen den Kauf eines EFH. Die Kosten betragen etwa 210.000 + Makler/Steuer usw., also knapp 230000€ Wir verfügen über...

  1. #1 Sven2012, 15.04.2012
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    Hallo.
    Wir planen den Kauf eines EFH.
    Die Kosten betragen etwa 210.000 + Makler/Steuer usw., also knapp 230000€

    Wir verfügen über Eigenkapital, wollen aber nicht an die Reserven dran. Ggf. die 20.000€ Nebenkosten.

    U.a.: Es ist ein Bausparvertrag von 100.000€, es fehlen noch etwa 25.000€, bis Zuteilungsfähig. Darlehen hätte 0.9% Zinsen.
    Diesen Bausparvertrag möchte ich gerne nach 10 oder 15 Jahren nutzen, um den Hauskredit abzulösen und damit nahezu schuldenfrei zu sein.

    Bei einer Summe von ca. 200.000, 4% Tilgung komme ich auf 1300€/Monat bei 10 Jahren Zinsbindung (z.B. Interhyp), Restschuld dann 100.000€. Würde also mit dme Bauspar passen.


    Nun verlagen aber Banken einen Aufschlag. Zum Teil von 1%, wenn ich kein Eigenkapital aufwende.

    Wie kann ich das umgehen? Kann ich bei Bank A 50% Darlehen aufnehmen und bei Bank B 50% ???

    Freue mich auf eine Antwort!
     
  2. #2 Mikalaya, 15.04.2012
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    ! Laienantwort !
    Mir wurde von einem Finanzberater erklärt, dass Kfw-Kredite (tlw.?) wie Eigenkapital behandelt würden. (Ich habe mich da nicht mehr näher mit beschäftigt, da wir eine andere Kreditkonstellation haben.)
    Erkundige dich mal in der Richtung, wenn eine Kfw-Kreditmöglichkeit besteht.
    2 ganz normale Banken gegeneinander "ausspielen" klappt eher nicht, die Bank, die an 2. Stelle eingetragen wird, wird das nicht zu guten Konditionen mitmachen.
     
  3. #3 biologist, 15.04.2012
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    Das kann ich bestätigen - war bei uns nämlich der Fall. Beleihungsauslauf bei unserer Bank ist 60% - wir konnten jedoch nur 23% EK aufbringen. Daher haben wir noch KFW mit reingenommen. Hatten wir im Prinzip eh vor, aber den 124er haben wir jetzt exakt nur so hoch gemacht, wie es sein musste (kann man nicht sondertilgen).
     
  4. #4 suicast, 16.04.2012
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    Das (mit kfw) wusste ich noch gar nicht, danke Mikalaya - könntest auch mich damit gerettet haben :)

    hier wurde es übrigens auch kurz geschrieben...
     
  5. #5 Bankkaufmann, 16.04.2012
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    STOP
    was ich da lesen muss ist ja echt krass was manche andere Finanzberater von sich geben ( KfW als Eigenkapital )

    Generell ist es so, dass eine Vollfinanzierung aller Kosten ( Kaufpreis, Nebenkosten Grunderwerbsteuer, Makler, Notar ) erst mal prinzipiell möglich ist.
    Eine Vollfinanzierung ist selbstverständlich teurer als nur eine 100% Finanzierung des Kaufpreises.
    Anhaltspunkt: Es ist für die Bank wichtig, welcher Preis notariell beurkundet werden soll.
    Meine derzeitige Erfahrungen von vielen abgewickelten Finanzierungen ist, dass der Bankzins für eine Vollfinanzierung in etwa 0,2 bis 0,4% nominal schlechter ist.

    KfW Darlehen:
    Bei einer eigengenutzten Immobilie sind generell KfW Darlehen möglich. Nr.124 Wohneigentum das gebräuchlichste. Das KfW Darlehen mit maximal EUR 50.000,00 wird niemals als Eigenkapital " gedacht ". In der bankentechnischen Haushaltsrechnung wird es ganz normal berechnet. ( Derzeit EUR 200,00 auf die EUR 50.000,00 Summe ).

    Was vielleicht der obige Finanzberater meint ist, dass der Beleihungsauslauf mit dem KfW Darlehen für das Bankdarlehen besser ist.

    Beispiel:
    EUR 200.000,00 Kaufpreis

    Variante a)
    EUR 200.000,00 reines Bankdarlehen

    Variante b)
    EUR 150.000,00 Bankdarlehen
    EUR 50.000,00 KfW Darlehen

    Der Beleihungsauslauf der Variante a) ist 100%
    Der Beleihungsauslauf der Variante b) ist 75%

    Nun erhält man bei einem Bankanteil von 75% natürlich bessere Konditionen als bei 100%

    Und bei einer Vollfinanzierung sieht es eben so aus:
    Kosten Vollfinanzierung: EUR 220.000,00

    Bankdarlehenanteil: EUR 170.000,00
    KfW Anteil: EUR 50.000,00

    Bewertungsgrundlage für die Bank ist aber das was an Wert da ist. Das sind die EUR 200.000,00.
    Da aber das Gesamtdarlehen über 100% geht, ist hier ein gewisser Risikoaufschlag mit dabei, klar oder?

    Meine Erfahrung und Beratung ist, wenn Eigenkapital in Höhe von der Nebenkosten da ist bitte dafür verwenden.
    Eine 100% Finanzierung ist immer billiger!

    Noch offene Fragen?

    Ach ja, Darlehen Bank a und anderes Darlehen Bank b geht nicht.
    Keine Bank b lässt heutzutage eine andere externe Bank im Grundbuch vor.

    Kleine Ausnahmen
    - Beleihungsauslauf bis 60%
    - Grundbuchvorrang der Grundschuld ca. 10% des Verkehrswertes der fremden Bank.
     
  6. #6 sanskrits, 16.04.2012
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    Ob es sinnvoll ist oder nicht musst du ausrechnen, je nach dem wie der Zins dann ausfällt.
    Und zwar kannst du einen Ratenkredit aufnehmen über die Summe die du brauchst um auf einen besseren Beleihungswert zu kommen.
    Diesen Ratenkredit natürlich dann mit maximalen Mitteln tilgen.

    Bei der Hanseatic Bank kannst du es berechnen:
    https://vp.hanseaticbank.de/service/vergleichsrechner/index.html
    Die Hanseatik macht ein Nachrangdarlehen (also Bank B)


    -Das mit dem KFW sehe ich wie "Bankkaufmann"

    Der Bausparvertrag hat zwar einen netten Darlehenszins aber du willst das Geld 10-15Jahre zu null verzinsung liegen lassen???
    Nur damit man einen günstigen Zins bekommt?
    Ich würde mir hier erstmal gedanken machen wieviel Zinsen man dann zusätzlich zahlt bis die 10/15Jahre vorbei sind ohne das Eigenkapital direkt ins Darlehen zu zahlen. Diese zuviel gezahlten Zinsen und der Ansparverlust, rechtfertigt der wirklich die tollen 0,9% D.Zinsen vom Bausparer?

    Ich vertete die Meinung mit einem 20jahre Darlehen und intelligent eingesetzem EK fährst du besser als mit dem Bausparvertrag.

    Darlehen gesamt: 200.000 Euro
    Zins: 3,70 %
    Rate: 1.175,00 Euro monatlich
    Sollzinsbindung 20 Jahre
    Restschuld nach Sollzinsbindung 0 Euro

    (Mal als grobe Richtung)
     
  7. rock06

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    Bankkaufmann und sanskrits haben eigentlich das wichtigste schon gesagt.

    ob es sich für dich rechnet, den BSV liegen zu lassen und dafür ein höheres Darlehen aufzunehmen müsstest du anhand der zinsen usw. mal durchrechnen.

    aber nochmal ein Tipp nebenbei: Ein BSV ist variabler als viele denken. Z.B. kann die Bausparsumme und damit auch das Guthaben geteilt werden. Aus einem Vertrag werden dann zwei, wobei der eine dann sofort zuteilungsreif ist und der zweite weiter bespart wird.
    Andere Möglichkeit wäre auch, dass der BSV vorfinanziert wird. Ist dann meist ein tilgungsfreies Darlehen (da Tilgung dann durch BSV) mit meist auch etwas besseren Zinssätzen. Aber auch hier gilt, dass du die Tilgung in deinem BSV zu geringeren Zinssätzen ansparts, als du sie bei dem Darlehen hast.
     
  8. Rene'

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    Ich dachte immer Mathe kann man nicht abwählen....Offensichtlich wohl.

    50%+50% ergeben (in deinem Fall "leider") immer noch 100%. Das wissen auch die Banken.

    Ansonsten würde jeder Bauherr ja bei 10 Banken jeweils eine 10% Finanzierung zu Top-Konditionen abschliessen können.

    Gruß,
    Rene'
     
  9. #9 betriebswirt83, 13.05.2012
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    Ne, weil bei einer10% Finanzierung zahlst du auch wieder einen Aufschlag, weil es unrentabel für die Bank ist. ;) Ansonsten hast du natürlich recht.

    Ich bin übrigens absoluter "Eigenkapital-Freak". Eine 100%+x% Finanzierung würde ich im privaten Bereich nicht machen. Da muss man so lang abzahlen und bis man endlich mal schuldenfrei ist, ist man kurz vor der Rente und dann fangen die ganzen Reparaturen an. 20-30% EK sollten schon vorhanden sein. Sonst ist Miete m. E. fast sinnvoller.

    Gruß
     
  10. #10 mastehr, 13.05.2012
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    Das ist in meinen Augen absoluter Blödsinn! Warum wollt Ihr das Geld auf der hohen Kante liegen lassen und stattdessen einen teuren Kredit aufnehmen. Natürlich sollte man einen Notgroschen audbewahren, aber doch nicht alles.
     
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